Breiter Gestaltungsspielraum bei Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels

Breiter Gestaltungsspielraum bei Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels; Öffnungsklausel

Auch bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.

1 Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentumsanlage besteht zumindest aus 97 Eigentumswohnungen und einer Teileigentumseinheit. § 6 Abs. 4 der Teilungserklärung (TE) lautet:

„Die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungsabschlusstüren, der Außenfenster und anderer Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand erforderlich sind, sowie von Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, obliegt, auch wenn sie sich im Bereich der dem Sondereigentum unterliegenden Räume befinden, dem Wohnungs- bzw. Teileigentümer insoweit, als sie infolge unsachgemäßer Behandlung durch den Eigentümer, seinen Angehörigen oder Personen, denen er die Wohnung oder einzelne Räume überlassen hat, notwendig werden."

2 Nach § 12 Abs. 1 TE gehören zu den Betriebskosten u. a. die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, soweit diese gemäß § 6 TE den Wohnungseigentümern obliegen. § 12 Abs. 2 TE lautet auszugsweise:

„Soweit nicht in dieser Teilungserklärung etwas anderes bestimmt ist, bemisst sich der auf jeden Wohnungs- und Teileigentümer entfallende Anteil an den im vorstehenden Absatz bezeichneten Kosten nach dem Verhältnis der im Grundbuch einzutragenden Miteigentumsanteile ...

Die Eigentümer können mit 2/3 Mehrheit einen anderen Kostenverteilungsschlüssel beschließen."

3 In der Praxis nahmen die Wohnungseigentümer den Austausch der Außenfenster in eigener Regie und auf eigene Kosten vor. Die zur Legitimierung dieses Vorgehens auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 21. Mai 2003 zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 10 beschlossene Regelung wurde jedoch rechtskräftig für ungültig erklärt.

4 Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 15. Mai 2008 fassten die Wohnungseigentümer zu TOP 9 „in Ausübung der Öffnungsklausel gemäß § 12 Abs. 2 der Teilungserklärung" folgenden Beschluss:

„Mit sofortiger Wirkung (ab heute) werden die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster und Balkontüren der Wohnungen von demjenigen Eigentümer getragen, der Eigentümer der jeweiligen Wohnung ist, zu dem die Fenster und Balkontüren gehören ...

Die vorstehende Regelung ist nur eine Kostentragungsregelung. Die Zuständigkeit für die Instandhaltungsmaßnahme selbst, deren Durchführung und Umsetzung sowie Entscheidung über die Durchsetzung verbleibt bei der Wohnungseigentümergemeinschaft."

5 In dem Beschluss heißt es ferner, der sachliche Grund für die Änderung der Kostenverteilung liege darin, dass die Fensterelemente dem unmittelbaren Zugriff und dem Gebrauch des jeweiligen Wohnungseigentümers bzw. Wohnungsnutzers unterlägen. In der Vergangenheit sei die Kostenverteilung ebenfalls so gehandhabt worden, so dass durch die jetzige Beschlussfassung Kontinuität sichergestellt werde. Der Beschluss wurde mit 49 Ja- und drei Nein-Stimmen bei einer Enthaltung gefasst.

6 Die gegen diesen Beschluss erhobene Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat den Beschluss für ungültig erklärt. Mit der zugelassenen Revision möchten die Bekl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Kl. ist nach Einlegung dieses Rechtsmittels verstorben. Seine Erben, die nunmehrigen Kl., beantragen, die Revision zurückzuweisen.

I. 7 Das Berufungsgericht meint, es könne offen bleiben, ob der Beschluss mit der erforderlichen Mehrheit gefasst worden sei. Er sei jedenfalls deshalb für ungültig zu erklären, weil für die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels kein sachlicher Grund bestanden habe. Ein solcher könne nicht in der Sanktionierung einer der Teilungserklärung entgegenstehenden Handhabung gesehen werden. Auch im Übrigen sei kein sachlicher Grund ersichtlich. Nach wie vor beschließe die Wohnungseigentümergemeinschaft über den Austausch der Fenster, und zwar auch dann, wenn es um die Herbeiführung einer besseren Wärmedämmung oder einer einheitlichen Fassadengestaltung gehe. Dies zeige, dass der für die Regelung ins Feld geführte Gesichtspunkt der Verantwortlichkeit der Sondereigentümer für den Erhaltungszustand nicht tragfähig sei.

