Bruchteilsgemeinschaft

Bruchteilsgemeinschaft; Verwaltungszuständigkeit; gemeinschaftsbezogen; Wohnungseigentümer; Beseitigungsansprüche; Durchsetzung

Für die Durchsetzung von Ansprüchen nach § 1004 BGB aus Instandhaltungs- und/oder Veränderungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gegen die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht die Verwaltungszuständigkeit aller Wohnungseigentümer. Einzelne Miteigentümer sind ohne entsprechenden Gemeinschaftsbeschluß nicht zur Verfolgung solcher Ansprüche berechtigt.

Die Anlage umfaßt 826 Wohneinheiten. Die Beteiligte zu 2. ist ihr Verwalter, die Beteiligten zu 1. sind Eigentümer einer Wohnung. In den Jahren 1995/1996 ließ die Beteiligte zu 2. - ohne daß insoweit ein Beschluß der Wohnungseigentümer vorlag - im Haus D Eingang Nr. 5 in den Wohnungen Nr. 724 (5. OG), Nr. 781 (8. OG) und Nr. 762 (6. OG) die Balkonfenster ohne Aufteilung durch solche mit Mitteilstrebe und die Balkonfenstertüren ohne Oberlicht durch solche mit Oberlicht ersetzen sowie in den Treppenaufgängen des Hauses D Eingänge Nr. 5 und Nr. 3 sowie des Hauses C Eingang Nr. 46 statt der Betonwabenfenster Kunststoffverbundelementfenster einbauen.

Die Beteiligten zu 1. haben von der Beteiligten zu 2. die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf deren Kosten verlangt. Sie seien berechtigt, die daraus erwachsenen Beseitigungsansprüche gegen die Beteiligte zu 2. geltend zu machen, weil diese Ansprüche nicht gemeinschaftsbezogen seien, sondern ihnen individuell zustünden. Eine nachträgliche Zustimmung der Wohnungseigentümer zu den Baumaßnahmen durch Mehrheitsbeschluß sei ausgeschlossen. Die Beteiligte zu 2. hat erwidert, die Beteiligten zu 1. seien nicht antragsbefugt, weil der geltend gemachte Beseitigungsanspruch gemeinschaftsbezogen sei und ein Ermächtigungsbeschluß der Wohnungseigentümer nicht vorliege.

Das AG Oldenburg/H. hat die Anträge als unzulässig abgelehnt. Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. hat das LG Lübeck zurückgewiesen. Gegen den Beschluß des LG richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. Die Beteiligte zu 2. ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Die nach § 45 Abs. 1 WEG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist unbegründet. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 43 Abs. 1 WEG; 27 Abs. 1 Satz 2 FGG; 1550 ZPO).

Mit Recht hat das LG angenommen, daß die Beteiligten zu 1. nicht berechtigt seien, die verfolgten Ansprüche aus § 1004 BGB ohne einen dahingehenden Beschluß der Gemeinschaft gegen die Beteiligte zu 2. gerichtlich geltend zu machen (vgl. BGHZ 106, 222 = NJW 1989, 1091 [= WM 1989, 465]). Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1. handelt es sich dabei nicht um ihnen individuell zustehende Ansprüche. Die beanstandeten Handlungen der Beteiligten zu 2. betreffen das gemeinschaftliche Eigentum (vgl. § 3 Abs. 2 der Teilungserklärung v. 16. 5. 1973) und dessen ordnungsgemäße Verwaltung (vgl. §§ 13 und 20 TE) und wirken sich jedenfalls auch auf die Rechte anderer Wohnungseigentümer aus. Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Sachverhalt maßgeblich von den Fällen, in denen die Rechtsprechung Individualansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers auch gegen den Verwalter angenommen hat, weil ausschließlich das Vermögen eines Wohnungseigentümers betroffen war (vgl. BGH NJW 1992, 182 [= WM 1992, 91 ]; BayObLG NJW-RR 1993, 280 [= WM 1992, 702]).

