Bodenordnungsverfahren

Bodenordnungsverfahren; Nutzungsrecht; Funktionsfläche für Eigenheimbau

Das Bodenordnungsverfahren folgt dem durch Rechtsvorschriften geregelten Nutzungsrecht an Gebäuden und Anlagen.

Die Kl. ist Eigentümerin eines Einfamilienhauses, für das auf den Flurstücken 62/1 und 63/1 der Flur 9, Gemarkung ... gesondertes Gebäudeeigentum besteht. Der Kl. und ihrem seinerzeitigen Ehemann war seitens der LPG "..." ...-... am 3. Juli 1978 an der Funktionalfläche für das Eigenheim im Umfang von 500 qm ein Nutzungsrecht, bestätigt durch den Rat der Gemeinde ..., übertragen worden. Mit Schreiben des Rates der Gemeinde vom selben Tag an den Rat des Bezirkes ... (Liegenschaftsdienst), dessen Eingangsstempel mit 4. Juli 1968 datiert, wurde die Lage der Bodenfläche mit Flur 9, Flurstücke 59, 60, 61 bezeichnet und um Vermessung der Bodenfläche entsprechend der Standortkonzeption ersucht; handschriftlich ist vermerkt Fl. Nr. 62 a/Hf 7 qm sowie Fl. Nr. 63 a/Hf 493 qm (zusammen 500 qm). Ausweislich des Flurbuchs von ... wurden im Jahre 1979 die ehemaligen Flurstücke 62 und 63 der Flur 9 neu vermessen und u. a. in die Flurstücke 62/1 (7 qm), 62/2 (340 qm), 62/3 (853 qm) sowie 63/1 (493 qm), 63/2 (168 qm), 63/3 (1.309 qm) geteilt. Nach dem Schreiben des Kataster- und Vermessungsamtes ... vom 2. März 1992 bezieht sich das Nutzungsrecht, soweit das ehemalige Flurstück 62 betroffen ist, nur auf das abgetrennte Flurstück 62/1 mit einer Größe von 7 qm.

Zur Errichtung des Eigenheims auf der Funktionalfläche hatte die Staatliche Bauaufsicht des Kreisbauamts ... unter dem 17. Juli 1979 die Zustimmung erteilt. Nach dem amtlichen Lageplan für die Längen- und Breitenangaben des Hauses sowie die Abstandsflächen mit Standortzustimmung vom 28. April 1978 des Rats des Kreises ... ergab sich nordwestlich ein Abstand vom Haus von 4,635 m. Nach dem Fortführungsriß des Liegenschaftsdienstes ... vom 23. Mai 1979 verläuft die Grenze des Flurstücks 62/1 zum Flurstück 62/2 ca. 0,30 m nordwestlich der Hauswand (von der Straßenseite gesehen rechte Hausseite). Die Kl. errichtete im Abstand von ca. 4,00 m von der nordwestlichen Hauswand einen Zaun. Unter dem 13. Januar 1980 hatten die LPG (P) ... und die Eheleute ... ferner eine Nutzungsvereinbarung zur kostenlosen persönlichen Nutzung einer Fläche von 2.170 qm auf der Flur 9 ..., Flurstücke 62 und 63 geschlossen. Eigentümer der Flurstücke 63/1-3 waren Frau ... und Herr ... (Grundbuch von ... des Amtsgerichts ... Blatt 16), die mit Tauschvereinbarung vom 20. Juli 1993 die Flurstücke 63/1 und 63/3 auf die Kl. übertrugen. Eigentümerin der Flurstücke 62/1-3 der Flur 9 Gemarkung ... ist die Beigeladene. Die Beigeladene erklärte sich unter dem 29. April 1994 mit der Einbeziehung des Flurstücks 62/1 in das Bodenordnungsverfahren ... sowie zu einer vollständigen Geldabfindung gemäß § 58 LwAnpG einverstanden.

