Bodenneuordnung

Bodenneuordnung; Sonderungsteilbescheid; Bodenrichtwert; Wertermittlungsstichtag; Bemessungszeitpunkt; Entschädigungsleistung; Ausgleichsleistung

1. In den Verfahren nach § 1 Nr. 3 und Nr. 4 BoSoG (ergänzende und komplexe Bodenneuordnung) ist in entsprechender Anwendung der § 58 Abs. 3 und § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB der Erlaß des Sonderungsbescheids der für die Bestimmung des Bodenwerts maßgebende Zeitpunkt (Anschluß an den Beschluß des OLG Dresden [3. ZS] vom 13. Dezember 1999 - 3 W 1583/99). Eine Vorverlegung auf einen früheren Zeitpunkt (hier den der Eröffnung des Verfahrens) in entsprechender Anwendung des § 19 Abs. 1 SachenRBerG kommt nicht in Betracht.

2. Zur Anwendbarkeit des § 73 Abs. 3 SachenRBerG bei der Bemessung von Entschädigungs- und Ausgleichsleistungen nach § 15 BoSoG.

I. Die Beteiligten streiten um die richtige Bemessung einer Entschädigung nach § 15 Abs. 1 BoSoG für ein Gebiet in Leipzig, das in der DDR für Zwecke des komplexen Wohnungsbaus in Anspruch genommen wurde.

Die Entschädigung für die Nutzung von der Eröffnung des Verfahrens an durch das Ersuchen zur Eintragung eines Sonderungsvermerks am 29.6.1995 bis zum Eintritt der Bestandskraft eines ersten Teilsonderungsbescheids vom 13.12.1999 war bereits Gegenstand mehrerer Entscheidungen des für diese Materie bis zum 31.3.2000 zuständigen 3. Zivilsenats des OLG Dresden und des nunmehr zuständigen Senats (bis zum 31.12.2003 21. Zivilsenat) und anschließender Entscheidungen des Bundesgerichtshofes über Revisionsverfahren.

(OLG Dresden, Urteil vom 21.7.1998 - 3 U 3388/97 - unveröffentlicht und nachfolgend BGH, Urteil vom 18.2.2000 - V ZR 324/98 - ZOV 2000, 165 = GE 2000, 1251; VIZ 2000, 1160 ff.; OLG Dresden, Urteil vom 23.2.2001 - 21 U 709/00 - VIZ 2001, 687 ff. und nachfolgend BGH, Urteil vom 14. Juni 2002 - ZOV 2002, 275 = VIZ 2002, 375 ff.; OLG Dresden, Urteil vom 25.4.2002 - unveröffentlicht und nachfolgend BGH, Urteil vom 11.4.2003 - V ZR 209/02 - ZOV 2003, 246 = VIZ 2003, 443 ff.)

Die Umstände der tatsächlichen Inanspruchnahme des Grundstücks der Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 3) ohne eine der Bebauung entsprechende Regelung der Eigentumsverhältnisse und zur Einleitung des Verfahrens nach dem Bodensonderungsgesetz (BoSoG) sind in den Tatbeständen der vorgenannten Entscheidungen dargestellt worden. Hierauf wird Bezug genommen.

Im vorliegenden Fall geht es um die richtige Bemessung der Entschädigungsleistungen in einem Sonderungsbescheid vom 21.6.2000. Zu dem Erlaß der Sonderungsbescheide ist folgendes darzustellen.

Erster Sonderungsteilbescheid der Beteiligten zu 1) vom 6.6.1997:

Das Städtische Vermessungsamt der Beteiligten zu 1) erließ am 6.6.1997 einen ersten Sonderungsteilbescheid für das Grundstück der Kl., in dem es eine Neuaufteilung von 42.776 m2 des insgesamt 69.740 m2 großen Flurstückes in insgesamt 35 Flurstücke (/1 bis /35) anordnete, das Eigentum entsprechend einer Grundstücksliste den Nutzern zuwies und für die Beteiligten zu 3) einen Ausgleich für den Rechtsverlust von 4.509.630 DM festsetzte.

Gegen den Sonderungsteilbescheid legten die Beteiligten zu 3) Widerspruch bei der Beteiligten zu 2) ein. Dieser wurde mit Bescheid der Beteiligten zu 2) vom 12.1.1998 zurückgewiesen. Die Beteiligten zu 3) haben sodann einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 18 BoSoG gestellt. Das Landgericht Leipzig bestätigte mit Beschluß vom 11.9.1998 die Rechtmäßigkeit des Teilsonderungsbescheids dem Grunde nach, setzte jedoch die Entschädigung für den Rechtsverlust auf 5.275.206,50 DM herauf. Gegen diese Entscheidung legten alle Beteiligten Beschwerde bzw. Anschlußbeschwerde ein. Über diese Beschwerden hat das Oberlandesgericht Dresden mit Beschluß vom 13.12.1999 (3 W 1583/98 - VIZ 2000, 300 ff.) dahin entschieden, daß es die Entscheidung des Landgerichtes abgeändert und den Sonderungsteilbescheid der Beteiligten zu 1) vom 6.6.1997 auch in bezug auf die darin festgesetzte Höhe der Ausgleichszahlung wiederhergestellt hat.

Die Beteiligten zu 3) haben gegen den Beschluß des Oberlandesgerichts vom 13.12.1999 Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht erhoben (dortiges Az. 1 BvR 133/00). Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluß vom 4.7.2003 die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen.

Die Beteiligte zu 1) hatte mit Bescheid vom 21.6.2002 die Rücknahme des ersten Sonderungsteilbescheids ausgesprochen und die Entschädigungsleistung auf 2.803.439,04 DM festgesetzt. Die Beteiligte zu 2) hat auf Widerspruch der Beteiligten zu 3) diesen Bescheid aufgehoben. Die Entscheidung der Beteiligten zu 2) ist bestandskräftig geworden.

Zweiter Teilsonderungsbescheid (Gegenstand dieses Verfahrens) Mit einem zweiten Sonderungsteilbescheid vom 21.6.2000 hat die Beteiligte zu 1) die restlichen 26.964 m2 sich zugeordnet. Es handelt sich dabei im wesentlichen um die auf dem ehemaligen Flurstück belegenen öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen. Den Entschädigungswert hat die Beschwerdeführerin auf 1.706.090,06 DM festgesetzt.

Die Beschwerdeführerin ist in der Begründung davon ausgegangen, daß

- für die Ermittlung des Bodenwerts für die Verkehrs- und Grünflächen die Zustellung des Sonderungsbescheids an den Grundstückseigentümer der für die Wertermittlung entscheidende Stichtag sei, so daß an sich der Bodenrichtwert für 2000 von 300 DM/m2 und nicht der im Zeitpunkt der Einleitung des Verfahrens geltende Bodenrichtwert von 370 DM/m2 maßgeblich sei, - der Bodenrichtwert für die öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen sei mit 1/10 des Bodenrichtwerts, also mit 30 DM/m2 in Ansatz zu bringen sei,

- der Bodenrichtwert für die bebauten Flächen werde mit 320 DM/m2 bewertet, was dem Richtwert im Zeitpunkt des Erlasses des 1. Sonderungsteilbescheids (6.6.1997) entspreche.

Im übrigen wird auf den Inhalt des Bescheids Bezug genommen. Gegen diesen 2. Teilsonderungsbescheid haben die ehemaligen Grundstückseigentümer, die Beteiligten zu 3), mit Schreiben vom 7.8.2000 Widerspruch bei der Beteiligten zu 2) eingelegt.

Mit Widerspruchsbescheid vom 14.12.2001 änderte die Beteiligte zu 2) den Bescheid ab. Die von der Antragstellerin an die Beteiligten zu 3) zu zahlende Entschädigung nach den Seiten 11, 12 des Ausgangsbescheids wurde durch die Beteiligte zu 2) von 1.767.220,56 DM auf 3.325.560,00 DM (= 1.700.331,83 EUR) heraufgesetzt. In den Gründen des Widerspruchsbescheids hat die Antragsgegnerin ausgeführt:

- Für die Bemessung der Entschädigung für den Rechtsverlust nach § 15 Abs. 1 BoSoG in einem Verfahren zur Bodenneuordnung nach § 5 BoSoG sei zwar nach § 20 Abs. 3 SachenRBerG der durchschnittliche Bodenwert aller im Sonderungsgebiet belegenen Grundstücke zu ermitteln. Der Bodenwert sei aber nach § 20 Abs. 2 SachenRBerG einheitlich in der Weise festzustellen, daß von dem grundsätzlich nach Bodenrichtwerten (§ 19 Abs. 5 SachenRBerG) ermittelten Verkehrswert in dem Gebiet nach § 19 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG ein Vorwegabzug von einem Drittel vorzunehmen sei; eine Einzelbewertung aller Grundstücke im Sonderungsgebiet nach ihrer Nutzungsart und eine daraus folgende Ermittlung eines durchschnittlichen Preises entspreche dagegen weder der Systematik noch dem Zweck des SachenRBerG und stehe auch mit dem sich aus den Materialien zum SachenRBerG ergebenden Regelungszweck in Widerspruch.

