Bodenordnungsverfahren

Bodenordnungsverfahren; Gebäudeeigentum; Neubau; Anbau; Ausbau; Scheune; Rinderstall; Gemüsehalle; Errichtungstatbestand; LPG

Die Errichtung eines Gebäudes i. S. v. § 27 LPGG-82 fordert das Entstehen eines in seiner wesentlichen Bausubstanz neuen Bauwerks. Ist der Neubau mit dem Boden fest verbunden, eine bautechnisch abgegrenzte selbständige Anlage, führt die Tatsache des Anbaus an eine vorhandene - eigenständige - bauliche Anlage nicht zur Verneinung des Errichtungstatbestands (im Anschluß an BVerwG, ZOV 1998, 294 sowie Urteil vom 9. März 1999 - 3 C 21.98 -).

Die Kl. wendet sich gegen die Anordnung des Bodenordnungsverfahrens. Sie ist Eigentümerin des 5,9550 ha großen landwirtschaftlich genutzten Grundstücks. Auf diesem durch den Landwirt W. in die damalige LPG "N" B. eingebrachten Grundstück hat die LPG zwischen 1963 und 1984 unter Einbeziehung der dort bereits zuvor vorhanden gewesenen Scheune eine Gewächshausanlage, bestehend aus mehreren Gewächshäusern (vgl. Baugenehmigung des Rates des Kreises O,. Nr. ... vom 19. März 1963; bauaufsichtliche Gebrauchsabnahme der Staatlichen Bauaufsicht O. vom 3. April 1969) nebst Sozialanbau und Heizhaus, sowie aufgrund der bauaufsichtlichen Genehmigung der Staatlichen Bauaufsicht des Kreises O. vom 3. Oktober 1984 (Prüfbescheid Nr. ...) eine Gemüsehalle errichtet. Von diesen Gebäuden wird noch die Gemüsehalle als Rinderstall genutzt; die Gewächshäuser sind z. T. abgerissen, das Heizhaus wird seit 1990 nicht mehr genutzt. Die Gemüsehalle ist mit der Scheune durch einen Zwischenbau verbunden, der keine Verbindung in Form eines Durchgangs zur Scheune oder zur Gemüsehalle aufweist, die über eigene Eingänge verfügt. Ausweislich der Handelsregistereintragung beim Amtsgericht vom 7. Juli 1992 - ist die Beigeladene Rechtsnachfolgerin der LPG (T) "N" B.

Nachdem Verhandlungen zwischen der Beigeladenen und der Kl. über eine Zusammenführung von Grund- und Gebäudeeigentum an dem Flurstück 58, insbesondere über einen Verkauf des Gebäudes an die Kl. erfolglos geblieben waren, ordnete das Amt für Agrarordnung N. auf Antrag der Beigeladenen vom 1. Juli 1994 mit Beschluß vom 12. Juni 1997 nach Anhörung das Bodenordnungsverfahren "S" an. Das Verfahrensgebiet umfaßt das Grundstück der Kl. mit dem darauf befindlichen Rinderstall (früher Gemüsehalle). Zur Begründung der Anordnung wurde ausgeführt, im Verfahrensgebiet bestehe selbständiges vom Eigentum an Grund und Boden getrenntes Eigentum an dem Rinderstall. Da ein freiwilliger Landtausch mangels Einigung zwischen den Teilnehmern über die Neuordnung der Eigentumsverhältnisse und die Abfindung der grundstücks- und gebäudebezogenen Rechte nicht durchgeführt werden könne, werde gemäß § 56 Abs. 1 LwAnpG ein Bodenordnungsverfahren angeordnet. Mit dem gegen diesen - wegen einer Unrichtigkeit berichtigten - Beschluß eingelegten Widerspruch vom 18./27. Juni/17. Juli 1997 machte die Kl. geltend, die Voraussetzungen für die Durchführung eines Bodenordnungsverfahrens lägen nicht vor, weil die Gemüsehalle/Rinderstall einen Umbau der in die LPG bereits eingebrachten Scheune darstelle. Aus- und Umbauten an bereits vorhandenen Gebäuden könnten jedoch nicht zu eigenständigem Eigentum der LPG führen. Auch sei die Beigeladene nicht Rechtsnachfolgerin der LPG.

Der Widerspruch wies das Ministerium für ... mit Widerspruchsbescheid vom 20. August 1998 zurück.

Mit ihrer hiergegen erhobenen Klage macht die Kl. weiterhin geltend: Die Voraussetzungen für die Annahme selbständigen Gebäudeeigentums an dem Rinderstall seien nicht gegeben. Es handele sich um bloße bauliche Veränderungen an einem bestehenden Bauwerk, die allenfalls Ausgleichsansprüche begründen könnten. Aus- oder Umbauten hätten nicht zum Eigentumserwerb einer LPG führen können.