Nachdem ein freiwilliger Landtausch zwischen der Kl. und der Beigeladenen nicht zum Abschluß gelangt war, ordnete der Bekl. unter dem 28. Juni 1994 das Bodenordnungsverfahren ... /Eigenheim für dieses und ein weiteres Eigenheim mit dem Verfahrensgebiet begrenzt durch die Flurstücke 62/1, 63/1 bis 3, 64/1 und 2 der Flur 9 Gemarkung ... mit einer Größe von 3.997 qm im Hinblick auf auseinanderfallendes Gebäude- und Bodeneigentum, an. Mit dem 1. Änderungsbeschluß vom 28. Dezember 1994 erweiterte der Bekl. das Verfahrensgebiet um das Flurstück 62/2 der Flur 9 Gemarkung ... mit Blick auf möglicherweise erforderliche Regelungen der bauordnungsrechtlichen Beziehungen zum Nachbargrundstück. Den gegen den Einleitungsbeschluß vom 28. Juli 1994 von der Kl. eingelegten Widerspruch nahm diese im zweiten Planwunschtermin im Bodenordnungsverfahren .../Eigenheim am 21. Mai 1997 zurück. Unter dem 15. Juli 1998 stellte der Bekl. einen Bodenordnungsplan auf, durch den u. a. der Kl. die Flurstücke 62/1, 63/1 sowie 63/3 zugeordnet werden. Das Flurstück 62/2 verbleibt danach im Eigentum der Beigeladenen.

Im Anhörungstermin vom 25. August 1998 legte die Kl. gegen den Bodenordnungsplan Widerspruch ein. Zur Begründung machte sie geltend, daß sie den eingezäunten Grenzstreifen auf dem Flurstück 62/2 dringend benötige, um Reparaturen am Gebäude durchführen zu können und mit größeren Fahrzeugen das Gartenland und das Nebengebäude zu erreichen. In der Widerspruchsverhandlung vor der Spruchstelle für Flurbereinigung vom 23. November 2000 schlossen die Kl. und die Beigeladene zunächst einen Vergleich auf Widerruf, nach dem der Kl. zusätzlich zu den im Bodenordnungsplan vorgesehenen Flurstücken eine Teilfläche des Flurstücks 62/2 der Flur 9 Gemarkung ... in einem Abstand von 3 m von der westlichen Hauswand in der Länge des Flurstücks 62/2 zugeordnet werden sollte. Ferner verpflichtete sich die Kl., an die Beigeladene zum Ausgleich einen Betrag von 20 DM/qm sowie diejenigen Kosten, die von der Beigeladenen für den Erwerb der Flurstücke 58 und 59 zwecks Verbreiterung ihres Flurstücks 62/3 in Höhe von 1.561 DM entstanden sind, zu zahlen. Diesen Vergleich widerrief die Kl. mit Schreiben vom 27. Dezember 2000. Den Widerspruch der Kl. wies das Ministerium für Landwirtschaft, Umweltschutz und Raumordnung mit Widerspruchsbescheid vom 28. Februar 2001, zugestellt am 13. März 2001, zurück und führte zur Begründung aus: Die Kl. habe keinen Anspruch auf Zuordnung einer Teilfläche des Flurstücks 62/2, da maßgeblich für die Zuordnung das dingliche Nutzungsrecht sei. (...) Mit der am 10. April 2001 erhobenen Klage wendet sich die Kl. weiterhin gegen den Bodenordnungsplan mit dem Ziel der Zuordnung einer Fläche aus dem Flurstück 62/2 der Flur 9 Gemarkung ...

(...)

Die zulässige Klage der Kl. mit dem Ziel der weiteren Zuordnung einer Funktionsfläche für ihr Eigenheim aus dem Flurstück 62/2 der Flur 9 Gemarkung ... hat keinen Erfolg; die Kl. kann eine entsprechende Änderung des angegriffenen Bodenordnungsplans des Bekl. vom 15. Juli 1998 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Ministeriums für Landwirtschaft, Umweltschutz und Raumordnung vom 28. Februar 2001 nicht beanspruchen. Die Neuordnung von Eigentumsverhältnissen durch den Bodenordnungsplan findet ihre Rechtsgrundlage in § 64 LwAnpG (i. d. F. d. Bekanntmachung vom 3. Juli 1991, BGBl. I S. 1418, zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149, 1174). Die Regelung ermächtigt die zuständige Behörde zur Durchführung eines Bodenordnungsverfahrens nach den §§ 53 ff. LwAnpG und damit zur Änderung von Eigentumsverhältnissen, wenn auf Flächen auf der Grundlage eines durch Rechtsvorschriften geregelten Nutzungsrechts Gebäude und Anlagen errichtet wurden, die im selbständigen Eigentum einer LPG oder eines Dritten stehen.