- Maßgeblicher Bewertungszeitpunkt für die Ermittlung der Höhe der Entschädigung sei der Tag der Einleitung des Verfahrens. Dieser erfordere einen nach außen erkennbaren Willensakt der Behörde, die Rechtsverhältnisse an den betroffenen Grundstücken in einem Verfahren nach dem BoSoG zu regeln. Dies sei hier der Tag (29.5.1995), an dem die Sonderungsbehörde beim Grundbuchamt ein Ersuchen auf Eintragung eines Zustimmungsvorbehalts nach § 6 Abs. 4 BoSoG gestellt habe, nach dem Verfügungen der Grundstückseigentümer der Genehmigung der Behörde bedurften. Maßgeblich für die Bemessung der Entschädigung sei daher der in 1995 geltende Bodenrichtwert von 370 DM/m2.

Gerichtliches Verfahren in der Sache (10 W 1545/03):

(...) Mit Schreiben vom 5.2.2002 hat die Beteiligte zu 1) einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Sie hat beantragt, unter teilweiser Aufhebung des Widerspruchsbescheids der Beteiligten zu 2) die Festsetzung der Entschädigung für den Rechtsverlust nach dem Ausgangsbescheid wiederherzustellen.

Die Beteiligten zu 3) haben in der Verhandlung vor dem Landgericht am 4.9.2003 die Abweisung des Antrags beantragt. Die Beteiligten zu 2) und zu 4) haben keine Anträge gestellt. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 10.10.2003 den Antrag in vollem Umfang zurückgewiesen. Es hat zur Begründung ausgeführt:

- § 20 Abs. 2 SachenRBerG regele abschließend den Fall, in dem ein Grundstück Gegenstand der Bodenneuordnung sei, das in der DDR für Zwecke des komplexen Wohnungsbaus in Anspruch genommen worden sei, während § 20 Abs. 3 SachenRBerG den Fall regele, in dem mehrere Grundstücke Gegenstand der Bodensonderung seien.

- Maßgeblicher Stichtag sei der der Einleitung des Bodensonderungsverfahrens, das hier durch das Ersuchen um die Eintragung eines Zustimmungsvorbehalts nach § 6 Abs. 4 BoSoG beim Grundbuchamt am 29.6.1995 zum Ausdruck gekommen sei. Die Eröffnung des Verfahrens entspreche dem für die Festlegung eines Stichtags bei rechtsgeschäftlicher Bereinigung maßgeblichen Angebot zum Vertragsschluß nach § 19 Abs. 1 SachenRBerG. Angesichts der besonderen Regelung in § 19 Abs. 1 SachenRBerG seien die auf den Zeitpunkt der Entscheidung abstellenden § 57 Abs. 3 und § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht anzuwenden. Die Kammer folge der gegenteiligen Auffassung des 3. Zivilsenats des OLG Dresden (Beschluß vom 13.12.1999 - 3 W 1583/99 - abgedruckt in VIZ 2000, 300, 304 f.) nicht. Der Gesetzgeber hätte eine solche Regelung unter Verweisung auf die Vorschriften des BauGB unschwer treffen können, wenn er sie denn gewollt hätte. Aus § 19 Abs. 1 SachenRBerG ergebe sich jedoch, daß ein früherer Zeitpunkt für die Wertermittlung habe maßgebend sein sollen.

Gegen diese Entscheidung, die ihr am 23.10.2003 zugestellt worden ist, hat die Beteiligte zu 1) mit am 24.11.2003 (Montag) eingegangenem Schriftsatz Beschwerde eingelegt. In ihrer Begründung vom 21.12.2003 begehrt sie eine teilweise Aufhebung des Widerspruchsbescheids dahin, daß die Entschädigung auch für die mit dem 2. Sonderungsteilbescheid vom 21.6.2000 zugeordneten Flurstücke nach dem Bodenrichtwert bei Erlaß des 1. Sonderungsteilbescheids im Jahre 1997 festgesetzt werden möge. Sie ist der Ansicht, daß allenfalls der Erlaß eines Sonderungsbescheids mit einem Angebot im Sinne des § 19 Abs. 1 SachenRBerG vergleichbar sein könne.

(...)

Gerichtliches Verfahren in der Sache (10 W 1459/03):

(...) Mit Schreiben vom 5.2.2002, eingegangen beim Landgericht am 7.2.2002, haben die Beteiligten zu 3) gerichtliche Entscheidung mit dem Ziel der Erhöhung der Entschädigungssummen begehrt.

Sie haben zur Begründung vorgetragen:

- Der Bodenwert für die gesamte Fläche von 69.740 m2 betrage nach dem anzusetzenden Richtwert von 370 DM/m2 25.803.800 DM. Der gesamte Ausgleich für den Rechtsverlust an dem Grundstück, das dem Sonderungsgebiet entsprochen habe, sei nach § 15 Abs. 1 BoSoG i. V. m. § 20 Abs. 2, 3 SachenRBerG daher mit 8.601.266,60 DM zu berechnen. Hiervon seien im ersten Bescheid 4.509.630 DM und im zweiten Sonderungsteilbescheid nach Änderung durch die Beteiligte zu 2) (Regierungspräsidium) 1.700.331,83 (= 3.325.559,90 DM) festgesetzt worden. Es verbleibe eine Differenz von 391.688,79 (= 766.076,70 DM), um den der 2. Teilsonderungsbescheid zu ihren Gunsten zu ändern sei.

Die Aufspaltung in zwei Sonderungsteilbescheide für ein Sonderungsgebiet sei willkürlich gewesen. Aus diesem Grunde habe die gesamte Entschädigung Gegenstand der Entscheidung des 2. Sonderungsteilbescheids zu sein. Diese müsse entsprechend angepaßt werden.

- Auch bei einem Verfahren nach dem BoSoG sei die gem. § 73 SachenRBerG zu vereinbarende Nachzahlung nach einer Weiterveräußerung in die Entschädigung einzubeziehen. Sie könnten diesen Betrag nicht beziffern. Sie wüßten nur, daß die Gesamtfläche von 14.892 m2, die der Beteiligten zu 4) im Verfahren zugeordnet worden sei, auch verkauft worden sei. Welcher Mehrerlös für den Bodenwert im Vergleich zu dem Ausgleichsbetrag erzielt worden sei, wüßten sie nicht. Sie gingen nach Pressemitteilungen von mehreren Mio. DM aus. (...)

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 17.10.2003 die Anträge als unzulässig verworfen. Es hat zur Begründung ausgeführt:

- Der Antrag zu 1) sei unzulässig, weil über die Entschädigung für die im 1. Sonderungsteilbescheid betroffenen Flächen auch in diesem Bescheid bestandskräftig entschieden worden sei. Es könne unentschieden bleiben, ob eine solche Teilentscheidung hätte ergehen dürfen. Diese Frage sei einer nochmaligen Prüfung entzogen, nach dem das OLG Dresden mit dem Beschluß vom 13.12.1999 (3 W 1583/98) den 1. Sonderungsteilbescheid insoweit als rechtmäßig angesehen habe und dieser damit bestandskräftig geworden sei. Einer Überprüfung des Regelungsgegenstands des 1. Sonderungsteilbescheids stehe die Bestandskraft jenes Bescheids entgegen.

- Es sei daher auch nicht mehr zu entscheiden, ob die damals festgesetzte Entschädigung für den Rechtsverlust in entsprechender Anwendung des § 73 SachenRBerG höher hätte festgesetzt werden müssen, woran die Kammer im übrigen erhebliche Zweifel habe. Auch über diesen Gegenstand wäre im 1. Sonderungsteilbescheid zu entscheiden gewesen.

Gegen diese Entscheidung haben die Beteiligten zu 3) Beschwerde eingelegt. (...)

