Bohrlöcher in Fliesen

Bohrlöcher in Fliesen; Schäden in der Wohnung; unentdeckte Schäden bei Wohnungsabnahme; Beweislast für mangelfreie Wohnung bei Übergabe

1. Der Mieter schuldet Schadensersatz für durchbohrte Fliesen im Bad, wenn das Anbohren der Fliesenfugen zum Aufhängen von Gegenständen auch möglich gewesen wäre.

2. Der Anspruch des Vermieters ist nicht ausgeschlossen, wenn die Schäden im Abnahmeprotokoll deshalb nicht erwähnt sind, weil sie wegen der noch an den Wänden angebrachten Gegenstände nicht erkennbar waren.

3. Der Vermieter hat zu beweisen, dass bei Vertragsbeginn die Mietsache mangelfrei übergeben wurde.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. war Mieterin, die Bekl. war Vermieterin einer im Erdgeschoss des Hauses N.straße in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung, zu der auch eine Terrasse gehört. Im Badezimmer befindet sich eine Duschkabine. Die Kl. leistete eine Kaution in Höhe von 1.440 €, davon im Juli 2008 640 € und im Juni 2008 800 €. Die Kl. verlegte auf der Terrasse neue Fliesen. Die Kl. erklärte die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2011, am selben Tag gab sie die Wohnung an die Bekl. zurück. In dem Abnahmeprotokoll vom selben Tag, das sowohl von der Kl. als auch von einem Mitarbeiter der Bekl. unterzeichnet ist, heißt es, dass die Duschabtrennung links nicht schließe, dass in der Küche acht Fliesen an der Wand Bohrlöcher aufweisen, dass zwei Wandfliesen und drei Bodenfliesen gerissen seien. Darüber hinaus gab es auch im Bad Dübellöcher in den Wandfliesen, die allerdings bei der Abnahme der Wohnung durch Einrichtungsgegenstände verdeckt waren. Nach dem 30. Juni 2011 kam es zu einem Wassereintritt in den Kellerräumen der Nachmieterin der Wohnung. Die Bekl. rechnet gegen das Kautionsguthaben mit Schadensersatzansprüchen auf.

Die Klage ist teilweise begründet. Der Kl. steht ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung in Höhe von 709,44 € zu. Die Aufrechnung der Bekl. hat Erfolg, soweit die Bekl. Schadensersatz für beschädigte Fliesen im Bad in Höhe von 179,45 € und in der Küche in Höhe von 426,08 € verlangt. Der Bekl. steht ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Höhe von 179,45 € wegen beschädigter Fliesen im Bad zu.

Die Kl. bestreitet nicht, im Bad mehrere Fliesen durchbohrt zu haben. Sie ist auch der von der Bekl. eingereichten Fotodokumentation nicht entgegengetreten. Entgegen der Ansicht der Kl. stellen die Dübellöcher eine schuldhafte Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Denn bei einer schonenden Ausübung des Mietgebrauchs wäre es möglich, auch bei Anbringen von Wandspiegeln. Wandschränken oder dergleichen die Bohrlöcher ausschließlich bei den Fliesenfugen anzubringen, die später wieder verschlossen werden können, ohne dass die Fliesen selbst beschädigt werden. Die Kl. hat indes mehrere Fliesen selbst durchbohrt.

Der Schaden ist gemäß § 249 Abs. 2 BGB in der geltend gemachten Höhe ersatzpflichtig, insoweit ist der Kostenaufwand unstreitig. Entgegen der Ansicht der Kl. bedurfte es auch nicht zuvor einer Fristsetzung gemäß § 281 Abs. 1 BGB, die Mängel zu beseitigen. Denn es handelt sich bei der Beseitigung der Schäden nicht um Schönheitsreparaturen, vielmehr um eine Beschädigung der Mietsache, so dass die Bekl. den erforderlichen Geldaufwand für die Schadensbeseitigung ohne Weiteres verlangen kann (§ 249 Abs. 2 BGB).

Der Schadensersatzanspruch der Bekl. wegen der beschädigten Fliesen im Bad ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass diese Schäden in dem Abnahmeprotokoll vom 30. Juni 2011 keine Erwähnung gefunden haben. Eine vorbehaltlose Rücknahme führt zwar zum Ausschluss von Ansprüchen aus erst später erkannten Mängeln (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, 10. Auflage, § 538 BGB, Rdnr. 394). Anders verhält es sich indes, wenn es sich um verdeckte Mängel handelt (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO.). So liegt der Fall hier. Denn die Dübellöcher in den Badezimmerfliesen waren bei der Rückgabe der Wohnung wegen dort noch an den Wänden angebrachten Installationen nicht erkennbar und damit verdeckt.

Die Kl. schuldet ebenfalls aus § 280 Abs. 1 BGB auch Ersatz für die schadhaften Küchenfliesen in Höhe von 452,82 €. Die Kl. bestreitet nicht, dass in der Küche acht Wandfliesen mit Bohrlöchern versehen waren, und dass zwei Wandfliesen sowie drei Bodenfliesen gerissen waren. Insoweit muss sie sich selbst an dem Abnahmeprotokoll vom 30. Juni 2011 festhalten lassen, in dem diese Schäden aufgelistet sind und das sie selbst unterzeichnet hat. Entgegen ihrer Ansicht geht es auch nicht um fehlende, sondern um beschädigte Fliesen. Einer Fristsetzung durch die Bekl., die Schäden zu beseitigen, bedurfte es aus den genannten Gründen nicht.

Der Höhe nach ist der Schaden unstreitig und gemäß § 249 Abs. 2 BGB ersatzfähig.

