Boardinghouse

Boardinghouse; Wohnnutzung/Beherbergungsbetrieb; Nutzungsuntersagung

1. Ein Boardinghouse stellt eine Übergangsform zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb dar, wobei die schwerpunktmäßige Zuordnung von den konkreten Verhältnissen des Einzelfalls abhängt.

2. Zu den Anforderungen an ein noch der Wohnnutzung zuzuordnendes Boardinghouse.

I. Die Beteiligten streiten im vorläufigen Rechtsschutzverfahren über die vom Antragsgegner mit Bescheid vom 7. September 2005 verfügte Nutzungsuntersagung für das Gebäude R. in Berlin-Mitte. Diese ist darauf gestützt, daß dort nach Auffassung des Antragsgegners statt einer Nutzung zu Wohnzwecken ein gewerbsmäßiger Beherbergungsbetrieb stattfinde, der nicht von der der Antragstellerin für die Sanierung und den Umbau des Wohn- und Geschäftshauses erteilten Baugenehmigung vom 21. Oktober 2003 gedeckt sei. Diese sieht nach dem Bauantrag vom 18. Dezember 2002 mit den dazugehörigen Bauplänen, Bau- und Betriebsbeschreibungen die Wiederherstellung einer Wohnnutzung des Gebäudes mit insgesamt 76 Wohnungen nach einem "zeitgemäßen Nutzungskonzept" vor, Im Dachgeschoß sollen danach vier großzügige Vier- bis Fünfzimmerwohnungen und im zweiten bis vierten Obergeschoß des Gebäudes 16 Zweizimmerwohnungen sowie 56 Einzimmer-Apartments mit einer Grundfläche von ca. 25 m2 bis ca. 55 m2 entstehen. Im Erdgeschoß ist unter Beibehaltung der dortigen Gastronomie die Schaffung von Gewerbeflächen für Läden vorgesehen sowie im Innenhof die Einrichtung von Fahrradstellplätzen und eines Kinderspielplatzes. Im Untergeschoß sollen eine Tiefgarage, eine Bar mit Tanzfläche sowie 76 Mieterkeller für die Wohnungen geschaffen werden. Vor Einreichung des Bauantrags hatte der Architekt dem Antragsgegner mit Schreiben vom 25. November 2002 mitgeteilt, daß mit Ausnahme der vier Wohnungen im Dachgeschoß ein Betrieb als Boardinghouse geplant sei, dessen Hauptzugang mit Service- und Rezeptionstresen zum Einchecken sich in dem Gebäudeteil Nr. 11 befinden soll. Die Wohnungen sollen vollständig eingerichtet und neben Bad und Schlafzimmer mit einer vollwertigen Küche ausgestattet sein. Sie sollen völlig separat über die jeweiligen Treppenhäuser und Flure erschlossen werden. Eine Gastronomie sei in dem Boardinghouse nicht vorgesehen. Sowohl aus steuerlichen als auch aus finanzierungstechnischen Gründen sei es jedoch wichtig, daß das Projekt als Wohnnutzung genehmigungsfähig sei. Nach der Erteilung der Baugenehmigung vom 21. Oktober 2003 bat der Architekt der Antragstellerin den Antragsgegner mit Schreiben vom 23. Februar 2004 um Bestätigung, daß die genehmigten möblierten Ein- und Zweiraumwohnungen mit zentralem Portierservice (Serviced-Apartments) "baurechtlich als wohnwirtschaftliche Nutzung genehmigt" worden seien und daß diese Nutzung "nicht einer gewerblichen Nutzung als Hotelbetrieb" entspreche. Hintergrund für diese Anfrage war ein potentieller Investor, der seinerseits anfragte, ob die Nutzung der Wohneinheiten als Serviced-Apartments / Boardinghouse von der vorliegenden Baugenehmigung gedeckt sei oder einer zusätzlichen Bau- bzw. Nutzungsgenehmigung bedürfe. Der Antragsgegner sah die erteilte Baugenehmigung vom 21. Oktober 2003 als hinreichend bestimmt an und lehnte eine weitere Interpretation der Baugenehmigung ab (Vermerke vom 26. Februar 2005 und vom 2. Mai 2004).