II. A. Beschwerde der Beteiligten zu 1) - Sache (10 W 1545/03)

Die Beschwerde der Antragstellerin nach § 19 BoSoG ist zulässig. Der Senat hat im Protokoll der Sitzung vom 8.4.2004 festgestellt, daß die Förmlichkeiten des Beschwerdeverfahrens eingehalten worden sind. Hierauf wird Bezug genommen.

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) ist auch in der Sache begründet. Der Widerspruchsbescheid der Beteiligten zu 2) vom 14.12.2001 ist gemäß dem in der Beschwerdeinstanz gestellten Antrag der Beteiligten zu 1) vom 21.11.2003 dahin abzuändern, daß die Entschädigungsleistung auf 1.470.557,20 (= 2.876.159,80 DM) neu festgesetzt wird. Dies ergibt sich aus folgenden Gründen:

1. Grundlagen für die Bemessung der Entschädigung für den Rechtsverlust nach § 15 Abs. 1 BoSoG:

Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BoSoG stehen dem Eigentümer als Entschädigung für den Rechtsverlust nur die im SachenRBerG für den Ankaufsfall vorgesehenen Ansprüche zu. Dies ist grundsätzlich der in § 68 Abs. 1 SachenRBerG bestimmte Preis bei einer Veräußerung nach diesem Gesetz, der die Hälfte des nach den §§ 19, 20 SachenRBerG zu ermittelnden Bodenwerts beträgt. Die Bemessungsgrundlagen für die Ermittlung des Bodenwerts bei den im komplexen Wohnungsbau der DDR oder im Siedlungsbau verwendeten Grundstücke ergeben sich aus dem § 20 Abs. 2 und Abs. 3 SachenRBerG.

Die Bedeutung dieser Vorschrift ist im Beschwerdeverfahren zwischen den Beteiligten nicht mehr streitig. Die Beteiligte zu 1) nimmt die vom Beschluß des 3. Zivilsenats vom 13.12.1999 (3 W 1583/98 - VIZ 2000, 300, 304 f.) abweichende Entscheidung des Landgerichts hin, daß der § 20 Abs. 3 SachenRBerG keine Grundlage für eine Einzelbewertung der im Sonderungsgebiet enthaltenen Verkehrsflächen mit einem Wert von 1/10 des Bodenrichtwerts oder - jetzt des Ankaufspreises nach § 5 Abs. 1, 2 VerkFlBerG - zuläßt.

Der Senat hat im Hinblick auf eine Anfrage des Thüringer OLG mitgeteilt, daß er sich der Auffassung des Landgerichts insoweit anschließen und an der Entscheidung des vormals zuständigen 3. Zivilsenats nicht festhalten würde. Der Senat hat insoweit auf seine Entscheidung vom 23.2.2001 (21 U 709/00 - VIZ 2001, 687, 689 f.) Bezug genommen. Das Thüringer Oberlandesgericht hat sich inzwischen im Beschluß vom 24.5.2004 (9 U 264/01) ebenfalls dieser Auslegung angeschlossen, daß für die Bemessung der Entschädigung nach § 15 Abs. 1 BoSoG die Bemessungsgrundlagen für den Verkauf von Verkehrsflächen nach dem VerkFlBerG auf Grund der Bestimmung in § 13 Abs. 2 VerkFlBerG keine Anwendung finden könnten. Der Umstand, daß im Sonderungsgebiet auch Verkehrsflächen belegen seien, die keinen Verkehrswert mehr haben, werde durch den pauschalen Abschlag von 1/3 vom Bodenrichtwert nach § 20 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG berücksichtigt.

2. Der für die Bestimmung des Bodenwerts maßgebliche Zeitpunkt

Die Beteiligte zu 1) hat insoweit in der Beschwerdeinstanz auch keine Einwendungen gegen den Beschluß des Landgerichts erhoben. Sie begehrt nur noch insoweit eine Änderung des vom Landgericht bestätigten Widerspruchsbescheids der Beteiligten zu 2), als sie eine Festsetzung der Entschädigung auch für die im 2. Teilsonderungsbescheid vom 21.6.2000 geregelten Flächen nicht auf der Grundlage des Richtwerts von 1995 von 370 DM/m2, sondern auf der Basis des Bodenrichtwerts von 1997 von 320 DM/m2 begehrt. Sie hat damit Erfolg.

Der Senat schließt sich der Auffassung des 3. Zivilsenats in seiner Entscheidung über den ersten Teilsonderungsbescheid vom 13.12.1999 an, nach der in einem Bodenordnungsverfahren die öffentliche Bekanntmachung des Sonderungsbescheids nach § 9 Abs. 1, 2 BoSoG der für die Berechnung der Entschädigungsleistungen maßgebende Stichtag ist.

Die Vorschriften zur Bestimmung des Wertermittlungsstichtags im BauGB sind in den Verfahren nach dem BoSoG entsprechend anzuwenden. Die analoge Anwendung der Bestimmungen im BauGB für die Bemessung von Geldbeiträgen und Ausgleichsleistungen im Umlegungsverfahren nach § 58 Abs. 3 BauGB und für die Enteignungsentschädigung nach § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist zur Schließung einer Regelungslücke im BoSoG und SachenRBerG und wegen der Gleichartigkeit der zu regelnden Sachverhalte geboten.

a) Fehlen einer besonderen gesetzlichen Regelung im BoSoG

Eine unmittelbar einschlägige gesetzliche Regelung dazu, welches der bei der sachenrechtlichen Bereinigung durch Verfahren zur ergänzenden oder komplexen Bodenordnung (§ 1 Nr. 3 und Nr. 4 BoSoG) maßgebliche Zeitpunkt für die Ermittlung des Bodenwertes zur Berechnung der Entschädigungs- und Ausgleichsleistungen in § 15 BoSOG ist, gibt es nicht. Das BoSoG (und die zu dessen Ergänzung ergangene SPV sowie die allgemeine Verwaltungsvorschrift VwVBoSoG vom 17.12.1997 - BAnz. 25 vom 6.2.1998, auch abgedruckt in VIZ 1998, 189 ff.) trifft dazu keine Bestimmung.

b) Unanwendbarkeit der für die Bereinigung durch Rechtsgeschäft geltenden Bestimmung in § 19 Abs. 1 BauGB

§ 15 Abs. 1 Satz 1 BoSoG enthält keine selbständige Regelung für die Entschädigung für den Rechtsverlust, sondern verweist auf die im SachenRBerG für den Ankaufsfall vorgesehenen Ansprüche.

Nach § 19 Abs. 1 SachenRBerG ist der Tag der Abgabe eines Angebots zu einem Vertragsschluß nach dem SachenRBerG auch für die Ermittlung des Bodenwertes bestimmend. Diese Regelung kann allein in den Fällen angewendet werden, in denen die sachenrechtliche Bereinigung durch den Abschluß eines bürgerlich-rechtlichen Vertrages zwischen dem Nutzer und dem Grundstückseigentümer erfolgt, bei dem Angebot und Annahme nach den §§ 145 ff. BGB die essentialia für das Zustandekommen des Rechtsgeschäfts und der sich aus diesem ergebenden Rechtsfolgen sind. Dies ist so bei einem Ankauf nach §§ 61 ff. SachenRBerG (und nunmehr für die Verkehrsflächen nach § 3 Abs. 1 VerkFlBerG für die dort geregelten Sachverhalte). In den Bodenordnungsverfahren nach dem BoSoG (wie auch in den Verfahren zur Bodenneuordnung nach §§ 56, 64 LwAnpG) erfolgt die sachenrechtliche Bereinigung jedoch durch eine hoheitliche Entscheidung in einem Verwaltungsverfahren. Der für eine Bereinigung durch Rechtsgeschäft geltende § 19 Abs. 1 SachenRBerG könnte hier allenfalls sinngemäß angewendet werden. Es gibt in diesen Fällen keine vertragliche Regelung zwischen dem früheren Rechtsinhaber und den durch die Neuregelung Begünstigten (den neuen Eigentümern).

§ 19 Abs. 1 SachenRBerG ist indessen weder nach seinem Wortlaut noch nach seinem Regelungszweck auf Bodenordnungsverfahren anzuwenden. Der Senat vermag sich weder dem Rechtsstandpunkt des Landgerichts im angegriffenen Beschluß (aa) noch demjenigen der Beteiligten zu 4) (bb) anzuschließen.

aa) Keine Festlegung der Wertermittlung auf den Zeitpunkt der Eröffnung des Verfahrens nach dem BoSoG

Das Landgericht hat die Auffassung vertreten, daß die Eröffnung des Verfahrens durch die Sonderungsbehörde dem § 19 Abs. 1 SachenRBerG entspreche. Dem vermag der Senat nicht zu folgen.

