Bruttomiete Bemessungsgrundlage für Mietminderung

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

Die Parteien streiten, ob und in welchem Umfang der Bekl. zur Minderung der Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis berechtigt ist.

Die Kl. vermietete (...) an den Bekl. Geschäftsräume zu einer Miete von monatlich 950,88 DM zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 199,12 DM. Der Bekl. hat sich auf Mängel berufen und die Mietzahlung reduziert. Die Kl. erkennt die Minderung nicht an und macht mit ihrer Klage unter anderem die aufgelaufenen Rückstände geltend.

Das Landgericht hat den Bekl. (...) verurteilt. Dabei ist es von einer Minderung der Gesamtmiete (Bruttomiete) in Höhe von 10 % für die Monate (...) ausgegangen. Die Berufung, mit der die Kl. nur noch die Minderung angegriffen hat, ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich die Kl. mit der vom Kammergericht zugelassenen Revision.

Die Revision bleibt ohne Erfolg.

I. Das Kammergericht, dessen Urteil in WuM 2004, 17 = GE 2003, 1611 veröffentlicht ist, hat ausgeführt, die Feuchtigkeitsschäden seien erhebliche Mängel der Mietsache (wird ausgeführt).

Zu Recht sei das Landgericht bei seiner Minderungsberechnung von der Bruttomiete ausgegangen. (wird ausgeführt)

II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand.

1. Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, daß der Wassereinbruch im Jalousienbereich die Mietsache nur unerheblich beeinträchtige. Bei der Frage, ob die Tauglichkeit der Mietsache nur unerheblich gemindert ist, handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der dem Tatrichter einen im Revisionsverfahren nur eingeschränkt nachprüfbaren Beurteilungsspielraum eröffnet. Als unerheblich ist ein Fehler insbesondere dann anzusehen, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so daß die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstoße (Senatsurteil vom 30. Juni 2004 ‑ XII ZR 251/02 ‑ BGHReport 2004, 1615, 1616). Danach ist die angegriffene Entscheidung nicht zu beanstanden. (wird ausgeführt)

2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, das Berufungsgericht habe bei der Berechnung der Minderung nicht die Bruttomiete zugrunde legen dürfen.

a) Von welchem Betrag bei der Errechnung der Minderung auszugehen ist, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten (Nachweise bei Schmidt-Fut­terer/Eisenschmid Mietrecht 8. Aufl. § 536 Rdn. 324-327; Staudinger/Emmerich BGB [2003] § 536 Rdn. 55). Nach Auffassung des Berufungsgerichts (ebenso OLG Düsseldorf WuM 1994, 324; OLG Hamm OLGR 1996, 76 f.; OLG Frankfurt WuM 1986, 19; Schmidt-Futterer/Eisenschmid aaO. Rdn. 324; Sternel WuM 2002, 244) errechnet sich die Mietminderung aus der Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Eine andere Auffassung vertritt die Ansicht, daß die Mietminderung allein aus der Nettomiete (Mietzins ohne Nebenkosten) zu berechnen sei (OLG Koblenz ZMR 2002, 744). Eine dritte Auffassung meint, daß die Bruttokaltmiete (Mietzins mit allen Nebenkosten außer Heizkosten) maßgebend für die Berechnung der Mietminderung sei (KG 8. Zivilsenat GE 2002, 930). Weiter wird die Auffassung vertreten, daß die Nebenkosten bei der Minderung nur erfaßt werden, wenn die jeweilige Nebenleistung durch den Mangel beeinträchtigt werde (OLG Düsseldorf WuM 1994, 324). Emmerich (Miete 8. Aufl. § 536 Rdn. 32 a. E.) geht davon aus, daß das Gericht im Rahmen seines Schätzungsermessens (§ 287 ZPO) gleichermaßen von der Brutto- wie von der Nettomiete ausgehen könne, wenn ihm dies angemessen erscheine. Einigkeit besteht lediglich, daß dann, wenn Mieter und Vermieter eine Inklusivmiete, also eine Bruttomiete, vereinbaren, die im Mietpreis kalkulatorisch enthaltenen Betriebskosten mit zur Miete zählen (Schmidt‑Futterer/Eisenschmid aaO. Rdn. 329).