Nach Presseveröffentlichungen, die das Gebäude als "Neues Designhotel Lux 11" bezeichneten, das "seinen Gästen ein besonderes Zuhause bieten" will, sah sich der Antragsgegner zu einer Ortsbesichtigung veranlaßt, um zu prüfen, ob das Wohn- und Geschäftshaus entgegen der mit Bescheid vom 21. Oktober 2003 genehmigten Nutzung vorzeitig als Hotel in Betrieb genommen worden sei (Vermerk vom 1. August 2005). Die Ortsbesichtigung am 22. August 2005 erbrachte nach Auffassung des Antragsgegners die Erkenntnis, daß es sich bei der Vermietung der Ein- und Zweizimmerwohnungen im zweiten bis vierten Obergeschoß um einen hotelähnlichen Betrieb handele (Vermerk vom 23. August 2005). Mit Bescheid vom 7. September 2005 untersagte er deshalb unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung eines Zwangsgeldes die weitere Nutzung des Gebäudes, weil eine gewerbsmäßige Beherbergung nicht von der Baugenehmigung und der danach zulässigen Nutzung gedeckt sei und hierfür weitergehende bauordnungsrechtliche - vor allem brandschutzrechtliche - Anforderungen an das Gebäude zu stellen wären, die nicht erfüllt seien, so daß schon wegen dieser Mängel keine Nutzungsfreigabe erfolgen könne.

Nach der mit Bescheid vom 26. September 2005 erfolgten Ablehnung der von der Antragstellerin beantragten Aussetzung der sofortigen Vollziehung gab das Verwaltungsgericht dem Antrag auf Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin durch Beschluß vom 29. November 2005 statt. Das Verwaltungsgericht sah die Nutzungsuntersagung bei summarischer Prüfung als rechtswidrig an, weil die Gebäudenutzung der Antragstellerin der Wohnnutzung und nicht dem Beherbergungsgewerbe zu zurechnen sei. Soweit die Nutzungsuntersagung auf die fehlende Nutzungsfreigabe gestützt worden sei, habe der Antragsgegner in dem Bescheid vom 26. September 2005 selbst erklärt, daß die laut Protokoll vom 24. Juni 2005 noch festgestellten Mängel für die Nutzungsuntersagung unerheblich gewesen seien, so daß es hierauf nicht ankommen könne. Auf die Einzelheiten der Begründung in dem Beschluß des Verwaltungsgerichts vom 29. November 2005 wird Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Antragsgegners.

II. Die zulässige Beschwerde des Antragsgegners hat keinen Erfolg.

Das insoweit maßgebende Beschwerdevorbringen (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO) gibt keinen Anlaß zu einer von dem Verwaltungsgericht abweichenden Bewertung der Nutzung des Gebäudes R. Dieses hat die streitgegenständliche Nutzung des Gebäudes als Boardinghouse zu Recht der Wohnnutzung zugerechnet, denn der nach dem Nutzungskonzept der Antragstellerin vorgesehene und nach den baulichen Voraussetzungen mögliche Betrieb liegt bei summarischer Prüfung noch innerhalb der der Wohnnutzung eigenen Variationsbreite und ist insoweit noch von der Baugenehmigung vom 21. Oktober 2003 gedeckt. Die gesetzlichen Anforderungen an den Erlaß einer Nutzungsuntersagung nach § 70 Abs. 1 Satz 2 BauO BIn in der hier noch maßgeblichen Fassung der Bekanntmachung vom 3. September 1997 (GVBI. S. 422), zuletzt geändert durch Gesetz vom 16. Juli 2001 (GVBI. 5. 260) - BauO Bln a. F. -, die voraussetzt, daß eine bauliche Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften benutzt wird, sind damit nicht erfüllt.

