Bindung des gesetzlichen Vertreters an Weisungen des Eigentümers

Steht der Eigentümer fest, ist es aber noch nicht zur Abberufung seines gem. § 11 b VermG bestellten Vertreters gekommen, so kann dieser an die Weisungen des Eigentümers gebunden sein.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Die Parteien streiten um die Verpflichtung der Bekl. zur Beseitigung von Schäden an dem Haus der Kl. ...str. 8 in Z., die jedenfalls seit dem Jahre 2002 dadurch verursacht worden sein sollen, dass das Haus der Bekl. baufällig geworden ist und von dort Ungeziefer und Feuchtigkeit in das Haus der Kl. eindringen konnte.

2-3 [...] Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

4 Die Klage sei unbegründet. Die Kl. führten die Beeinträchtigungen auf Ursachen seit dem Jahre 2002 zurück. Mindestens für die Schäden vor Oktober 2005, also vor jeglichem Wissen und Einflussmöglichkeiten der Bekl., seien diese nicht passivlegitimiert. Da die Schäden nicht nach den Zeitpunkten ihrer Entstehung differenziert vorgetragen worden seien, käme eine Haftung der Bekl. nur in Betracht, wenn ihnen das Handeln der Streithelferin (gesetzlicher Vertreter) zuzurechnen wäre. Für eine solche Zurechnung fehle jedoch eine rechtliche Grundlage.

Insbesondere sei eine Haftung für Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 BGB nicht einschlägig, da es an einer notwendigen Sonderverbindung zwischen den Kl. und den Bekl. fehle. Das nachbarrechtliche Gemeinschaftsverhältnis stelle nach höchstrichterlicher Rechtsprechung keine derartige Sonderverbindung dar. Eine Haftung für Verrichtungsgehilfen gemäß § 831 BGB sei ebenfalls ausgeschlossen. Für Schäden ab Antritt des Erbes käme zwar eine Haftung der Bekl. in Betracht. Seit diesem Zeitpunkt hätten sie die Möglichkeit und das Recht besessen, auf die Streithelferin Einfluss zu nehmen. Diese Einflussnahme habe bestanden bis zum Verkauf des Grundstückes am 20. April 2007. Es werde jedoch nicht dargelegt, seit wann die Bekl. im Tatsächlichen ihre Erbenstellung eingenommen hätten. Dass die Bekl. im Oktober 2005 als mutmaßliche Erben bekannt gewesen seien, genüge nicht für eine Haftung. Allenfalls könne angenommen werden, dass die Bekl. in dem Zeitpunkt zwischen dem 22. September 2006 (Antragstellung auf Abberufung der Streithelferin als gesetzlicher Vertreter) und dem 20. April 2007 (Verkauf des Grundstücks) passivlegitimiert seien. Für Schäden aus dieser Zeit könnten die Bekl. dem Grunde nach haftbar sein, jedoch sei klägerseits nicht dargelegt, welche konkreten Schäden auf diese Zeit zurückzuführen seien.

5 Gegen diese Entscheidung wenden sich die Kl. mit ihrer Berufung. [...]

II. 20 Die Berufung der Kl. ist begründet. [...]

31 Unterstellt man die Ursächlichkeit der unterlassenen Instandhaltung des Hauses der Bekl. für die an dem Haus der Kl. geltend gemachten Schäden, was ggf. noch im Rahmen einer Beweisaufnahme zu klären wäre, so kommt dem Grunde nach ein Anspruch der Kl. gegen die Bekl. aus § 823 Abs. 1 BGB wegen schuldhafter Verletzung des Eigentums der Kl. in Betracht.

32 In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass das Grundstück der Bekl. zunächst unter staatlicher Verwaltung stand und am 5. Mai 1998 die Streithelferin gemäß § 11 b VermG zum gesetzlichen Vertreter der unbekannten Eigentümer bestellt worden war und erst am 23. Januar 2007 auf der Grundlage eines Antrages der Bekl. vom 22. September 2006 die Abberufung der Streithelferin als gesetzliche Vertreterin erfolgte. Am 20. April 2007 veräußerte dann die Bekl. das Grundstück weiter, der Besitzübergang erfolgte unstreitig am Beurkundungstag.

