Bloßer Mangelverdacht noch kein Sachmangel, Gewährleistungsausschluss

Ein bloßer Mangelverdacht stellt nur in Sonderfällen einen Sachmangel dar, nämlich dann, wenn er sich auf einen schwerwiegenden Fehler der Kaufsache bezieht und nach der Verkehrsanschauung, selbst wenn er in Wahrheit unbegründet ist, den Wert des Kaufgegenstands mindert; so verhält es sich etwa bei einem altlastenverdächtigen Grundstück, einem möglicherweise mit Hausschwamm befallenen Gebäude oder dem Verdacht einer Kontamination von Lebensmitteln.

I. 1 Die Bekl. zu 1 (nachfolgend Bekl.) war ab 2018 Eigentümerin einer vermieteten Gewerbeimmobilie. Die nicht am Beschwerdeverfahren beteiligte Bekl. zu 2 (nachfolgend Hausverwaltung) übernahm die Hausverwaltung. Die Mieterin, ein medizinisches Versorgungszentrum, führte auf eigene Kosten Modernisierungsarbeiten durch. Im April 2020 wurde in den Kellerräumen ein neuer Linoleumbelag verlegt. Im August 2020 telefonierten Herr T., Mitarbeiter der für die Wartung der medizinischen Betriebstechnik der Mieterin zuständigen Firma, und Herr H., Mitarbeiter der Hausverwaltung, wegen des Kellerfußbodens. Am 18. September 2020 besichtigten Herr H. und ein Bausachverständiger den Kellerfußboden; sie kamen überein, dass an drei Stellen Kernbohrungen stattfinden sollten. Im Oktober 2020 sprachen Herr T. und Herr H. vor Ort über den Aufbau des Kellerfußbodens sowie die Voraussetzungen und Modalitäten der Kernbohrung. Am 22. Oktober 2020 übersandte Herr T. unter dem Betreff „Feuchtigkeit Keller“ eine eMail an Herrn H. Im November 2020 beauftragte dieser den Bausachverständigen mit der Durchführung von Kernbohrungen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 1. Dezember 2020 erwarb die Kl. das Grundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Über die Beauftragung der Kernbohrungen war sie nicht informiert worden. Am 18. Dezember 2020 fanden die Kernbohrungen statt.

2 Mit der Klage verlangt die Kl. - soweit noch von Interesse - von der Bekl. Mängelbeseitigungskosten in Höhe von 428.671,42 € sowie die Feststellung, dass die Bekl. verpflichtet ist, an sie für die Sanierung des Kellerfußbodens weiteren Schadensersatz zu leisten. Das Landgericht hat den Zahlungsantrag mit Grund- und Teilendurteil dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt; den Feststellungsantrag hat es als nicht entscheidungsreif angesehen. Dagegen haben beide Parteien Berufung eingelegt. Das Oberlandesgericht hat die Berufungen zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Bekl. mit der Nichtzulassungsbeschwerde. Die Kl. beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

II. 3 Das Berufungsgericht meint, der Kl. stehe gegen die Bekl. gemäß §§ 433, 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 a.F., § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch wegen des Zustandes des Grundstücks zu, der Anlass für die Beauftragung des Sachverständigen mit der Durchführung und Auswertung von Kernbohrungen gewesen sei. Das Grundstück sei mangelhaft, denn die von der Kl. substantiiert dargelegten Feuchtigkeitsprobleme habe die Bekl. nicht ausreichend bestritten. Das resultiere daraus, dass der gewechselte eMail-Verkehr ausdrücklich Feuchtigkeit im Keller betreffe. Feuchtigkeit im Keller stelle grundsätzlich einen Mangel dar, jedenfalls dann, wenn - wie hier - die Feuchtigkeitserscheinungen bereits Anlass zu Kernbohrungen gegeben hätten. Welche konkrete Ursache die Feuchtigkeitserscheinungen tatsächlich hätten und welche Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller entstünden, betreffe nicht die Sachmängelhaftung dem Grunde nach. Unabhängig davon liege ein Sachmangel darin, dass Probleme im Fußbodenaufbau vermutet und deswegen Kernbohrungen veranlasst worden seien. Derartige Belastungen der Kaufsache seien zu offenbaren. Bereits der Verdacht erheblicher Mängel, der sich derart verdichtet habe, dass ihm mit einer Kernbohrung nachgegangen worden sei, stelle eine aufklärungspflichtige Tatsache dar.

