Bürgschaft zusätzlich zur Barkaution

Bürgschaft zusätzlich zur Barkaution; Übersicherung des Vermieters

Gibt unaufgefordert ein Dritter dem Vermieter eine Bürgschaft, damit ein Wohnraummietvertrag mit dem Mietinteressenten zustande kommt, und wird dadurch der Mieter nicht erkennbar belastet, so ist die Bürgschaft nach Eintritt der Bedingung wirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl. aus einer Bürgschaft in Anspruch.

Zwischen dem Sohn der Bekl. und der Kl. bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung in Berlin. Das Mietverhältnis endete durch fristlose Kündigung der Kl. aufgrund Verstößen gegen die Hausordnung und Zahlungsrückständen. Aus diesem Mietverhältnis bestehen Zahlungsforderungen über 1.783,60 €.

Um ein Mietverhältnis zwischen der Kl. und ihrem Sohn seinerzeit zu ermöglichen, hatte sich die Bekl. bereits selbstschuldnerisch für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis verbürgt. Die Kl. hatte nämlich zunächst kein Interesse an einem Mietverhältnis mit dem Sohn der Bekl., weil dieser über in viel zu geringes Einkommen verfügte. Die Kl. prüfte sodann die Bonität der Bekl. und schloss dann mit dem Sohn der Bekl. einen Mietvertrag.

Schon im laufenden Mietverhältnis beglich die Bekl. Forderungen der Kl. gegen ihren Sohn aus dem Mietverhältnis. Eine Zahlung der Klageansprüche lehnt die Bekl. ab, weil sie die Bürgschaft für unwirksam hält.

Die Kl. behauptet, sie habe die Bürgschaft der Bekl. nicht zur Bedingung für den Abschluss des Mietvertrages gemacht. Erst nachdem die Bekl. angeboten habe, für ihren Sohn eine weitere Sicherheit zu leisten, sei die Kl. bereit gewesen, mit diesem ein Mietverhältnis zu begründen.

Die Bekl. behauptet, bei dem Bewerbungsgespräch habe die Kl. von der Bekl. die Eingehung einer Bürgschaftsverpflichtung verlangt und von der Unterzeichnung der von der Kl. vorgefertigten und vorgelegten Bürgschaftsverpflichtung den Abschluss des Mietverhältnisses mit dem Sohn abhängig gemacht. Ungefragt hätte sie der Kl. nie eine Bürgschaft angedient.

Die Bekl. vertritt die Auffassung, die Bürgschaft sei wegen eines Verstoßes gegen § 551 BGB unwirksam.

Die Klage ist begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. aus § 765 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung von 3.776,25 €, denn die Bekl. hat sich als Bürgin gegenüber der Kl. verpflichtet, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten ihres Sohnes aus dessen Mietverhältnis mit der Kl. einzustehen.

Der Sohn der Bekl. schuldet der Kl. aus dem Mietverhältnis für die Wohnung am M.platz insgesamt 3.776,25 €. Die Hauptverbindlichkeiten sind zwischen den Parteien nicht im Streit.

Die Bekl. hat für diese Verbindlichkeiten ihres Sohnes die - formwirksame (§ 766 BGB) - Bürgschaft übernommen. Der Bürgschaftsvertrag ist nicht wegen des Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) nichtig. Die Vorschrift des § 551 BGB, auf den sich die Bekl. vorliegend stützt, regelt im Wohnraummietrecht, welche Mietsicherheiten der Vermieter vom Mieter zulässigerweise beanspruchen darf. Für das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien ist diese Vorschrift jedoch nicht einschlägig, denn zwischen der Kl. und der Bekl. besteht ein Bürgschaftsvertrag und kein Mietvertrag.