1. Die Begriffe Wohnen, Wohngebäude (z. B. in § 3 Abs. 1 und 2 BauNVO) und Betrieb eines Beherbergungsgewerbes (z. B. in § 3 Abs. 3 Nr. I BauNVO) sind in der Baunutzungsverordnung nicht näher umschrieben. In der Rechtsprechung wird die Annahme einer Wohnnutzung jedoch maßgeblich an eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit geknüpft, die durch die Möglichkeit eigenständiger Haushaltsführung und unabhängiger Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises gekennzeichnet ist. Dies setzt vor allem eine eigene Kochgelegenheit für die Zubereitung von Speisen voraus, die eine gewisse Unabhängigkeit von der Inanspruchnahme von Gemeinschaftsräumen, wie Frühstücksraum, Speisesaal usw., gewährleistet (vgl. BVerwG, Beschluß vom 25. März 1996, BRS 58 Nr. 56; Urteil vom 29. April 1992, BVerwGE 90,140 = BRS 54 Nr. 53; Beschluß vom 8. Mai 1989, BRS 49 Nr. 66; Beschluß vom 7. September 1984, BRS 42 Nr. 55; OVG BIn, Beschluß vom 8. Juni 2000, BRS 63 Nr. 216). Beschränkt sich eine Zimmervermietung dagegen auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit, so ist der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen und es handelt sich um einen Beherbergungsbetrieb. Diese Nutzungsform kann kein auf Dauer angelegter Wohnungsersatz sein, weil es an der Möglichkeit einer eigenständigen Haushaltsführung fehlt (vgl. HbgOVG, Beschluß vom 7. Januar 2000, BRS 63 Nr. 68). Hieraus folgt wiederum, daß das Fehlen nennenswerter Dienstleistungen, wie sie neben der Zimmervermietung zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, ein weiteres Kennzeichen der Wohnnutzung ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. April 1992, a.a.O.).

2. Ein Boardinghouse, das vor allem für solche Personen gedacht ist, die (meist geschäftlich) über einen längeren Zeitraum am Ort verweilen müssen und denen dabei eine gewisse Eigenständigkeit und Unabhängigkeit von hoteltypischen Serviceleistungen auch aus Kostengründen wichtig ist (vgl. Hermanns/Hönig, Das ,,Boardinghouse" - Wohnnutzung im Sinne des Bauplanungsrechts, BauR 2001, 1523 ff.), stellt grundsätzlich eine Übergangsform zwischen einer Wohnnutzung und einem Beherbergungsbetrieb dar, wobei die schwerpunktmäßige Zuordnung von den konkreten Verhältnissen des Einzelfalls abhängt. Maßgebend hierfür sind bei Zugrundelegung der genannten Voraussetzungen zunächst die durch die jeweilige Ausstattung der Wohneinheiten bedingten Nutzungsmöglichkeiten sowie der erforderliche Umfang und die Art zusätzlicher Dienstleistungen.

Ein Boardinghouse verfügt grundsätzlich über eine moderne Küchenzeile mit Kühlschrank zur Unterbringung eigener Lebensmittel - darüber hinaus vielfach auch über weitere, zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte. Das weitgehende Fehlen der für Beherbergungsbetriebe typischen Servicebereiche außerhalb der vermieteten Zimmer, wie insbesondere von Speise-. und Aufenthaltsräumen mit dem zugehörigen Personalservice, ist deshalb für ein Boardinghouse kennzeichnend und zugleich ein Hinweis auf eine schwerpunktmäßige Wohnnutzung. Meist sind die Zimmer erheblich größer als übliche Hotelzimmer, um durch die Größe der gemieteten Räume und deren Ausstattung den Mietern die Möglichkeit zu bieten, auf eine gewisse Dauer ein selbst bestimmtes häusliches Leben zu führen. Ob zum Angebot auch noch hotelähnliche Nebenleistungen gehören, wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Hemden- oder Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder auch Lebensmitteldienste, ist von Fall zu Fall verschieden. Erreichen diese Dienstleistungen einen nennenswerten Umfang, kann dies vor allem dann zu einer Schwerpunktverlagerung der Wohnnutzung in Richtung eines Beherbergungsbetriebs führen, wenn diese Dienstleistungen vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind. Es ist deshalb schon räumlich ein Indiz für einen Beherbergungsbetrieb, wenn in dem Boardinghouse Speiseräume mit Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln vorhanden sind (vgl. Hermanns/Hönig, a.a.O., S. 1523, 1524, 1528, 1529 m.w.N.).

