Bitte um Fristverlängerung für Schönheitsreparaturen als deklaratorisches Schuldanerkenntnis

Bitte um Fristverlängerung für Schönheitsreparaturen als deklaratorisches Schuldanerkenntnis; Ende des Mietverhältnisses; Mietvertrag

Der Mieter, der seinen Vermieter um eine Fristverlängerung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bittet, erkennt damit seine Verpflichtung grundsätzlich an. Ihm sind dann alle Einwendungen zur Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen abgeschnitten. (Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung ist insoweit unbegründet, als sie sich gegen die Verpflichtung zum Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen entsprechend dem Angebot der Firma He. vom 21. Mai 2002 richtet. Nachdem die Hausverwaltung der Kl. die Bekl. mit Schreiben vom 7. Februar 2002 zur Durchführung dieser Arbeiten aufgefordert hatte, haben die Bekl. vor Ablauf der ihnen bis zum 21. Februar 2002 gesetzten Frist mit ihrem Schreiben vom 20. Februar 2002 die Notwendigkeit und Berechtigung der entsprechenden Arbeiten dem Grunde nach anerkannt. Das Schreiben der Bekl. bezieht sich auf ein vorhergehendes mit der Hausverwaltung geführtes Gespräch am 19. Februar 2002, in dem um "Fristverlängerung bis Ende März zur Mangelbeseitigung" gebeten worden war und wiederholt ausdrücklich "die Bitte um Fristverlängerung zur Mangelbeseitigung". Damit liegt ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Bekl. vor, so daß ihnen jedenfalls alle Einwendungen zur Notwendigkeit der im Kostenanschlag enthaltenen Arbeiten abgeschnitten sind. Da sie die Höhe der veranschlagten Kosten auch nicht beanstandet haben, sind sie zum Ersatz des geltend gemachten Betrages in Höhe von 1.108,72 EUR verpflichtet, so daß die Berufung insoweit unbegründet ist.

Das Kammergericht schafft Rechtssicherheit zugunsten von Vermietern, die nach dem Ende des Mietverhältnisses ihren Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auffordern. Wenn der Mieter - hier sogar wiederholt - um Fristverlängerung bittet, so muß er die Arbeiten auch ausführen. Eine solche Bitte stellt ein sogenanntes deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar.

Nach dem Ende des Mietverhältnisses forderte die Hausverwaltung der Gewerberaumvermieterin die Mieterin auf, die selbst angebrachten Verlegeplatten zu entfernen und den Fußboden (sodann) mit Fußbodenfarbe zu streichen. Vor Ablauf einer von der Hausverwaltung gesetzten Frist bat die Mieterin in einem mit der Hausverwaltung geführten Gespräch um "Fristverlängerung bis Ende März zur Mangelbeseitigung" und wiederholte ausdrücklich "die Bitte um Fristverlängerung zur Mangelbeseitigung". Als die Mieterin die Arbeiten auch innerhalb der zusätzlich eingeräumten Frist nicht ausführte, verlangte die Klägerin Schadensersatz, die Mieterin bestritt die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen.

Das Kammergericht urteilt, die Mieterin sei letztlich präkludiert. In der Bitte um Fristverlängerung zur Mangelbeseitigung sei ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen. Mit ihrer Bitte habe die Beklagte gegenüber der Klägerin zum Ausdruck gebracht, daß sie die Schönheitsreparaturen auch wirklich durchführen wolle - nur eben zu einem späteren Termin als geschuldet. Der Beklagten seien dadurch alle Einwendungen zur Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen abgeschnitten. Da sie die Höhe der von der Klägerin veranschlagten Kosten auch nicht beanstandet habe, sei sie zum Ersatz des geltend gemachten Betrages verpflichtet.

So mancher Vermieter ist schon in die unglückliche Situation geraten, daß der Mieter bei ihm mit dem Verlangen nach einer Fristverlängerung für die Durchführung von Schönheitsreparaturen die Erwartung erzeugt hat, er werde diese auch tatsächlich ausführen. Oftmals blieb es dann aber bei der Erwartung, tatsächlich aber rührte der Mieter keinen Finger. Wenn der Vermieter dann auch selbst tätig wurde, wurde er gleich doppelt bestraft: Zum einen dadurch, daß er die Arbeiten resigniert selbst ausführt oder ausführen ließ, zum anderen, weil er dadurch selbst seine Beweismittel vernichtete und so dem Mieter die Behauptung ermöglichte, die Maßnahmen seien in der Art und Weise nicht notwendig gewesen.

Das Kammergericht schafft insofern Rechtssicherheit: Auch der Mieter muß sich die Rechtsfolgen seiner Bitte um Fristverlängerung anrechnen lassen. Entscheidend ist dabei nicht einmal, daß im Mietvertrag die Pflicht des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen rechtswirksam vereinbart worden ist, wie ein weiteres in dieser Ausgabe veröffentlichtes Urteil des Kammergerichts (vgl. Seite 1208) zeigt.