33 Da die Streithelferin nicht Verrichtungsgehilfin der unbekannten Erben war, kommt insoweit nur eine Haftung für eigenes Verschulden der Bekl. in Betracht. Für ein solches eigenes Verschulden fehlen hinreichend konkrete Anhaltspunkte jedenfalls so lange, als die Bekl. von ihrer Erbenstellung nichts wusste. Ein mögliches Verschulden der Streithelferin als gesetzliche Vertreterin kann jedenfalls im Rahmen des § 823 Abs. 1 BGB der Bekl. nicht als eigenes Verschulden zugerechnet werden.

34 Wann die Bekl. das Erbe angetreten hat, steht bislang nicht hinreichend sicher fest. Sicher ist insoweit lediglich, dass mit Schreiben vom 10. Oktober 2005 die Streithelferin der Prozessbevollmächtigten der Kl. mitgeteilt hatte, dass Erben des im Grundbuch eingetragenen Grundstücks die vormaligen Bekl. zu 1 und 2 seien. Die Prozessbevollmächtigte der Kl. hat sich sodann mit gleichlautendem Schreiben vom 20. Oktober 2005 an die Bekl. gewandt, sie auf den Zustand des Bauwerks und die daraus resultierenden Schäden hingewiesen und aufgefordert, bis zum 16. November 2005 die Mängel abzustellen. Darauf hatte die jetzige Bekl. mit Schreiben vom 11. November 2005 geantwortet, dass sie, zusammen mit ihrem Bruder M. K., rechtmäßige Erben seien und sobald der Erbschein vorliege, sie das Erbe antreten würden und sich um das Problem kümmern würden.

35 Geht man davon aus, was allerdings noch abschließend zu klären wäre, dass die Bekl. jedenfalls ab Oktober/November 2005 tatsächliche Einflussmöglichkeiten auf den Zustand des Grundstückes bzw. das Verhalten der Streithelferin hatte, so käme jedenfalls ab diesem Zeitpunkt ein Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB gegen die Bekl. dem Grunde nach in Betracht.

36 Dem dürfte die Stellung der Streithelferin als gesetzliche Vertreterin jedenfalls nicht grundsätzlich entgegenstehen.

37 Die Streithelferin als gesetzliche Vertreterin nach § 11 b VermG war zur Vertretung des Eigentümers in allen Angelegenheiten befugt, sie konnte in Bezug auf diesen Vermögenswert alle Handlungen mit Bindungswirkung für den Eigentümer vornehmen. Der Eigentümer selbst ist insoweit von der Vertretung ausgeschlossen (Budde, in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, Vermögensgesetz, § 11 b VermG Rn. 9). Der gesetzliche Vertreter tritt durch den Bestellungsakt an die Stelle des Vertretenen, dessen Rechte hierdurch beschränkt werden (BGH VIZ 2004, 318; Giesselmann, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, § 11 b VermG Rn. 19 und 28). In diesem Zusammenhang ist aber zu beachten, dass nach § 11 b Abs. 1 Satz 5 VermG auf das Rechtsverhältnis zwischen dem (unbekannten) Eigentümer und dem gesetzlichen Vertreter die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über den Auftrag sinngemäß Anwendung finden. Geht man von einer solchen entsprechenden Anwendbarkeit der Regelungen über Auftrag und Geschäftsbesorgung (§§ 662 ff. BGB) aus, so folgt hieraus, dass der Vertreter als Beauftragter grundsätzlich, wie es sich aus einem Umkehrschluss aus § 665 BGB ergibt, an die Weisungen des Auftraggebers, hier also des Eigentümers, gebunden ist. Zwar kommen diese Regelungen im Falle des § 11 b VermG in der Regel deswegen nicht zur Anwendung, weil der Eigentümer gerade unbekannt ist, anders kann es jedoch sein, wenn der Eigentümer feststeht, es aber noch nicht zur Abberufung des Vertreters gekommen ist. Dann sind hinreichende Gründe dafür, in einem solchen Fall den Beauftragten nicht grundsätzlich an die Weisungen des Eigentümers als Auftraggeber zu binden, nicht ersichtlich. Dem dürfte der weitere Verweis in § 11 b Abs. 1 Satz 5 VermG auf § 1837 BGB nicht entgegenstehen. Das Vormundschaftsgericht hat danach zwar über die Tätigkeit des Vormundes, hier also des gesetzlichen Vertreters, die Aufsicht zu führen und gegen Pflichtwidrigkeiten einzuschreiten, dies deckt sich aber nicht notwendig mit den Interessen des Eigentümers im Sinne des Auftragsrechtes, denn die tatsächlichen Interessen des Auftraggebers können über den Aufsichtsbereich des Vormundschaftsgerichtes, nämlich mögliche Pflichtwidrigkeiten zu verhindern, hinausgehen.