Für die Beurteilung des Nutzungsschwerpunktes kommt es darauf an, welcher Leistungsumfang vom Nutzungskonzept umfaßt ist, und ob sich der angegebene Nutzungszweck des Vorhabens, der grundsätzlich durch den Bauherrn bestimmt wird, innerhalb des objektiv Möglichen hält. Abzustellen ist auf einen an den objektiven Nutzungsmöglichkeiten orientierten Nutzungszweck, wie er sich aus den vom Bauherrn vorgelegten Bauunterlagen ergibt (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. April 1992, a.a.O.). Der Nutzungszweck läßt sich vor allem an der Größe und Ausstattung der Räume ablesen sowie aus dem Verhältnis der Gesamtraumzahl zu eventuellen Serviceräumen. Der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und der sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt deshalb neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. Hermanns/Hönig, a.a.O.; VGH Bad.-Württ., Beschluß vom 25. Februar 1991, BRS 52 Nr. 57).

Danach handelt es sich bei dem Gebäude R.-L.-Str. 1 soweit es als Boardinghouse genutzt wird, schwerpunktmäßig um eine Wohnnutzung.

a) Die im 2.- 4. Obergeschoß befindlichen Wohneinheiten erfüllen auch nach Ansicht des Antragsgegners die in § 45 Abs. 1 BauO Bin a. F. genannten Mindestanforderungen an Wohnungen, denn die danach erforderliche bauliche Abgeschlossenheit gegenüber fremden Räumen und anderen Wohnungen sowie der erforderliche abschließbare Zugang unmittelbar vom Freien (Abs. 1) ist über die jeweiligen Treppenhäuser und Flure sowie die Klingel- und Schließanlage gewährleistet. Ebenso ist jeweils eine Küchenzeile vorhanden sowie genügend Abstellraum (Abs. 3) in Form von Mieterkellern für die Wohnungen (vgl. Planinhalt Untergeschoß). Darüber hinaus stehen Fahrradstellplätze (Abs. 4) und ein Gemeinschaftsraum mit zahlreichen Waschmaschinen und Trocknern (Abs. 5) für die Mieter im Haus zur Verfügung. Es besteht auch die Möglichkeit, zusätzlich einen eigenen Briefkasten anzumieten.

b) Das Boardinghouse der Antragstellerin ist nach der Grundfläche der Wohnungen (ca. 25 m2 - ca. 55 m2) und deren Ausstattung auf eine längere Verweildauer der Mieter zugeschnitten. Die Möglichkeit der Selbstorganisation des Alltags durch Selbstverpflegung in eigener Küche mit Herd, Mikrowelle, Kühlschrank und Geschirrspüler sowie auch der Reinigung der Zimmer, der Textilwäsche durch Inanspruchnahme hauseigener Waschmaschinen mit Trockner und der Unterbringung eigener Gegenstände durch Nutzung der Abstellmöglichkeiten in den Mieterkellern sind gegeben. Soweit Einschränkungen bei der Ausstattung der Räume mit eigenen Gegenständen bestehen, sofern diese mit Eingriffen in die Substanz verbunden und deshalb zustimmungsgebunden sind, stellt dies die Wohnnutzung nicht in Frage, zumal die Zustimmung nach den Ausführungen der Antragstellerin in der Beschwerdeerwiderung auch regelmäßig erteilt wird. Entgegen der Auffassung des Antragsgegners ist die Zuordnung zur Wohnnutzung auch nicht vom Nachweis ausschließlich längerfristiger Vermietung abhängig, denn die Aufenthaltsgestaltung in einem Boardinghouse kommt ohnehin schon wegen des mit dieser Wohnform verbundenen Zeitaufwands, wie beispielsweise für Einkäufe, Essenszubereitung und Wäschewaschen, nur für einen sich längerfristig am Ort aufhaltenden Nutzerkreis in Betracht. Allein die Größe der Räumlichkeiten und deren Ausstattung setzen besondere Ansprüche an die Aufenthaltsqualität voraus, die täglich wechselnde Hotelgäste in der Regel nicht haben, so daß sich die Verweildauer von selbst regeln dürfte (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluß vom 25. Februar 1991, BRS 52 Nr. 57). Die Vermietung von Wohnungen bei Bedarf auch an Kurzzeitmieter ist jedenfalls für die Zuordnung zur Wohnnutzung unschädlich, solange sich die sonstigen Rahmenbedingungen für diese Nutzer nicht ändern. Die Höhe des Mietpreises ist ebenfalls ohne Einfluß auf die Zuordnung dieser Nutzung, zumal sie auch auf dem sonstigen Wohnungsmarkt nicht geeignet ist, eine Wohnnutzung ab einer gewissen Preisgrenze in Frage zu stellen.

