Brand, Haftung, Wertzuwachs, Restitution

1. Ist aufgrund eines im Vorprozess ergangenen Urteils rechtskräftig festgestellt, dass der Mieter dem Vermieter für alle schadensrechtlichen Folgen eines Brandereignisses einschränkungslos haftet, ist jener nicht mit dem Einwand ausgeschlossen, der Vermieter könne nicht die Kosten der Wiederherstellung des Grundstücks (Reparaturkosten), sondern nur den geringeren Zeitwert des Grundstücks ersetzt verlangen.

2. Der Herstellungsaufwand ist nicht um einen Wertzuwachs „neu für alt“ zu kürzen, wenn sich der Geschädigte an dem Wertzuwachs nicht bereichern würde.

3. Ob dem Geschädigten die Wiederherstellung eines beschädigten Grundstücks dann aus rechtlichen Gründen unmöglich ist, wenn er es im beschädigten Zustand veräußert, bleibt offen.

4. Der für die Restitution erforderliche Aufwand ist unangemessen, wenn er den Verkehrswert des Grundstücks um mehr als das Doppelte, nämlich ca. 135 % übersteigt.

A. Die Rechtsvorgängerin der Kl. (künftig nur: Kl.) war Eigentümerin des um das Jahr 1900 mit einem mehrgeschossigen, voll unterkellerten Baukörper bebauten Grundstücks W. Straße 1 in R. Das ursprünglich als Mädchenpensionat genutzte Gebäude war gegen Feuersgefahr bei der Rechtsvorgängerin der früheren Zweitbekl. (künftig: Feuerversicherer) versichert. Mit Vertrag vom 28. Februar 1989 hatte die Kl. das Grundstück erstmals an die früher erstbeklagte Stadt (jetzt noch einzige Bekl.) vermietet. Sie hatte dort nach umfangreichen, den Grundstückswert um rund 410.000 € erhöhenden Umbauarbeiten, die sie mit Zustimmung der Kl. auf eigene Kosten durchgeführt hatte, eine Unterkunft für Aus- und Übersiedler betrieben (vgl. Beiakten 17 O 224/03 LG Wuppertal). Mit Anschlussvertrag vom 18. September 1997 in der Fassung der Änderungsvereinbarung vom 17. September 2001 vermietete die Kl. das Grundstück zum Jahresmietzins von 180.000 DM (92.032,54 €) mit Wirkung ab 1. Januar 1998 und befristet bis zum 31. Dezember 2012 erneut ‑ jetzt zu beliebigen Verwendungszwecken ‑ an die Bekl., die dort aber unverändert ein Aus- und Übersiedlerwohnheim betrieb. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. September 2001 veräußerte die Kl. das Grundstück zum Preis von 1,2 Mio. DM [613.550,26 €] an A. (künftig: Erwerber), dem es mit der Fälligkeit des Kaufpreises (frühestens) am 2. Januar 2002 übergeben werden sollte.

Am Abend des 1. Januar 2002 wurde das Gebäude infolge eines durch eingewiesene Heimbewohner schuldhaft verursachten Brandes erheblich beschädigt. Die Kl. ließ die beiden oberen durch Feuereinwirkung zerstörten Geschosse des Hauptflügels und das oberste Geschoss des Nebenflügels (jeweils nebst Spitzboden) abreißen und neu errichten. Den vereinbarten Kaufpreis zahlte der am 6. Januar 2003 im Grundbuch eingetragene Erwerber am 1. August 2003, nämlich unverzüglich nach der Übergabe des Gebäudes, dessen im Januar 2002 begonnene Wiederherstellung erst zu diesem Zeitpunkt abgeschlossen werden konnte.

Im Vorprozess (17 O 224/03 LG Wuppertal; künftig: Vorprozess) hat das Landgericht durch rechtskräftiges Urteil vom 13. Mai 2004 festgestellt, die Bekl. sei „verpflichtet …, der Kl. allen Schaden zu ersetzten, der [ihr] durch den Brand … vom 1. Januar 2002 entstanden ist und noch entstehen wird, soweit nicht Anspruchsübergänge auf Schadensversicherer durchgreifen“. Der Feuerversicherer hatte Unterversicherung eingewendet und außergerichtlich nur 1.077.277,69 € (1.414.798,36 € - 337.520,67 €) reguliert; davon entfielen 77.325 € auf die Deckung der Aufräum- und Teilabrisskosten sowie 999.952,69 € auf die Deckung der Gebäudeschäden.

