Bruttokaltmietenerhöhung

Bruttokaltmietenerhöhung; preisgebundener Wohnraum; Betriebskosten; Vorschüsse; Vorauszahlungen; Mieterhöhungserklärung; Verlängerung des Mietverhältnisses; Kündigung; unbefugte Gebrauchsüberlassung

1. Ist in einem Mietvertrag über früher preisgebundenen Wohnraum in Berlin (West) ein Betrag für Betriebskosten vereinbart, ohne daß klargestellt worden ist, daß es sich um Vorschüsse handelt, so handelt es sich um eine Bruttokaltmiete.

2. Die Erhöhung dieser Bruttokaltmiete setzt voraus, daß der Grund für die Erhöhung bezeichnet und erläutert wird, wozu die Gegenüberstellung des Saldos der bisherigen und der neu anfallenden oder sich erhöht habenden Betriebskosten gehört.

3. Lediglich der Hinweis auf § 568 BGB reicht nicht aus, um die Geltung dieser Vorschrift abzubedingen (im Anschluß an OLG Schleswig GE 1995, 1409).

4. Die Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung gem. § 553 BGB setzt die Darlegung voraus, seit wann welche Dritte anstelle des Mieters in der Wohnung leben.

I. Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwerde erreichende (§ 511 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung (§§ 516, 518, 519, ZPO) ist zulässig.

II. Die Kl. haben gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von rückständigen Mietzins in Höhe von 1.425,95 DM gemäß § 535 Satz 2 BGB.

Die von den Kl. mit Schreiben vom 14. März 1988 ausgesprochene Mieterhöhung ist nicht wirksam. Laut Mietvertrag setzte sich die Miete vor der Erhöhung aus 178,89 DM Grundmiete, einem Warmwasserkostenvorschuß in Höhe von 38,-- DM und weiteren 50,53 DM "AMVOB" zusammen. Hieraus ergibt sich eine Gesamtmiete in Höhe von 267,42 DM. Anders lautet der Mietvertrag, der als Gesamtmiete nicht nachvollziehbar 328,72 DM bestimmt.

Es kann jedoch dahinstehen, inwieweit aus dem Mietvertrag eine Verpflichtung zur Zahlung des letztgenannten Betrages folgt, denn der Bekl. hat unstreitig diesen Mietzins gezahlt, und die Parteien gehen übereinstimmend von diesem Betrag als Ausgangsmietzins aus .

Bei dem vereinbarten Mietzins handelt es sich um eine Bruttokaltmiete. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß der im Mietvertrag genannte Mietzinsanteil, der auf "AMVOB" entfällt, den Betriebskostenanteil darstellt. Bei der Mieterhöhung handelt es sich danach um eine solche nach § 4 Abs. 2 MHG.

Dahinstehen kann, ob der Mieterhöhung gemäß § 4 Abs. 2 MHG schon entgegensteht, daß die einzelnen Betriebskostenarten im Mietvertrag nicht ausdrücklich als umlagefähig vereinbart worden sind (verneinend Sternel, Mietrecht, III Rz. 808).

Denn Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG ist, daß der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird, der Verteilerschlüssel und die Art der Berechnung mitgeteilt wird, ebenso wie der Betrag, um den sich die Miete erhöht hat.

Erforderlich ist die Angabe eines bestimmbaren nachprüfbar auf den einzelnen Mieter entfallenden Geldbetrages. Es sollen die bisherigen und die neu anfallenden Betriebskosten gegenübergestellt werden, da für den Mieter der Differenzbetrag nachprüfbar und berechenbar sein muß (vgl. Stürzer/Koch, 2. Aufl., M 45).

Eine Betriebskostenerhöhung ist erst dann hinreichend erläutert, wenn die Darstellung der insgesamt im Mietzins enthaltenen Betriebskostenarten bezogen auf den Erhöhungszeitpunkt ergibt, daß per Saldo die Betriebskosten um den Erhöhungsbetrag gestiegen sind (vgl. LG Berlin, MDR 1981, S. 84g).