Die Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid des Amtes für Agrarordnung N. (jetzt: Amt für Flurneuordnung und ländliche Entwicklung) vom 12. Juni 1997 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Ministeriums für ... vom 20. August 1998 ist nicht rechtswidrig und verletzt die Kl. deshalb nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 VwGO). Gemäß §§ 53 Abs. 1, 56, 64 Landwirtschaftsanpassungsgesetz - LwAnpG - sind u. a. zur Wiederherstellung der Einheit von selbständigem Eigentum an Gebäuden, Anlagen sowie Anpflanzungen und Eigentum an Grund und Boden auf Antrag eines Beteiligten die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken neu zu ordnen. Hierzu zahlen gemäß § 64 S. 1 LwAnpG auch die Flächen, auf denen auf der Grundlage eines durch Rechtsvorschriften geregelten Nutzungsrechts Gebäude und Anlagen errichtet wurden, die in selbständigem Eigentum der LPG oder Dritter stehen. Antragsberechtigt ist neben dem Flächeneigentümer der Gebäudeeigentümer. Zutreffend ist der Bekl. davon ausgegangen, daß die Beigeladene Antragsberechtigte für das Bodenordnungsverfahren gemäß § 64 LwAnpG ist. Ausweislich der Eintragung im Handelsregister des Amtsgerichts N. vom 7. Juli 1992 - HR B 921 - ist sie aus der LPG "N" B durch Umwandlung in eine GmbH hervorgegangen. Anhaltspunkte dafür, daß entgegen der Handelsregistereintragung die Umwandlung nicht wirksam identitätswahrend erfolgt ist, hat die Kl. selbst nicht geltend gemacht (vgl. hierzu BGH, ZOV 1999, 348). Zu Unrecht stellt die Kl. in Abrede, daß die Beigeladene Eigentümerin des von der LPG im Jahre 1984 auf diesem Grundstück als Gemüsehalle errichteten und nunmehr als Rinderstall genutzten Gebäudes und damit antragsbefugt für das Bodenordnungsverfahren gemäß § 64 LwAnpG ist. Gemäß § 57 LwAnpG hat die Flurneuordnungsbehörde die Beteiligten grundsätzlich auf der Grundlage der Eintragungen im Grundbuch zu ermitteln.