Die Kl. hat erstinstanzlich die Bekl. und den Feuerversicherer wie Gesamtschuldner auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 337.520,67 € (nebst Zinsen) und die Bekl. auf Zahlung weiteren Schadensersatzes in Höhe von 191.911,60 € (insgesamt 529.432,27 € nebst Zinsen) in Anspruch genommen, und zwar im Einzelnen wie folgt:

[…]

Die Kl. hat geltend gemacht: Die Bekl. hafte als (Haupt-) Mieterin neben dem Feuerversicherer für den von den Bewohnern schuldhaft verursachten Schaden, wobei sie sich auf den (ohnehin unberechtigten) Unterversicherungseinwand nicht berufen könne; sie hafte ferner für die nicht feuerversicherten Kosten des verstärkten Brandschutzes, den die Baugenehmigungsbehörde im Zuge der Wiederherstellung des Gebäudes bauordnungsrechtlich verlangt habe; sie hafte schließlich auch für den Zinsschaden, der dadurch entstanden sei, dass der Kaufpreisanspruch statt am 2. Januar 2002 schadensbedingt erst am 1. August 2003 erfüllt worden sei.

Die Kl. hat beantragt, die Bekl. zu verurteilen, an sie neben dem Feuerversicherer 337.520,67 € nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung des Schriftsatzes vom 13. September 2006 sowie weitere 191.911,60 € nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 145.281,78 € seit dem 21. November 2004 und aus weiteren 46.629,82 € seit dem 1. Dezember 2004 zu zahlen.

Die Bekl. hat eingewendet: Ersatzfähig sei nicht der Neuwert des Gebäudes zu den Kosten seiner Wiederherstellung, sondern nur der Grundstückszeitwert, der ‑ dem Kaufpreis entsprechend ‑ höchstens 613.550,26 € betrage; mit Blick auf die Höhe des von dem Feuerversicherer regulierten Schadens sei die Kl. mehr als befriedigt. Hilfsweise hat sie die Wiederherstellungskosten nach Grund und Höhe bestritten, wegen der Unterversicherung die Verletzung des Mietvertrags durch die Kl. geltend gemacht und die Wirtschaftlichkeit des Gebäudeabrisses und -neubaus in Abrede gestellt; Zinsverluste könne die Kl. allenfalls in der Zeit zwischen dem 2. Januar 2002 und der Auszahlung der Versicherungssumme verlangen.

Das Landgericht hat die Bekl. neben dem Feuerversicherer antragsgemäß verurteilt: Sie habe der Kl. das ‑ den Zeitwert des Grundstücks übersteigende ‑ Integritätsinteresse sowie den schadensbedingt erlittenen Zinsverlust zu ersetzen.

Dagegen richtet sich das Rechtsmittel der Bekl., mit welchem sie unverändert die Klageabweisung verfolgt. Sie beanstandet, das Landgericht habe nicht hinreichend unterschieden zwischen dem Gebäudezeitwert vor dem Brandereignis, der allenfalls als Schadensersatz geschuldet werde und dem Neuwert, der allein von dem Feuerversicherer zur Wiederherstellung des Gebäudes geschuldet werde. Mit der Bezahlung des Neuwerts sei zugleich der maßgebliche Gebäudezeitwert vollständig reguliert worden, so dass allenfalls der Feuerversicherer aus übergegangenem Recht gegen sie einen Schadensersatzanspruch in Höhe des regulierten Zeitwerts habe. Auch der Zinsverlust sei nicht zu erstatten; dieser werde kompensiert durch die Steigerung des Grundstückswerts, was sich die Kl. im Wege der Vorteilsausgleichung anrechnen lassen müsse.

Die Kl. hat das seit dem 23. März 2010 ruhende Berufungsverfahren wieder aufgenommen, nachdem der Senat die auch von dem Feuerversicherer eingelegte Berufung in dem abgetrennten Verfahren (I-24 U 46/10 OLG Düsseldorf) durch rechtskräftiges Urteil vom 11. Mai 2010 zurückgewiesen hat. Die Parteien haben daraufhin den Rechtsstreit wegen eines Teilbetrags von 337.520,67 € nebst Zinsen in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Bekl. beantragt im Übrigen, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen, soweit sie nicht in der Hauptsache erledigt ist.