Gegen die vom Landgericht vorgenommene Gleichsetzung eines Angebots auf Abschluß eines Vertrages mit der Eröffnung des Verfahrens nach dem BoSoG spricht bereits der Umstand, daß es in diesem Zeitpunkt noch an einem Substrat fehlt, das einem Vertragsangebot entsprechen könnte. Die Bestimmung des § 19 Abs. 1 SachenRBerG ist auch bei einer rechtsgeschäftlichen Bereinigung nach ihrem Text und ihrem Regelungsgehalt gegenstandslos, wenn noch keine Seite eine zum Vertragsschluß führende Erklärung abgegeben hat. Die bloße Bekanntgabe der Bereitschaft von Grundstückseigentümer oder Nutzer, nach dem SachenRBerG kontrahieren zu wollen, löst auch nach § 19 Abs. 1 SachenRBerG keine Wirkungen in bezug auf die Festlegung des für die Wertbestimmung maßgebenden Zeitpunkts aus.

Für den Eintritt der Wirkungen des § 19 Abs. 1 SachenRBerG muß stets die Erklärung einer Seite vorliegen, die die essentialia des abzuschließenden Vertrages (Gegenstand und Preis) dem SachenRBerG entsprechend bestimmt (vgl. auch Vossius, SachenRBerG, 2. Auflage, § 19, Rn. 22 und Zimmermann in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 19, 4. ErgLfg., § 19, Rn. 6). Dies ergibt sich bereits aus dem Text des Gesetzes. Auch der Rechtsgrund des § 19 Abs. 1 SachenRBerG spricht für diese Auslegung. Die Vorverlagerung des Wertermittlungszeitpunkts auf das Angebot zum Vertragsschluß begründet sich beim SachenRBerG (wie beim VerkFlBerG - vgl. dort § 3 Abs. 1) daraus, daß zur Durchführung der sachenrechtlichen Bereinigung ein gesetzlicher Kontrahierungszwang nach § 14 Abs. 1 SachenRBerG begründet worden ist. Es soll daher keine Seite Vorteile daraus ziehen können, daß sie ihrer gesetzlichen Verpflichtung nicht schon bei Abgabe des Angebots, sondern erst zu einem sehr viel späteren Zeitpunkt nachkommt. Eine Verzögerung bei der Erfüllung der gesetzlichen Verpflichtung zum Vertragsschluß in Erwartung steigender (die dem Eigentümer des Grundstücks zugute käme) oder fallender Bodenwerte (die dem Nutzer zugute käme) soll sich nicht auszahlen. Dies wird mit § 19 Abs. 1 SachenRBerG ausgeschlossen, indem es für die Wertermittlung auf den Zeitpunkt des Zugangs eines dem Gesetz entsprechenden Angebots ankommt.

Für diese Auslegung spricht auch der in der Begründung zu § 19 SachenRBerG zitierte § 95 Abs. 2 Nr. 3 BauGB (BT-Drs. 12/5992, S. 118). Diese Norm wirkt für das Enteignungsverfahren nach dem BauGB einer solchen Spekulation auf steigende Bodenwerte entgegen, indem die Nichtannahme eines Angebotes zu angemessenen Bedingungen zur Vermeidung der Durchführung eines Enteignungsverfahrens den Eigentümer von den Vorteilen aus weiteren Werterhöhungen ausschließt, sofern er diese nicht durch Arbeit oder Kapital herbeigeführt hat. Voraussetzung für die Anwendung dieser Norm ist jedoch ebenfalls, daß dem betroffenen Eigentümer überhaupt ein solches Angebot unterbreitet worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 24.3.1974 - III ZR 32/75 - DVBl. 1978, 39 ff.).

Es besteht daher aus dem Wortlaut und dem Zweck des § 19 Abs. 1 SachenRBerG weder Grund noch Anlaß dafür, die Wertbestimmung auf einen Zeitpunkt festzulegen, der noch weit von der Veränderung der Rechtsverhältnisse an den betroffenen Grundstücken entfernt liegen kann.

Die Bindung der Wertermittlung an den Tag der Eröffnung des Bodensonderungsverfahrens würde schließlich in Bezug zur Regelung beim Moratoriumszins zu einer widersprüchlichen Verteilung der Chancen und Risiken aus den Wertveränderungen am Grundstücksmarkt führen. Der für die Zeit des Verfahrens zu entrichtende Moratoriumszins wird durch die Verhältnisse am Grundstücksmarkt bestimmt. Mit der Einleitung eines Verfahrens entsteht - unabhängig davon, ob das Verfahren von Amts wegen oder auf Antrag eines der in § 6 Abs. 1 Satz 3 i. V. m. § 5 Abs. 4 BoSoG bezeichneten Antragsberechtigten, mit oder gegen den Willen des Grundstückseigentümers eröffnet worden ist - ein Anspruch auf den Moratoriumszins nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 8 EGBGB, dessen Höhe dem (vollen) Erbbauzins nach der Bestellung eines Erbbaurechts auf der Grundlage des SachenRBerG entspricht (BGH, Urteil vom 18.2.2000 - V ZR 324/98 - VIZ 2000, 367, 368) und sich nach dem jeweiligen Bodenwert bestimmt (vgl. BGH, a. a. O., S. 369 und Urteil vom 11.4.2003 - V ZR 209/02 - VIZ 2003, 443 f. m. w. N.). Es ist jedoch kein sachlicher Grund dafür zu erkennen, die Verzinsung des Bodenwerts in der Zeit des Bodensonderungsverfahrens an die Entwicklung der Bodenwerte anzupassen, die vom Bodenwert abhängige Entschädigung aber auf die Verhältnisse bei der Verfahrenseröffnung einzufrieren.

bb) Keine Bestimmung der Wertermittlung im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Sonderungsplanentwurfs

Die Beteiligte zu 4) vertritt unter Bezugnahme auf Thietz-Bartram (VIZ 1998, 500, 503) die Ansicht, daß die Bekanntmachung des Entwurfs des Sonderungsplanes durch die Behörde nach § 8 Abs. 3 Satz 3 BoSoG dem Zeitpunkt des Angebotes entspreche. Zur Begründung wird auch darauf verwiesen, daß dieser Zeitpunkt der Bekanntgabe eines Flurbereinigungsplanes nach § 59 Abs. 1 FlurbG entspreche, der von den meisten Verwaltungsgerichten auch für die Bodenordnungsverfahren nach § 64 LwAnpG als Stichtag für die Wertermittlung bestimmt werde (unter Hin-weis auf OVG Magdeburg, Urteil vom 2.9.1998 - C 8 S 5/98 und OVG Frankfurt/Oder - Urteil vom 25.1.2001 - 8 D 12/98 - VIZ 2002, 52, 55).

Der Senat vermag sich auch nicht dieser Auffassung anzuschließen. Es ist dieser Ansicht zwar zuzugestehen, daß mit dem Entwurf eines Son-derungsplanes die einem Angebot entsprechenden Merkmale in bezug auf den Gegenstand und das Entgelt vorliegen (vgl. Thietz-Bartram, VIZ 1998, 500, 503). Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Entwurf eines Sonderungsplanes sowohl die Grundstücksliste nach § 4 SPV als auch die Entschädigungs- und Ausgleichsliste nach § 5 SPV enthält, was nach Ziffer 7.7 der VwVBoSOG auch grundsätzlich so sein soll.

Gegen diesen Ansatz spricht jedoch, daß der Entwurf des Sonderungsplanes nicht auf Willensäußerungen der am Verfahren Beteiligten, sondern auf dem Regelungswillen einer Behörde bei der Wahrnehmung einer ihr übertragenen öffentlichen Aufgabe beruht. Der Entwurf des Sonderungsplans kann nicht dem Regelungswillen eines Beteiligten, wie dessen Angebot auf einen Vertragsschluß, zugerechnet werden. Der Entwurf des Plans wird vielmehr oft in einigen oder mehreren Punkten in bezug auf die darin vorgesehene Regelung der Rechtsverhältnisse an den Grundstücken oder die Entschädigungs- und Ausgleichsleistungen keinen der am Verfahren Beteiligten vollständig zufriedenstellen.

