Bindungswirkung eines Mietzinszahlungsvorbehalts bei Eigentümerwechsel

Die Mitteilung eines Mieters an den Vermieter, daß er wegen Mängeln der Mietwohnung den vollen Mietzins nur unter Vorbehalt zahle, entfaltet gegenüber einem neuen Eigentümer des Grundstücks keine rechtlichen Wirkungen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl., die das Haus, in dem der Bekl. zur Miete wohnt, im Jahre 1989 erworben haben, machen rückständige Ansprüche aus dem Mietverhältnis in Höhe von 1.909,03 DM geltend. Der Bekl. beruft sich auf ein Minderungsrecht wegen undichter Fenster und auf ein Schreiben an den Voreigentümer, in dem er mitgeteilt habe, daß der Mietzins wegen Mängeln der Fenster bis zur Abhilfe dieses Mangels nur unter Vorbehalt in voller Höhe gezahlt werde. Auf diese Behauptung hat der Bekl. eine zur Aufrechnung gestellte Forderung aus Minderung gestützt.

Die Klage hatte in beiden Instanzen vollen Erfolg.

Ein Rückzahlungsanspruch steht dem Mieter, der den vollen Mietzins in Kenntnis des Mangels der Mietsache ohne Vorbehalt gezahlt hat, nicht zu, § 539 BGB, der entsprechende Anwendung findet, wenn der Mieter trotz nachträglicher Kenntnis eines Mangels den Mietzins weiter vorbehaltlos zahlt (vgl. BGH, NJW-RR 1992, 267). Das aber hat der Bekl. getan. Insoweit kann er sich den Kl. gegenüber nicht auf das Schreiben seiner Prozeßbevollmächtigten vom 25.10.1988 an die Voreigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung berufen, in der diese ausführt, daß die weiteren Mietzahlungen, sofern ab 1.11.1988 die Fenster der Wohnung nicht ausgewechselt sind, ausdrücklich als unter Vorbehalt gezahlt anzusehen sind. ... Den in dem erwähnten Schreiben ausgesprochenen Vorbehalt müssen sich die Kl., die dem Bekl. mit Schreiben vom 21.11.1989 mitgeteilt haben, daß sie Eigentümer des Hauses geworden sind, nicht entgegenhalten lassen. Der Vorbehalt i. S. von § 539 BGB i. V. mit § 464 BGB ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, in der der Mieter dem Vermieter einen bestimmten Mangel bezeichnet und aus der der Vermieter erkennen soll, daß der Mieter hierfür auf Gewährleistung nicht verzichten will. Er hat keine vertragsergänzende oder -ändernde Wirkung; vielmehr ist er ein Mittel, um im Mietverhältnis ohnehin angelegte Ansprüche - nämlich aus Gewährleistung - zu erhalten (vgl. Sternel, MietR, 2. Aufl., II Rdnr. 669). Da er keine vertragsergänzende oder -ändernde Wirkung hat, muß sich der Erwerber eine entsprechende Willenserklärung nach § 571 BGB nicht entgegenhalten lassen. Nach dieser Vorschrift tritt er anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, und zwar in alle, die zwischen dem veräußernden Vermieter und dem Mieter bestehen und Bestandteil des Mietvertrags sind. Hierzu gehört der von dem Mieter in der Vergangenheit erklärte Vorbehalt i. S. von §§ 539, 464 BGB nicht; dieser muß dem neuen Eigentümer gegenüber vielmehr erneut erklärt werden.

Anmerkung der Schriftleitung: Das ständige, wiederholte Rügen von Mängeln ist kein Vorbehalt, vgl. z. B. AG Frankfurt a. M., NJW-RR 1992, 971.