Die Kl. bittet darum, die Berufung zurückzuweisen, soweit sie nicht in der Hauptsache erledigt ist.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils sowie auf den Akteninhalt Bezug genommen.

B. Die Berufung der Bekl. hat vollen Erfolg. Der von der Kl. infolge des Brandereignisses erlittene Sachschaden ist bereits mit der außergerichtlichen Regulierung des Feuerversicherers restlos ausgeglichen worden; einen messbaren Zinsschaden hat sie gar nicht erlitten.

I. 1. Allerdings steht auf der Grundlage des im Vorprozess ergangenen rechtskräftigen Urteils bindend fest, dass die Bekl. als (Haupt-) Mieterin der Kl. gemäß § 540 Abs. 2 BGB für alle schadensrechtlichen Folgen des Brandereignisses einschränkungslos haftet. Daraus folgt, dass sich die Bekl. im vorliegenden Verfahren nicht (mehr) auf die höchstrichterlich entwickelten Grundsätze zum (konkludenten) Regressverzicht des Gebäudefeuerversicherers berufen kann, die zu ihrer bloß subsidiären Haftung führen würden, wenn der Brandschaden durch den Mieter persönlich infolge nur leichter Fahrlässigkeit (BGHZ 145, 393 = NJW 2001, 1353; BGH NZM 2002, 795; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl. Rn. 651 und 851) oder - bei jedem Verschuldensgrad ‑ durch einen Dritten verursacht worden ist, der nicht Repräsentant des (Haupt-) Mieters ist (vgl. BGH NJW 2006, 3712; Wolf/Eckert/Ball, aaO Rn. 851). Der Regressverzicht hätte also - wie im Streitfall - auch bei grob fahrlässiger oder gar vorsätzlicher Brandverursachung durch einen der eingewiesenen Bewohner Gewicht, der ebenso wenig Repräsentant der beklagten Grundstücksmieterin ist wie etwa der angestellte Fahrer eines Kraftfahrzeugmieters (vgl. Senat OLGR Düsseldorf 2007, 370, 373; BGH NJW 2009, 2881 jew. m.w.Nachw.).

2. Die Bekl. ist indes nicht mit ihrer Einwendung ausgeschlossen, die Kl. könne nicht die Kosten der Wiederherstellung des Grundstücks (Reparaturkosten), sondern nur den geringeren Zeitwert des Grundstücks ersetzt verlangen, der durch Regulierung des Feuerversicherers bereits ausgeglichen sei. Die Beantwortung dieser Frage berührt nämlich nicht die im Vorprozess bindend festgestellte Schadensersatzpflichtig der Bekl., sondern die davon abgeleitete, hier allein umstrittene und noch nicht bindend festgestellte Frage nach deren Leistungspflicht in bestimmter Höhe (vgl. BGH NJW-RR 2005, 1517; NJW 2009, 1066 jew. m.w.Nachw.).

II. 1. Im Umfange des anerkennenswert erlittenen Gebäudeschadens ist die Kl. nicht mehr geschädigt, so dass weitergehende Ansprüche erloschen sind. Die Kl. kann insbesondere nicht den höheren Geldbetrag verlangen, der zur Wiederherstellung des vor dem Brand herrschenden Grundstückszustands erforderlich ist, sondern nur den geringeren, der dem durch das Schadensereignis geminderten Verkehrswert des Grundstücks entspricht. Diese im Vermögen der Kl. schadensbedingt eingetretene Differenz ist aber bereits durch die außergerichtliche Regulierung des Feuerversicherers vollständig ausgeglichen worden.

a) Da das schädigende Ereignis vom 1. Januar 2002 vor der am 1. August 2002 In Kraft getretenen Schadensrechtsnovelle (2. SchÄndG v. 19. Juli 2002, BGBl I S. 2674) eingetreten ist, bestimmen sich Art und Umfang der Ersatzpflicht gemäß Art. 229 § 8 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB nach den Vorschriften der §§ 249 ff. BGB in der Fassung, die bis zum 31. Juli 2002 gegolten hat (künftig: a. F.).