4 Die Bekl. könne sich gemäß § 444 BGB nicht auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen, denn sie habe die Mängel arglistig verschwiegen. Zumindest der Mitarbeiter der Hausverwaltung, Herr H., habe das Feuchtigkeitsproblem gekannt. Dies sei der Bekl. zuzurechnen.

III. 5 Die Nichtzulassungsbeschwerde hat Erfolg und führt, soweit zum Nachteil der Bekl. entschieden worden ist, gemäß § 544 Abs. 9 ZPO unter Aufhebung des angefochtenen Urteils zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kl. stehe dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch gegen die Bekl. „wegen des Zustands des verkauften Hausgrundstücks zu, der Anlass für die Beauftragung des Sachverständigen […] mit der Durchführung und Auswertung von Kernbohrungen war“, verletzt - wie die Beschwerde zu Recht rügt - den Anspruch der Bekl. auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) mehrfach in entscheidungserheblicher Weise.

6 1. Das Berufungsgericht hat zum einen den Anspruch der Bekl. auf rechtliches Gehör verletzt, indem es die Anforderungen, die an die Substantiierung eines gemäß §138 Abs. 4 ZPO zulässigen Bestreitens mit Nichtwissen zu stellen sind, überspannt (dazu BGH, Beschluss vom 29. November 2018 - I ZR 5/18, MDR 2019, 242 Rn. 9).

7 a) Das Berufungsgericht legt ohne Weiteres dem Kl.vortrag entsprechend zugrunde, dass die Kernbohrungen wegen eines Sachmangels veranlasst worden waren. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts war das Bestreiten der Bekl. mit Nichtwissen jedoch, wie die Beschwerde zu Recht geltend macht, zulässig.

8 aa) Nach § 138 Abs. 4 ZPO ist eine Erklärung mit Nichtwissen nur über Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind. Bei einer juristischen Person kommt es insoweit auf die Organe an. Die Partei trifft aber die Pflicht, die ihr möglichen Informationen von Personen einzuholen, die unter ihrer Anleitung, Aufsicht oder Verantwortung tätig geworden sind. Bestreitet eine Partei trotz des Bestehens einer Informationspflicht mit Nichtwissen, ist dies unzulässig und führt dazu, dass der Vortrag des Gegners gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn sich für die Partei nach Einholen der Erkundigungen bei diesen Personen keine weiteren Erkenntnisse ergeben oder die Partei nicht beurteilen kann, welche von mehreren unterschiedlichen Darstellungen über den Geschehensablauf der Wahrheit entspricht, und sie das Ergebnis ihrer Erkundigungen in den Prozess einführt (zum Ganzen Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 256/14, GE 2016, 1379 = NJW-RR 2016, 1251 Rn. 20).

9 bb) Gemessen daran war die Bekl. berechtigt, mit Nichtwissen zu bestreiten, dass die Kernbohrungen durch einen Sachmangel veranlasst worden waren.