c) Einem Beherbergungsbetrieb ähnliche Dienstleistungen werden im vorliegenden Fall nicht erbracht, denn über die Vollausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche hinaus, wie sie einer möblierten Vermietung entspricht, findet kein hotelmäßiger Service statt. Aus den Bauplänen ist auch ersichtlich, daß in dem Gebäude jegliche hoteltypischen Gemeinschafts- oder Nebenräume außerhalb der vermieteten Wohneinheiten fehlen. Der im Erdgeschoß befindliche Eingangsbereich ist zwar recht großzügig bemessen, umfaßt aber über den Empfangs- und eventuellen Vermittlungsdienst sowie die Verwaltung des Hauses hinaus keine Gemeinschaftseinrichtungen und ist deshalb für die Frage der Wohn - oder Hotelnutzung ohne Bedeutung. Selbst Wohnungsbaugesellschaften gehen zur Erhöhung der Attraktivität ihres Wohnungsbestands zunehmend dazu über, ihren Mietern die Annehmlichkeiten eines Conciergedienstes zu bieten, der unter Sicherheitsaspekten eine gewisse Zugangskontrolle gewährleistet und gleichzeitig kleinere Dienstleistungen (Blumengießen oder Paketannahme bei Abwesenheit) erbringt, ohne daß dies die Wohnungseigenschaft in Frage stellt.

Die im Erd- und Untergeschoß vorhandene Gastronomie und die Läden sind mit dem Boardinghouse nach den nicht substantiiert bestrittenen Ausführungen der Antragstellerin rechtlich und wirtschaftlich nicht verbunden. Die dortige Gastronomie hat zwar den Lagevorteil räumlicher Nähe zu den Wohnungen, läßt aber keine Funktionseinheit mit dem Boardinghouse im Sinne einer eigenen Serviceeinrichtung des Hauses erkennen, die auf einen Beherbergungsbetrieb hindeuten könnte. Dies gilt auch für die anderen Geschäfte und Lokalitäten im Erd- und Untergeschoß, deren räumliche Nähe zu den Wohnungen im Haus einer zentralen Innenstadtlage entspricht, ohne dem Boardinghouse als eigene Serviceeinrichtung oder Dienstleistung für seine Mieter zurechenbar zu sein. Daß die Antragstellerin mit diesem Lagevorteil wirbt, ist entgegen der Auffassung des Antragsgegners kein Kennzeichen für eine geschäftliche Verbundenheit im obigen Sinne, sondern entspricht den Gepflogenheiten auch auf dem übrigen Wohnungsmarkt.

Auch sonstige Dienstleistungen, wie Wäschewechsel von selten des Hauses, finden nicht statt. Der im Preis enthaltene Reinigungsservice (alle drei Tage Teilreinigung, alle sechs Tage Vollreinigung) entspricht vom Reinigungsrhythmus her eher dem privater Haushalte und wäre bei täglicher Inanspruchnahme jeweils gesondert zu bezahlen (10 €/120 €). Dies gilt nach der Preisliste selbst für kleinere Dienstleistungen, wie Handtuchwechsel (6 €), die in einem Beherbergungsbetrieb selbstverständlich nicht nur täglich erfolgen würden, sondern auch im Preis inbegriffen wären. Die mögliche Lieferung von Lebensmitteln oder Speisen erfolgt von seiten des Hauses allenfalls als Vermittlungsservice durch die Rezeption, wie sich aus der Beschwerdeerwiderung und der eidesstattlichen Versicherung des Geschäftsführers vom 6. März 2006 ergibt. Solche Bestellungen können und sollen von den Mietern grundsätzlich selbst über das eigene Telefon geordert werden. Diese Dienstleistungen sind dem Boardinghouse deshalb auch nicht als eigener Service zuzurechnen. Für eventuelles Personal und dessen Dienstleistungen sind baulich keine gesonderten Räume vorhanden.

