Bruttomieterhöhung

Bruttomieterhöhung; Darlegung des Betriebskostenanteils; Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel; Bad; Balkon; Elektroversorgung; Lärmbelästigung; kleines Handwaschbecken im getrennten WC

1. Ist das Bad mit mindestens einem normalen Handwaschbecken und Warmwasserversorgung ausgestattet, ist es unerheblich, dass das davon getrennte WC nur ein kleines Handwaschbecken und keine Warmwasserversorgung aufweist.

2. Balkone mit einer Größe von jeweils mehr als 4 m2 sind wohnwerterhöhend.

3. Sind in der Wohnung selbst nur zwei Elektrogeräte gleichzeitig zu betreiben, ist das auch dann wohnwertmindernd, wenn aus der im Flur verlegten verstärkten Steigeleitung ein weiterer Anschluss für die Wohnung verlegt werden könnte.

4. Liegt die Lärmentwicklung der nahe der Wohnung gelegenen S-Bahn-Strecke unterhalb der nach dem Straßenverzeichnis für den Straßenverkehrslärm liegenden Grenzwerte, liegt das wohnwertmindernde Merkmal der erhöhten Lärmbelästigung nicht vor.

5. Der bei vereinbarter Bruttokaltmiete zu der Nettokaltmiete zu machende Zuschlag ist nach den tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu bemessen, wozu jedoch nicht eine Betriebskostenabrechnung erforderlich ist, sondern die Kosten auch durch die Vorlage entsprechender Rechnungen im Prozess dargelegt werden können.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 21. September 2007 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihm innegehaltene Wohnung von 779,31 € um 16,26 € auf monatlich 795,57 € ab dem 1. Dezember 2007 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht.

Der Umstand, dass die Kl. das Mieterhöhungsverlangen im Rechtsstreit nicht im vollen Umfang verfolgt, steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2007 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. [...] Einschlägig für die 125,09 m2 große Wohnung ist das Rasterfeld L 4, das eine Spanne von 4,05 €/m2 bis 6,38 €/m2 und einen Mittelwert von 4,90 €/m2 ausweist. Die Einordnung innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spanne hat anhand der Orientierungshilfe zu erfolgen [...] (LG Berlin [ZK 63] GE 2003, 1082).

Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei Folgendes:

Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) - Diese Gruppe ist neutral zu werten.

Entgegen der Auffassung des Bekl. ist der Umstand, dass im getrennten WC der Wohnung nur ein kleines Handwaschbecken und keine Warmwasserversorgung vorhanden ist, nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Denn unstreitig ist das Bad der Wohnung mit einem mindestens normalen Handwaschbecken und einer Warmwasserversorgung ausgestattet. Wohnwerterhöhende Merkmale werden von der Kl. nicht geltend gemacht.

Merkmalgruppe 2 (Küche) - Diese Gruppe ist unstreitig positiv zu werten.

Merkmalgruppe 3 (Wohnung) - Diese Gruppe ist neutral zu werten. Wohnwerterhöhend ist die Speisekammer als Abstellraum zu berücksichtigen. Ferner sind die beiden Balkone der Wohnung mit einer Größe von jeweils mehr als 4 m2 wohnwerterhöhend. Die vom Bekl. im Schriftsatz vom 14. Mai 2008 angegebene Größe von 3,4 m x 1,5 m bzw. 3,05 m x 1,5 m lässt auch vom Schnitt her eine angemessene Nutzung zu. Die Voraussetzungen für die Annahme einer überwiegend guten Belichtung der nach Norden und Westen gelegenen Räume hat die Kl. nicht nachvollziehbar dargetan. Das pauschale und nicht näher konkretisierte Vorbringen, die Fenster seien groß, genügt hierfür nicht. Wohnwertmindernd sei dagegen eine nicht anschließbare Waschmaschine. Dies ist von der Kl. eingeräumt worden. Ferner ist eine unzureichende Elektroversorgung als wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Denn nach dem unwidersprochenen Vorbringen des Bekl. sind in der Wohnung nicht zwei Elektrogeräte, nämlich Waschmaschine und Warmwasserboiler, gleichzeitig zu betreiben. Es kommt nicht darauf an, dass nach Angaben der Kl. die im Flur verstärkte Steigeleitung dies ermöglicht, wenn der Bekl. sich einen weiteren Stromkreis in der Wohnung legen ließe. Denn es kommt auf die vom Vermieter in der Wohnung zur Verfügung gestellte Ausstattung an, nicht auf für den Mieter bestehende Erweiterungsmöglichkeiten.