II. 8 Der Revision bleibt der Erfolg versagt. Das Berufungsgericht hat den angefochtenen Beschluss jedenfalls im Ergebnis zu Recht für ungültig erklärt.

9 1. Allerdings erscheint es zumindest zweifelhaft, ob die hierfür gegebene Begründung einer rechtlichen Überprüfung standhält.

10 a) Die Novellierung des Wohnungseigentumsrechts hat dazu geführt, dass den Wohnungseigentümern nunmehr bei der Änderung oder der Durchbrechung von Umlageschlüsseln aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist. Das gilt auch für die Verteilung von Instandsetzungskosten, bei der den Wohnungseigentümern ebenfalls ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen zusteht (Senat, Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 164/09, Rn. 13, zu § 16 Abs. 4 WEG = GE 2010, 1123).

11 b) Soweit das Berufungsgericht auf das Erfordernis eines sachlichen Grundes abhebt, ist zwar den Materialien zu entnehmen, dass die Änderung von Umlageschlüsseln an dieses Kriterium geknüpft sein soll (BT-Drucks. 16/887 S. 23 zu § 16 Abs. 3 WEG); auch der Bundesgerichtshof hat zum früheren Recht die Änderung eines Umlageschlüssels aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel davon abhängig gemacht, dass sachliche Gründe vorliegen (Urteil vom 27. Juni 1985 - VII ZB 21/84, BGHZ 95, 137, 143). Er hat jedoch bereits entschieden, dass dies unter der Geltung des jetzigen Rechts nur noch bedeutet, dass sowohl das „Ob" als auch das „Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen, und dass es sich hierbei um einen rechtlichen Gesichtspunkt handelt, der bei der Beantwortung der Frage zu berücksichtigen ist, ob die beschlossene Änderung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 162/10, GE 2011, 736, 761; juris Rn. 8 f.). Da die gesetzlichen Öffnungsklauseln nach § 16 Abs. 3 und 4 WEG auch bei der Änderung von Verteilungsschlüsseln anwendbar sind, die vor dem Inkrafttreten der genannten Regelungen getroffen worden sind (§ 16 Abs. 5 WEG; vgl. auch Senat, Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09, NJW 2010, 2654; Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298), strahlt die von dem Gesetzgeber intendierte Erweiterung des Gestaltungsspielraums auch auf Öffnungsklauseln aus, die unter der Geltung des früheren Rechts vereinbart oder in eine Teilungserklärung aufgenommen worden sind. Das hat das Berufungsgericht nicht hinreichend beachtet. Auch hat es nicht in den Blick genommen, dass die Neuregelung die unpraktikable Abgrenzung und den vielfach problematischen Nachweis vermeidet, ob Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen „infolge unsachgemäßer Behandlung" erforderlich geworden sind (§ 12 Abs. 1 TE). Letztlich braucht jedoch die Frage, ob sich die Neuregelung innerhalb des eingeräumten Gestaltungsspielraumes hält, nicht entschieden zu werden, weil die für eine Abänderung des Schlüssels notwendige Mehrheit nicht erreicht worden ist.

12 2. § 12 Abs. 2 TE setzt für die Änderung eine 2/3-Mehrheit voraus. Da der Bezugspunkt der qualifizierten Mehrheit nicht konkretisiert wird, ist die Klausel vor dem Hintergrund der mit baulichen Veränderungen typischerweise einhergehenden erheblichen finanziellen Folgen nächstliegend dahin auszulegen, dass die Abänderung eine 2/3-Mehrheit aller und nicht nur der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer erfordert (vgl. Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 162/10, GE 2011, 736, 761). Dieses Quorum ist hier schon deshalb nicht erreicht, weil der Änderung nur 49 Wohnungseigentümer zugestimmt haben, die Wohnungseigentümergemeinschaft aber aus zumindest 97 Eigentumswohnungen und einer Teileigentumseinheit besteht.

13 3. Auch unter dem Blickwinkel der Regelung des § 16 Abs. 4 WEG kann die beschlossene Änderung keinen Bestand haben, weil sie nicht lediglich einen Einzelfall betrifft.

Bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels auf Grund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.