b) Allerdings hat der Schädiger entsprechend dem im Schadensersatzrecht geltenden Grundsatz der Naturalrestitution im Falle der Beschädigung einer Sache entweder den Zustand wieder herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatze verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre (naturale Restitution, § 249 Satz 1 BGB a.F., jetzt § 249 Abs. 1 BGB) oder ‑ nach freier und im Streitfall auch getroffener Wahl der geschädigten Kl. ‑ den Geldbetrag zur Verfügung zu stellen, der erforderlich ist, um den früheren Zustand wiederherstellen zu lassen (geldliche Restitution, § 249 Satz 2 BGB a.F., jetzt § 249 Abs. 2 BGB). Von dem so geregelten und hier geltend gemachten Wiederherstellungsanspruch macht das Gesetz jedoch zwei Ausnahmen, wenn nämlich entweder die Naturalherstellung im Sinne des § 249 Satz 1 BGB a.F. aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen unmöglich ist (§ 251 Abs. 1, Fall 1 BGB) oder im Sinne des § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB unverhältnismäßige Aufwendungen erfordert (vgl. BGHZ 102, 322, 326 ff. = NJW 1988, 1835, 1837; BGH NJW 2009, 1066, 1067; NZM 2010, 442 sub II.4a). Liegt ein solcher Ausnahmefall vor, kann der Geschädigte nur noch Schadenskompensation verlangen, d. h. jenen Geldbetrag, der erforderlich ist, um die schadensbedingt erlittene Vermögenseinbuße auszugleichen (BGH aaO).

c) Unter Anwendung dieser Grundsätze kann die Kl. hier nicht Naturalrestitution, sondern nur Schadenskompensation verlangen.

aa) Allerdings besteht kein hinreichender Anhalt dafür, die Wiederherstellung des beschädigten Grundstücks sei, wie von § 251 Abs. 1, Fall 1 BGB vorausgesetzt, aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen unmöglich.

(1) Nach der Rechtsprechung des VI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist die Wiederherstellung aus tatsächlichen Gründen eines etwa durch Brand zerstörten Hauses im Sinne des § 249 Satz 1 BGB a.F. dann unmöglich, wenn mit dem Wiederaufbau „in baulich-technischer und in wirtschaftlich-funktionaler Hinsicht selbst bei wertender Gesamtbetrachtung … keine dem früheren Zustand vergleichbare Lage geschaffen werden kann“ (BGHZ 102, 322, 327 = NJW 1988, 1835, 1836 sub II.1b), wobei jedoch an den anzulegenden Maßstab mit Blick auf das schützenswerte Interesse des Geschädigten an der Integrität seiner Rechtsgüter „keine zu strengen Anforderungen gestellt werden" dürfen. Nur wenn „das zerstörte Bauwerk in Form und Ausstattung entscheidend vom Stil einer anderen Zeit geprägt“ war oder „infolge geänderter Bauvorschriften an seine Stelle nur noch die Errichtung eines nach Zuschnitt und äußerer Erscheinung gänzlich anders gearteten Gebäudes zulässig“ ist und dies dazu führt, dass „nach der Verkehrsanschauung der Neubau gegenüber dem zerstörten Haus selbst bei wertender Gesamtwürdigung von baulich-technischer und wirtschaftlich- funktionaler Seite als aliud erscheinen“ muss, dann ist, auch wirtschaftlich gesehen, der frühere Zustand nicht wiederherstellbar (BGHZ aaO, S. 328 f.).

(2) Unter Anlegung dieser Kriterien kann keine Rede davon sein, das hier beschädigte Grundstück sei aus tatsächlichen Gründen nicht wieder herstellbar gewesen. Abzustellen ist nicht auf das beschädigte Gebäude allein, sondern auf die von Boden und Gebäude gebildete Grundstückssachgesamtheit (BGH aaO). Der Boden ist im Streitfall von dem Brand gar nicht betroffen. Von dem vierstöckigen, vollständig unterkellerten Hauptgebäude sind nur die beiden im Dachgeschoss gelegenen Stockwerke (inkl. Spitzboden), von dem dreistöckigen, ebenfalls vollständig unterkellerten Seitenflügel nur das obere Geschoss (inkl. Spitzboden) komplett zerstört worden. Die Gebrauchstauglichkeit der übrigen Gebäudeteile in beiden Gebäudeflügeln war zwar durch Rauch und Löschwasser erheblich beeinträchtigt, aber nicht aufgehoben. In „wirtschaftlich-funktionaler Hinsicht“ haben sich durch den Wiederaufbau gar keine Änderungen ergeben. Auch in „baulich-technischer Hinsicht“ handelt es sich nicht um ein anderes Gebäude. Der Wiederaufbau entspricht bauordnungsrechtlich, insbesondere hinsichtlich des Brandschutzes zwar aktuellen Standards mit der Folge einer eingetretenen Wertverbesserung. Das hat aber trotz seines Alters von mehr als 100 Jahren nicht zur „Errichtung eines nach Zuschnitt und äußerer Erscheinung gänzlich anders gearteten Gebäudes“ (BGH aaO) geführt.