Merkmalgruppe 4 (Gebäude) - Diese Gruppe ist positiv zu werten. Wohnwerterhöhend ist ein Fahrradkeller zu berücksichtigen, der ausweislich der Wohnungsbeschreibung in der Anlage zum Mietvertrag dem Bekl. zur Benutzung zur Verfügung steht. Das pauschale Bestreiten des Bekl. genügt demgegenüber nicht. Ferner ist ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand aufgrund der erneuerten Fassade und des Daches als wohnwerterhöhend anzunehmen. Wohnwertmindernd ist hingegen die unstreitig fehlende Klingel-Gegensprechanlage zu werten. Weitere wohnwertmindernde Merkmale liegen nicht vor. Die vom Bekl. nur pauschal beschriebenen Schäden im Treppenhaus lassen einen nicht neuwertigen Zustand erkennen, rechtfertigen aber nicht die Annahme, dass sich das Treppenhaus insgesamt in einem schlechten Instandhaltungszustand befindet, der kurzfristig eine entsprechende Gesamtüberholung erfordert. Entsprechendes gilt für die Feuchtigkeit im Keller und die Mängel an den Kellerfenstern. Für die Annahme einer schlechten Wärmedämmung hat der Bekl. ebenfalls keine hinreichenden Anhaltspunkte vorgetragen. Hierfür genügt nicht, dass das Haus über keine zusätzliche Wärmedämmung verfügt. Dass die aktuell vorhandene Wärmedämmung deutlich hinter der nach Baualter, Bauweise und Ausstattung vergleichbarer Häuser zurückbleibt, ist nicht ersichtlich. Eine nach Auffassung des Bekl. bestehende Hellhörigkeit der Wohnung ist nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nicht maßgeblich.

Da nach den obigen Ausführungen zwei wohnwerterhöhenden Merkmalen nur ein wohnwertminderndes Merkmal gegenübersteht, kommt es auf das Vorliegen von weiteren wohnwerterhöhenden Merkmalen nicht an.

Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) - Diese Gruppe ist neutral zu werten. Wohnwertmindernde Merkmale liegen nicht vor. Entgegen der Auffassung des Bekl. ist eine erhöhte Lärmbelastung durch Schienenverkehr nicht zu erkennen. Zwar liegt die streitgegenständliche Wohnung in der Nähe einer S-Bahn-Strecke. Die vom Senat veröffentlichten und im Internet zugänglichen Karten betreffend den Schienenverkehrslärm weisen für die Wohnung des Bekl. eine Lärmbelastung tagsüber zwischen 55 und 60 dB(A) sowie nachts von unter 55 dB(A) aus. Dies liegt unterhalb der nach dem Straßenverzeichnis für den Straßenverkehrslärm maßgeblichen Grenzwerte. Dass eine Lärmbelastung durch Straßenverkehr entgegen der Ausweisung im Straßenverzeichnis vorliegt, hat der Bekl. nicht hinreichend konkret vorgetragen. Der bloße Hinweis auf den morgendlichen und abendlichen Parkverkehr der Anwohner sowie teilweise Badegäste genügt hierfür nicht. Der Bekl. hat auch nicht hinreichend dargetan, dass die Müllstandsfläche ungepflegt ist. Es kommt hierbei nicht darauf an, dass in Einzelfällen Unsauberkeiten vorhanden waren. Es ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass es sich hierbei um einen regelmäßigen Dauerzustand handelt. Hierzu hätte er den Zustand über einen gewissen Zeitraum konkret darstellen müssen.