Nach der Teilungserklärung der Wohnanlage, die mindestens 98 Einheiten umfasst, obliegt die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, auch wenn es sich im Bereich der Sondereigentumsräume befindet, dem Wohnungseigentümer insoweit, als sie infolge unsachgemäßer Behandlung durch den Wohnungseigentümer notwendig wird; mit Zweidrittel-Mehrheit können die Eigentümer aber einen anderen Kostenverteilungsschlüssel beschließen. In der Vergangenheit nahmen die Wohnungseigentümer den Austausch der Außenfenster in Eigenregie und auf eigene Kosten vor. Auf der Eigentümerversammlung vom 15. Mai 2008 fassten die Wohnungseigentümer mit 49 Ja- und drei Nein-Stimmen bei einer Enthaltung folgenden Beschluss:

Mit sofortiger Wirkung werden die Kosten der Instandsetzung der Außenfenster und Balkontüren der Wohnungen von denjenigen Eigentümern getragen, die Eigentümer der jeweiligen Wohnung sind; die Zuständigkeit für die Instandhaltungsmaßnahme selbst, deren Durchführung und Umsetzung sowie Entscheidungen über die Durchsetzung verbleiben bei der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das AG hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Das LG hat den Eigentümerbeschluss für ungültig erklärt, weil ein sachlicher Grund für die Änderung der Kostenverteilung fehle, jedoch die Revision an den BGH zugelassen.

Der BGH hält die Ungültigerklärung für zutreffend, jedoch aus einem anderen Grund, als das LG angenommen hat. Nach einem sachlichen Grund dürfe nicht gefragt werden (so auch schon BGH, GE 2011, 736, 761). Die Änderung der Kostenverteilung sei bis zur Grenze der Willkür in das Ermessen der Wohnungseigentümer gestellt. Dennoch ist der Eigentümerbeschluss ungültig, weil die nach der Teilungserklärung geltende Öffnungsklausel eine Zweidrittel-Mehrheit verlangt, die hier offensichtlich nicht erreicht worden ist. Auch wenn die Öffnungsklausel aus einer Teilungserklärung vor der WEG-Reform stammt, ist sie weiterhin gültig, weil durch die WEG-Novelle die Beschlusskompetenzen nur erweitert, nicht aber alte Beschlusskompetenzen eingeschränkt werden sollten.

Nach dem Gesetz (§ 16 Abs. 4 WEG n. F.) besteht eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für die Kosten einer Instandsetzungsmaßnahme nur für einen jeweiligen Einzelfall, wobei eine doppelt qualifizierte Mehrheit (3/4 der stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren) erreicht werden muss. Danach wäre der Eigentümerbeschluss hier auch aus diesem Grund ohne Bestand. Sowohl nach altem als auch nach neuem WEG-Recht kann aber die Teilungserklärung (oder eine spätere allseitige Vereinbarung der Wohnungseigentümer) weitergehende Beschlusskompetenzen auch zur Regelung der Instandsetzungskosten schaffen.

Bemerkenswert an der vorliegenden Entscheidung ist, dass die Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung bei Instandsetzungsmaßnahmen an Außenfenstern und Balkontüren auch eine Sonderregelung lediglich für die entstehenden Kosten treffen dürfen, während die Entscheidung über die Vornahme und deren Modalitäten bei der Eigentümermehrheit (hier dann mit einfacher Mehrheit!) bei den Wohnungseigentümern verbleibt. Damit ist die Vorbereitung und Durchführung Sache des Verwalters, der wie auch sonst Kostenvoranschläge einholen und die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer vorbereiten und später durchführen sowie aus der Gemeinschaftskasse bezahlen muss. Nur die entstandenen Kosten sind später allein auf den betreffenden Wohnungseigentümer umzulegen, obwohl es um die Reparatur von Gemeinschaftseigentum geht.

In der Konsequenz werden betroffene Wohnungseigentümer derartige Sanierungsbeschlüsse wohl in Zukunft häufiger anfechten, weil sie zwar mit der Reparatur, nicht aber mit den entstehenden Kosten einverstanden sind, die voll auf sie umgelegt werden. Mehr noch als sonst wird der Verwalter bei der Vorbereitung in jedem Fall immer mehrere Kostenangebote einholen müssen und der Eigentümerversammlung vorlegen. Man wird überlegen, ob dem Votum des betroffenen Wohnungseigentümers zur Auswahl der Angebote nicht ein besonderes Gewicht zukommt. Wenn er weiß, dass die Kosten später allein auf ihn umgelegt werden, sollte sein Votum (ob zustimmend oder ablehnend) besonders dokumentiert werden, weil dies Einfluss auf eine eventuelle Anfechtungsklage haben könnte. Allgemein gesprochen: Bei der Beurteilung ordnungsmäßiger Verwaltung kommt der Einzelstimme des betroffenen Wohnungseigentümers ein besonderes Gewicht zu.