10 (1) Weder die Feststellungen der Mieterin im Jahr 2019 noch diejenigen des Fußbodenverlegers im Mai 2020, die den Kernbohrungen vorangingen, waren Gegenstand der Wahrnehmung der Bekl. bzw. der Wahrnehmung ihres gesetzlichen Vertreters. Die Bekl. hat dargelegt, vorgetragen zu haben, was sie über den Anlass für die Kernbohrungen gewusst habe. Danach sei die Hausverwaltung im August/September 2020 darüber informiert worden, dass es im Keller an drei Stellen ein Problem gebe. Herr H. habe sich die Bereiche angesehen und festgestellt, dass sich der Fußbodenbelag an einigen Stellen angehoben habe; Öffnungen, Feuchtigkeit oder fauligen Geruch habe er nicht wahrgenommen. Die Kernbohrungen seien von Herrn H. veranlasst worden, weil aus dessen Sicht die Möglichkeit bestanden habe, dass entweder die von der Mieterin im April 2020 veranlassten Fußbodenverlegearbeiten fehlerhaft gewesen seien oder dass die von der Mieterin aufgestellten Großgeräte „die Probleme“ verursacht hätten; dagegen sei Herr H. nicht davon ausgegangen, dass es sich um einen Mangel handele, für den die Bekl. verantwortlich sei. Die Bekl. hat Herrn H. dazu gegenbeweislich als Zeugen benannt. Zur Einholung von (weiteren) Erkundigungen war die Bekl. nicht verpflichtet, und mehr konnte sie nicht wissen. Die Behauptung der Kl., die Mieterin habe Herrn H. von den Feststellungen des Fußbodenverlegers in Kenntnis gesetzt, hat die Bekl. unter Benennung der Mitarbeiter der Hausverwaltung P. und H. als Zeugen ausdrücklich bestritten.

11 (2) Das Berufungsgericht durfte das Bestreiten auch nicht mit dem Hinweis auf den „gewechselten eMail-Verkehr“ als unzulässig ansehen. Um welchen eMail-Verkehr es sich handelt, ist, wie die Beschwerde zu Recht rügt, unklar. Die in dem Berufungsurteil insoweit allein herangezogene eMail des Herrn T. an Herrn H. vom 22. Oktober 2020 kann schon deshalb kein Indiz für das Vorliegen eines Sachmangels und eine Kenntnis der Bekl. sein, weil sie nur in dem Betreff „Feuchtigkeit - Keller“, sich inhaltlich aber nicht mit einer Feuchtigkeit bzw. einer Problematik des Fußbodenaufbaus befasst. Allein der in der eMail genannte Betreff ist für sich genommen nicht aussagekräftig.

12 b) Ob ein Sachmangel vorliegt, ist somit beweisbedürftig. Zu der Schlussfolgerung, dass die Kernbohrung durch Sachmängel veranlasst worden war, hätte das Berufungsgericht erst nach Erhebung der von der Kl. angebotenen Beweise und ggf. nach Vernehmung der von der Bekl. insoweit gegenbeweislich benannten Zeugen kommen dürfen.

13 2. Auf einer weiteren Verletzung des Anspruchs der Bekl. auf Gewährung rechtlichen Gehörs beruht die Annahme des Berufungsgerichts, die Bekl. habe Sachmängel, die Anlass zu Kernbohrungen gegeben hätten, arglistig verschwiegen. Das Berufungsgericht hat auch insoweit erhebliche Beweisangebote der Bekl. nicht berücksichtigt und damit die Beweiswürdigung vorweggenommen (Art. 103 Abs. 1 GG; dazu Senat, Beschluss vom 11. Juli 2024 - V ZR 212/23, juris Rn. 4 m.w.N.). Es schließt aus der Kenntnis der Bekl. von den Kernbohrungen darauf, dass diese auch etwaige Sachmängel kannte. Ohne Feststellungen zu dem Anlass der Kernbohrungen ist diese Schlussfolgerung aber nicht tragfähig. Die Bekl. hat vorgetragen, sie wisse nicht, ob das Kaufobjekt mangelhaft sei, das Ergebnis der Kernbohrungen sei ihr nicht bekannt. Eine im Zeitpunkt des Gefahrübergangs vorhandene Kenntnis der Hausverwaltung, die der Bekl. zuzurechnen wäre, hat die Bekl. bestritten und dafür - gegenbeweislich - die Herren H. P. und K. als Zeugen benannt.