bb) Die Wiederherstellung des Gebäudes war der Kl. auch nicht aus rechtlichen Gründen unmöglich geworden.

(1) Allerdings wird nach der Rechtsprechung des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (vgl. BGHZ 81, 385, 390 ff. = NJW 1982, 98; BGH NJW 1993, 1793; modifiziert BGHZ 147, 320 = NJW 2001, 2250, ebenso der III. Zivilsenat für ehemaliges Bergrecht der DDR, das keine dem § 249 Satz 2 BGB vergleichbare Vorschrift enthielt, BGHZ 142, 172 = NJW 1999, 3332), dem Geschädigten die Wiederherstellung eines beschädigten Grundstücks im Sinne des § 249 Satz 1 BGB a.F. dann aus rechtlichen Gründen unmöglich, wenn er es im beschädigten Zustand veräußert. Das wird damit begründet, die naturale Restitution (§ 249 Satz 1 BGB a.F.) ebenso wie die sie bloß ersetzende geldliche Restitution (§ 249 Satz 2 BGB a.F.) diene in erster Linie dem Interesse des Geschädigten an der Integrität seiner Rechtsgüter. Beende der Eigentümer seine Rechtszuständigkeit, indem er die beschädigte Sache veräußere, könne der durch § 249 BGB a.F. bezweckte Rechtsgüterschutz nicht mehr erreicht werden, so dass für eine Aufrechterhaltung des Herstellungsanspruchs kein Raum mehr bestehe und der Geschädigte auf den Ersatz seines Kompensationsinteresses zu verweisen sei (BGHZ 81, 385; ebs. OLG Brandenburg ZMR 2007, 955 für einen mietrechtl. begründeten Schadensersatzanspruch; a. A. VI. Zivilsenat z. B. BGH NJW 2007, 588 m. w. N. für gesetzl. Schadensersatzansprüche aus dem öff. Straßenverkehr und VII. Zivilsenat z.B. BGHZ 99, 81, 84 = NJW 1987, 645; BGH NJW-RR 2004, 1462; BGHZ 173, 83 = NJW 2007, 2695 sub II.2b für werkvertragl. begründete Schadensersatzansprüche; unentschieden XII. Zivilsenat, Urt. v. 29.5.2002, XII ZR 28/99 [juris Tz. 13 f.]).

(2) Der Streitfall gibt keinen Anlass, sich mit dieser höchstrichterlich unverändert umstrittenen Rechtsfrage näher auseinanderzusetzen. Denn der mit § 249 BGB a.F. bezweckte Rechtsgüterschutz entfällt auch nach der Rechtsprechung des III. und des V. Zivilsenats nur, wenn der geschädigte Eigentümer die beschädigte Sache im unreparierten Zustand veräußert (vgl. BGHZ 142, 172 = NJW 1999, 3332, 3334 sub II.3b, bb [2] und BGH NJW 2001, 2250). Im Streitfall war im Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung am 6. Januar 2003 die Wiederherstellung zwar noch nicht völlig abgeschlossen, aber nach dem am 13. Dezember 2002 begangenen Richtfest so weit fortgeschritten, dass es dem Erwerber rund acht Monate später, nämlich Ende Juli/Anfang August 2003 und wie von der Kl. versprochen im komplett reparierten Zustand übergeben werden konnte.

cc) Die Kl. ist vielmehr deshalb von der Restitution ausgeschlossen und auf die Kompensation zu verweisen, weil der für die Wiederherstellung des Grundstücks erforderliche Aufwand im Sinne des § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB unangemessen hoch ist.

