Branchenübliche Serviceleistungen eines Wohnungsmaklers nicht provisionsschädlich

1. Branchenübliche Serviceleistungen eines Wohnungsmaklers stellen keine provisionsschädliche Verwaltungstätigkeit von einigem Gewicht und einiger Dauer im Sinne von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes dar.

2. Zu den branchenüblichen Serviceleistungen eines Wohnungsmaklers zählen die Wohnungs- und Schlüsselübergabe, die Feststellung der Ausstattung, die Zählerstände und noch zu beseitigende Mängel, Entgegennahme der ersten Monatsmiete, Weiterleitung der Kaution, Ausfüllen der Formularmietverträge, Anfertigung von Übergabeprotokollen oder Organisierung von Renovierungsarbeiten.

3. Ein mietfreies Büro im Objekt des Vermieters und eine Provisionsrückvergütung („Kick-Box“) an den Vermieter oder Hausverwalter können eine enge Verflechtung indizieren.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung von 499,80 € aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB, 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, 3 WoVermittG.

Die Parteien haben einen Maklervertrag geschlossen, die Bekl. hat die Maklerleistung erbracht. Die Maklerprovision ist nicht nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 WoVermittG wegen gleichzeitiger Verwaltereigenschaft der Maklerin ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift steht dem Wohnungsvermittler ein Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht zu, der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist, oder deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Das Gleiche gilt, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Die Regelung soll Mieter davor schützen, Provisionsleistungen für ein Bemühen des Maklers zu zahlen, das nur dem äußeren Anschein nach eine Maklerleistung ist, in Wirklichkeit aber eine Akquisitionstätigkeit für den Vermieter darstellt (AG Wedding, Urteil vom 28.7.2006 [veröffentlicht in der GEV-Datenbank]).

Die Kl. hat geltend gemacht, die Bekl. habe Büroräume im selben Haus wie die Hausverwaltung gehabt. Ferner habe sie die Wohnungsübergabe an die Kl. vorgenommen, Ausstattung, Zählerstände und noch zu beseitigende Mängel festgehalten und für die Hausverwaltung die Wohnungsbeschreibung sowie das Übergabeprotokoll unterzeichnet. Sie habe auch in einer Vielzahl anderer Fälle Wohnungsübergaben für die … übernommen.

Das reicht indessen für die Annahme einer provisionsschädlichen Verwaltungstätigkeit der Bekl. nicht aus. Erforderlich für eine Verwaltereigenschaft gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist, dass der Makler im Auftrag des Wohnungseigentümers erhebliche Verwaltungsleistungen erbringt und diesen deshalb repräsentiert. Danach ist auch Verwalter, wer die Obhut für das Objekt anstelle des Vermieters durch ordnende und gestaltende Tätigkeit übernimmt (AG Hamburg-Wandsbeck, ZMR 2009, 774; AG Heidelberg, Urteil vom 27.7.2012, Az. 28 C 82/12). Erforderlich ist eine Verwaltungstätigkeit von einigem Gewicht und einiger Dauer. Branchenübliche Serviceleistungen des Maklers wie Schlüsselübergabe, Entgegennahme der ersten Monatsmiete, Weiterleitung der Mietkaution stellen keine Verwaltungstätigkeit von einigem Gewicht und einiger Dauer i.S.d. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG dar und sind deshalb provisionsunschädlich (AG Hamburg-Wandsbeck, aaO.). Ein Wohnungsmakler wird auch dann nicht als Verwalter i. S. v. § 2 Abs. 2 WoVermittG tätig, wenn er für den Vermieter das Ausfüllen des Formularmietvertrages übernimmt, die Wohnungsübergabe organisiert sowie das entsprechende Übergabeprotokoll fertigt (AG Wedding, aaO.), Renovierungsarbeiten organisiert (LG Düsseldorf, NZM 2006, 28) oder Vertragsverhandlungen führt und nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts übernimmt (LG Düsseldorf, ZMR 2009, 459). Etwas anderes lässt sich im Streitfall auch nicht aus dem Umstand ableiten, dass die Bekl. ihre eigene Tätigkeit in der Rechnung vom 21.2.2013 nicht als Vermittlungsprovision, sondern als „Aufwandsentschädigung für Abnahme der Wohnung“ bezeichnet hat. Wie ausgeführt, zählt die Wohnungsübergabe zu den branchenüblichen Serviceleistungen von Maklern. Jedenfalls ohne Hinzutreten weiterer Umstände kann allein aus der Verwendung des Wortes „Aufwandsentschädigung“ nicht abgeleitet werden, dass die Bekl. in Wahrheit nur in Untervollmacht für die Hausverwaltung mit Verwaltungstätigkeiten betraut gewesen wäre.

