Bitte um Fristverlängerung für Schönheitsreparaturen als deklaratorisches Schuldanerkenntnis auch ohne wirksame Klausel

Teilt der Mieter dem Vermieter nach Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit, daß er um Fristverlängerung zur Durchführung der nach dem Aufforderungsschreiben erforderlichen Arbeiten bitte, kann hierin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis gesehen werden.

1. Die Kl. können von den Bekl. nach §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB Schadensersatz wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen in der ehemals angemieteten Wohnung im G. in B. verlangen.

Es kann dahinstehen, ob die Regelungen in § 3 Ziff. 6 und Ziff. 13 der Besonderen Vereinbarungen zum Mietvertrag entsprechend der Auffassung des Amtsgerichts nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind, so daß die Bekl. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen überhaupt nicht verpflichtet waren. Hierauf können sich die Bekl. aber nicht (mehr) berufen, und zwar aus folgendem Grund:

Unter dem 11.8.2004 übersandte die Hausverwaltung der Kl. den Bekl. das "Zustandsprotokoll" vom 5.8.2004 und forderte zur Durchführung der hieraus ersichtlichen Schönheitsreparaturen bis zum 24.8.2004 unter Nachfristsetzung bis zum 30.8.2004 auf. In diesem Schreiben heißt es u. a. wie folgt:

"Sofern Sie grundsätzlich bereit sind, die geforderten Maßnahmen durchzuführen, die Ihnen hierfür gestellten Fristen aber nicht einhalten können, sind mir bis zum 20.8.2004 diesbezügliche Terminvorschläge zu unterbreiten."

Mit Schreiben vom 28.8.2004 teilten die Bekl. der Hausverwaltung der Kl. daraufhin folgendes mit:

"Sehr geehrter Herr K.,

am 21.8.2004 haben wir die Wohnung im G. besichtigt und eine Firma mit den notwendigen Arbeiten beauftragt.

Wir bitten Sie daher, die von Ihnen gesetzte Frist um weitere 7 Tage zu verlängern, da es uns bisher nicht möglich war, die Arbeiten ausführen zu lassen. Die von Ihnen gesetzte Frist war nicht ausreichend, den Arbeitsaufwand zu begutachten und zeitnah eine Firma zu beauftragen. Eine Frist von 14 Tagen ist unter Berücksichtigung der Tatsache, daß wir mittlerweile in D. leben, zu knapp bemessen."

"In der Hoffnung, daß Sie unserem Wunsch nach Fristverlängerung nachkommen, erwarten wir Ihre Antwort und verbleiben bis dahin

Mit freundlichen Grüßen"

Die Bekl. haben damit die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Wege eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses anerkannt. Folge eines derartigen Anerkenntnisses ist (wenigstens) der Ausschluß des Erklärenden mit allen Einwendungen tatsächlicher und rechtlicher Natur, die er bei Abgabe des Anerkenntnisses hatte oder mit denen er wenigstens rechnen mußte (vgl. AnwK-BGB/Hund, §§ 780, 781 Rdnr. 59; MünchKomm-Hüffer, 3. Aufl., § 781 Rdnr. 5; Palandt-Sprau, BGB, 65. Aufl., § 781 Rdnr. 4). Damit ist es den Bekl. nunmehr verwehrt, die grundsätzliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen abzustreiten, so daß der geltend gemachte Anspruch dem Grunde nach berechtigt ist. (...)

Zahlreiche Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam; die Rechtsprechung entdeckt immer mehr Unwirksamkeitsgründe mit der Folge, daß der Vermieter renovieren muß. Der Mieter kann aber auch eine Verpflichtung anerkennen.

Der Vermieter hatte nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen verlangt und dazu eine Frist gesetzt. Falls der Mieter grundsätzlich bereit sei, die Arbeiten auszuführen, könnten die Fristen auch verlängert werden. Der Mieter antwortete, er habe eine Firma beauftragt, die allerdings noch einige Tage mehr brauche. Später entstand Streit, ob überhaupt eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart worden war.

Mit Urteil vom 6. April 2006 gab das Kammergericht der Klage des Vermieters statt und meinte, es komme nicht darauf an, ob die Klausel nach § 307 BGB unwirksam sei. Der Mieter habe hier ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis abgegeben mit der Folge, daß er mit allen Einwendungen ausgeschlossen sei.

Das Kammergericht weist zu Recht darauf hin, daß der Erklärende mit allen Einwendungen ausgeschlossen ist, mit denen er wenigstens rechnen mußte. Ob das hier der Fall war, muß bezweifelt werden, denn auch viele Juristen können die (neuere) Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen nicht mehr überblicken. Das gilt um so mehr für einen Mieter, der nicht ohne weiteres Zweifel an der Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel haben muß. Wie die Erfahrung zeigt, ist vielmehr das Gegenteil richtig. Kaum ein Laie hat Zweifel an der Wirksamkeit von vorgedruckten und unterschriebenen Formularen.