b) Nach § 536 BGB wird der Mieter, wenn ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, von der Entrichtung der Miete befreit, bei bloßer Minderung der Tauglichkeit hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Ausgangspunkt für die Berechnung der Minderung ist somit die vom Mieter zu zahlende Miete. Was darunter zu verstehen ist, sagt das Gesetz nicht. Schon nach früherem Recht war die Frage umstritten (vgl. Staudinger/Emmerich aaO.). Das Mietrechtsreformgesetz hat diese Unsicherheit nicht beseitigt. Im Regierungsentwurf (BT‑Drucks. 14/4553, S. 19) hatte es in § 556 Abs. 1 BGB noch geheißen: "Die Miete umfaßt die Grundmiete und den Betrag für Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV." Der Rechtsausschuß des Deutschen Bundestages hatte jedoch Bedenken, daß eine Legaldefinition Streitfragen, die für die Minderung bestehen, zwar klären könnte, in anderen Bereichen aber neue Streitfragen aufwerfen würde. Er gab § 556 Abs. 1 BGB die jetzt Gesetz gewordene Fassung (Nachweise bei Haas, Das neue Mietrecht ‑ Mietrechtsreformgesetz S. 156). Danach läßt das Gesetz ‑ wie bisher ‑ alle Interpretationsmöglichkeiten zu (Sternel aaO., 246). Die Vielzahl vertraglicher Gestaltungsmöglichkeiten einerseits und die Fülle unterschiedlicher Minderungsfälle andererseits machen es schwer, einen einheitlichen Maßstab zu finden. Für jede Auffassung lassen sich Fälle finden, die die Vorzüge der jeweiligen Variante herausstellen, aber auch solche, die ihre Schwächen deutlich machen. Der Senat schließt sich der Auffassung des Berufungsgerichts an. Für sie sprechen systematische, teleologische und nicht zuletzt rechtspraktische Gesichtspunkte.

aa) Der Gesetzgeber hat in § 556 BGB klargestellt, daß Betriebskosten vereinbart werden können. Da § 556 BGB zum Unterkapitel "Vereinbarungen über die Miete" gehört, sind Betriebskosten jedenfalls nach der Systematik des Gesetzes als Bestandteil der Miete anzusehen (Schmidt‑Futterer/Eisenschmid aaO. Rdn. 329).

bb) Die Minderung ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Zutreffend weist das Berufungsgericht darauf hin, daß durch die Mietminderung das von den Vertragsparteien festgelegte Äquivalenzverhältnis zwischen den Leistungen des Vermieters ‑ der Bereitstellung einer im Vertragssinne nutzbaren Mietsache ‑ und der Leistung des Mieters ‑ der Mietzahlung ‑ bei einer Störung auf der Vermieterseite wiederhergestellt werden. Für eine reduzierte Vermieterleistung soll der Mieter auch nur reduziert leisten müssen.

Die Leistung des Vermieters besteht in der Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Das umfaßt alles, was erforderlich ist, um die vertragsgemäße Nutzung sicherzustellen. Neben der bloßen Überlassung der Mietsache gehören dazu Nebenleistungen, ohne deren Erfüllung ein vertragsgemäßer Gebrauch nicht denkbar ist. Dazu zählen mangels abweichender Vereinbarung unter anderem auch die Versorgung mit Energie, Wasser und Heizung sowie die Entsorgung etwa von Müll. Die Vermieterleistung läßt sich nicht in eine Fülle von isolierten Einzelleistungen zerlegen, die gleichsam um die Raumüberlassung (Überlassung der Mietsache) herumgruppiert sind. Vielmehr sind sie mit dieser unlösbar vernetzt; es handelt sich um eine komplexe Leistung (Sternel aaO. 246).