d) Wie der Nutzungsvertrag zwischen dem Boardinghouse-Betreiber und den Mietern bei der Anmietung bisher bezeichnet worden ist (Mietvertrag/Anmeldeformular), ist für die Zuordnung unergiebig. Maßgebend ist zivilrechtlich immer nur der tatsächliche und übereinstimmend gewollte Vertragsgegenstand und nicht dessen mögliche Falschbezeichnung (siehe hierzu Palandt, BGB, 65. Auflage 2006, § 133 Rdnr. 8), wobei es sich im vorliegenden Fall um eine Wohnnutzung zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handeln dürfte (zu den Kriterien vgl. Palandt, a.a.O., § 549 Rdnr. 15). Diese erfährt aufgrund der zeitlichen Befristung eine bedarfsangepaßte Rechtsgestaltung, ohne daß dieser Umstand auf die städtebauliche Einordnung als Wohnnutzung Einfluß hat.

Daß die Tagespresse und die Werbung im Internet zunächst gängige Bezeichnungen der Hotelbranche gewählt haben, wie sie den potentiellen Interessenten eher geläufig sind, dürfte dem Umstand geschuldet sein, daß die Vermietung von Apartments unter der Bezeichnung Boardinghouse und die darunter zu verstehenden Rahmenbedingungen in Deutschland noch keine so weitgehende Verbreitung gefunden haben. Dies gilt auch für das vom Antragsgegner im Schriftsatz vom 28. März 2006 als Beleg für eine Hotelnutzung angeführte Stellenangebot für eine Buchhalterin unter der Branchenbezeichnung "Hotel", das - wie die Antragstellerin im Schriftsatz vom 19. April 2006 ausgeführt hat - lediglich den Vorgaben des Online-Stellensuchprofils der Bundesagentur für Arbeit geschuldet war, weil es eine Rubrik ,,Apartmentvermietung" dort nicht gab. Unabhängig davon, daß dieses Beschwerdevorbringen bereits verfristet war (§ 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO), ist diese Einordnung nach den Angaben der Antragstellerin im Erwiderungsschriftsatz vom 19. April 2006 inzwischen auch geändert und das Stellenangebot in die Rubrik "Verwaltung von fremden Gebäuden und Wohnungen" übernommen worden, so daß es für mögliche Rückschlüsse ohnehin nicht mehr relevant sein kann.