Auch über § 768 Abs. 1 Satz 1 BGB kann die Bekl. nicht verlangen, aus der Bürgschaft nicht in Anspruch genommen zu werden. Nach dieser Vorschrift kann der Bürge die dem Hauptschuldner zustehenden Einreden geltend machen. Wenn also der Sohn der Bekl. gegenüber der Kl. erfolgreich einwenden könnte, dass die mit ihr getroffene mietvertragliche Vereinbarung über die Stellung von Mietsicherheiten gegen § 551 Abs. 1 BGB verstößt und damit nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam ist, könnte sich auch die Bekl. darauf berufen. Dem Sohn der Bekl. steht dieser Einwand jedoch nicht zu.

§ 551 Abs. 1 BGB bestimmt, dass die Höhe der Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten zu leisten hat, höchstens 3 Monatsmieten betragen darf. Eine von dieser Bestimmung zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung hat die Kl. mit dem Sohn der Bekl. nicht getroffen. Der Sohn der Bekl. war gemäß § 5 des Mietvertrages in Verbindung mit der Kautionsvereinbarung verpflichtet, eine Kaution von 593,88 € zu bezahlen. Dies entspricht exakt 3 Nettokaltmieten, so wie es § 551 Abs. 1 BGB bestimmt. Eine darüber hinausgehende Verpflichtung des Sohnes der Bekl. bestand nicht. Insbesondere war er nicht verpflichtet, eine selbstschuldnerische Bürgschaft beizubringen. Von dem Sohn der Bekl. hat die Kl. nichts weiter verlangt, sondern ihm im Bewerbungsgespräch mitgeteilt, dass er als Mieter nicht in Frage kommt, weil er über kein ausreichendes Einkommen verfügt. Von dem Sohn der Bekl., also dem potentiellen Mieter, hat die Kl. auch nach dem Vorbringen der Bekl. nicht verlangt, eine Bürgschaft beizubringen. Vielmehr soll die Kl. der in dem Bewerbungsgespräch mit anwesenden Bekl. gesagt haben, dass die Wohnung nur vermietet wird, wenn die Bekl. eine Bürgschaft unterzeichnet. Ein Verstoß gegen § 551 BGB liegt darin aber nicht. Es war einzig die Entscheidung der Bekl., ob sie für ihren Sohn einstehen möchte. Ihr Sohn, um dessen Schutz es in § 551 BGB geht, wurde dadurch gar nicht belastet. Vielmehr ergab sich für ihn die vorteilhafte Möglichkeit der Anmietung einer Wohnung trotz geringen Einkommens.

Eine Verpflichtung zur Übernahme der Bürgschaft bestand auch für die Bekl. nicht, sie musste die Bürgschaft nicht übernehmen, sondern konnte im Rahmen der Vertragsfreiheit selbst entscheiden, ob sie für ihren Sohn bürgen möchte oder nicht. Die Bekl. hat sich entschieden, diese Bürgschaft zu übernehmen, damit ihr Sohn seine erste eigene Wohnung anmieten kann.

Somit hat sie für die erheblichen Mietschulden ihres Sohnes auch in voller Höhe einzustehen.

Es liegt kein Verstoß gegen § 551 Abs. 1 BGB vor, wenn ein Dritter unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft gibt, damit ein Wohnraummietvertrag mit dem potentiellen Mieter zustande kommt. Der Mieter darf dabei allerdings nicht erkennbar belastet werden.

Der Vermieter wollte einen Mietvertrag mit einem Mietinteressenten nicht abschließen, weil dieser über ein viel zu geringes Einkommen verfügte. Die Mutter des potentiellen Mieters erbot sich darauf hin, eine Bürgschaftsverpflichtung einzugehen. Der Vermieter ging darauf ein und schloss einen Mietvertrag mit dem Mieter ab; der Mietvertrag enthielt eine Kautionsverpflichtung entsprechend § 551 Abs. 1 BGB. Im Laufe des Mietverhältnisses kam es jedoch zu Zahlungsrückständen, was zur fristlosen Kündigung mit anschließender Räumung führte. Der Vermieter nahm nunmehr die Bürgin für die Mietschulden in Anspruch, die sich im Rechtsstreit darauf berief, der Vermieter habe von ihr die Bürgschaftsverpflichtung verlangt und den Abschluss des Mietverhältnisses mit ihrem Sohn davon abhängig gemacht.