14 3. Der Verstoß gegen den Anspruch auf das rechtliche Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) ist entscheidungserheblich. Das Berufungsurteil durfte aufgrund der bislang getroffenen Feststellungen kein Grundurteil erlassen.

15 a) Eine Vorabentscheidung über den Grund des Anspruchs gemäß § 304 Abs. 1 ZPO ist nur dann zulässig, wenn einerseits sämtliche den Grund des Anspruchs betreffenden Fragen zur Entscheidung reif sind und andererseits nach dem Sach- und Streitstand zumindest eine hohe Wahrscheinlichkeit dafür gegeben ist, dass der Anspruch in irgendeiner rechnerischen Höhe besteht, für das Nachverfahren also nichts als die Feststellung der Höhe des Anspruchs übrigbleibt (statt aller Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 40/02, juris Rn. 9 m.w.N.). Zu dem Grund des Anspruchs aus kaufrechtlicher Sachmängelhaftung gehört das Vorliegen eines Sachmangels sowie, soweit ein allgemeiner Haftungsausschluss vereinbart ist, das Vorliegen von Arglist (§ 444 BGB). Ein Grundurteil darf folglich nur ergehen, wenn diese Fragen erledigt sind.

16 b) Gemessen daran war der Erlass eines Grundurteils unzulässig. Feststellungen zu dem Vorliegen eines Sachmangels und der Arglist der Bekl. als Voraussetzungen des Anspruchs aus §§ 433, 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB (in der hier gemäß Art. 229 § 58 EGBGB noch anwendbaren, bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung [nachfolgend a.F.]), § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB hat das Berufungsgericht nicht getroffen, sondern rechtsfehlerhaft unterstellt. Dementsprechend ist auch völlig unklar, was Gegenstand des Grundurteils ist. Mangels Feststellungen ist nicht auszuschließen, dass kein Sachmangel vorliegt oder dass die Bekl. für einen solchen mangels Arglist nicht einzustehen hat.

17 c) Darüber hinaus stellt das Grundurteil, wie die Beschwerde zu Recht rügt, ein unzulässiges Teilurteil dar, weil das Berufungsgericht nicht durch Teilendurteil über die Feststellungsklage entschieden hat (§ 301 ZPO). Da die Kl. Leistungs- und Feststellungsbegehren aus demselben tatsächlichen Geschehen herleitet, besteht die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen, so dass nicht durch Teilurteil gesondert über einen Teil der Ansprüche entschieden werden darf (vgl. Senat, Urteil vom 12. Juli 2002 - V ZR 441/00, NJW-RR2002,1576 [juris Rn. 9]; BGH, Urteil vom 20. September 2023 - VIII ZR 432/21, GE 2023, 1244 = NJW 2024, 149 Rn. 27).

IV. 18 1. Der Verstoß gegen den Anspruch der Bekl. auf rechtliches Gehör führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO im tenorierten Umfang zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

19 2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

20 a) Nicht jede Feuchtigkeit im Keller begründet einen Sachmangel, sondern es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Der bei Altbauten übliche Standard ist dann nicht maßgebend, wenn die Parteien eine abweichende Beschaffenheit vereinbart haben (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.; § 434 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB) oder wenn diese für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung erforderlich ist (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB a.F.; § 434 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB). Ein Sachmangel liegt regelmäßig auch dann vor, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht (vgl. Senat, Beschluss vom 10. Oktober 2019 - V ZR 4/19, GE 2020, 54 = NJW-RR 2020,121 Rn. 15). Feuchtigkeitsflecken, die für sich genommen (noch) nicht die Merkmale eines Sachmangels erfüllen, können Symptome eines Mangels sein (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 14, 26; Urteil vom 27. Oktober 2023 - V ZR 43/23, GE 2024, 281 = NJW-RR 2024, 542 Rn. 13).