Im übrigen ist der Entwurf eines Sonderungsplanes nicht endgültig und für die Behörde nicht bindend. Der Plan kann von Amts wegen oder auf Grund von Einwänden der Betroffenen überarbeitet und neu ausgelegt werden. Im vorliegenden Fall ist dies auch geschehen. Der Entwurf des Sonderungsplanes für den ersten Teilsonderungsbescheid hat denn auch zweimal ausgelegen, vom 23.9.1996 bis zum 23.10.1996 und nach Überarbeitung noch einmal vom 21.4.1997 bis zum 20.5.1997. Der Plan schafft insoweit auch noch keine dem § 19 Abs. 1 SachenRBerG einem vertraglichen Angebot entsprechende Bindung für die Behörde.

c) Wertermittlung nach dem Zeitpunkt der hoheitlichen Entscheidung über die Neuordnung der Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken

Die sachenrechtliche Bereinigung in den Verfahren nach § 1 Nr. 3 und Nr. 4 BoSoG erfolgt erst auf Grund des Erlasses des Sonderungsbescheids nach § 9 Abs. 1 BoSoG. Der weitere Fortgang hängt dann allein noch davon ab, ob der Bescheid sogleich bestandskräftig oder von einem der Beteiligten angefochten wird. Das Fehlen einer passenden Regelung zur Bestimmung des Wertermittlungsstichtags im BoSoG und im SachenRBerG für diese Fälle sowie die Vergleichbarkeit der zu regelnden Sachverhalte in den Umlegungs- und Enteignungsverfahren nach dem BauGB sowie der Verfahren zur Bodenneuordnung nach dem 8. Abschnitt des LwAnpG sprechen dafür, den Wertermittlungsstichtag auch hier nach den für jene Verfahren geltenden Grundsätzen festzulegen. Bei diesem Ansatz kämen zwei Zeitpunkte in Betracht:

- Der vormals für die Streitigkeiten nach dem BoSoG zuständige III. Zivilsenat des OLG Dresden hat den Tag des Erlasses und der Zustellung des Sonderungsbescheids für maßgebend erachtet (Beschluß vom 13.12.1999 - 3 W 1583/98 - VIZ 2000, 300, 304). Er hat darauf verwiesen, daß diese Bewertungsregelung auch derjenigen für die Enteignungsentschädigung nach § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB und für die Bemessung von Beiträgen und Ausgleichsleistungen im Umlegungsverfahren nach § 58 Abs. 3 BauGB entspreche.

- Das Sächs. OVG vertritt für die Bodenordnungsverfahren nach § 56, § 64 LwAnpG die Auffassung, daß für die Bemessung der Abfindungen in Geld der Wert der Sache in dem Zeitpunkt maßgebend sei, an dem der neue Rechtszustand an die Stelle des alten trete (§ 44 Abs. 1 Satz 3, § 61 FlurbG). Danach würde es auf den Eintritt der Bestandskraft der Bestimmungen zur Änderung, Aufhebung oder Begründung von Eigentums- sowie beschränkt dinglicher Rechte an den Grundstücken nach § 13 Abs. 1 BoSoG ankommen (SächsOVG - Urteil vom 4.2.2002 - F 7 D 25/01 - RdL 2003, 70, 71).

Der erkennende Senat folgt der Auffassung des 3. Zivilsenats des OLG Dresden (aa). Ein Aufschieben des für die Wertermittlung maßgeblichen Zeitpunkts bis zum Eintritt der Bestandskraft des Sonderungsbescheids wäre nicht sachgerecht (bb). Der Zeitpunkt für die Wertermittlung ist auch nicht nach den Grundsätzen über die vorzeitige Besitzeinweisung in § 116 BauGB auf den Beginn der Eröffnung des Verfahrens nach dem BoSoG vorzuverlagern (cc). Die Entschädigung wäre daher grundsätzlich nach dem im Zeitpunkt des Erlasses des 2. Sonderungsteilbescheids im Jahre 2000 geltenden Bodenrichtwert zu bestimmen gewesen (dd). Dem könnte allerdings entgegenstehen, daß die Aufteilung der Regelung für ein Sonderungsgebiet in zwei zeitlich nachfolgende Sonderungsteilbescheide unzulässig gewesen sein oder die Sonderungsbehörde der Beteiligten zu 1) durch Aufschub der Entscheidung den Grundsatz der Objektivität und Neutralität der Verfahrensgestaltung im Interesse der Bekl. zu 1) als betroffene Nutzerin und neue Eigentümerin verletzt haben könnte (dd, 1). Der Senat braucht diese Fragen nicht zu entscheiden, weil die Beteiligte zu 1) nur eine Abänderung des 2. Sonderungsbescheids nach dem (höheren) Bodenrichtwert von 1997 bei dem Erlaß des 1. Sonderungsteilbescheids beantragt hat und im Beschwerdeverfahren die Verbote einer Entscheidung über den Antrag hinaus und der Verschlechterung der Entscheidung zu Lasten der anderen Beteiligten gelten (dd, 2).

aa) Entsprechende Anwendung der § 58 Abs. 3 und § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB

Für die analoge Anwendung der Bestimmungen des BauGB sprechen die Ähnlichkeit der Verfahren und der Rechtsfolgen für die Beteiligten. Das Umlegungsverfahren ist mit demjenigen des BoSoG insofern ähnlich, als es eine Neuordnung der Grundstücke im Umlegungsgebiet zum Ziel hat, wobei Gegenstand der Verfahren nach dem BoSoG nicht die zweckmäßige Gestaltung der Grundstücke im Hinblick auf eine künftige, sondern deren Anpassung an eine bereits vorhandene Bebauung ist. Mit dem Enteignungsverfahren hat die Bodensonderung gemeinsam, daß sie nicht nur die Grundstücksgrenzen neu gestalten, sondern zugleich die Eigentumsverhältnisse der bereits bestehenden baulichen Nutzung anpassen soll. Das Verfahren nach dem BoSoG enthält somit Elemente aus beiden genannten Verfahren aus dem BauGB. Diese Gemeinsamkeiten sprechen dafür, die Vorschriften über die Bestimmung der Werte für Geldbeiträge und Ausgleichsleistungen im Umlegungsverfahren nach § 58 Abs. 3 BauGB und für die Bemessung des Verkehrswerts für die Entschädigung des Eigentumsverlustes im Enteignungsverfahren im § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB mangels einer geeigneten Bestimmung im BoSoG und im SachenRBerG entsprechend anzuwenden.

Die vorstehenden Regelungen sind nicht aus der Erwägung unanwendbar, daß das SachenRBerG dem Grundstückseigentümer beim Verlust seines Rechts nicht den vollen Bodenwert, sondern nur einen Ausgleich für den Rechtsverlust auf der Basis eines Vorwegabzugs für Maßnahmen zur Baureifmachung und zur städtebaulichen Entwicklung von einem Drittel und eines Halbteilungsgrundsatzes bereitstellt. Die Regelungen zur Höhe der Entschädigung beruhen auf dem Umstand, daß die Grundstücke in der DDR durch die Bebauung (hier durch die Verwendung im komplexen Wohnungsbau) faktisch in Anspruch genommen und die Grundstückseigentümer bereits dadurch von der wirtschaftlichen Nutzung ausgeschlossen waren. Diese Vorbelastung der betroffenen Grundstücke bei ihrem Eintritt in den Geltungsbereich des Grundgesetzes rechtfertigt es, den Ausgleich zwischen Grundstückseigentümern und Nutzern auf der Basis einer Halbteilung der durch die Marktwirtschaft entstandenen Bodenwerte (unter einem Vorabzug der durch die Erschließung und Entwicklung eingetreten Wertsteigerungen) vorzunehmen und auch eine sachenrechtliche Bereinigung durch Übertragung des Eigentums auf die Nutzer vorzusehen (vgl. BVerfG - Beschluß vom 22.2.2001 - 1 BvR 198/98 - VIZ 2001, 330, 332 f. - zum Ankaufsrecht). In bezug auf die in der Marktwirtschaft üblichen (in den neuen Ländern in den vergangenen Jahren außerordentlichen) Schwankungen der Bodenwerte stellen sich für die Bestimmung der Entschädigungsleistungen nach § 15 Abs. 1 BoSoG jedoch die gleichen Probleme wie für die Ausgleichsleistungen bei der Umlegung und für die Entschädigungen bei der Enteignung nach dem BauGB. Hierzu hat der Gesetzgeber Bestimmungen getroffen. Zu deren Auslegung gibt es eine umfängliche Rechtsprechung, auf die bei den insoweit gleichartigen Fragen der Entschädigung nach dem BoSoG zurückgegriffen werden kann.