Die Vorschrift findet ihre Entsprechung in § 12 des Flurbereinigungsgesetzes - FlurBG - und beruht auf der Erwägung, daß sich in der Regel Eigentumsrechte an Grund und Boden wie Gebäuden aus dem Grundbuch ergeben. Die Vorschrift knüpft damit an die Vermutungsregelung von § 891 BGB an. Es ist hiernach im Stadium der Einleitung des Bodenordnungsverfahrens grundsätzlich nicht Aufgabe der Flurneuordnungsbehörde, über streitige Eigentumsverhältnisse zu entscheiden, die im Grundbuch eingetragen sind. Denn auch wenn das Eigentum streitig ist, sind die Eintragungen im Grundbuch jedenfalls solange maßgebend, bis der Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs erbracht ist (vgl. BVerwG, RdL 1971, 72 = RzF 12, 7; Seehusen/Schwede, Flurbereinigungsgesetz, 7. Aufl., 1997, § 12 Rn. 1; Quadflieg, Recht der Flurbereinigung, Stand 1998, § 12 Rn 7; in diesem Sinne auch OVG Bautzen, Sächs. VBl 1998, 111, OVG Greifswald, U. v. 4. November 1996 - 9 K 3/94 -). Es ist allerdings zu berücksichtigen, daß von Gesetzes wegen Eigentumsrechte auch außerhalb des Grundbuchs entstehen konnten und weiterhin bestehen, die aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind. So gehören gemäß Art. 231 § 5 Abs. 1 S. 1 EGBGB nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks u. a. Gebäude und Baulichkeiten, die gemäß dem am Tag vor dem Wirksamwerden des Beitritts geltenden Recht vom Grundstückseigentum unabhängiges Eigentum sind. Die Kenntnis solcher Rechte hat sich die Flurneuordnungsbehörde bei der Anordnung des Bodenordnungsverfahrens von Amts wegen zu verschaffen (vgl. § 6 Abs. 1 i. V. m. § 14 FlurBG; zur Eigentumsermittlungsbefugnis vgl. BVerwG, RdL 1999, 16 ff.); für diesen Fall gelten die Regelungen von §§ 12 bis 14 FlurBG sinngemäß. Das in Art. 233 § 2 b Abs. 3 EGBGB geregelte Feststellungsverfahren vor dem Präsidenten der Oberfinanzdirektion beansprucht vor dem gleichermaßen dem Amtsermittlungsprinzip unterliegenden Verfahren nach § 64 LwAnpG keinen Vorrang (vgl. BVerwG, RdL 1999, 16 ff.). Zu dem Vermögen der früheren LPG gehörte auch das ihr gemäß §§ 18 Abs. 2 d, 27 LPGG vom 2. Februar 1982 (GBI. I Nr. 25 S. 443 - LPGG- 82 -) zustehende Gebäudeeigentum an der Gemüsehalle auf dem von dem damaligen Genossenschaftsbauern N. eingebrachten Grundstück Flur 2, Flurstück 58. Nach Art. 233 § 2 b Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 S. 1 (2. Alt. i. V. m. § 2 a Abs. 1 b EGBGB sind Gebäude, die Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften entsprechend den damals geltenden Rechtsvorschriften errichtet haben, unabhängig vom Eigentum am Grundstück Eigentum des Nutzers. Die LPG war gemäß § 18 Abs. 2 d LPGG-82 in Ausübung ihres Nutzungsrechts am Flurstück 58 berechtigt, hierauf Neubauten zu errichten. Ausweislich der beigezogenen Akten ist ihr mit Prüfbescheid der Staatlichen Bauaufsicht des Kreises O. vom 3. Oktober 1984 die bauaufsichtliche Genehmigung zur Errichtung der Gemüsehalle erteilt worden (vgl. auch entwurfstechnische Prüfung der Staatlichen Bauaufsicht des Kreises O. vom 18. August 1984). Sie hatte deshalb gemäß § 27 S. 1 LPGG 82 unabhängig vom Eigentum am Boden Eigentum an der Gemüsehalle erlangt. § 18 LPGG/82 ist zwar durch Gesetz vom 28. Juni 1990 (GBl. I S. 483) mit Wirkung vom 1. Juli 1990, das LPGG/82 im übrigen durch das LwAnpG vom 29. Juni 1990 (GBl. I S. 642, 648) mit Wirkung vom 1. Januar 1992, aufgehoben worden, Art. 233 § 2 b Abs. 1, 2 i. V. m. § 2 a Abs. 1 S. 1 EGBGB schreiben diese Rechtslage jedoch gerade fort. Dem Vorbringen der Kl., es habe sich hierbei nicht um die Errichtung

(GBl. I S. 483) mit Wirkung vom 1. Juli 1990, das LPGG/82 im übrigen durch das LwAnpG vom 29. Juni 1990 (GBl. I S. 642, 648) mit Wirkung vom 1. Januar 1992, aufgehoben worden, Art. 233 § 2 b Abs. 1, 2 i. V. m. § 2 a Abs. 1 S. 1 EGBGB schreiben diese Rechtslage jedoch gerade fort. Dem Vorbringen der Kl., es habe sich hierbei nicht um die Errichtung eines selbständigen Gebäudes, sondern um eine bloße bauliche Veränderung an der damals bereits bestehenden Scheune gehandelt, kann nicht gefolgt werden. Richtig ist zwar, daß nach dem LPG-Recht der ehemaligen DDR bloße Erhaltungs- oder Ausbaumaßnahmen an vorhandenen Gebäuden nicht zur Begründung neuer Eigentumsverhältnisse führten, sondern das bestehende Gebäudeeigentum unberührt ließen. Das Gesetz grenzte die Gebäudeerrichtung deutlich ab von "baulichen Veränderungen einschließlich Generalreparatur" (vgl. § 18 Abs. 2 d LPGG-82), von einem "Aus- und Umbau" (§ 28 Abs. 1 S. 2 LPGG-82) sowie von "Erweiterungs- und Erhaltungsmaßnahmen" (§ 44 Abs. 2 S. 2 LPGG-82). Der Begriff der "Errichtung" eines Gebäudes mit der Folge der Entstehung selbständigen Eigentums nach § 27 Abs. 1 S. 1 LPGG-82 zielt deshalb auf die Schaffung eines Neubaus (vgl. BVerwG, ZOV 1998, 294). Nach übereinstimmender Rechtsprechung des BGH (VIZ 1997, 174, 176; VIZ 1997, 294, 295) und des BVerwG (ZOV 1998, 294 sowie Urteil vom 9. März 1999 - 3 C 21.98 -) erfordert die Errichtung eines Gebäudes im Sinne des hier anzuwendenden Gesetzes das Entstehen eines in seiner wesentlichen Substanz neuen Bauwerks. Entscheidend ist hiernach allerdings nicht, ob die erneuerten Bauteile den weiter verwendeten Altbestand ihrem Umfang oder dem Wert nach überwiegen. Von einem "errichteten" Gebäude in dem hier maßgeblichen Sinn kann deshalb schon dann nicht mehr gesprochen werden, wenn wesentliche Teile der alten Bausubstanz erhalten bleiben und dem "neuen" Gebäude dienen. Die Verwendung alter Bausubstanz eines Gebäudes steht der Annahme einer Gebäudeerrichtung i. S. v. § 27 LPGG-82 regelmäßig entgegen.