21 b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts begründet auch nicht jeder Mangelverdacht einen Sachmangel. Ein bloßer Mangelverdacht stellt vielmehr nur in Sonderfällen einen Sachmangel dar, nämlich dann, wenn er sich auf einen schwerwiegenden Fehler der Kaufsache bezieht und nach der Verkehrsanschauung, selbst wenn er in Wahrheit unbegründet ist, den Wert des Kaufgegenstands mindert; so verhält es sich etwa bei einem altlastenverdächtigen Grundstück, einem möglicherweise mit Hausschwamm befallenen Gebäude oder dem Verdacht einer Kontamination von Lebensmitteln.

22 (1) Bei einem Grundstück stellt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon ein bloßer Altlastenverdacht einen Sachmangel dar. Als altlastenverdächtig ist ein Grundstück einzustufen, wenn die frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet, wie etwa bei einer ehemaligen „wilden Müllkippe“ (vgl. Senat, Urteil vom 12. Juli 1991 - V ZR 121/90, NJW 1991, 2900, 2901 [juris Rn. 13]), einer Deponie (vgl. BGH, Urteil vom 19. März 1992 - III ZR 16/90, BGHZ 117, 363, 369 [juris Rn. 17]), einer Werksdeponie in den 60er und 70er Jahren des letzten Jahrhunderts (vgl. Senat, Urteil vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550 [juris Rn. 13]), einer Tankstelle (vgl. Senat, Urteil vom 1. Oktober 1999 - V ZR 218/98, NJW 1999, 3777, 3778 [juris Rn. 9]) oder einer verfüllten Kiesgrube (vgl. Senat, Urteil vom 11. November 2022 - V ZR 213/21, NJW 2023, 217 Rn. 41 f.). Dass insoweit schon der Mangelverdacht selbst einen Sachmangel darstellt, liegt darin begründet, dass ein altlastenverdächtiges Grundstück unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel schon wegen des Risikos der öffentlich- rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der mit einem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung nicht die übliche Beschaffenheit i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB a.F. aufweist (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2016 - V ZR 35/15, ZfIR 2016, 783 Rn. 11; Urteil vom 21. Juli 2017 - V ZR 250/15, GE 2017, 1466 = ZfIR 2018, 55 Rn. 6; Urteil vom 11. November 2022 - VZR 213/21, aaO. Rn. 41). Aber auch unabhängig von den öffentlich-rechtlichen Folgen stellt die Gefahr von Schadstoffbelastungen bei nahezu jeder denkbaren Grundstücksnutzung einen wertmindernden Faktor dar, der nicht üblich ist und den ein Grundstückskäufer nicht erwartet (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2016 - V ZR 35/15, aaO. Rn. 11).

Gleichermaßen stellt bereits der Hausschwammverdacht einen Sachmangel dar (vgl. Senat, Urteil vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772 [juris Rn. 7]; BGH, Urteil vom 20. Juni 1968 - III ZR 32/66, WM 1968, 1220 [juris Rn. 28]).

23 (2) Aus vergleichbaren Erwägungen heraus geht der Bundesgerichtshof bei zur Weiterveräußerung bestimmten Lebensmitteln davon aus, dass schon der bloße, auf konkrete Tatsachen gestützte, naheliegende Verdacht einer gesundheitsgefährdenden Verseuchung, welcher durch dem Käufer zumutbare Maßnahmen nicht zu beseitigen ist (vgl. BGH, Urteil vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 195/13, BGHZ 203, 98 Rn. 43), und die dadurch zwangsläufig herbeigeführte Unverkäuflichkeit einen Mangel begründet (Salmonellen: BGH, Urteil vom 16. April 1969 - VIII ZR 176/66, BGHZ 52, 51 [juris Rn. 9 ff.]; Urteil vom 14. Juni 1972 - VIII ZR 75/71, WM 1972, 1314 [juris Rn.14]; jeweils zu § 459 Abs. 1 BGB a.F.). Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der konkrete Verdacht einer erheblichen Kontamination von Futtermitteln besteht, die zur Verfütterung an der Lebensmittelgewinnung dienende Tiere bestimmt sind (Dioxin: vgl. BGH, Urteil vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 195/13, aaO. Rn. 45).