Die vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Grundmiete und Nebenkosten) sind die Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung. Der Mieter zahlt nicht etwa isoliert jede Nebenleistung, sondern ein Gesamtentgelt. Daran ändert entgegen der Auffassung der Revision der Umstand nichts, daß die Höhe der Mietnebenkosten in der Regel, zumindest wenn die Nebenkosten abgerechnet werden müssen, nicht durch Parteivereinbarung, sondern einseitig durch Dritte und bei den verbrauchsabhängigen Leistungen durch den Verbrauch seitens des Mieter festgelegt werden. Auch wenn der Vermieter die Höhe der Nebenleistungen nur beschränkt beeinflussen kann, so hat er sich doch zur uneingeschränkten Erbringung der Nebenleistungen verpflichtet. Dementsprechend besteht auch die Gegenleistung des Mieters in einer einheitlichen Leistung, unabhängig davon, wie die Nebenkosten im einzelnen gemäß der vertraglichen Vereinbarung zu bezahlen sind. Daraus ergibt sich, daß ein Mangel der Haupt- oder einer Nebenleistung stets ein Mangel der geschuldeten Gesamtleistung ist mit der Folge, daß die dafür geschuldete gesamte Gegenleistung (Bruttomiete) gemindert werden muß, um die Äquivalenz wiederherzustellen.

cc) Zutreffend weist das Berufungsgericht darauf hin, daß ein Ansatz der Nettomiete zu Wertungswidersprüchen führen könnte. Nach der gesetzlichen Regelung des § 536 BGB ist der Mieter von der Entrichtung der Miete vollständig befreit, solange die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge eines Mangels aufgehoben ist. Daß der Mieter in diesem Falle keine Nebenkosten vorauszahlen muß, darüber besteht Einigkeit (Sternel aaO. 246; Staudinger/Emmerich aaO. Rdn. 54); es wäre kaum nachvollziehbar, müßte der Mieter, obwohl er die Mietsache nicht nutzen kann, weiterhin die Nebenkosten vorauszahlen. Besteht aber bei 100prozentiger Nutzungsbeeinträchtigung überhaupt keine Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten, so wäre es nicht verständlich, bei geringerer, nicht vollständiger Nutzungsbeeinträchtigung die Nebenkosten nicht entsprechend herabzusetzen. Nach der gesetzlichen Regelung wird der Mieter nämlich von der Entrichtung der "Miete" befreit, bei Minderung der Tauglichkeit soll die "Miete" lediglich herabgesetzt werden (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Es ist schon kein ausreichender Grund ersichtlich, in zwei aufeinanderfolgenden, inhaltlich dasselbe Problem regelnden Sätzen ‑ wobei es sich nur um einen graduellen Unterschied handelt ‑ den Begriff Miete einmal als Bruttomiete und im anderen Fall als Nettomiete anzusehen. Erst recht ist davon Abstand zu nehmen, wenn dies zu schwerlich nachvollziehbaren Wertungswidersprüchen führen würde.

dd) Schließlich ließe sich bei Zugrundelegung der Nettomiete ein einheitlicher Maßstab für alle Formen der Nebenkostenzahlung (Inklusivmiete, Grundmiete mit Nebenkostenpauschale, Grundmiete und abrechenbare Nebenkostenvorauszahlung) nur schwer erreichen, so daß die Höhe der Minderung letztlich von der vereinbarten Mietstruktur abhinge. Es besteht nämlich Einigkeit, daß bei Vereinbarung einer Inklusivmiete (Bruttomiete) der Ansatz der Nettomiete kein geeigneter Maßstab für die Minderung ist (Schmidt‑Futterer/Eisenschmid aaO. Rdn. 329), weil die nicht gesondert ausgewiesenen Nebenkosten nur mit Schwierigkeiten festgestellt werden können und deshalb von der Bruttomiete ausgegangen werden muß. Würde bei Vereinbarung einer Nettomiete in Verbindung mit einer (nicht abzurechnenden) Pauschale entgegen der hier vertretenen Auffassung von der Nettomiete ausgegangen, so hätte es der Vermieter in der Hand, durch Vereinbarung einer niedrigeren Grundmiete und einer hohen Nebenkostenpauschale die Minderung zum Nachteil des Mieters zu beeinflussen. Dies wollte der Gesetzgeber aber ‑ zumindest für den Bereich des Wohnraummietrechts ‑ gerade ausschließen (vgl. § 536 Abs. 4 BGB).