38 Danach könnte ein pflichtwidriges Verhalten der Bekl. darin zu sehen sein, dass sie, nachdem sie Kenntnis von ihrer Eigentümerstellung und dem Zustand des Gebäudes hatte, es unterlassen hat, ggf. über Weisungen an den gesetzlichen Vertreter und unter Beachtung der Vorschusspflicht nach § 669 BGB geeignete Maßnahme zu veranlassen, die den Eintritt von (weiteren) Schäden an dem Gebäude der Kl. verhinderten. Pflichtwidrig könnte es in diesem Zusammenhang aber auch gewesen sein, nicht ggf. über das Vormundschaftsgericht entsprechende Maßnahmen zu veranlassen bzw. unverzüglich die Abberufung des gesetzlichen Vertreters nach § 11 b VermG zu veranlassen, nachdem die Voraussetzung für eine solche Vertretung entfallen war.

39 Ob die Bekl. auf dieser Grundlage dem Grunde nach für einen möglicherweise verursachten Schaden am Haus der Kl. im vollen Umfang haftet oder nur anteilsmäßig für den Zeitraum, für den durch eigenes pflichtwidriges Unterlassen Schäden an dem Haus der Kl. verursacht worden sind, hängt in diesem Zusammenhang möglicherweise von der Anwendbarkeit des § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB ab. Die Anwendung dieser Regelung könnte allerdings nur dann in Betracht gezogen werden, wenn nicht die Streithelferin aufgrund eigenen pflichtwidrigen Unterlassens selbst für den gesamten Schaden einzustehen hat und/oder jeweils eigene Haftungsanteile der Bekl. bzw. der Streithelferin festgestellt werden können.

40 Es müsste daher jedenfalls geklärt werden, ob für den Zeitraum, für den eine eigene Haftung der Bekl. nach § 823 Abs. 1 BGB in Betracht kommt, durch ein pflichtwidriges weiteres Unterlassen weitere Schäden an dem Haus der Kl. entstanden sind und sich dieser Anteil bestimmen lässt. Eine solche Feststellung dürfte zwar, insbesondere aufgrund des Zeitablaufes, äußerst schwierig sein, es kann jedoch nicht ohne Hinzuziehung sachverständiger Hilfe festgestellt werden, dass ein solcher Nachweis ausgeschlossen ist.

41 3. Für die Frage, ob die Bekl. ein Verschulden der Streithelferin nach § 278 BGB im Rahmen eines nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses zu vertreten hätte, ist weniger die Stellung der Streithelferin als Erfüllungsgehilfin problematisch, denn auch der gesetzliche Vertreter fällt nach § 278 Abs. 1 BGB unter diese Vorschrift. Problematisch ist allein, ob es sich bei dem nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis um eine rechtliche Sonderverbindung handelt, aus der auch Schadenersatzansprüche, insbesondere solche aus § 280 BGB resultieren können. Insoweit ist zu beachten, dass das nachbarrechtliche Gemeinschaftsverhältnis in der Regel keine selbständigen Ansprüche begründet, sondern sich hauptsächlich als bloße Schranke der Rechtsausübung darstellt. So können etwa die fehlenden Tatbestandsvoraussetzungen des § 1004 BGB nicht auf diesem Wege ersetzt werden. Mit Rücksicht auf die nachbarrechtlichen Sonderegelungen hat dies vielmehr aus zwingenden Gründen die Ausnahme zu bleiben (BGH, NJW 1995, 2633, 2634; NJW‑RR 2008, 610).