Allerdings ist den Beteiligten zu 1. einzuräumen, daß sie auf Grund ihres Miteigentums am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG) mitberechtigt sind und bei der Bruchteilsgemeinschaft anerkannt ist, daß der einzelne Teilhaber den Anspruch aus § 1004 BGB gegen Mitberechtigte auf Grund seines Teilrechts und gegen Dritte gemäß § 1011 BGB in Ansehung der ganzen Sache geltend machen kann (vgl. BGH NJW 1992, 978, 979 [= WM 1992, 159]; Palandt-Bassenge, 56. Aufl., § 101 1 BGB Rn. 1 und 2). Soweit Mitberechtigte betroffen sind, hat der BGH in seinem Beschluß v. 14.12.1991 (NJW 1992, 978, 979 [= WM 1992, 159]) unter Hinweis auf §§ 10, 15 Abs. 3 WEG auch angenommen, daß für die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nichts anderes gelte. Dieser Grundsatz läßt sich indessen entgegen der Meinung der Beteiligten zu 1. nicht ohne weiteres auf den vorliegenden Fall übertragen, weil wie schon erwähnt - hier die Verwalterin beteiligt und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums berührt ist. Vielmehr ist zu prüfen, ob eine Verwaltungszuständigkeit der Wohnungseigentümer für die gerichtliche Geltendmachung der Ansprüche gemäß § 21 Abs. 1 WEG in Betracht kommt, die es gebietet, die Durchsetzung eines neben der gemeinschaftlichen Forderung bestehenden Anspruchs des einzelnen Wohnungseigentümers auf die allen Wohnungseigentümern zustehende Leistung von ihrer Ermächtigung abhängig zu machen, weil § 21 Abs. 1 WEG insoweit gegenüber den allgemeinen Bestimmungen des bürgerlichen Rechts eine Sonderregelung enthält. Ob eine dahingehende ausschließliche Verwaltungszuständigkeit nach § 21 Abs. 1 WEG besteht, ist im einzelnen Fall durch Auslegung auch der übrigen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und anhand der Interessenlage der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen zu ermitteln (BGH NJW 1993, 727 [= WM 1993, 143]; 1992, 182 [= WM 1992, 91]; 1990, 2386 WM 1990, 4681).

Die Frage der gemeinschaftlichen Verwaltungszuständigkeit hat das LG rechtsfehlerfrei bejaht. Die Durchsetzung der Ansprüche stellt sich als eine Maßnahme der Geschäftsführung zugunsten der Wohnungseigentümer in bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum dar. Durch die Veränderung des früheren Zustandes auf Veranlassung der Beteiligten zu 2 wie auch durch die Wiederherstellung des früheren Zustandes wurde bzw. würde das gemeinschaftliche Eigentum betroffen. Aus der Sicht der Beteiligten zu 2. bezweckten die Baumaßnahmen die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), was zunächst von der Gemeinschaft zu überprüfen ist (§ 21 Abs. 1 WEG). In Anspruch genommen wird die Verwalterin, die gemäß § 20 WEG das Vollzugsorgan der Gemeinschaft ist. Aus §§ 26, 28 Abs. 4 und 5 WEG folgt der Gedanke, daß über alle Folgen, die sich aus der Tätigkeit des Verwalters ergeben, grundsätzlich die Gemeinschaft befinden soll und nicht der einzelne Wohnungseigentümer. Soweit es generell um die Einleitung von gerichtlichen Verfahren geht, unterstreicht auch § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG, daß die Entscheidung hierüber grundsätzlich allein bei der Gemeinschaft liegen soll. Diese nimmt dabei auch die Interessen an einem gedeihlichen Verhältnis zur Verwalterin wahr (BGH NJW 1989, 1091, 1092 [= WM 1989, 465]; KG WM 1990, 180). Die Interessen des einzelnen Wohnungseigentümers werden dadurch gewahrt, daß er - wie vom BGH a. a. O. aufgezeigt -, gegen die Gemeinschaft vorgehen und eine ordnungsgemäße Verwaltung durchsetzen kann. Eine solche Verwaltung hat hier auch dann nicht zwingend die Annahme einer Rechtswidrigkeit der ausgeführten Baumaßnahmen zur Folge, wenn mit den Beteiligten zu 1. davon ausgegangen wird, daß für eine nachträgliche Zustimmung zu den Baumaßnahmen ein Mehrheitsbeschluß nach § 22 Abs. 1 WEG nicht ausreichen würde. In zulässiger Abbedingung des § 22 Abs. 1 WEG (vgl. Weitnauer/Lüke, 8. Aufl., § 22 WEG Rn. 2) bestimmt nämlich § 13 Abs. 2 TE, daß bei einer nachteiligen Änderung des Gesamteindrucks der Baulichkeiten ein Beschluß aller (betroffenen) Wohnungseigentümer mit Zweidrittelmehrheit geboten (aber auch ausreichend) ist. Soweit ein Mehrheitsbeschluß ausreichend ist, beurteilt sich die Zulässigkeit der Maßnahme - auch bei einer gerichtlichen Überprüfung - danach, ob sachliche Gründe für diese Maßnahme sprechen und ob andere Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt werden (Weitnauer/Lüke a. a. O.).