ee) Aus den unter aa) bis dd) genannten Erwägungen verbietet sich auch die ‑ vermittelnde ‑ Lösung, von der Nettomiete auszugehen und die Nebenkosten nur dann herabzusetzen, wenn der Mangel einen Bereich der Vermieterleistung betrifft, für den die Nebenkosten zu leisten sind. Darüber hinaus weist das Berufungsgericht zutreffend darauf hin, daß diese Lösung wenig praktikabel ist, weil sie den Mieter mit einem erheblichen Darlegungs- und Berechnungsaufwand belaste. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, daß die Minderung automatisch eintritt, müßte der Mieter nämlich diejenigen Anknüpfungstatsachen darlegen, die Grundlage für die Ermittlung der Minderungsquote sind. Er hätte im einzelnen vorzutragen, welche Nebenleistung vom jeweiligen Mangel betroffen ist und welcher Teilbetrag aus dem Gesamtbetrag der Nebenkosten auf die vom Mangel betroffene Nebenleistung entfällt. Das wäre mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, falls die Nebenkosten im Mietvertrag nicht aufgeschlüsselt sind. Liegen mehrere Mängel vor, die unterschiedliche Nebenleistungen betreffen, würde sich der erforderliche Aufwand noch erhöhen. Im Anschluß daran wäre die Gesamtminderung zu errechnen. Bei in diesem Bereich nicht selten streitigem Vortrag müßte Beweis erhoben werden. Auch unter Berücksichtigung von § 287 ZPO würde das zu erheblichen Belastungen der Tatgerichte führen. Demgegenüber sollte die Mietrechtsreform das Streitpotential verringern und auch einen Beitrag zur Entlastung der Gerichte leisten (BT‑Drucks. 14/4553 S. 34).

ff) Aus den zuletzt genannten Gründen ist auch der Auffassung von Emmerich (aaO. § 538 Rdn. 32), dem Tatrichter jeweils die Entscheidung zu überlassen, welchen Maßstab er anwenden will, nicht zu folgen. Zwar könnte der Tatrichter durch Auswahl der ihm am geeignetsten erscheinenden Methode im Einzelfall zu einer angemessen Herabsetzung kommen. Die Parteien müßten aber ihren Vortrag an der vom Gericht jeweils ins Auge gefaßten Methode ausrichten. Die heute bestehende Rechtszersplitterung, die sogar innerhalb einzelner Gerichte besteht (vgl. Anmerkung Schach GE 2002, 500 m. w. N.), würde dadurch noch weiter vergrößert.

Die Minderungsquote ist anhand der insgesamt geschuldeten Miete (Mietzins einschließlich aller - auch der warmen - Nebenkosten) zu berechnen. Unerheblich ist dabei, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

Durch den (Geschäftsraum-) Mietvertrag schuldete der Mieter eine Nettomiete zzgl. Betriebskostenvorauszahlung. Er berief sich auf Mängel und reduzierte die Mietzahlung. Landgericht (Berlin) und Kammergericht (XII. Senat) berechneten die Minderung anhand der Bruttomiete. Das bestätigte der für die Geschäftsraummiete zuständige XII. Senat des BGH.

Nach § 536 BGB sei Ausgangspunkt für die Berechnung der Minderung die vom Mieter zu zahlende Miete. Hierunter sei der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten zu verstehen. Die Minderung sei Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Die Leistung des Vermieters bestehe in der Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Dazu zählten u. a. auch die Versorgung mit Energie, Wasser, Heizung sowie die Entsorgung etwa von Müll. Die Vermieterleistung lasse sich nicht in eine Fülle von isolierten Einzelleistungen zerlegen, die gleichsam um die Raumüberlassung herumgruppiert seien. Die vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte seien die Gegenleistung. Der Mieter zahle nicht isoliert jede Nebenleistung, sondern ein Gesamtentgelt. Der Ansatz der Nettomiete bei der Minderung könnte zu Wertungswidersprüchen führen. Nach der gesetzlichen Regelung sei der Mieter von der Entrichtung der Miete vollständig befreit, solange die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge des Mangels aufgehoben sei. Daß der Mieter in diesem Fall keine Nebenkosten vorauszahlen müsse, sei übereinstimmende Meinung. Bestehe aber bei 100 %iger Nutzungsbeeinträchtigung überhaupt keine Zahlungspflicht, wäre es nicht verständlich, bei geringerer, nicht vollständiger Nutzungsbeeinträchtigung die Nebenkosten nicht entsprechend herabzusetzen. Es verbiete sich auch eine - vermittelnde - Lösung, von der Nettomiete auszugehen und die Nebenkosten nur dann herabzusetzen, wenn der Mangel einen Bereich der Vermieterleistung betreffe, für den die Nebenkosten zu leisten seien.