24 (3) Abgesehen von diesen Sonderfällen muss ein Sachmangel jedoch festgestellt werden, und ein bloßer Mangelverdacht reicht hierfür regelmäßig nicht aus. So liegt etwa der Sachmangel eines „Montagsautos“ in der - festzustellenden - Fehleranfälligkeit des Fahrzeugs, während der bloße Verdacht des Mangels nicht ausreicht; überdies ist es dem Käufer eines „Montagsautos“ regelmäßig ohne Weiteres zumutbar, den Verdacht der Fehleranfälligkeit aufgrund herstellungsbedingter Qualitätsmängel durch (sachverständige) Untersuchungen bestätigen oder entkräften zu lassen (vgl. BGH, Urteil vom 9. Mai 2018 - VIII ZR 26/17, BGHZ 218, 320 Rn. 15 f.). Auch der hier in Rede stehende Verdacht eines Feuchtigkeitsmangels bzw. eines Mangels im Fußbodenaufbau reicht für die Haftung nicht aus. Der Sachmangel liegt vielmehr nur dann vor, wenn sich die Feuchtigkeit bzw. ein Fehler im Fußbodenaufbau feststellen lässt und nach den Umständen des Einzelfalls als Mangel einzuordnen ist (dazu oben Rn. 20). Wegen des vereinbarten Haftungsausschlusses setzt die Haftung des Verkäufers zudem voraus, dass er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dementsprechend dient die Durchführung von Kernbohrungen der Bestätigung oder Entkräftung des Mangels, und sie kann auch für eine etwaige Arglist relevant sein; sie begründet selbst aber keinen Sachmangel. Allenfalls eine Schadensersatzpflicht wegen Verschuldens bei Vertragsschluss könnte in Betracht kommen (c.i.c.; § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 und 3, § 241 Abs. 2 BGB). Darauf bezieht sich aber das angefochtene Grundurteil ohnehin nicht, sondern auf die Sachmängelhaftung. Im Übrigen reichen die getroffenen Feststellungen auch für einen Anspruch der Kl. gegen die Bekl. wegen Verschuldens bei Vertragsschluss nicht aus. Nicht jede Kernbohrung ist offenbarungspflichtig; es kommt vielmehr darauf an, aus welchem Anlass die Kernbohrung durchgeführt wird, was deren Ergebnis ist und welche Auswirkung sie auf die Kaufsache hat. Dazu ist nichts festgestellt.

25 3. Den Gegenstandswert für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde hat der Senat mangels anderer Anhaltspunkte mit dem Berufungsgericht auf bis 440.000 € festgesetzt.

Immobilien werden üblicherweise unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft. Stellen sich später dann doch Mängel heraus, kommt man als Käufer meist nur dann zu seinem Recht (Reparatur, Mängelbeseitigung, Nacherfüllung, Vertragsrücktritt, Minderung, Schadensersatz), wenn der Verkäufer ihm bekannte verdeckte Mängel arglistig verschwiegen hat. Der BGH beschäftigt sich in einem neuen Fall mit der Frage, ob schon ein bloßer Mangelverdacht ein Sachmangel sein kann. Die Antwort: Im Prinzip ja, aber nur in Sonderfällen, wenn bereits der Verdacht an sich den Wert des Grundstücks mindert.