Die entsprechende Anwendung der Vorschriften des BauGB läßt sich auch nicht mit dem Umkehrschluß im landgerichtlichen Beschluß ausschließen, der Gesetzgeber hätte eine solche Regelung ohne besonderen Aufwand treffen können, wenn er das denn gewollt hätte. Solche Umkehrschlüsse sind nur dann gerechtfertigt, wenn man einen Anhaltspunkt für einen entsprechenden Regelungswillen des Gesetzgebers hätte. Wie jedoch bereits ausgeführt, fehlt es im vorliegenden Fall an einer für die Festlegung eines Wertermittlungsstichtags in einem behördlichen Verfahren geeigneten Bestimmung im BoSoG und im SachenRBerG. Eine solche Regelungslücke kann jedoch nicht Grundlage für den Umkehrschluß sein, daß der Gesetzgeber die entsprechende Anwendung von Normen in einem anderen Gesetz, die eine Regelung für vergleichbare Sachverhalte und Interessengegensätze der Beteiligten bereitstellen, nicht gewollt habe.

bb) Keine entsprechende Anwendung des FlurbG

Regelungen für eine Ermittlung des Wertes bei einer Eigentumsneuordnung in einem behördlichen Verfahren stellen neben den Regelungen des BauGB auch die Vorschriften des FlurbG bereit. Sie unterscheiden sich in dem hier zu erörternden Punkt darin, daß nach dem BauGB die Entscheidung und nach dem FlurbG deren Bestandskraft für den Zeitpunkt der Wertermittlung bestimmend ist.

Die an die behördliche Anordnung anknüpfenden Vorschriften in § 57 Abs. 3 und in § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB sind nach Auffassung des Senats für das Verfahren nach dem BoSoG der an die Bestandskraft anknüpfenden Regelung in § 44 Abs. 3 Satz 1 in Verb. mit § 61 Satz 2 FlurbG vorzuziehen. Das Verfahren nach dem BoSoG ist dem nach dem BauGB näher, da es neben der vorbereitenden Auslegung eines Planentwurfs auch die behördliche Entscheidung über den Eintritt der Rechtswirkungen des Planes kennt. Zudem stellt sich bei einem Aufschub des Wertermittlungsstichtags bis zum Abschluß gerichtlicher Verfahren in besonderer Weise das Problem, daß sich daraus ein besonderer Anreiz für einen Beteiligten ergeben kann, den Bescheid in Erwartung einer für ihn vorteilhaften Entwicklung der Bodenwerte anzufechten. Dies ist einer der Gründe dafür, warum einige Oberwaltungsgerichte auch für die Bodenordnungsverfahren nach §§ 56, 64 LwAnpG die Auffassung vertreten, daß für diese Verfahren der Stichtag für die Wertermittlung in Abweichung von den genannten Vorschriften des FlurbG die Bekanntgabe des Flurbereinigungsplanes sei (OVG Magdeburg, Urteil vom 2.9.1998 - C 8 S 5/98 und OVG Frankfurt/Oder, Urteil vom 25.1.2001 - 8 D 12/98 - VIZ 2002, 52, 55).

cc) Keine Anknüpfung an den Zeitpunkt der Eröffnung des Verfahrens in entspr. Anwendung des § 116 Abs. 4 BauGB in Verb. mit § 93 Abs. 4 Satz 2 BauGB

Der Senat vermag sich auch nicht dem Einwand der Beteiligten zu 3) im nachgereichten Schriftsatz vom 17.5.2004 anzuschließen, daß der Wertermittlungsstichtag in Anlehnung an die Regelungen des BauGB über die vorläufige Besitzeinweisung bestimmt werden müsse.

Soweit die Beteiligten zu 3) auf die Regelung des § 93 Abs. 4 Satz 2 BauGB verweisen, haben sie möglicherweise übersehen, daß die zitierte Vorschrift nicht den Preisermittlungsstichtag, sondern den Zeitpunkt für die der Entschädigung zugrunde liegende Qualität bestimmt (vgl. statt aller: Battis in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Auflage [2002], § 95, Rn. 3). Die entsprechende Anwendung der Grundsätze des BauGB für die Ermittlung der Grundstücksqualität auch im SachenRBerG hätte zu einer dem § 5 Abs. 1 Satz 3 VerkFlBerG entsprechenden Wertfestlegung geführt. Danach wäre für die Ermittlung der Qualität des Grundstücks diejenige vor der tatsächlichen Inanspruchnahme durch die Bebauung entscheidend gewesen. Dies hätte bei einem in randstädtischer Lage im komplexen Wohnungsbau errichteten Wohngebiet (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG), was in der Terminologie des BauGB einer erstmaligen Bebauung in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich (§ 165 BauGB) entspräche, zu einer wesentlich geringeren Entschädigung für den Eigentumsverlust am Grundstück geführt. Diese wäre dann nach der früheren Qualität als begünstigtes Ackerland oder Bauerwartungsland unterer Stufe zu bemessen. Diese Werte liegen um ein Vielfaches unter dem nach dem SachenRBerG (§ 19 Abs. 2 Satz 1 und § 20 Abs. 2 Satz 2) anzusetzenden Werten für Bauland. Von einer solchen Regelung hat man in dem SachenRBerG auch für die Gebiete des ehemaligen komplexen Wohnungsbaus Abstand genommen, weil eine derartige Bestimmung die heutigen Nutzer einseitig begünstigt hätte.

Für den Stichtag zur Preisermittlung bei vorläufiger Besitzeinweisung stellt auch das BauGB keine speziellen Bestimmungen bereit. An die Stelle der Entschädigung für die Nachteile aus der vorzeitigen Besitzeinweisung und die Verzinsung der Entschädigungsleistung nach § 116 Abs. 4 Satz 1 BauGB tritt der Moratoriumszins aus Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 8 EGBGB, den die Beteiligten zu 3) von der Eröffnung des Verfahrens an erhalten haben.

dd) Keine Anknüpfung an einen späteren Zeitpunkt

Bei einer Bestimmung des Wertermittlungsstichtags nach § 9 Abs. 1, Abs. 2 BoSoG in entsprechender Anwendung der § 57 Abs. 3 und § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB wäre allerdings grundsätzlich von den Wertverhältnissen nach dem Erlaß des 2. Sonderungsteilbescheids am 21.6.2000 auszugehen, weil die Neuregelung der Eigentumsverhältnisse an diesen Teilflächen des Flurstücks auch erst in diesem Bescheid erfolgte.

(1) Rechtsfolgen bei einem unzulässigen Erlaß von Teilsonderungsbescheiden für ein Sonderungsgebiet oder einem Hinausschieben der Entscheidung durch die Behörde im Interesse eines Beteiligten

Eine hiervon abweichende Bestimmung des Stichtags für die Wertermittlung könnte allerdings dann vorzunehmen sein, wenn die Sonderungsbehörde einen nicht zulässigen Teilbescheid erlassen hat oder nicht den Grundsätzen der Objektivität und Überparteilichkeit gefolgt ist. Dies könnte zu bejahen sein, wenn die Sonderungsbehörde bei fallenden Bodenwerten zugunsten eines der nach § 15 Abs. 5 BoSoG Ausgleichspflichtigen - hier der Beteiligten zu 1) selbst - den Erlaß des Sonderungsbescheids für bestimmte Teilflächen eines einheitlichen Sonderungsgebiets ohne erkennbaren sachlichen Grund hinausgeschoben hätte.

Ob dies im vorliegenden Fall so war und welche Rechtsfolgen zu ziehen wären, muß hier deshalb offenbleiben, weil die Beteiligte zu 1) im 2. Sonderungsteilbescheid vom 21.6.2000 bereits eine Korrektur zugunsten der Beteiligten zu 3) vorgenommen hat. Sie hat die Entschädigung für den Rechtsverlust nicht auf der Grundlage des Bodenrichtwerts bei Erlaß des zweiten Sonderungsteilbescheids aus dem Jahr 2000 (von 300 DM/m2), sondern auf der Basis des Bodenwerts aus dem Jahre 1997 (von 320 DM/m2) berechnet, dem Jahr, in dem sie den ersten Sonderungsteilbescheid erlassen hatte.

(2) Bindung an die Anträge und Verbot der Verschlechterung im Beschwerdeverfahren nach § 19 BoSoG

Eine weiterreichende Änderung des 2. Sonderungsteilbescheids in der Fassung des Widerspruchsbescheids zum Nachteil der Beteiligten zu 3) hat die Beteiligte zu 1) auch nicht beantragt. Der Senat dürfte sie daher auch nicht aussprechen. Eine über die Anträge hinausgehende Änderung der in einem Sonderungsbescheid festgesetzten Geldleistungen ist im gerichtlichen Verfahren und im Beschwerdeverfahren nicht mehr zulässig.