Die Ansprüche der Bekl. sind entgegen der Ansicht der Kl. auch nicht verjährt. Dies folgt aus § 215 BGB, wonach die Verjährung die Aufrechnung dann nicht ausschließt, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, an dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Der Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der Kaution wurde spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Damit standen sich der Anspruch der Kl. sowie der Schadensersatzanspruch der Bekl. am 30. Dezember 2011 unverjährt gegenüber, weil auch die sechsmonatige Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 Satz 3 BGB für die Ersatzansprüche des Vermieters am 30. Dezember 2011 noch nicht abgelaufen war.

Entgegen der Ansicht der Kl. musste die Bekl. ihre Ansprüche auch nicht in unverjährter Zeit beziffern. Der Vermieter von Wohnraum ist nämlich nicht schon deshalb gehindert, mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufzurechnen, weil er die vom Mieter gestellte Kaution nicht innerhalb von sechs Monaten seit Beendigung des Mietvertrages abgerechnet hat (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987, VIII ARZ 2/87 NJW 1987, 2372 bis 2373).

Der Anspruch der Bekl. ist auch nicht verwirkt. (wird ausgeführt)

Dagegen scheitert die Aufrechnung wegen des geltend gemachten Anspruches der Bekl. wegen eines Defektes der Duschabtrennung. Die Bekl. hat keinen Beweis dafür angetreten, dass dieser Defekt bei Mietvertragsbeginn noch nicht vorlag. Die Bekl. bietet zwar für einen unsachgemäßen Gebrauch der Duschabtrennung Zeugenbeweis an.

Der Vortrag lässt indes nicht erkennen, was der Zeuge bekunden soll, woraus sich die Bestätigung gerade durch die Kl. ergibt. Der Beweisantritt ist jedenfalls nicht so zu verstehen, dass der Zeuge einen mangelfreien Zustand bei Mietvertragsbeginn bekunden soll. Vielmehr wird der Beweisantritt im Schriftsatz vom 11. Mai 2012 in der Weise näher erläutert, dass der Verwalter sowie auch der als Zeuge benannte Nachmieter bei der Wohnungsübergabe dabei gewesen seien; beide könnten bestätigen, dass es sich um Mängel infolge schlechter Nutzungsgewohnheiten handele. Damit sind aber beide Zeugen ausdrücklich nicht zu dem Zustand der Duschabtrennung bei Mietvertragsbeginn benannt.

Die Bekl. kann auch nicht mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht fachgerechter Arbeiten an der Terrasse aufrechnen. Es kann nämlich nicht festgestellt werden, dass die Kl. für das fehlende Gefälle sowie für die fehlende Abdichtung verantwortlich ist. Die Bekl. hat keinen Beweis dafür angetreten, dass die Kl. auch den Fliesenuntergrund hergestellt hat. Ihr Beweisantritt bezieht sich lediglich auf den mangelhaften Zustand des Fliesenuntergrundes, nicht jedoch darauf, wer diesen hergestellt hat. Zudem ist die Bekl. dem Vortrag der Kl. auch nicht im Einzelnen entgegengetreten, wonach es nicht die Kl. selbst, sondern der Verwalter war, der die Vorbereitungsarbeiten für die Terrassenfliesen vorgenommen hat. Die Fliesenarbeiten selbst werden von der Bekl. nicht bemängelt.

Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört es, dass der Mieter im Badezimmer die üblichen Einrichtungsgegenstände anbringt (Spiegel, Handtuchhalter usw.). Löcher muss er aber tunlichst in die Fugen der Fliesen bohren, wenn er sich nicht schadensersatzpflichtig machen will.

Die Mieterin verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses ihre Kaution zurück; die Vermieterin rechnete mit Schadensersatzansprüchen auf für beschädigte Bodenfliesen in der Küche (im Abnahmeprotokoll erwähnt), für durchbohrte Fliesen im Bad (im Protokoll nicht erwähnt) und für eine beschädigte Duschabtrennung sowie für unsachgemäße Arbeiten an der Terrasse.

Mit Urteil vom 5. Oktober 2012 hielt das AG Köpenick die Aufrechnung für nur zum Teil begründet. Zwar sei der Schadensersatzanspruch nicht nach § 546 BGB verjährt, da er in unverjährter Zeit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegenüberstand. Die Mieterin schulde Schadensersatz für das Durchbohren der Fliesen, da ein Anbohren der Fugen ausgereicht hätte. Eine vorbehaltlose Rücknahme (Bad) mit Verzicht auf etwaige Ansprüche liege nicht vor, da die Schäden bei der Abnahme nicht erkennbar gewesen seien. Schadensersatzansprüche wegen der Duschabtrennung und der Arbeiten an der Terrasse bestünden jedoch nicht, da die Vermieterin keinen Beweis für den mangelfreien Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses angetreten habe und dafür, dass die Mieterin die Vorarbeiten für die Verfliesung der Terrasse selbst veranlasst habe.

Bohrlöcher im Badezimmer beschäftigen immer wieder die Gerichte, auch schon den BGH (VIII ZR 10/92 - NJW 1993, 1061). Ab welcher Zahl die vertragsgemäße Nutzung überschritten ist und eine Sachbeschädigung vorliegt, ist umstritten. Vermieter, die Schäden an den Fliesen vermeiden wollen, bringen selbst Handtuchhalter, Seifenschale und Klebehaken für Waschlappen an. Das Urteil des AG Köpenick bestätigt im Übrigen wieder einmal die Wichtigkeit eines Übergabeprotokolls, weil der Vermieter den mangelfreien Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses beweisen muss. Der Beweis des Mangels bei Rückgabe reicht nicht.