e) In brandschutzrechtlicher Hinsicht sieht auch die Berliner Feuerwehr, die im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zuvor beteiligt worden ist und ihre Anforderungen formuliert hat, ein Boardinghouse in dem vom Antragsgegner eingereichten Schreiben vom 20. Januar 2006 als Wohnnutzung an, die gegenüber einem gleichartigen Wohngebäude keine zusätzlichen baulichen Maßnahmen erfordert. Für die Feuerwehr ist insoweit offenbar die durch das jeweils größere Raumangebot bedingte geringere Personenzahl im Vergleich zu einem Hotel bei gleichzeitig längerer Verweildauer maßgebend, die dazu führt, daß sich die Nutzer in dem Haus im Brandfalle bezüglich der Rettungswege und Sicherheitseinrichtungen besser auskennen als Kurzzeitgäste in einem Hotel. Sollte die Zahl der Kurzzeitmieter - abweichend von dem ein Boardinghouse kennzeichnenden Nutzungskonzept - im vorliegenden Fall nicht allenfalls die Ausnahme bleiben, sondern ein bestimmtes Wohnungskontingent für diesen Nutzerkreis vorgehalten werden, ohne daß den brandschutzrechtlichen Anforderungen der Feuerwehr durch räumlich-organisatorische Maßnahmen (siehe Stellungnahme der Berliner Feuerwehr vom 20. Januar 2006) genügt wird, bliebe es dem Antragsgegner unbenommen, eine darauf bezogene teilweise Nutzungsuntersagung gemäß § 79 Abs. 1 Satz 2, § 3 Abs. I und 4, § 2 Abs. 4 Nr. 8, § 52 Abs. 1 Nr. 7 BauO Bin in der geltenden Fassung zu verfügen und den Weiterbetrieb zumindest von entsprechenden nachträgliche Brandschutzvorkehrungen abhängig zu machen (vgl. OVG Bin, Beschluß vom 8. Juni 2000, BRS 63 Nr. 216). Das erforderliche Handlungsinstrumentarium, um sich ein verläßliches Bild von etwaigen zwischenzeitlich eingetretenen Nutzungsänderungen als Grundlage für die Durchsetzung weitergehender brandschutzrechtlicher Anforderungen zu machen, steht dem Antragsgegner mit § 58 Abs. 3 BauO Bin zur Verfügung (vgl. hierzu OVG Rh.-Pf., Urteil vom 15. Februar 2006, BauR 2006,971).

f) Die vom Antragsgegner in der Beschwerdeschrift geäußerten städtebaulichen Bedenken gegen die Zulässigkeit der Nutzungsform "Boardinghouse" in Wohn- und Mischgebieten als Wohnnutzung wegen der wirtschaftlichen und sozialen Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Bevölkerung und die Infrastruktur sind für die vorzunehmende Wertung der vorliegenden Nutzung nicht relevant, weil sich diese an den oben genannten Kriterien für das Wohnen zu orientieren hat. Im übrigen sind die vom Antragsgegner befürchteten "Umwandlungen" und deren städtebauliche Folgen wohl kaum in größerer Zahl zu erwarten, weil es sich um ein sehr spezielles Vermietungssegment mit einem nur beschränkten Nutzerkreis handelt und letztlich der Bedarf das Angebot regelt.

Wenn die Baugenehmigung nur für die Nutzung zu Wohnzwecken erteilt wurde, kann bei einer späteren gewerblichen Nutzung die Behörde einschreiten und ein Zwangsgeld androhen. Bei einem Boardinghouse sind die Grenzen fließend. Die Definition des Hotelverbands Deutschlands (IHA) lautet: "Ein Boardinghouse (Serviced-Apartments) ist ein Beherbergungsbetrieb in städtischern Umgebung, in dem die Unterbringung für längere Zeit erfolgt. Der Service reicht von sehr geringem Angebot bis hin zu einem hotelmäßigen Roomservice."

Die Baugenehmigung für den Umbau des Gebäudes mit insgesamt 76 Wohnungen war erteilt worden. Bei den Ein- und Zweizimmerwohnungen im 2. bis 4. OG handelte es sich um Serviced-Apartments; nach Ortsbesichtigung untersagte die Behörde die weitere Nutzung des Gebäudes, weil eine gewerbsmäßige Beherbergung nicht von der Baugenehmigung gedeckt sei. Im einstweiligen Rechtsschutzverfahren war die Bauherrin erfolgreich.

Mit Beschluß vom 6. Juli 2006 stellte das OVG Berlin-Brandenburg darauf ab, wo der Schwerpunkt der Nutzung liegt. Hier seien die Wohnungen auf eine längere Verweildauer der Mieter zugeschnitten, für Beherbergungsbetriebe übliche Dienstleistungen würden nicht erbracht. Die Vermietung von Wohnungen bei Bedarf auch an Kurzzeitmieter schließe die Zuordnung zur Wohnnutzung nicht aus; auf die Bezeichnung im Nutzungsvertrag und der Werbung im Internet komme es nicht an, da maßgeblich nur der tatsächliche und übereinstimmend gewollte Vertragsgegenstand sei. Auch die Berliner Feuerwehr gehe von einer Wohnnutzung aus; die städtebaulichen Bedenken der Behörde seien nicht relevant.