Das AG verurteilte die Bürgin antragsgemäß. Eine über § 551 Abs. 1 BGB hinausgehende Verpflichtung des Sohnes der Bürgin habe nicht bestanden. Insbesondere sei er nicht verpflichtet gewesen, eine selbstschuldnerische Bürgschaft beizubringen. Vielmehr solle der Vermieter der im Bewerbungsgespräch mit anwesenden Beklagten gesagt haben, dass die Wohnung nur vermietet werde, wenn die Beklagte eine Bürgschaft unterzeichne. Ein Verstoß gegen § 551 BGB liege darin nicht. Es sei einzig die Entscheidung der Beklagten gewesen, ob sie für ihren Sohn einstehen möchte. Ihr Sohn sei dadurch nicht belastet worden. Vielmehr habe sich für ihn die vorteilhafte Möglichkeit ergeben, trotz seines geringen Einkommens die Wohnung mieten zu können. Eine Verpflichtung zur Übernahme der Bürgschaft habe für die Beklagte nicht bestanden. Sie habe sich entschieden, diese Bürgschaft zu übernehmen, damit ihr Sohn seine erste eigene Wohnung anmieten könne. Somit habe sie für die Mietschulden ihres Sohnes einzustehen.

Das Urteil entspricht der – schon betagten und vielleicht nicht mehr gewärtigen – Rechtsprechung des BGH. Dabei geht es nicht um Urteile des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senats, sondern um die des IX. Senats des BGH. Nach der Entscheidung vom 20. April 1989 - IX ZR 212/88, GE 1989, 565 = BGHZ 107, 210 kann der Mieter verlangen, dass der Bürge über den Betrag von drei Monatsmieten hinaus nicht in Anspruch genommen wird; der Bürge kann dieses Recht des Hauptschuldners einredeweise geltend machen (§ 768 BGB). Mit Urteil vom 7. Juni 1990 - IX ZR 16/90, GE 1990, 921= BGHZ 111, 361 hatte der BGH das „ergänzt": Gibt unaufgefordert ein Dritter dem Vermieter eine Bürgschaft unter der Bedingung, dass ein Wohnraummietvertrag zustande kommt, und wird dadurch der Mieter nicht erkennbar belastet, so ist die Bürgschaft nach Eintritt der Bedingung wirksam. Der diesem Urteil zugrunde liegende Sachverhalt war dem vorliegenden sehr ähnlich. Auch dort hatte der Vermieter den Abschluss eines Mietvertrages wegen fehlender Bonität des Mietinteressenten abgelehnt. Jetzt sprang der Vater ein und bot die Übernahme einer Bürgschaft an. Darauf ging der Vermieter ein und schloss mit dem Sohn den Mietvertrag ab. Der Vermieter dürfe über den Rahmen von § 550 b Abs. 2 BGB (jetzt § 551 BGB) hinaus keine zusätzliche Sicherheit von seinem Mieter fordern. Verbürge sich dagegen ein Dritter unaufgefordert, so ist die Annahme einer solchen Bürgschaft durch den Vermieter wirksam. Der neuralgische Punkt in diesem Zusammenhang könnte das Wort „unaufgefordert" sein. Der Vermieter darf also nicht den Bürgen drängen, er darf aber sehr wohl – wie im vorliegenden Fall – klarmachen, dass er ohne Übernahme einer zusätzlichen Sicherheit die Wohnung an den Mietinteressanten nicht vermieten werde.

Auf derselben Linie liegt das neue Urteil des BGH vom 10. April 2013 - VIII ZR 379/12 -, GE 2013, 673. Danach findet § 551 Abs. 1 und 4 BGB keine Anwendung auf eine Bürgschaft), die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden.