Bruttomieterhöhung mit Netto-Mietspiegel

Bruttomieterhöhung mit Netto-Mietspiegel; Umrechnung einer Bruttomiete; pauschale Betriebskosten

Wenn eine Brutto-Kaltmiete unter Bezugnahme auf die im Berliner Mietspiegel 2003 enthaltenen Netto-Kaltmieten erhöht werden soll, ist die Brutto-Kaltmiete zunächst in eine Netto-Kaltmiete umzurechnen, wobei die zum Zeitpunkt der Abgabe der Erhöhungserklärung aktuellen Betriebskostenanteile herauszurechnen sind.

Die Kl. hat von der Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt und zur Begründung den Berliner Mietspiegel herangezogen. Weil die Parteien eine Bruttomiete vereinbart haben, der Berliner Mietspiegel aber Nettomieten ausweist, hat die Kl. zur Herstellung der Vergleichbarkeit sich der im Mietspiegel ausgewiesenen pauschalen Betriebskosten bedient. Das AG hat die Klage abgewiesen, die Berufung hat das Kammergericht (zuständig, weil eine der Vertragsparteien Ausländer war) für unbegründet gehalten.

II. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf die begehrte Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gemäß §§ 558, 558 a, 558 b BGB.

Das Amtsgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, daß das Erhöhungsverlangen der Kl. vom 18. Februar 2003 nicht deshalb unwirksam ist, weil die Begründung unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2000 erfolgte, der infolge der Geltung des Berliner Mietspiegels 2003 überholt ist (Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Auflage, § 558 a BGB, Rdn. 8).

Der Umstand, daß die Kl. ihrer Mieterhöhungserklärung nach Auffassung des Senates nicht maßgebliche Betriebskosten aus dem Jahre 1997 zugrunde gelegt hat, führt ebenfalls nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Das Erhöhungsverlangen ist dem Mieter gemäß § 558 a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären und zu begründen. Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung der Kl. Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann zulässig, wenn die darin enthaltenen Angaben nicht zutreffen und es nicht rechtfertigen. Dies sind Fragen der Begründetheit des materiell-rechtlichen Erhöhungsanspruchs, deren Klärung nicht im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung erfolgen darf (LG Berlin GE 1999, 378, mit weiteren Nachweisen).

Das Mieterhöhungsverlangen ist jedoch unbegründet, da die von der Kl. zur Begründung des Erhöhungsverlangens in Ansatz gebrachten Betriebskosten des Jahres 1997 zur Herstellung des für die Begründung der Mieterhöhung erforderlichen Vergleichsmaßstabes nicht geeignet sind. Grundsätzlich muß in einem Mieterhöhungsverfahren sichergestellt sein, daß die Vertragsmiete und die Vergleichsmiete die gleiche Mietstruktur aufweisen, da andernfalls die Vergleichsmaßstäbe nicht stimmen. Die Kl. hat zur Begründung der Mieterhöhung auf den Berliner Mietspiegel Bezug genommen (§ 558 a Abs. 2 Ziffer 1 BGB). Der hier maßgebliche Berliner Mietspiegel 2003 enthält "Netto-Kaltmieten". Das ist die Miete ohne alle Betriebskosten. Die Kl. begehrt hier aber die Erhöhung einer "Brutto-Kaltmiete", in der sämtliche Betriebskosten des § 27 der II. Berechnungsverordnung mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten enthalten sind. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit muß entweder die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in eine Nettomiete oder aber die im Mietspiegel aufgeführte Nettomiete in eine Bruttomiete umgerechnet werden. Wie diese Umrechnung zu erfolgen hat, ist streitig. Der Senat schließt sich der in der Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenen Auffassung an, wonach die Umrechnung in der Weise zu erfolgen hat, daß der im Mietspiegel enthaltenen Netto-Kaltmiete die Betriebskosten hinzuzurechnen sind, die der Vermieter aktuell, also zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens im Außenverhältnis zu tragen hat (OLG Stuttgart NJW 1983, 2329; OLG Hamm NJW 1985, 2034; OLG Hamm GE 1993, 151; AG Dortmund NZM 2001, 584; LG Rottweil NZM 1998, 432; Hannemann, NZM 1998, 612; Schmidt/Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Auflage, § 558 a BGB, Rdn. 57 ff.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Auflage, § 558 a BGB, Rdn. 8).

Daß nur die Betriebskosten zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens maßgeblich sein können, ergibt sich aus der Gesetzessystematik. Alle Zeitpunkte, die für den Vermieter in der Zukunft liegen, scheiden bereits deshalb aus, weil er die Betriebskosten zu diesem Zeitpunkt gar nicht kennt und deshalb bei seiner Berechnung auch gar nicht einbeziehen kann. Deshalb kann weder der Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens noch dessen Wirkungszeitpunkt maßgeblich sein. Aber auch Zeitpunkte der Vergangenheit scheiden aus. Der Vermieter hat einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Inklusivmiete (Bruttokaltmiete) zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens. Der in der Literatur auch vertretenen Auffassung, die Umrechnung habe in der Weise zu erfolgen, daß zu den Nettomietwerten des Mietspiegels die in der bisherigen Miete auf der Grundlage der letzten Betriebskostenerhöhung enthaltenen Betriebskostenanteile hinzuzuzählen seien (Beuermann, Der Mietspiegel Berlin [West] 1998 - Ein neues Äpfel-Birnen-Problem, NZM 1998, 598), kann nicht gefolgt werden, denn nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes (BVerfG NJW 1980, 1617; BVerfG NJW-RR 1993, 1485) dürfen an die Begründungspflicht des Vermieter keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Es hieße grundsätzlich die Darlegungslast des Vermieters überspannen, wenn man von ihm das häufig Unmögliche verlangen würde, die ursprüngliche Zusammensetzung des Inklusivmietentgeltes im einzelnen darzutun (OLG Stuttgart a.a.O.).

Ebenfalls nicht gefolgt werden kann der Auffassung des Landgerichts Berlin, wonach bei der Umrechnung einer im Mietspiegel enthaltenen Nettokaltmiete in eine Bruttokaltmiete mit den pauschalen Werten aus dem Mietspiegel und nicht mit konkreten Werten zu rechnen sei (LG Berlin GE 1999, 378; LG Berlin GE 1999, 983). Das zur Begründung dieser Rechtsauffassung herangezogene Argument, daß ein Ansatz konkreter Betriebskosten Teile des dem Berliner Mietspiegel zugrunde liegenden Datenmaterials unberücksichtigt lasse und damit die ortsübliche Vergleichsmiete entgegen den Vorgaben des Mietspiegels verfälschen würde (LG Berlin GE 199, 378), vermag nicht zu überzeugen. Das Argument des Landgerichts hat seinen Ursprung in der Rechtsprechung aus dem Jahr 1996 (LG Berlin GE 1996, 1547). Zum damaligen Zeitpunkt bestand das Problem, einen Vergleichsmaßstab zwischen der im Mietspiegel enthaltenen Bruttomiete und einer vertraglich vereinbarten Nettomiete herzustellen. Es bestand die Aufgabe, aus der abstrakten Bruttovergleichsmiete die Betriebskosten herauszurechnen, um dann den ermittelten abstrakten Nettomietzins mit dem konkreten vertraglich vereinbarten Nettomietzins vergleichen zu können. Da sich die abstrakten Bruttomieten des Mietspiegels aus abstrakten Nettomieten zuzüglich abstrakter Betriebskosten zusammensetzten, war das Argument des Landgerichts, zur Ermittlung des ortsüblichen Nettomietzinses seien die ermittelten ortsüblichen Betriebskosten in Abzug zu bringen, in sich schlüssig.

Dieser Ansatz ist nicht auf den jetzt zu entscheidenden Fall, wo eine abstrakte Nettomiete einer sich aus einer konkreten Nettomiete zuzüglich konkreter Betriebskosten zusammengesetzten Bruttomiete gegenübersteht. Eine Vergleichbarkeit ist nur herzustellen, indem die konkreten Betriebskosten ermittelt und von der konkreten Bruttomiete in Abzug gebracht werden, so daß sich Nettomiete und Nettomiete gegenüberstehen oder aber die konkreten Betriebskosten der abstrakten Nettomiete zugeschlagen werden, so daß sich Bruttomiete und Bruttomiete gegenüberstehen.

Gegen die Rechtsauffassung des Landgerichtes spricht im übrigen auch der Umstand, daß der Benutzungshinweis des Mietspiegel-Ver-fassers wie folgt lautet: "Ist im Mietvertrag eine Brutto-Kaltmiete (Inklu-sivmiete) vereinbart, also eine Miete einschließlich nicht näher ausgewiesener Anteile für Betriebskosten, so muß die ortsübliche Vergleichsmiete in Gestalt einer Bruttokaltmiete gebildet werden. In die-sem Fall muß zunächst anhand des Mietspiegels die ortsübliche Net-to-Kaltmiete ermittelt werden. In einem zweiten Schritt können dann die Betriebskosten der ortsüblichen Netto-Kaltmiete hinzugerechnet werden, die auf die fragliche Wohnung entfallen." Die durchschnittlichen kalten Betriebskosten scheinen demnach nicht zu dem Zweck ermittelt worden zu sein, um sie zur Ermittlung der Bruttovergleichsmiete heranzuziehen. Beweggrund für die Ermittlung dieser Werte war wohl eher der Umstand, daß das OLG Stuttgart in seiner Entscheidung unter anderem ausgeführt hat, daß Voraussetzung für die Berücksichtigung der konkreten Betriebskostenanteile sei, daß diese nach Art und Umfang dem Üblichen entsprechen. Die im Mietspiegel aufgeführten durchschnittlichen kalten Betriebskosten ermöglichen die Feststellung, ob die vom Vermieter angesetzten konkreten Betriebskosten zumindest vom Umfang her dem Üblichen entsprechen.

Die Revision wird zugelassen, da die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Absatz 2 Satz 1 ZPO.

Das Kammergericht ist - gegen die einheitliche Rechtsprechung der Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin - der Meinung, bei der Erhöhung von Bruttomieten mittels Berliner Mietspiegel sei die Vergleichbarkeit der Werte durch die Verwendung der aktuellen Betriebskosten bei Abgabe der Mieterhöhung herzustellen. Die Mietenkammern verwenden dazu in ständiger Rechtsprechung die im Mietspiegel veröffentlichten "durchschnittlichen" (pauschalen) Betriebskosten.

Will der Vermieter, der mit seinem Mieter eine Bruttomiete vereinbart hat, mit Hilfe des Berliner Mietspiegels eine Mieterhöhung durchführen, muß er die von ihm künftig verlangte Miete in eine Nettomiete umrechnen, um sie mit den Tabellenwerten des Berliner Mietspiegels vergleichbar zu machen, der bekanntlich seit Jahren Nettowerte enthält. Umstritten war von Anfang an, welche Betriebskosten bei der Umrechnung angesetzt werden durften. Die

1. im Mietspiegel informell ausgewiesenen "durchschnittlichen" (pauschalen) Betriebskosten oder

2. die tatsächlichen Betriebskosten?

Beim Ansatz der tatsächlichen Betriebskosten konnte man sich darüber streiten, ob es sich um die

- bei Abgabe der Mieterhöhungserklärung oder die

- bei Zugang der Mieterhöhungserklärung oder die

- im Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung tatsächlich in der Miete enthaltenen oder

- die in der Bruttomiete auf der Basis der letzten (u. U. schon Jahre zurückliegenden) Betriebskostenerhöhung (so Beuermann in NZM 1998, 598)

handeln müsse.

Je nachdem, welchen Wert man einsetzt, hat man kreative Spiel- und auch Mieterhöhungsmöglichkeiten. Je höher bei Bruttokaltmieten die Betriebskosten sind, desto größer ist der Spielraum für Mieterhöhungen.

Beispiel: Die vereinbarte Bruttokaltmiete beträgt 6,90 E, die ortsübliche Nettomiete 6,16 €. Die pauschalen Betriebskosten lt. Berliner Mietspiegel 2003 betragen 1,19 €, die tatsächlichen Betriebskosten werden einmal mit 1,50 € und einmal mit 0,80 € unterstellt. Legt man die pauschalen Betriebskosten zugrunde, beträgt der Mieterhöhungsspielraum (6,16 + 1,19 =) 7,35 - 6,90 = 0,45 €. Legt man die tatsächlichen Betriebskosten zugrunde, beträgt der Spielraum bei der ersten Annahme (6,16 + 0,80 =) 6,96 - 6,90 = 0,06 €, bei der zweiten (6,16 + 1,50 =) 7,66 - 6,90 = 0,76 €.

Die Mietenkammern des Landgerichts Berlin haben bei der Beurteilung, ob eine Mieterhöhung formwirksam war, beide Berechnungsarten zugelassen: den Abzug der pauschalen wie der tatsächlichen Betriebskosten. Bei der Frage, ob die Mieterhöhung auch inhaltlich berechtigt war, der sogenannten Begründetheit einer Zustimmungsklage, hatten sie in den letzten Jahren auf die im Mietspiegel ausgewiesenen sog. "durchschnittlichen" Betriebskosten zurückgegriffen.

Das Kammergericht schließt sich dagegen jetzt der Auffassung an, die in dieser Zeitschrift für zutreffend gehalten wurde: den Rückgriff auf die zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung tatsächlich vom Vermieter im Außenverhältnis zu entrichtenden Betriebskosten.

Man sehe sich das oben aufgeführte Beispiel an. Da die Verwendung von pauschalen Betriebskosten die formelle Begründetheit der Mieterhöhung nicht beeinträchtigt, sondern erst bei der inhaltlichen Begründetheit und damit nur im Prozeß eine Rolle spielt, zu dem es nur in den seltensten Fällen kommt, wird der Praktiker auch in Zukunft mal auf pauschale, mal auf tatsächliche Werte zurückgreifen. Je nachdem, wo der Mieterhöhungsspielraum größer ist.