Danach liegen drei neutrale und zwei positive Merkmalgruppen vor, so dass zu dem vom Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwert ein Zuschlag von 40 % der Spanne zum Oberwert hinzuzurechnen ist.

Ferner war aufgrund der zwischen den Parteien vereinbarten Bruttokaltmiete zu der vom Mietspiegel ausgewiesenen Nettomiete ein Zuschlag zu machen, der sich an den tatsächlichen Betriebskostennachzahlungen orientiert, die auf die streitgegenständliche Wohnung entfallen. Hierbei hat die Kl. folgende Betriebskosten dargetan:

Be- und Entwässerung 2.159,40 € : 494,80 m2 : 12 0,364 €/m2

Straßenreinigung 4.120,20 € : 13.059,31 m2 : 12 0,026 €/m2

Grundsteuer 6.824,33 € : 2.456,61 m2 : 12 0,231 €/m2

Beleuchtung 4.824,84 € : 13.059,31 m2 : 12 0,031 €/m2

Kabelanschluss 11.069,86 € : 95 Whg. :125,09 m2 : 12 0,078 €/m2

Dachrinnenreinigung 482,81 € : 494,80 m2 : 12 0,081 €/m2

Hausreinigung 9.608,95 € : 13.059,31 m2 : 12 0,061 €/m2

0,872 €/m2

Die Einwände des Bekl. gegen die unterschiedlichen Umlagemaßstäbe der Kosten greifen nicht durch. Denn es geht hier nicht um die Abrechnung von treuhänderisch erhaltenen Vorschüssen, sondern allein um die materielle Darlegung der tatsächlich auf die Wohnung des Bekl. entfallenden Betriebskosten. Ob diese auf diese Weise im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung über erhaltene Vorschüsse geltend gemacht werden können, kommt es nicht an. Die Darlegung muss auch nicht in Form einer Betriebskostenabrechnung erfolgen, sondern kann auch im Rechtsstreit vorgetragen werden. Die tatsächlichen Betriebskosten können daher auch einer Rechnung entnommen werden, die nur einen Teil der Gesamtwirtschaftseinheit betrifft.

Den auf die Wohnung des Bekl. entfallenden Betriebskostenanteil konnte die Kl. hier zunächst anhand der Betriebskostenabrechnung 2007 für eine andere Wohnung im gleichen Haus darlegen. Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Fall von den bereits entschiedenen Parallelverfahren, in denen aus den vorgelegten Abrechnungen für Wohnungen in einem anderen Haus nicht erkennbar war, ob die Wohnung der dortigen Mieter von der Abrechnungseinheit umfasst war. Ergänzendes Vorbringen der Kl. war in diesen Verfahren nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. Im vorliegenden Fall sind die Ergänzungen bereits in I. Instanz erfolgt. Zutreffend wendet der Bekl. hingegen ein, dass auch die Fläche der in der Anlage befindlichen Werkstatt in die Abrechnung einzubeziehen war. Das wird von der Kl. indes auch nicht mehr in Frage gestellt und ist bei der Berechnung durch Ansatz einer Gesamtfläche von 13.059,31 m2 berücksichtigt worden, soweit die Kosten die gesamte Abrechnungseinheit betrafen.

Bei den Kosten für Be- und Entwässerung konnte die Kl. den auf die streitgegenständliche Wohnung entfallenden Kostenanteil anhand der Rechnung nur betreffend das Haus M.steig 2 darlegen, wobei Kosten dann entsprechend nur auf die anteilige Wohnfläche umzulegen waren.

Bei den Kosten für die Straßenreinigung konnte die Kl. jedenfalls die für die gesamte Wirtschaftseinheit angefallenen Abschlagzahlungen, die durch die Rechnung der BSR vom 27. Januar 2007 belegt waren, in Ansatz bringen. Soweit darüber hinaus für weitere Wege in der Anlage weitere Kosten angefallen sind, führt deren Nichtansatz nicht zu einem Nachteil des Bekl.