Diesen Erfordernissen wird die vorliegende Mieterhöhungserklärung in keiner Weise gerecht, da es insbesondere an einer ausreichenden Erklärung fehlt.

2. Die Kl. haben gegen den Bekl. auch keinen Anspruch auf Räumung der innegehaltenen Wohnung gemäß § 985 BGB.

Entgegen der Auffassung der Kl. ist das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht durch Kündigung seitens der Kl. beendet worden.

a) Die Kündigungserklärung der Kl. vom 29. November 1995, gestützt auf Zahlungsverzug des Bekl., hat das Mietverhältnis nicht beendet, denn die Voraussetzungen des § 554 BGB lagen nicht vor.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges mit dem Erhöhungsbetrag nach § 554 BGB erst kündigen, wenn der Mieter im Falle des § 4 MHG zur Zahlung rechtskräftig verurteilt worden ist und seit formeller Rechtskraft des Urteils zwei Monate verstrichen sind (vgl. Sternel, III Rz. 865). Vorliegend ist der Bekl. in dem Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 26. September 1989 - 12 C 342/89 - entgegen der Auffassung der Kl. nicht zur Zahlung verurteilt worden. Vielmehr ist in dem genannten Urteil eine Klage der Kl. auf Räumung abgewiesen worden. Die Ausführungen im Tatbestand des genannten Urteils, wonach die Miete zu letzt 346,77 DM betragen habe, sind zum einen nicht von der Rechtskraft des Urteils umfaßt und stellen zum anderen auch keine Grundlage für eine Zahlungsverpflichtung dar.

Überdies können die Kl. auch deshalb aus der Kündigung aufgrund von Zahlungsverzuges keine Rechte mehr herleiten, weil sie der Fortsetzung des Gebrauchs nicht gemäß § 568 BGB widersprochen haben.

Zwar ist in § 2 Nr. 5 des Mietvertrages bestimmt, daß § 568 BGB für Vermieter und Mieter keine Anwendung finden soll. Diese Klausel ist indes unwirksam. Zwar ist § 568 BGB nicht zwingendes Recht, so daß die Vorschrift auch abdingbar ist, was auch für einen Formularvertrag gilt (vgl. BGH NJW 1991, S. 1751; OLG Schleswig, Grundeigentum 1995, S. 1409; Palandt/Putzo, § 568 Rz. 4).

Eine entsprechende Formularklausel muß jedoch den Vorschriften des AGBG entsprechen, darf insbesondere nicht gegen die Unklarheitenregel des § 5 AGB verstoßen. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 9 ABGB liegt auch dann vor, wenn die Regelung unklar bzw. undurchschaubar ist (vgl. BGHZ 115, S. 185). Daher reicht lediglich der Hinweis auf § 568 BGB nicht aus, um die Geltung der Vorschrift abzubedingen (vgl. OLG Schleswig a.a.O.). Hiernach wäre erforderlich gewesen, zumindest den Wortlaut des § 568 BGB in der entsprechenden Formularklausel des Mietvertrages wiederzugeben.

b) Auch die Kündigung der Kl. vom 4. Juli 1996 ist nicht wirksam und konnte daher das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beenden. Die Kl. haben das Vorliegen der Voraussetzungen des § 553 BGB

nicht dargetan.

Zwar kann die unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten den Vermieter zur fristlosen Kündigung nach § 553 BGB berechtigen. Hierfür ist der Vermieter jedoch darlegungs- und beweispflichtig.

Die pauschale Behauptung der Kl., daß nicht mehr der Bekl. sondern Dritte in der Wohnung lebten, reicht jedoch nicht aus. Die Kl. haben weder dargelegt, seid wann Dritte in der Wohnung leben sollen, und um wen es sich dabei handeln soll.

Zudem haben die Kl. auch hier die der Fortsetzung des Gebrauchs nicht gemäß § 568 BGB widersprochen, was jedoch erforderlich gewesen wäre. Insofern wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.