Demgegenüber kann ein mietfreies Büro im Objekt der Vermieterin eine Verflechtung indizieren (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, ZMR 2012, 494). Auch eine Beteiligung der Hausverwaltung an dem vom Mieter für Vermittlungsleistungen erbrachten Entgelt an den Makler wäre zum Nachweis einer engen Verflechtung zwischen Hausverwaltung und Makler geeignet. Ihre entsprechenden Behauptungen hat die Kl. jedoch nicht bewiesen. Die Zeugin E. hat glaubhaft bekundet, als Hausverwalterin in Vertretung für den Vermieter mit der Bekl. einen Mietvertrag über Büroräume in der … geschlossen zu haben, für die von der Bekl. regulärer Mietzins sowie eine Kaution zu entrichten waren. Damit war nicht die Hausverwaltung Vermieterin der Bekl., sondern diese handelte lediglich in Vertretung für den Vermieter. Der Umstand, dass Hausverwaltung und Makler ihre Büros im selben Gebäude des gleichen Vermieters haben, indiziert jedenfalls dann keine provisionsschädliche Zusammenarbeit zwischen Hausverwaltung und Makler, wenn der Makler - wie im Streitfall - an den Vermieter regulär Mietzins entrichtet.

Branchenübliche Serviceleistungen eines Wohnungsmaklers wie Wohnungs- und Schlüsselübergabe, Feststellung von Zählerständen und noch vorhandener Mängel, Ausfüllen des Formularmietvertrages, Entgegennahme der ersten Monatsmiete sowie Weiterleitung der Mietkaution stellen keine Verwaltungstätigkeit von solchem Gewicht dar, dass sie nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz den Verlust der Provision rechtfertigten.

Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2, 3 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) kann der Wohnungsmakler u. a. dann keine Provision für seine Tätigkeit verlangen, wenn er die vermittelte Wohnung verwaltet oder es zwischen ihm und dem Verwalter wirtschaftliche Verflechtungen gibt. Da viele Makler eng und dauerhaft mit Verwaltern zusammenarbeiten, kann im Einzelfall eine Abgrenzung zwischen provisionsschädlicher und provisionsunschädlicher Kooperation schwierig sein.

Der Fall: Die Parteien hatten einen Wohnungsmaklervertrag geschlossen. Die Maklerin hatte ihre Maklerleistung erbracht und die Provision erhalten. Die Klägerin forderte deren Rückzahlung aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung. Die Maklerin sei wegen eigener Verwaltungstätigkeiten nicht zur Provisionsforderung berechtigt gewesen. Sie habe ihre Büroräume im selben Haus wie die Hausverwaltung, habe – auch in anderen Fällen – die Wohnungsübergabe vorgenommen, Ausstattung, Zählerstände und zu beseitigende Mängel festgehalten sowie das Wohnungsübergabeprotokoll für die Vermieterin unterzeichnet.

Das AG folgt der Auffassung der Klägerin nicht. Die Maklerin habe keine provisionsschädlichen Verwaltungstätigkeiten ausgeführt. Hierfür sei erforderlich, dass der Makler für den Vermieter erhebliche Verwaltungsleistungen erbringe. Es müsse ein Bild vermittelt werden, nachdem der Makler den Vermieter repräsentiere. Erforderlich sei eine Verwaltungstätigkeit von einigem Gewicht und einiger Dauer. Abzugrenzen sei dies gegen branchenübliche Serviceleistungen eines Maklers. Hierunter seien beispielsweise die Schlüsselübergabe, die Entgegennahme der ersten Miete, die Weiterleitung der Mietkaution, das Ausfüllen des Formularmietvertrages, die Organisation der Wohnungsübergabe, die Koordinierung der Renovierungsarbeiten, das Führen von Vertragsverhandlungen und die Rücknahme der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zu verstehen. Alleine aus dem Umstand, dass in der Maklerrechnung von „Aufwandsentschädigung“ und nicht „Maklerprovision“ die Rede war, führe zu keinem anderen Ergebnis. Demgegenüber könnte ein kostenlos überlassenes Büro im Objekt der Vermieterin eine Verflechtung indizieren. Dies gelte auch für die Beteiligung der Verwaltung an dem vom Mieter zu zahlenden Entgelt (Provisionsteilung). Diese klägerseitigen Behauptungen konnten jedoch nicht nachgewiesen werden. Alleine der gemeinsame Sitz im gleichen Objekt führe nicht zu einer provisionsschädlichen Zusammenarbeit zwischen Makler und Verwalter.

Das Urteil bietet einen guten Überblick, welche Leistungen der Makler für den Vermieter/Verwalter ausführen kann, ohne seiner Provision verlustig zu werden. Sowohl Vermieter als auch Mieter erwarten vom Makler häufig Serviceleistungen, die über die eigentliche Maklertätigkeit hinausgehen. Die hierzu ergangenen Entscheidungen arbeitet das Gericht sorgfältig auf und zeigt damit die Grenzen der Kooperation zwischen Makler und Verwaltung auf. Insbesondere die organisatorische Eingliederung in die Hausverwaltung, ein mietzinsfreies Büro oder die Provisionsteilung dürften zum Ausschluss der Provision nach § 2 Abs. 2 Nr. 2, 3 WoVermittG führen. Insbesondere aufgrund der strafrechtlichen Relevanz sollten Kooperationsvereinbarungen zwischen Makler und Verwaltung die dargestellten Grenzen nicht überschreiten.