(1) Ob Unverhältnismäßigkeit vorliegt, muss in jedem Einzelfall festgestellt werden, und zwar auf der Grundlage einer Gegenüberstellung einerseits des Geldaufwands, der für die Restitution erforderlich ist und andererseits des in Geld auszudrückenden Verkehrswerts der Sache (vgl. BGHZ 102, 322, 330 = NJW 1988, 1835; BGH NJW 2006, 2399, 2401; NZM 2010, 442 f. sub II.4b; MünchKomm/Oetker, 5. Aufl., § 251 Rn. 38; Staudinger/Schiemann, BGB [2005], § 251 Rn. 17). Nur dann, wenn die Herstellungskosten der beschädigten Sache im Vergleich zu deren Verkehrswert im unbeschädigten Zustand unverhältnismäßig sind, ist für den Schädiger die Restitution in Geld nach § 249 Satz 2 BGB a.F. unzumutbar (BGH NJW-RR 1990, 1303; NJW 2009, 1066; NZM 2010, 442, 443).

(2) Im Streitfall ist der Herstellungsaufwand unzumutbar. Er übersteigt nämlich den Verkehrswert des bebauten Grundstücks, den es vor dem Schadensereignis hatte, ganz erheblich. In diesem Zusammenhang bedarf es keiner weiteren Aufklärung der zwischen den Parteien umstrittenen Wertansätze. Der Senat setzt zugunsten der Kl. die Werte an, die sie ihrem Vortrag zugrunde legt.

(a) Den Herstellungsaufwand setzt der Senat mit 1.445.548,14 € (1.560.080,14 € - 114.532,00 €) an, nämlich ohne die fiktiven Abbruchkosten des teilzerstörten Gebäudes.

(aa) Dem liegt die Überlegung zugrunde, dass der Schädiger auch im Falle der Unmöglichkeit der Wiederherstellung bzw. der Unangemessenheit des Restitutionsaufwandes mit Rücksicht auf das Integritätsinteresse des geschädigten Grundstückseigentümers neben dem Ersatz des Wertverlustes jedenfalls auch den Kostenaufwand zu ersetzen hätte, der erforderlich wäre, um den Brandschutt einschließlich der Gebäudereste von dem nicht mehr aufbauwürdigen Grundstück zu beseitigen, wozu der Grundstückseigentümer gemäß § 18 Abs. 1 OBG NW auch ordnungsrechtlich angehalten werden könnte (vgl. dazu BGHZ 131, 95 = NJW 1996, 321; BGH NJW 1996, 845, 846; NZM 2010, 442, 444 [Tz. 28]). Die fiktiven Abbruchkosten, die der Feuerversicherer mit 77.325,00 € teilreguliert hat (vgl. Tabelle, Zeile 04), hat die Kl., bezogen auf den Vollabbruch, unbestritten mit 114.532 € beziffert. Um diesen Betrag ist der Gesamtherstellungsaufwand zu bereinigen.

(bb) Der Herstellungsaufwand ist im Streitfall ausnahmsweise nicht zu bereinigen um einen in Schadensersatzfällen sonst regelmäßig in Betracht zu ziehenden Wertzuwachs „neu für alt“ (vgl. BGH VersR 1959, 399 und 1974, 243; BGHZ 102, 322, 326 ff. = NJW 1988, 1835, 1837; NJW 1092, 2884, 2885). Der Abzug „neu für alt“ berücksichtigt den schadensersatzrechtlichen Grundsatz, dass es dem Geschädigten versagt ist, sich am Schadensfall zu „bereichern“. Im Streitfall hat die Kl. durch die Wiederherstellung einen Wertzuwachs indes tatsächlich nicht erlangt (vgl. dazu BGH NJW 2006, 2399, 2401 sub. 35) und sie hatte darauf gegenüber dem Erwerber auch keinen Anspruch. Aus dem Kaufvertrag vom 17. September 2001 war sie verpflichtet, dem Erwerber das Grundstück in dem Zustand, in dem es sich bei Kaufvertragsabschluss befunden hatte, zu übereignen. Durch den von der Bekl. zu vertretenden Brandschaden war sie dazu nicht in der Lage. Erst die Wiederherstellung des Grundstücks hat sie in die Lage versetzt, den Kaufvertrag zu erfüllen, ohne dass sie einen höheren Kaufpreis erlangt hat. Sie musste sich schadensersatzrechtlich auch nicht auf einen Rechtsstreit mit dem Erwerber zur Herabsetzung des Kaufpreises oder darauf einlassen, den Kaufvertrag gar nicht zu erfüllen.