Die Voraussetzungen der Bodenordnung sind entsprechend dem bestandskräftigen Einleitungsbeschluß des Bekl. vom 28. Juni 1994 gegeben. Für die Kl. war (gemeinsam mit ihrem damaligen Ehemann) ausweislich des Gebäudegrundbuchblatts 360 des Amtsgerichts ... gesondertes Gebäudeeigentum entstanden (vgl. §§ 291, 292 Abs. 3 ZGB i. V. m. §§ 1 ff. der Verordnung über die Bereitstellung von genossenschaftlich genutzten Bodenflächen zur Errichtung von Eigenheimen auf dem Lande vom 9. September 1976 [GBl. I S. 426], § 7 der Verordnung über den Neubau, die Modernisierung und Instandsetzung von Eigenheimen - Eigenheimverordnung - vom 31. August 1978 [GBl. I S. 425]). Diese Rechtslage besteht nach Art. 231 § 5 EGBGB fort. Das Eigenheim ist auf den Flurstücken 62/1 und 63/1 der Flur 9 Gemarkung ... errichtet worden. Ausweislich der Urkunde vom 3. Juli 1978 ist der Kl. gemeinsam mit ihrem damaligen Ehemann mit Wirkung vom 1. Mai 1978 ein dingliches Nutzungsrecht seitens der LPG "..." ...-... verliehen worden. Die Verleihung eines dinglichen Nutzungsrechts hat die Kl., der nach ihrer Einlassung diese Urkunde allerdings nicht zur Kenntnis gebracht wurde, auch selbst behauptet. Die ihnen überlassene Ausfertigung der Nutzungsurkunde soll allerdings im Zuge ihrer Ehescheidung verloren gegangen sein. Anhaltspunkte dafür, daß der Errichtung des streitbefangenen Eigenheims eine andere Verleihung eines Nutzungsrechts zugrunde gelegen hätte, bestehen jedoch nicht. Dafür spricht insbesondere nicht, daß auf dem Begleitschreiben des Rates der Gemeinde ... vom 3. Juli 1978 zur Nutzungsurkunde vom selben Tag an den Liegenschaftsdienst des Bezirks Potsdam der Eingangsstempel mit 4. Juli 1968 datiert. Vielmehr kann es sich hierbei offensichtlich nur um eine Fehlstempelung handeln, welche die Ausstellung der Nutzungsurkunde vom 3. Juli 1978 nicht in Frage stellt. Eigentümer des Flurstücks 63/l waren Frau ... und Herr ..., die dieses Flurstück nebst dem Flurstück 63/3 der Flur 9 Gemarkung ... mit Tauschvereinbarung vom 20. Juli 1993 auf die Kl. übertragen haben. Eigentümerin des Flurstücks 62/1 sowie der Flurstücke 62/2 und 3 ist die Beigeladene. Die Beigeladene erklärte sich zwar unter dem 29. April 1994 mit der Einbeziehung des Flurstücks 62/1 in das Bodenordnungsverfahren ... sowie zu einer vollständigen Geldabfindung gemäß § 55 LwAnpG einverstanden, eine Tauschvereinbarung ist hingegen zwischen der Kl. und der Beigeladenen gescheitert.

Hiernach hat der Bekl. zu Recht das Bodenordnungsverfahren Eigenheim/ ... durchgeführt.

Hinsichtlich der Neuordnung des Bodens regelt § 64 LwAnpG die anzuwendenden Maßstäbe nicht unmittelbar, sondern läßt über die Verweisung auf § 63 Abs. 2 LwAnpG und die dortige Verweisung auf das Flurbereinigungsgesetz erkennen, daß die Grundsätze des Flurbereinigungsrechts, wie sie insbesondere in § 37 FlurbG und für das Verfahren nach § 64 LwAnpG weiterhin in §§ 3 und 53 Abs. 1 LwAnpG zum Ausdruck kommen, anzuwenden sind. Maßstab der Neuordnung ist das Ziel, unter Beachtung der Interessen der Beteiligten die Voraussetzungen für die Wiederherstellung leistungs- und wettbewerbsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe sowie für die Zusammenlegung zersplitterten und unwirtschaftlich geformten Grundbesitzes nach neuzeitlichen und betriebswirtschaftlichen Grundsätzen zu schaffen (BVerwG, RdL 1998, 158). Diese insbesondere auf landwirtschaftliche Betriebe zugeschnittenen Maßstabsregelungen enthalten ein weites planerisches Ermessen, das in den Zusammenführungsfällen nach § 64 LwAnpG jedoch maßgeblich durch eine sachenrechtliche Zuordnung, d. h. Schaffung von BGB-konformen Eigentumsverhältnissen, intendiert ist. Für diese Problematik hat das Sachenrechtsbereinigungsgesetz außerhalb des ländlichen Raums detaillierte Regelungen bereitgestellt, an denen auch die Neuordnung der Eigentumsverhältnisse im ländlichen Raum ausgerichtet werden kann. Diese Regelungen sind zwar nicht unmittelbar entsprechend anwendbar, da das Sachenrechtsbereinigungsgesetz im Anwendungsbereich des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes ausdrücklich keine Ansprüche gewährt (§ 28 Sachenrechtsbereinigungsgesetz - SachenRBerG -) und das Landwirtschaftsanpassungsgesetz verdrängenden Vorrang genießt (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. Juli 2002 - 9 C 1/02 -, RdL 2002, 297, 298; E 108, 202, 215; Urteil des Senats vom 8. November 2001 - 8 D 84/00.G -, ZOV 2002, 122, 125). Dies bedeutet allerdings nicht, daß Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz unbeachtlich sind; sie können vielmehr mitsamt den sie flankierenden Detailregelungen bei der Ermessensentscheidung der Flurbereinigungsbehörde Beachtung finden und stellen in der Regel für die Entscheidungsfindung maßgebliche Abwägungskriterien dar (vgl. auch OVG Greifswald, Urteil vom 3. September 1998 - 9 K 2/98 -; OVG Magdeburg, Urteil vom 5. Februar 1998 - C 8 S 4/97 -). Gemäß § 22 Abs. 1 Nr. 1-3 SachenRBerG beziehen sich, soweit ein Nutzungsrecht für den Eigenheimbau zugewiesen worden ist, die gesetzlichen Ansprüche nach dem SachenRBerG auf die Fläche, die in der DDR die Grenzen der Nutzungsrechte festlegte. Den Betroffenen soll insoweit grundsätzlich (für Übergrößen enthält § 26 SachenRBerG eine besondere Regelung) weder etwas genommen noch mehr gegeben werden, als sie in der DDR hatten (vgl. Soergel-Hartmann, BGB, 12. Aufl. 1996, Rn. 145 zu Anh. Art. 233; MünchKomm-Wendtland, 3. Aufl., 1997, Rn. 2 zu § 22 SachenRBerG). Die maßgebliche Fläche bestimmte sich hiernach - in dieser Reihenfolge - durch die ehemalige Liegenschaftsdokumentation, auf die sich das Nutzungsrecht erstreckte (§ 22 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG), die Nutzungsverträge mit den Gemeinden, soweit die Fläche für den Bau des Hauses an Bürger überlassen worden (Nr. 2) oder die Fläche, die durch die Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaft oder die Gemeinde dem Nutzer für den Bau des Eigenheims oder im Zusammenhang mit dem Bau zugewiesen worden ist (Nr. 3).

Ausweislich der Nutzungsurkunde vom 3. Juli 1978 war an dem Grundstück ..., Dorfstr., für die Kl. und ihren damaligen Ehemann ein Nutzungsrecht im Umfang von 500 qm begründet worden, wobei sich die genaue Lage aus der Grundstücksdokumentation ergeben sollte. Hierzu hatte der Rat der Gemeinde unter demselben Datum den Rat des Bezirks Potsdam (Liegenschaftsdienst) um Vermessung der Bodenfläche auf Flur 9, Flurstücke 59, 60, 61 ersucht. Nach dem handschriftlichen Vermerk auf diesem Schreiben war die Fl. Nr. 62 a/Hf 7 qm sowie Fl. Nr. 63 a/Hf 493 qm (zusammen 500 qm) vermessen worden. Diese Fläche ist nach der Auskunft des Kataster- und Vermessungsamtes ... vom 2. März 1992 und der unstreitigen Einlassung der Kl. die Fläche, die sich aus den Flurstücken 62/1 und 63/1 der Flur 9 Gemarkung ... ergibt, was entsprechend durch das Gebäudegrundbuchblatt 360 des Amtsgerichts ... dokumentiert ist. Dies entspricht auch der Zeichnung nach dem Fortführungsriß des Liegenschaftsdienstes ... vom 23. Mai 1979. Der Umstand, daß sich nach der ursprünglichen Bauzeichnung mit Standortzustimmung des Rates des Kreises ... vom 28. April 1978 ursprünglich an der westlichen Seite des Hauses eine Abstandsfläche von 4,635 m ergeben sollte, belegt ein von der LPG weitergehend eingeräumtes Nutzungsrecht nicht. Auch aus § 22 Abs. 3 SachenRBerG folgt kein Anspruch auf Erweiterung der Funktionalfläche über die mit der Nutzungsurkunde überlassene Grundstücksfläche. Nach dieser Regelung, die schon nicht Eigenheimbauten betrifft, beschränken sich die Ansprüche des Nutzers auf die Funktionsfläche (§ 12 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 SachenRBerG) des Gebäudes, wenn die Bebauung aufgrund des aufgehobenen gesetzlichen Nutzungsrechts der Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften vorgenommen worden ist, wonach im Rahmen der bestimmungsgemäßen Nutzung der baulichen Anlage dann aber regelmäßig die Abstandsflächen zu berücksichtigen sind. Wie § 22 Abs. 3 Satz 1 SachenRBerG schon mit seinem Wortlaut zum Ausdruck bringt, handelt es sich hierbei jedoch um eine Beschränkung des Anspruchs des Nutzers auf die Funktionsfläche gerade für die Fälle, in denen das Nutzungsrecht weit über die Funktionsfläche hinaus eingeräumt worden ist. Vorliegend bestand jedoch das dingliche Nutzungsrecht ersichtlich nicht für das von der Kl. nunmehr (teilweise) beanspruchte Flurstück 62/2 der Flur 9 Gemarkung ... Die Nutzungsvereinbarung zwischen der LPG (P) ... und der Kl. sowie ihrem damaligen Ehemann vom 13. Januar 1980 bezüglich einer Fläche von 2.170 qm auf der Flur 9 ..., damalige Flurstücke 62 und 63, beinhaltete nicht das mit § 22 Abs. 1 SachenRBerG in Bezug genommene dingliche Nutzungsrecht, aufgrund dessen allein gemäß § 292 Abs. 3 ZGB gesondertes Gebäudeeigentum entstanden war (vgl. hierzu Urteil des Senats vom 8. November 2001 - 8 D 84/OO.