Betreffend die durch Bescheid vom 21. September 2007 belegte Grundsteuer gelten die Ausführungen betreffend die Kosten für Be- und Entwässerung entsprechend.

Betreffend die Stromkosten hat die Kl. dargetan, dass der an einzelnen Zählern entnommene Verbrauch für die gesamte Einheit verwendet worden ist. Sie hat die Aufteilung auch nach entsprechenden Werten mitgeteilt. Der Bekl. kann dies nicht mit Nichtwissen bestreiten. Vielmehr muss er ggf. durch Einsicht in die Unterlagen konkrete Einwendungen erheben. Wenn die ihm von der Kl. überlassenen Rechnungsablichtungen hierfür nicht ausreichen, hätte er dies geltend machen müssen, so wie er auch das Fehlen von Belegen zu bestimmten Positionen gerügt hat. Nachdem die Kl. dem Bekl. unstreitig 208 Rechnungskopien überlassen hat, durfte sie davon ausgehen, dass bei einem Schweigen des Bekl. kein weiterer Klärungsbedarf besteht.

Die Kabelgebühren sind von der Kl. entsprechend der durch Rechnung belegten Kosten zutreffend verteilt worden.

In Bezug auf die Kosten der Dachrinnenreinigung wendet der Bekl. ohne Erfolg ein, dass in 2007 eine Reinigung zweimal erfolgt sei, während 2006 keine Reinigung stattgefunden habe. Denn eine Umlage von Kosten nach dem sog. Abflussprinzip ist zulässig. In Bezug auf die Umlage nur der Kosten für das Haus M.steig 2 wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen.

Die Kosten für die Hausreinigung konnte die Kl. anhand der Rechnung vom 14. Mai 2009 verteilen. Sie ist mit der Nachreichung der Rechnung nicht nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, weil diese ihr in der I. Instanz noch nicht vorgelegen hat.

Hingegen war die Berücksichtigung der Rechnung für die Versicherung nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, weil diese bereits aus 2007 stamme und in der ersten Instanz hätte vorgelegt werden können.

Weitere Kosten konnte die Kl. nicht geltend machen. Denn sie hat diese nicht nachvollziehbar dargetan.

Die Kosten für Gartenpflege, Schneebeseitigung und Hauswart sind nicht anhand von Rechnungen belegt. Die von der Kl. erstellten Eigenbelege lassen nicht erkennen, aufgrund welcher Vereinbarung an wen welche Beträge gezahlt worden sind und es sich damit um tatsächliche Betriebskosten handelt. Es ist auch nicht erkennbar, weshalb es der Kl. unmöglich sein soll, den tatsächlichen Beleg vorzulegen und darzulegen, in welcher Weise dann die Kosten verteilt worden sind.

Die Kosten für die Müllabfuhr sind nicht anzusetzen, weil die Kl. trotz eines entsprechenden Bestreitens des Bekl. den angesetzten Anteil von 86 % der Gesamtkosten nicht erklärt hat. Es kann nicht nachvollzogen werden, ob der Anteil möglicherweise geringer ist.

Die Kosten für den Schornsteinfeger gehören zu den sog. warmen Betriebskosten und erhöhen die Bruttokaltmiete nicht.

Die Ausstattung des Bades mit mindestens einem normalen Handwaschbecken und Warmwasserversorgung ist auch dann ausreichend, wenn das davon getrennte WC nur ein kleines Handwaschbecken und keine Warmwasserversorgung aufweist. Balkone mit einer Größe von jeweils mehr als 4 m2 sind wohnwerterhöhend. Sind in der Wohnung selbst nur zwei Elektrogeräte gleichzeitig zu betreiben, ist das auch dann wohnwertmindernd, wenn aus der im Flur verlegten verstärkten Steigeleitung ein weiterer Anschluss für die Wohnung verlegt werden könnte. Für die Einstufung der Lärmentwicklung der nahe der Wohnung gelegenen S-Bahn-Strecke sind die Grenzwerte für den Straßenverkehrslärm nach dem Straßenverzeichnis heranzuziehen.