(b) Den für den Schadenstag maßgeblichen Verkehrswert des Grundstücks hat die Kl. mit 861.938,81 € beziffert. Dieser Verkehrswert setzt sich zusammen aus dem mit 245.280 € angegebenen Bodenwert und aus dem von dem Sachverständigen Architekt Dipl.-Ing. M. in seinem Gutachten vom 20. Januar 2008 ermittelten Gebäudesachwert von 616.658,81 €.

(c) Der für die Restitution erforderliche Aufwand (1.445.548,14 €) übersteigt demnach den Verkehrswert des Grundstücks (616.658,81 €) um 828.889,33 €, also um deutlich mehr als das Doppelte, nämlich rund 135 %. Das ist unangemessen im Sinne des § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Während im Schadensersatzrecht nach Kraftfahrzeugunfällen im Interesse einer möglichst vorhersehbaren, beschleunigten und auf Gleichbehandlung der massenhaft anfallenden Streitfälle orientierten Entscheidungspraxis die Schwelle zur Unzumutbarkeit regelmäßig dann als überschritten gilt, wenn der Herstellungsaufwand den Verkehrswert des Kraftfahrzeugs (Wiederbeschaffungswert) um 30 % überschreitet (st. höchstricherl. Rspr., vgl. z.B. BGHZ 115, 364, 368 f.; 162, 161, 169; BGH NJW 2010, 2121 jew. m.w.Nachw.), hat sich insbesondere für Schadensfälle bei Grundstücken in der Entscheidungspraxis, soweit ersichtlich, ein solcher Schwellenwert bisher nicht herausgebildet (vgl. z. B. OLG Frankfurt OLGR 2006, 16 [50 %]; OLG Frankfurt, Urt. v. 1.6.2006, 1 U 104/96 [juris Tz. 69: 43 %]). Das beruht nicht zuletzt darauf, dass die Frage der Unzumutbarkeit nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls beantwortet werden kann (vgl. die bei BGHZ 102, 322, 330 = NJW 1988, 1835 genannten Kriterien): Dabei können vielfach auch subjektive Momente, etwa die der Schadenshandlung zugrunde liegende Verschuldensform, eine gewichtige Rolle spielen können (vgl. z.B. BGH NZM 2010, 442 f. sub II.4b). Bei einer, wie im Streitfall, eingetretenen Kostenüberschreitung von rund 135 % im Verhältnis zum Verkehrswert kann aber kein vernünftiger Zweifel daran bestehen, dass ein solcher Aufwand für den Schädiger unangemessen ist mit der Folge, dass ein Ersatzanspruch der Höhe nach an der Verkehrswertgrenze endet. Da der Feuerversicherer schon außergerichtlich auf den Gebäudeschaden knapp 1 Mio. Euro gezahlt hatte, ist für weitere Schadensersatzansprüche kein Raum mehr.

2. Die Kl. hat auch keinen Anspruch auf Ersatz des geltend gemachten Zinsschadens. Es trifft zwar zu, dass der Kaufpreis ohne das Brandereignis an sie am 2. Januar 2002 geflossen wäre und dass sie das Kapital zinsgünstig hätte anlegen können. Gleichzeitig hat sie aber den Mietzinsanspruch gegen die Bekl., der infolge des vom Bewohner verschuldeten Brandes gemäß § 540 Abs. 2 BGB nicht untergegangenen war (vgl. Senat NJW-RR 1998, 1159 m.w.Nachw.), mangels schadensbedingter Übereignung des Grundstücks behalten, der nur im Falle planmäßiger Übereignung des Grundstücks auf den Erwerber übergegangen wäre, § 566 Abs. 1 BGB. Die Miete ist auch, wie der Prozessbevollmächtigte der Kl. im Senatstermin vom 17. Mai 2011 eingeräumt hat, bis zur Übergabe des Grundstücks weiterhin an sie gezahlt worden, so dass eine messbare Vermögenseinbuße nicht festgestellt werden kann.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Der Rechtsstreit gibt dem Senat keine Veranlassung, die Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO.