Bindungswirkung einer vom Zwangsverwalter aufgestellten Betriebskostenabrechnung

Bindungswirkung einer vom Zwangsverwalter aufgestellten Betriebskostenabrechnung; Verwirkung

1. Zur Bindung des Eigentümers an die vom Zwangsverwalter erstellte Betriebskostenabrechnung.

2. Zur Verwirkung von Betriebskostenansprüchen des Vermieters von Gewerberäumen.

I. 2. Zu Recht geht das Landgericht auch davon aus, dass der Bekl. insoweit an die von dem Zwangsverwalter erstellte Abrechnung "gebunden" ist, als diese einer von dem Bekl. selbst erstellten Abrechnung gleichzustellen ist. Insoweit unterscheidet sich die von einem Zwangsverwalter erstellte Abrechnung nicht von einer Abrechnung, die z. B. eine Hausverwaltung im Auftrag eines Eigentümers erstellt und an den Mieter versandt hat.

3. Im Ergebnis zu Recht geht das Landgericht auch davon aus, dass der Bekl. die von dem Zwangsverwalter erstellte Abrechnung nicht (mehr) berichtigen kann.

a) Entgegen der Ansicht des Landgerichts folgt dies allerdings nicht daraus, dass der Bekl. als Eigentümer an die Abrechnung, die der Zwangsverwalter während seiner Tätigkeit erteilt hat, "gebunden" ist. Die Bindungswirkung einer von einem Zwangsverwalter erstellten Abrechnung kann für den Eigentümer nicht weiter gehen als die Bindungswirkung einer von diesem selbst bzw. von einer Hausverwaltung erstellten Abrechnung.

b) Es ist deshalb zu fragen, ob der Bekl. die streitgegenständliche Abrechnung, wenn er sie selbst erstellt hätte, berichtigen könnte. Diese Frage ist zu verneinen.

aa) Folgt man Sternel (Mietrecht, 3. Auflage 1998, III Rdnr. 376 ff.), so liegt in einer dem Mieter mitgeteilten Abrechnung, die ein Guthaben ausweist, ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis gemäß §§ 781, 782 BGB, welches dazu führt, dass der Vermieter mit allen zur Zeit der Erklärung bekannten oder erkennbaren Einwendungen tatsächlicher oder rechtlicher Art ausgeschlossen ist.

Eine gemäß § 119 BGB mögliche Anfechtung wegen Irrtums scheitert vorliegend bereits daran, dass der Bekl. diese nicht unverzüglich nach Kenntnis von der Abrechnung im Oktober 2006 erklärt hat.

bb) Folgt man Langenberg (Betriebskostenrecht der Wohn‑ und Gewerberaummiete, 4. Auflage 2006, VIII Rdnr. 183 ff.), so ist von Folgendem auszugehen:

Eine Berichtigung der Abrechnung scheitert vorliegend nicht daran, dass der Saldo der Abrechnung verbindlich geworden ist (vgl. hierzu Langenberg, a.a.O. Rdnr. 196). Eine solche Verbindlichkeit des Saldos kann sich entweder aus ausdrücklichen Erklärungen der Parteien oder aus einer Ausgleichung des Saldos ergeben. Vorliegend haben sich die Parteien aber weder auf eine solche Verbindlichkeit geeinigt noch wurde der sich aus der Abrechnung ergebende Saldo ausgeglichen.

Trotz fehlender Verbindlichkeit des Abrechnungssaldos ist der Bekl. vorliegend gleichwohl nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert, die streitgegenständliche Abrechnung zu berichtigen. Zwar ist dem Vermieter vor Verbindlichkeit des Saldos eine einseitige Korrektur der Abrechnung grundsätzlich ohne Weiteres möglich. Einer Anfechtung der Abrechnung bedarf es nicht, da es sich nicht um eine Leistungsbestimmung im Sinne des § 316 BGB handelt. Kleinere Fehler kann der Vermieter mit einer ergänzenden Mitteilung beheben, bei größeren Fehlern muss der Vermieter, wenn er eine Abrechnung berichtigen will, dem Mieter eine neue Abrechnung zukommen lassen.

Diese Berichtigungsmöglichkeit besteht aber auch für den Vermieter von Gewerberaum nicht grenzenlos. Vielmehr ist auch der Vermieter von Gewerberäumen trotz Fehlens einer ausdrücklichen Vertragsbestimmung über die Abrechnung der Nebenkosten gehalten, in angemessener Frist eine Abrechnung zu erteilen. Für die gewerbliche Miete fehlt es allerdings im Gegensatz zum freifinanzierten (§ 556 BGB bzw. § 4 Abs. 1 Satz 2 MHRG) und zum preisgebundenen und öffentlich geförderten Wohnraum (§ 20 Abs. 4 Satz 2 NMVO 1970) an einer entsprechenden gesetzlichen Regelung. Müssen wie hier nach dem Vertrag Vorauszahlungen auf die Nebenkosten geleistet werden und steht wie hier die Höhe der Nebenkosten nicht von vornherein fest, so hat der Vermieter, der ebenso wie der Mieter für Klarheit über die gegenseitigen Ansprüche zu sorgen hat, die mietvertragliche Nebenpflicht, eine Abrechnung zu erteilen, aus der sich ergibt, ob der Mieter Nachzahlungen zu leisten oder Geld zurückzuerhalten hat (BGH, NJW 1984, 1684). Im Interesse der Klarheit über das Bestehen der wechselseitigen Ansprüche ist der Vermieter deshalb auch verpflichtet, von ihm erkannte Fehler in der Abrechnung zeitnah zu berichtigen. Dieser Verpflichtung ist der Bekl. vorliegend nicht nachgekommen, er hat sein Recht auf Berichtigung der Nebenkostenabrechnung deshalb verwirkt.