§ 19 Abs. 1 Satz 2 BoSoG verweist auf einige Vorschriften über das Revisionsverfahren in Zivilsachen. Die Verweisung entspricht derjenigen in § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG. Die Vorschrift über die Bindung an die im Beschwerdeverfahren gestellten Anträge in § 557 Abs. 1 ZPO (ne ultra petita), und - daraus folgend - das Verbot einer Verschlechterung für den Rechtsmittelführer (reformatio in peius) sind jedoch in die Verweisung nicht ausdrücklich mit aufgenommen worden.

Der Senat hat bereits dahin erkannt, daß in den Bodensonderungsverfahren eine Antragsbindung gilt und damit die nicht angefochtenen Teile des Antragsgegenstands in Rechtskraft erwachsen (Senat, Beschluß vom 19.12.2001 - 21 W 10/01 - VIZ 2002, 305, 307). Dies ergibt sich bereits aus § 18 Abs. 3 Sätze 1 bis 3 BoSoG; die anderen Teile des Bescheids werden bestandskräftig. Er hat ebenso (wenn auch nicht in den tragenden Erwägungen) in jener Entscheidung ausgesprochen, daß in Beschwerdeverfahren nach § 19 Abs. 1 BoSoG auch das Verbot der reformatio in peius gelte (Senat, a. a. O; ebenso Czub, ZOV 2002, 335, 343).

Es ist daher nicht mehr darüber zu entscheiden, ob die Beteiligte zu 1) im 2. Sonderungsteilbescheid die Entschädigung nach dem niedrigeren Bo-denrichtwert im Jahre 2000 hätte bestimmen können oder eine solche Festsetzung aus den unter (1) genannten Erwägungen hier ausgeschlossen wäre.

3. Bestimmung des Wertes der Entschädigung für den Rechtsverlust (§ 15 Abs. 1 BoSoG)

Der Bodenwert ist danach unter Ansatz der Bodenrichtwerte (§ 19 Abs. 5 Satz 1 BoSoG) für den Wert baureifer Grundstücke im Sonderungsgebiet für das Jahr 1997 zu ermitteln. Dieser betrug 320 DM/m2. Bei einer Größe der durch den 2. Sonderungsteilbescheid zugeordneten Bodenfläche von 26.964 m2 ergab sich ein Wert von 8.628.480 DM.

Die Entschädigung für den Rechtsverlust für die im komplexen Wohnungsbau der DDR in Anspruch genommenen Grundstücke erfolgt nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BoSoG nach den Grundlagen einer Preisbemessung für den Ankauf nach dem SachenRBerG. Zur Ermittlung des Entschädigungswerts ist der Wert der baureifen Grundstücke im Sonderungsgebiet nach § 20 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG um den pauschalen Abzug von 1/3 für die durch den komplexen Wohnungsbau erfolgten Maßnahmen zur Stadtentwicklung und zur Baureifmachung der Grundstücke im Son-derungsgebiet zu vermindern. Dies ergibt einen Betrag von 5.752.320 DM. Weiter ist der für die Preisbemessung nach § 68 Abs. 1 SachenRBerG ausgesprochene Grundsatz der Halbteilung der durch die Marktwirtschaft entstandenen Bodenwerte auch bei der Entschädigung zu berücksichtigen.

Diese beträgt danach 2.876.160 DM; nach dem 1.1.2002 sind das 1.470.557,20 Ä.

Der Widerspruchsbescheid der Beteiligten zu 2) war entsprechend zu ändern.

B. Beschwerde der Beteiligten zu 3) - Sache 10 W 1459/03

Die Beschwerde der Beteiligten zu 3) gegen den Beschluß des Landgerichts Leipzig vom 17.10.2003 (AZ: 13 O 830/02) ist zulässig. (...) Diese Beschwerde bleibt jedoch in der Sache ohne Erfolg.

1. Antrag zu 1) auf Erhöhung der Entschädigung um 391.697,50 Euro (von 1.700,331,83 Euro auf 2.092.029,33 Euro)

Das Landgericht hat den Antrag zu Recht als unzulässig verworfen. Einer nochmaligen Entscheidung über die im 1. Sonderungsteilbescheid vom 6.6.1997 getroffenen Entschädigungsregelungen steht die Bestandskraft jenes Bescheids entgegen. Eine nochmalige Bescheidung desselben Gegenstands kann auch nicht durch die begehrte Ergänzung des 2. Sonderungsteilbescheids erfolgen.

Der 1. Sonderungsteilbescheid enthielt eine Liste der Entschädigungs- und Ausgleichsleistungen nach § 5 SPV. Die Zulässigkeit einer Bodensonderung als solche, des Erlasses eines Sonderungsteilbescheids als auch die Höhe der in diesem Bescheid festgesetzten Entschädigungen waren Gegenstand eines gegen diesen Sonderungsteilbescheid von den Antragstellern eingeleiteten gerichtlichen Verfahrens. Jenes wurde mit der Entscheidung des 3. Zivilsenats vom 13.12.1999 (3 W 1583/99 - VIZ 2000, 300 ff.) abgeschlossen. Dabei wurde auf der Basis einer anderen Auslegung des § 20 Abs. 3 SachenRBerG die Festsetzung einer geringeren Entschädigung durch die Beteiligte zu 1) mit einem Ansatz von 10 % des Bodenrichtwerts für Verkehrsflächen bestätigt. Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Der erste Sonderungsteilbescheid wurde damit - in allen seinen Teilen - bestandskräftig. Die gegen die Entscheidung des 3. Zivilsenats des OLG Dresden von den Antragstellern erhobene Verfassungsbeschwerde hat das BVerfG nicht zur Entscheidung angenommen.

Die Rechtskraft der gerichtlichen Beschlusses im Beschwerdeverfahren und die damit eingetretene Bestandskraft des ersten Sonderungsteilbescheids haben zur Folge, daß die Entschädigungsliste des ersten Sonderungsteilbescheids unwiderleglich als richtig zu vermuten ist und nicht erneut zur gerichtlichen Überprüfung gestellt werden kann (vgl. zur Rechtskraftwirkung allgemein: BGH, Urteil vom 12.5.1996 - IX ZR 67/96 - NJW 1996, 743).

Insoweit besteht im Grundsatz auch kein Streit. Die Beteiligten zu 3) können diese Folgen rechtskräftig gewordener Entscheidungen und damit der Bestandskraft des 1. Sonderungsteilbescheids auch nicht dadurch durchbrechen, daß sie diese zum Gegenstand der Überprüfung des 2. Sonderungsteilbescheids stellen.

a) Bedenken gegen die Zulässigkeit des Erlasses von Sonderungsteilbescheiden

Den Beteiligten zu 3) ist allerdings zuzugeben, daß die Zulässigkeit des Vorgehens der Beteiligten zu 1) in bezug auf den Erlaß von Sonderungsteilbescheiden für ein Grundstück nicht unbedenklich ist.

Richtig ist zwar, daß die Sonderungsbehörde gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 BoSoG nach pflichtgemäßem Ermessen die Grenzen eines Sonderungsgebietes bestimmen kann. Diese Regelung betrifft Festlegung der sog. Umringungsgrenze des durch die Bodensonderung zu bestimmenden Plangebietes nach § 1 SPV. Durch die Umringungsgrenze wird u. a. bestimmt, in welchem Gebiet eine bürgerlich-rechtliche Regelung zur sachenrechtlichen Bereinigung durch die beteiligten Grundstückseigentümer und Nutzer nach § 28 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG ausgeschlossen wird. Die Vorschrift des § 6 Abs. 2 trifft dagegen keine Regelung dahin, daß innerhalb des Sonderungsgebiets eine Regelung für Teile davon durch einzelne Teilbescheide zulässig wäre.

§ 15 Abs. 6 BoSoG besagt, daß über Entschädigungs- oder Ausgleichspflichten ganz oder teilweise gesondert entschieden werden kann. Aus dem Rechtsgrund des Art. 14 Abs. 3 GG folgt jedoch, daß die Entscheidung über die Entschädigung grundsätzlich mit der Sonderung der Bodenflächen zu verbinden ist und der die Entschädigung betreffende Teilbescheid zeitnah nachfolgen muß (Nummer 7.8 WvWBoSoG).