Die Beklagte war Eigentümerin einer an ein medizinisches Versorgungszentrum vermieteten Gewerbeimmobilie. Die Mieterin führte auf eigene Kosten Modernisierungsarbeiten durch. Im April 2020

wurde in den Kellerräumen ein neuer Linoleumbelag verlegt. Im August 2020 telefonierten ein Mitarbeiter der für die Wartung der medizinischen Betriebstechnik der Mieterin zuständigen Firma und ein Mitarbeiter der Hausverwaltung des Beklagten wegen des Kellerfußbodens. Am 18. September 2020 besichtigten der Mitarbeiter der Hausverwaltung und ein Bausachverständiger den Kellerfußboden; sie kamen überein, dass an drei Stellen Kernbohrungen stattfinden sollten. Wegen Feuchtigkeit im Keller beauftragte die Hausverwaltung schließlich im November 2020

den Bausachverständigen mit der Durchführung von Kernbohrungen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 1. Dezember 2020 erwarb die Klägerin das Grundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Über die Beauftragung der Kernbohrungen, die am 18. Dezember 2020 stattfanden, war die Klägerin nicht informiert worden.

Mit der Klage verlangt sie von der Beklagten Mängelbeseitigungskosten in Höhe von fast 430.000 € sowie die Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, an sie für die Sanierung des Kellerfußbodens weiteren Schadensersatz zu leisten.

Das LG hat den Zahlungsantrag dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und den Feststellungsantrag als nicht entscheidungsreif angesehen. Dagegen Berufung beider Parteien, die das OLG zurückgewiesen hat. Dagegen Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten – mit Erfolg.

Das OLG habe ohne Weiteres den Vortrag der Klägerin zugrunde gelegt, dass die Kernbohrungen wegen eines Sachmangels veranlasst worden waren. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts habe die Beklagte zulässigerweise das mit Nichtwissen bestreiten dürfen.

Die Beklagte habe dargelegt, was sie über den Anlass für die Kernbohrungen gewusst habe. Danach sei die Hausverwaltung im August/September 2020 darüber informiert worden, dass es im Keller an drei Stellen ein Problem gebe. Der Mitarbeiter der Hausverwaltung habe sich die Bereiche angesehen und festgestellt, dass sich der Fußbodenbelag an einigen Stellen angehoben habe; Öffnungen, Feuchtigkeit oder fauligen Geruch habe er nicht wahrgenommen. Die Kernbohrungen seien von ihm veranlasst worden, weil die Möglichkeit bestanden habe, dass entweder die von der Mieterin im April 2020 veranlassten Fußbodenverlegearbeiten fehlerhaft gewesen seien oder dass die von der Mieterin aufgestellten Großgeräte „die Probleme“ verursacht hätten; dagegen sei der Mitarbeiter der Hausverwaltung nicht davon ausgegangen, dass es sich um einen Mangel handele, für den die Beklagte verantwortlich sei. Die Beklagte habe dazu Mitarbeiter der Hausverwaltung gegenbeweislich als Zeugen benannt. Zur Einholung von (weiteren) Erkundigungen sei sie nicht verpflichtet, und mehr habe sie auch nicht wissen können. Zu der Schlussfolgerung, dass die Kernbohrung durch Sachmängel veranlasst worden war, hätte das OLG erst nach Beweiserhebung kommen dürfen.

Der BGH verwies die Sache zurück mit ausführlicher „Segelanweisung“: Nicht jede Feuchtigkeit im Keller begründe einen Sachmangel, sondern es komme auf die Umstände des Einzelfalls an. Von Bedeutung sei, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen waren.

Außerdem stelle nicht jeder Mangelverdacht einen Sachmangel dar, sondern nur in Sonderfällen, wenn er sich auf einen schwerwiegenden Fehler der Kaufsache beziehe und – selbst wenn in Wahrheit unbegründet – den Wert des Kaufgegenstands mindere, beispielsweise bei einem altlastenverdächtigen Grundstück oder einem möglicherweise mit Hausschwamm befallenen Gebäude.