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2004 bis um 31. Dezember 2004 der Kl. spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums, d. h. bis zum 31. Dezember 2005 hätte mitgeteilt werden müssen (vgl. Langenberg, a.a.O. G Rdnr. 67). Tatsächlich ist der Kl. diese Abrechnung erst Mitte März 2006 und damit verspätet von dem Zwangsverwalter zugesandt worden. Unter Übersendung der vom Zwangsverwalter erstellten Abrechnung hat die Kl. den Bekl. mit Schreiben vom 9. Oktober 2006 zur Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos aufgefordert und für den Fall der Nichtzahlung Klage angedroht, welche sie mit Schriftsatz vom 23. Juli 2007 erhoben hat. In seinem Schriftsatz vom 17. Oktober 2007 und damit fast zwei Jahre nach Eintritt der Abrechnungsreife weist der Bekl. die Kl. auf die seiner Ansicht nach bestehenden Fehler der Abrechnung hin. Eine neue, berichtigte Abrechnung legt er nicht vor, vielmehr stellt er lediglich Alternativrechnungen an, die schon deshalb keine neue Abrechnung seitens des Bekl. beinhalten können, weil er die von der Kl. geleisteten Vorauszahlungen auf Seite 3 dieses Schriftsatzes als streitig darstellt.

Erstmalig mit seiner Berufungsbegründung und damit mehr als zwei Jahre nach Eintritt der Abrechnungsreife überreicht der Bekl. eine berichtigte Abrechnung, aus der sich der nach Ansicht des Bekl. zugunsten der Kl. bestehende Saldo von 22.400,71 € ergibt.

Das Zeitmoment ist damit gegeben. Das für eine Verwirkung darüber hinaus erforderliche Umstandsmoment ergibt sich daraus, dass der Bekl. das Schreiben der Kl. vom 9. Oktober 2006 trotz der darin enthaltenen Klageandrohung nicht zum Anlass genommen hat, die ihm übersandte Abrechnung zu überprüfen und zu berichtigen. Die Kl. durfte aufgrund dieses Schweigens des Bekl. davon ausgehen, dass dieser inhaltliche Einwendungen gegen die Abrechnung nicht mehr vorbringen wird. [...]

Nach Beendigung der Zwangsverwaltung ist der Vermieter an die vom Zwangsverwalter erteilte Betriebskostenabrechnung gebunden.

Die (Geschäftsraum-) Mieterin (Klägerin) verlangte vom Vermieter die Auszahlung des aus der Betriebskostenabrechnung ersichtlichen Guthabens. Das Grundstück hatte unter Zwangsverwaltung gestanden; die Abrechnung war vom Zwangsverwalter erteilt worden. Der Vermieter hielt das sich daraus ergebende Guthaben für überhöht.

Das Landgericht gab der Zahlungsklage im Umfang des aus der Abrechnung ersichtlichen Guthabens statt, weil der Vermieter an die vom Zwangsverwalter erteilte Abrechnung gebunden sei. Das Kammergericht (12. ZS) wies den Vermieter in einem Hinweisbeschluss darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg haben könne. Eine Bindungswirkung der Abrechnung sei zwar nicht von selbst eingetreten. Der Vermieter könne sich aber auf eine etwaige Unrichtigkeit deswegen nicht berufen, weil eine berichtigte Abrechnung durch ihn erst mehr als zwei Jahre später angefertigt worden und damit Verwirkung anzunehmen sei.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB kann der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostennachforderung dann nicht mehr geltend machen, wenn seit dem Ende der Abrechnungsfrist mehr als zwölf Monate vergangen sind. Für Geschäftsraummietverhältnisse gilt diese Regelung nicht. Insoweit wird allerdings davon ausgegangen, dass jedenfalls Vorschüsse nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr verlangt werden können (vgl. hierzu Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 Rn. 66).

Im vorliegenden Fall ging es aber gerade nicht um Nachforderungen, sondern um eine Korrektur des Saldos zugunsten des Vermieters, also um eine geringere Verpflichtung gegenüber dem Mieter. Eine Bindung des Vermieters an die vom Zwangsverwalter zuvor erstellte Abrechnung konnte unter zwei Gesichtspunkten eintreten: zum einen dann, wenn man die Abrechnung als Leistungsbestimmung i. S. d. § 315 BGB ansieht (Sternel, PiG 40 [1993], 86). Weil es sich um eine Gestaltungserklärung handelt, kann die Abrechnung bei dieser Betrachtungsweise weder widerrufen noch korrigiert werden (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Langenberg, Miete, 9. Aufl., § 556 Rn. 324). Geht man aber davon aus, dass die Abrechnung lediglich eine Wissenserklärung i. S. d. § 259 BGB darstellt (BGH, Beschluss vom 11. Mai 2006 - I ZB 94/05 -, GE 2006, 844), kommt eine Änderung zum anderen nur unter den Voraussetzungen der Verwirkung, § 242 BGB, in Betracht. Die Voraussetzungen hierfür (Zeitablauf, Umstände des Falles, Erwartungshaltung und Einrichtung des Begünstigten) sind in der gerichtlichen Praxis sehr selten nachzuweisen; das Kammergericht hat sie hier jedoch angenommen.