G -, ZOV 2002, 122, 124). Im Rahmen der Ausübung des Gestaltungsermessens bezüglich des Bodenordnungsverfahrens kann allerdings wohl auch eine Funktionsfläche für ein Gebäudeeigentum über die mit der Nutzungsurkunde verliehene Fläche hinaus entsprechend der Wertung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes gemäß § 5 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG im Falle der Errichtung von Nebengebäuden einbezogen werden, die mit dem Eigenheim eine wirtschaftliche Einheit darstellen, da insoweit die Wertungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes in das Bodenordnungsverfahren einbezogen werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. Juli 2002 - 9 C 1/02 -, RdL 2002, 297, 299). Um eine solche Situation geht es hier jedoch nicht, da auf dem Flurstück 62/2 kein Nebengebäude errichtet wurde, mit dem ein Zusammenhang zu dem eigentlichen Wohngebäude herzustellen ist. Es kann im übrigen dahinstehen, ob mit Blick auf den weitreichenden Neuordnungsauftrag gemäß § 3 LwAnpG in den sog. Häuslebauerfällen eine Bodenzuordnung zum Gebäudeeigentum über die nach dem dinglichen Nutzungsrecht hinausgehende Funktionalfläche zulässig ist, wenn die Nutzung des Eigenheims die Zuordnung einer weiteren Grundstücksfläche zwingend fordert. Die Verfahrensgebietsfestlegung als solche ist - wie hier auch zulässigerweise geschehen - grundsätzlich nicht von vornherein auf das Gebäudeeigentum sowie die Fläche beschränkt, an der das Nutzungsrecht des Gebäudeeigentums besteht (vgl. Urteil des Senats, RdL 1998, 161 ff.; BVerwG, Urteil vom 29. Juli 2002 - 9 C 1/02 -, RdL 2002, 297, 298). Hier ist aber die begehrte Zuordnung weder unter Berücksichtigung des bestehenden Bestandsschutzes mit Blick auf die baurechtlichen Regelungen des Nachbarrechts noch bezüglich der sinnvollen Nutzung des Eigenheims zwingend gefordert. Die Zugänglichkeit des hinteren Teils des Grundstücks ist auf der linken Hausseite (straßenseitig gesehen) gewährleistet; die ursprünglich einmal zusätzlich eingerichtete Grundstückszufahrt auf der rechten Seite hatte die Kl. 1999 selbst geschlossen. Soweit die Zugänglichkeit zur rechten Hausseite das Betreten des Flurstücks 62/2 erfordert, ergeben sich entsprechende Rechte der Kl. aus dem Nachbarrechtsgesetz (z. B. Hammerschlags- und Leiterrecht, § 23 BbgNRG). Hiernach kann die Festlegung der Funktionsfläche für das Eigenheim entsprechend der Regelgröße von 500 qm gemäß § 7 der Eigenheimverordnung sowie § 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bereitstellung von genossenschaftlich genutzten Bodenflächen zur Errichtung von Eigenheimen auf dem Lande nicht beanstandet werden, und für eine Änderung besteht keine hinreichende Veranlassung (§ 146 Nr. 2 FlurbG).