Die Gemüsehalle ist, wie der in den Akten befindlichen Baugenehmigung nebst der Zeichnung zu entnehmen ist, nicht durch Ausbau der damals bereits bestehenden Scheune entstanden. Sie hat vielmehr die Scheune in ihrer baulichen Substanz unberührt gelassen und ist mit dieser lediglich durch ein schmaleres und niedrigeres Zwischenstück verbunden, was auch die im Verwaltungsvorgang vorhandenen und in der mündlichen Verhandlung eingesehenen Fotografien deutlich zeigen. Die Gemüsehalle hat eigene Zugänge und wird unabhängig von der ehemaligen Scheune mit gesonderter Nutzung bewirtschaftet. Eine Einbeziehung der Scheune oder sonstiger Bauteile etwa vorhanden gewesener Gebäude hat nicht stattgefunden. Dem Umstand, daß die jetzt als Rinderstall genutzte Gemüsehalle durch einen Zwischentrakt, der der Beigeladenen wohl als Abstellraum dient, mit der Scheune verbunden ist, kommt keine die Selbständigkeit des Gebäudeeigentums berührende rechtliche Bedeutung zu. Entscheidend ist vielmehr, daß das Gebäude sich als selbständige, mit dem Boden fest verbundene, bautechnisch abgegrenzte Anlage darstellt. Deshalb kann letztlich dahinstehen, ob wegen des Zwischenbaues überhaupt von einem Anbau an die Scheune im rechtlichen Sinne gesprochen werden kann. Denn nach den maßgeblichen Rechtsvorschriften der DDR wurden bautechnisch abgrenzbare und mit dem Boden fest verbundene Anbauten an Gebäuden wie selbständige Gebäude behandelt (vgl. § 1 Abs. 2 der Durchführungsbestimmung zur Verordnung über die Sicherung des Volkseigentums bei Baumaßnahmen von Betrieben auf vertraglich genutzten nichtvolkseigenen Grundstücken vom 7. April 1983, GBI. I S. 130, 131). Auch dies steht der Annahme entgegen, das Eigentum an dem Stallgebäude folge demjenigen an der Scheune, wobei es deshalb ferner offenbleiben kann, wer insoweit Eigentümer ist (vgl. zum genossenschaftlichen Eigentum von eingebrachten Wirtschaftsgebäuden gemäß § 13 Abs. 1 LPGG-59, § 295 Abs. 2 ZGB, BVerwG, U. v. 9.3.1999 3 C 21.98 -). Sonstige Gründe, die die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Beschlusses in Frage stellen könnten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Dem Erfordernis, vor Erlaß des Anordnungsbeschlusses zunächst gemäß § 54 Abs. 1 LwAnpG auf ein freiwilliges Landtauschverfahren hinzuwirken, hat der Bekl. hinreichend genügt. Der Niederschrift über die Anhörung der Beteiligten vom 13. Februar 1997 ist zu entnehmen, daß eine Einigung zwischen der Kl. und der Beigeladenen über eine Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum an den unterschiedlichen Auffassungen über das Bestehen von Gebäudeeigentum an dem Rinderstall/der Gemüsehalle sowie an stark voneinander abweichenden Preisvorstellungen gescheitert ist. Der Bekl. durfte deshalb davon ausgehen, daß bei weiteren Verhandlungen mit den Beteiligten ein freiwilliger Landtausch oder eine Einigung über das Eigentum an dem Rinderstall nicht erreicht werden konnte (vgl. auch Urteil des Senats vom 26. Februar 1998, RdL 1998, 161, 162, sowie vom 11. Dezember 1997, RdL 1998, 186). Anhaltspunkte dafür, daß eine Landentschädigung von vornherein ausgeschlossen ist und deshalb die Einleitung des Bodenordnungsverfahrens hätte unterbleiben müssen (vgl. BVerwG, RdL 1999, 93; RdL 1998, 158), bestehen nicht; dies wird auch von der Kl. nicht geltend gemacht. Es bleibt deshalb gegebenenfalls der Durchführung des Bodenordnungsverfahrens vorbehalten, geeignetes Tauschland zu ermitteln.