Die Parteien stritten anlässlich einer Bruttokaltmietenerhöhung über verschiedene Merkmalgruppen der Orientierungshilfe. Der Mieter hielt die Ausstattung des vom Bad getrennten WCs mit nur einem kleinen Handwaschbecken und ohne Warmwasserversorgung ebenso für wohnwertmindernd wie die Tatsache, dass in der Wohnung selbst nur zwei Elektrogeräte gleichzeitig betrieben werden konnten.

Ferner hielt er den über 4 m2 großen Balkon der Wohnung für zu klein und die nahe einer S-Bahn-Trasse liegende Wohnung für erhöht lärmbelastet.

Ferner beanstandete der Mieter, dass für die Berechnung des Betriebskostenanteils als Zuschlag zur ortsüblichen Nettokaltmiete für die einzelnen dargetanen Betriebskosten unterschiedliche Umlagemaßstäbe zugrunde gelegt worden seien. Gegen das teilweise das Mieterhöhungsverlangen zurückweisende Urteil der ersten Instanz legte der Vermieter Berufung ein.

Die Berufung hatte teilweise Erfolg.

Nach Auffassung der ZK 63 des LG Berlin war die Ausstattung des vom Bad getrennten WCs mit nur einem kleinen Handwaschbecken und ohne Warmwasserversorgung nicht wohnwertmindernd, weil das Bad selbst ein normales Handwaschbecken und Warmwasserversorgung aufwies.

Balkone mit einer Größe von jeweils mehr als 4 m2 seien als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

Wohnwertmindernd sei dagegen, dass in der Wohnung selbst nur zwei Elektrogeräte gleichzeitig zu betreiben seien; unerheblich sei, dass aus der im Flur verlegten verstärkten Steigeleitung ein weiterer Anschluss für die Wohnung verlegt werden könnte, solange der Vermieter die Wohnung damit nicht ausgestattet habe. Die Wohnung sei aber nicht als erhöht lärmbelastet anzusehen, weil die Lärmentwicklung der nahe der Wohnung gelegenen S-Bahn-Strecke unterhalb der nach dem Straßenverzeichnis für den Straßenverkehrslärm maßgebenden Grenzwerte liege. Unerheblich sei auch, dass der zu der Nettokaltmiete zu machende Betriebskostenzuschlag nach unterschiedlichen Umlagemaßstäben ermittelt worden sei, denn zu der Ermittlung des in der vereinbarten Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils sei eine Betriebskostenabrechnung nicht erforderlich.

Ein Balkon mit einer Grundfläche von mindestens 4 m2 ist auch dann „geräumig", wenn er zwar 6 m lang, aber nur 1,17 m breit ist (so AG Hohenschönhausen, Urteil v. 6. Juni 2008, 4 C 100/08, GE 2008, 1628).

Eine unzureichende Elektroinstallation liegt nach Auffassung des LG Berlin (Urt. v. 23. Januar 2007, 63 S 160/07, GE 2008, 1259)bei einem Altbau nicht vor, wenn die Waschmaschine und der Geschirrspüler nicht gleichzeitig betrieben werden können.

Hinsichtlich der Darlegung des Betriebskostenanteils entspricht die Entscheidung der Rechtsprechung des BGH (u. a. Beschluss v. 8. Juli 2008, VIII ZR 5/08, ZMR 2009, 102), dass für das Verlangen eines Vermieters auf Erhöhung der Bruttokaltmiete zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung die Angabe des auf die Wohnung entfallenden Betriebskostenanteils ausreicht. Zwar geht der BGH in dieser Entscheidung davon aus, dass der Betriebskostenanteil sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum ergibt, schließt aber eine anderweitige Darlegung des Anteils nicht aus.