Überwiegende Meinung war es bisher, bei der Berechnung der Minderung von der Bruttokaltmiete auszugehen, die Bruttowarmmiete nur dann heranzuziehen, wenn der Mangel sich auf warme Betriebskosten beziehe (Heizungsausfall, mangelhafte Warmwasserlieferung). Der Streit zu den Berechnungsmethoden dürfte jetzt wohl der Vergangenheit angehören. Berechnet wird nach der Bruttomiete, unabhängig davon, ob im Einzelfall eine Bruttowarmmiete, eine Bruttokaltmiete zzgl. Vorauszahlungen für warme Betriebskosten oder eine Nettokaltmiete zzgl. Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten vereinbart sind. Entscheidend kommt es auf den vom Mieter insgesamt zu zahlenden monatlichen Mietzins an, und zwar auch dann, wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart worden ist.

In der Praxis wird es allerdings weiterhin Schwierigkeiten bei der Berechnung geben. Der BGH argumentiert zwar zu der bisher vorgeschlagenen Lösung der Minderung nach der Nettomiete dahin, daß diese Lösung wenig praktikabel sei, denn sie belaste den Mieter mit erheblichem Darlegungs- und Berechnungsaufwand. Er müßte nämlich u. U. vortragen, welche Nebenleistung vom jeweiligen Mangel betroffen und welcher Teilbetrag aus dem Gesamtbetrag der Nebenkosten auf die vom Mangel betroffene Nebenleistung entfalle. Im übrigen bestünde das Problem der Minderungsberechnung dann bei einer vereinbarten Bruttowarmmiete, denn hier könnten die Nebenkosten nur schwerlich herausgerechnet werden. Dennoch: Auch bei Heranziehung des gesamten Mietzinses wird es in Zukunft Probleme geben. Nach wie vor muß der Vermieter natürlich über die (warmen und kalten) Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen. Dazu gehören auch die verbrauchsabhängig entstandenen Betriebskosten. Sollen die vom Vermieter (verbrauchsabhängig oder nicht) genutzten Nebenleistungen, die beim Vermieter einen Durchgangsposten darstellen, gemindert sein? Muß die Betriebskostenabrechnung also unter Berücksichtigung der Minderung, also auch der geminderten Betriebskosten, erstellt werden?

Die Lösung kann unter Berücksichtigung der Entscheidung des BGH nur wie folgt lauten: Die Abrechnung der warmen und kalten Betriebskosten erfolgt wie bisher ohne Minderung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Betriebskosten. Eine Betriebskostennachzahlung ist aber nur dann geschuldet, wenn nach Gegenüberstellung der Gesamtmiete (also Nettomiete zzgl. aller Vorauszahlungen) unter Berücksichtigung der sich auf die Gesamtmiete beziehenden Minderung noch ein Saldo zu Lasten des Mieters übrig bleibt. Es müssen also zwei Saldierungen gegenübergestellt werden, die geminderten Mieten zu der Betriebskostenabrechnung.

Der BGH hat nicht zu dem Problem der Minderung bei einer Wohnflächenabweichung Stellung genommen, wobei offen ist, ob der für die Geschäftsraummiete zuständige XII. Senat der Rechtsprechung des für die Wohnraummietsachen zuständigen VIII. Senats hierzu überhaupt folgt. Nach Ansicht des VIII. Senats des BGH führt eine geringere Wohnfläche, als im Mietvertrag vorausgesetzt wird, auch zu einem Mangel, der zur Minderung berechtigt. Hier besteht nun allerdings der Unterschied, daß die geringere Wohnfläche im Ergebnis zu einer endgültigen Herabsetzung des geschuldeten Nettomietzinses führt. Für diese Fallkonstellation kann die Minderung nur im Rahmen der Nettomiete berechnet werden.