Bruttokaltmiete

Bruttokaltmiete; Nettokaltmiete; Umstellung; Mietzinsstruktur; Änderung

Eine mietvertragliche Vereinbarung, die dem Vermieter einseitig die Umstellung der Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete gestattet, ist unwirksam.

Die Klage ist unzulässig. Die Kl. begehrt mit ihrem Mieterhöhungsverlangen v. 26.7.1996 die Zustimmung zu einer erhöhten Nettokaltmiete und damit zu einer Änderung der Mietzinsstruktur. Die Parteien haben nämlich bei Abschluß des Mietvertrages eine Miete einschließlich Betriebskosten vereinbart. Eine wirksame Umstellung dieser Mietzinsstruktur ist insbesondere nicht durch die Erklärung der Kl. v. 26.7.1995 erfolgt. Die Kl. hat in dem vorgenannten Schreiben zwar entsprechend der in § 27 Nr. 8 des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung die Umstellung der vertraglich vereinbarten Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete erklärt. Diese Erklärung bleibt jedoch wirkungslos, da die in § 27 Nr. 8 des Mietvertrages getroffene Umstellungsvereinbarung gemäß § 10 MHG unwirksam ist.

Gemäß § 10 Abs. 1 MHG sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG abweichen, unwirksam, soweit nicht eine Zustimmung zur Mieterhöhung im Einzelfall vorliegt. In § 27 Nr. 8 des Mietvertrages haben die Parteien eine dem Mieter nachteilige Vereinbarung geschlossen, die dementsprechend zwingend nichtig ist. Der Nachteil für den Mieter ergibt sich daraus, daß er bei der Umstellung der Mietzinsstruktur von bruttokalt auf nettokalt mit einer höheren Gesamtmiete rechnen muß. Bei einer Nettokaltmiete kann nämlich der Vermieter sämtliche angefallenen Betriebskosten abrechnen. Hingegen verbleibt es bei einer Bruttokaltmiete bei der vertraglich vereinbarten oder im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens gerichtlich festgesetzten Gesamtmiete. Eine Benachteiligung des Mieters liegt auch dann vor, wenn man im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens bei einer Bruttokaltmiete zu dem rechnerischen Nettokaltmietwert die konkret anfallenden Betriebskosten hinzurechnen würde (so OLG Stuttgart NJW 1983, 2329 [= WM 1983, 285]). Auch in diesem Falle beinhaltet die in § 27 Nr. 8 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung eine Benachteiligung der Bekl., da die Kl. im Falle einer Umstellung der Mietzinsstruktur in die Lage versetzt würde, Betriebskostenerhöhungen auch außerhalb von Mieterhöhungsverlangen jederzeit an die Bekl. weiterzugeben. Dementsprechend liegt eine die Bekl. benachteiligende und damit gemäß § 10 MHG unwirksame Vereinbarung vor.