Im vorliegenden Fall ist allerdings nicht die Entschädigungsregelung aus dem Sonderungsbescheid herausgenommen, sondern die Sonderung und die Entschädigung für das Gebiet in Teilregelungen aufgegliedert worden. Gegen ein solches Vorgehen könnten folgende Bedenken sprechen:

- Es dürfte nicht richtig sein, daß den Betroffenen - wie der 3. Zivilsenat ausgeführt hat - keine Rechtsnachteile aus der Aufspaltung des Sonderungsverfahrens entstehen können. Solche Rechtsnachteile können schon daraus entstehen, daß für die Ermittlung des Bodenwerts der Zeitpunkt der Bekanntmachung des Sonderungsbescheids durch Auslegung bestimmend ist. Durch einen Aufschub der Sonderung für Teilgebiete können sich für die Betroffenen erhebliche Vor- oder Nachteile ergeben, die von der jeweiligen Entwicklung der Bodenpreise abhängen.

- Noch mehr gegen die Zulässigkeit einer solchen Aufspaltung in Teilbescheide könnte der Umstand sprechen, daß außerhalb eines Sonderungsgebiets sowohl die Grundstückseigentümer als auch die Nutzer eine Regelung auf der Grundlage des SachenRBerG (§§ 14 bis 16 SachenRBerG) verlangen und durchsetzen können, was den Betroffenen innerhalb eines solchen Gebietes versperrt ist. Eine unterschiedliche Behandlung einzelner Nutzer und/oder Grundstückseigentümer schließt diese für längere Zeit von den Wirkungen der sachenrechtlichen Bereinigung (Eigentumserwerb durch den Nutzer und Erhalt der Entschädigung für den Eigentümer) aus.

b) Keine Durchbrechung der Wirkungen der Bestandskraft Die Frage der Zulässigkeit der Regelung der Eigentumsverhältnisse und der Entschädigungsleistungen für bestimmte Flächen eines Sonderungsgebiets ist indessen einer nochmaligen Beurteilung durch den Senat entzogen. Die Beteiligten zu 3) haben daher auch keinen (die Bestandskraft durchbrechenden) Anspruch auf Nachentschädigung für die im 1. Sonderungsteilbescheid zugeordneten Flächen. Dem steht der Gegenstand der Regelungen in jenem Bescheid und die mit den Wirkungen der Bestandskraft herbeigeführte Rechtssicherheit für alle Verfahrensbeteiligten entgegen.

In dem 1. Sonderungsteilbescheid stand die Entscheidung über die Höhe der Entschädigung nicht allein. Die Neuordnung der Rechtsverhältnisse an den Grundstücken, der Entschädigungen für den Rechtsverlust und die zu deren Refinanzierung durch die Ausgleichspflichten der Nutzer bildeten vielmehr eine Einheit. Mit der Bestandskraft des 1. Sonderungsteilbescheids trat Rechtssicherheit in allen diesen Bestandteilen ein. Diese kann nicht dadurch durchbrochen werden, daß man im 2. Sonderungsteilbescheid die Entschädigungsleistungen für die Regelungsgegenstände des ersten Teilbescheids ändert:

- Mit dem Eintritt der Bestandskraft des ersten Sonderungsteilbescheids verloren die Beteiligten zu 3) nach § 13 Abs. 1 Satz 2 BoSoG ihr Eigentum an den in diesem geregelten Bodenflächen. An die Stelle des verlorengegangenen Eigentums trat die im Sonderungsteilbescheid festgesetzte Entschädigung für den Rechtsverlust nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BoSoG. Diese ist ein Surrogat für das Eigentumsrecht, das infolge einer Vorbelastung aus der DDR nicht mehr dem vollen Bodenrichtwert entsprach.

- Die Begünstigten, zu denen die Beteiligte zu 2) gehörte, erwarben gem. § 13 Abs. 1 Sätze 1, 2 BoSoG mit dem Eintritt der Bestandskraft des ersten Sonderungsteilbescheids das Eigentum an den ihnen durch den Sonderungsplan zugewiesenen Flächen. Zugleich wurden sie durch den Sonderungsteilbescheid verpflichtet, (als Ersatz für einen bei einer vertraglichen Regelung zu zahlenden Kaufpreis) die in diesem festgelegten Ausgleichsleistungen an die Sonderungsbehörde zu zahlen. Diese Begünstigten konnten nach dem Eintritt der Bestandskraft des Sonderungsbescheids davon ausgehen, daß das Verfahren für sie abgeschlossen ist.

Die von den Antragstellern geforderte Änderung der Entschädigungsleistungen würde alle Bestandteile des ersten Sonderungsteilbescheids betreffen, über die eine bestandskräftige Regelung vorliegt. Ein Anspruch auf Nachentschädigung widerspräche dem wesentlichen Inhalt dessen, was mit dem Eintritt der Bestandskraft bewirkt werden soll. Der Antrag ist daher zu Recht vom Landgericht als unzulässig verworfen worden.

2. Antrag zu 2) auf Neubescheidung durch Anhebung der Entschädigung in bezug auf die von der Beteiligten zu 4) erzielten Mehrerlöse aus der Veräußerung der durch den 1. Sonderungsteilbescheid erzielten Erlöse

a) Bestandskraft des ersten Bescheids

Auch hiermit begehren die Beteiligten zu 1) eine Anhebung der im 1. Sonderungsteilbescheid festgesetzten Entschädigungsleistungen. Dem steht - wie vorstehend ausgeführt - die Bestandskraft des ersten Bescheids entgegen. Insoweit kann der Senat auch auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Beschluß Bezug nehmen.

b) Begründetheit des Antrags

Ergänzend ist auszuführen, daß der Senat - wie auch das Landgericht - Bedenken dagegen hätte, die Vorschrift des § 73 Abs. 3 SachenRBerG bei einem Rechtserwerb in einem Verfahren nach dem BoSoG entsprechend anzuwenden.

§ 73 Abs. 1 SachenRBerG begründet einen Anspruch auf eine besondere Preisermäßigung für die im staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbau der DDR verwendeten Grundstücke bei einem Erwerb durch den Nutzer (in der Regel Wohnungsbaugesellschaften), wenn es zu einem rechtsgeschäftlichen Erwerb nach dem SachenRBerG kommt. Der Grund der Ermäßigung ergab sich aus der nicht vorhandenen oder eingeschränkten Ertragsfähigkeit dieser Grundstücke wegen der anfänglichen Mietzinsbeschränkungen, der oft erheblichen Sanierungsbedürftigkeit der Plattenbauten usw. Diesen Vorteil sollte das Unternehmen aber nur dann erhalten, wenn es das auf dieser Preisbemessungsgrundlage erworbene Grundstück zu diesem Zweck auch behielt und somit auch von den Ertragsbeschränkungen betroffen war. Wird dieses Recht zum preisbegünstigten Ankauf aus § 73 Abs. 1 SachenRBerG vom Nutzer ausgeübt, so kann der Eigentümer des Grundstücks für den Fall einer Weiterveräußerung in den ersten Jahren nach dem Erwerb im Vertrag aus § 73 Abs. 3 SachenRBerG die Aufnahme einer Regelung verlangen, die den Nutzer/neuen Eigentümer zu einer teilweisen Auskehr des Mehrerlöses verpflichtet.

Die Herabsetzung des Bodenwerts um 1/3 in § 20 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG hat dagegen einen anderen Ausgangspunkt. Sie beruht nicht auf einer eingeschränkten Ertragsfähigkeit, sondern darauf, daß die Grundstücke durch die Maßnahmen zur Stadtentwicklung und zur Baureifmachung eine besondere Wertsteigerung erfahren haben, die auf Investitionen des Staates und nicht auf der auch dem Grundstückseigentümer zuzurechnenden Bodenwertbildung durch die Wiedereinführung der Marktwirtschaft zurückzuführen sind. Zudem war der geringere Wert der Verkehrs- und Grünflächen in einem Sonderungsgebiet durch einen pauschalen Abzug zu berücksichtigen.

Die Begründung einer Pflicht der Sonderungsbehörde zur Neufestsetzung der Entschädigungen analog § 73 Abs. 3 SachenRBerG hätte zur Folge, daß der ehemalige Grundstückseigentümer bei einer für ihn zufälligen Weiterveräußerung durch einen Nutzer (neuen Eigentümer) in besonderer Weise an Maßnahmen zur Stadtentwicklung und zur Baureifmachung partizipierte, die Grund für den in § 20 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG bestimmten Vorwegabzug von 1/3 vom Bodenwert waren. Eine Verpflichtung zur Nachentschädigung könnte insofern mit den Grundsätzen zur Bemessung der Entschädigungen für den Rechtsverlust unvereinbar sein.

III. Nebenentscheidungen: (wird ausgeführt)