Bindung der Miete an die Einkommensentwicklung beim Mieter

Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhängig machen, sind - auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung - gemäß § 557 Abs. 4 BGB nur insoweit unwirksam, als sie zum Nachteil des Mieters von den §§ 557a - 560 BGB abweichen. Eine dem Mieter günstige vertragliche Regelung, die einen einkommensabhängigen Anspruch auf Absenkung der Miete begründet, ist deshalb wirksam.

I. […] 2. a) Der tenorierte Rückforderungsanspruch ist infolge der mit Schreiben vom 31. März 2014 von der Bekl. begehrten Anpassung des Mietzinses unter Vorlage einer aktuellen Einkommensbescheinigung nach § 9 Abs. 2 WoFG begründet.

Das Amtsgericht geht beanstandungsfrei davon aus, dass der Bekl. ein Anspruch auf Anpassung der Miete nach Maßgabe der veränderten Einkommensverhältnisse gemäß Ziffer 2 der Anlage 2 des Mietvertrags vom 5. Mai 2004 - in den die Bekl. gem. § 566 BGB eingetreten ist - zustand, die gemäß § 7 Ziff. 3 des Mietvertrags Vertragsbestandteil ist.

Die Bekl. ist während des gemäß Ziffer 2 der Anlage 2 des Mietvertrags - einkommensorientierte Zusatzförderung - geltenden 15-jährigen Grundförderungszeitraums i.V.m. dem mit der Rechtsvorgängerin geschlossenen Förderungsvertrag, bei dem es sich um einen Vertrag zugunsten des Mieters handelt (§ 7 Ziff. 5 Förderungsvertrag), an die einkommensorientierte Begrenzung der Nettokaltmiete gestaffelt nach dem Einkommen des Mieters vertraglich gebunden. Diese Bindung entfällt nicht durch die Beendigung des Förderungsvertrags mit der IBB, was sich bereits aus der ausdrücklichen Regelung in § 15 Abs. 6 des Fördervertrages ergibt.

Eine andere Beurteilung ergibt sich nicht, wenn man die Anpassungsregelung in der Anlage zum Mietvertrag als auslegungsbedürftig betrachten wollte. Ginge man davon aus, dass die dortige Regelung der Vertragsanpassung nicht eindeutig oder lückenhaft wäre, so wäre sie wegen § 305c Abs. 2 BGB in dem dargelegten Sinne zu Lasten der Bekl. auszulegen, die als Verwenderin der insoweit vorliegenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen das Verständnisrisiko allein zu tragen hat (vgl. für den umgekehrten Fall der Erhöhung: Kammer, Beschl. v. 26. März 2015 - 67 S 77/15, GE 2015, 656 = ZMR 2015, 699, Tz. 7, zit. nach juris).

Dem somit gegebenen Anpassungsanspruch steht nicht die Vorschrift des § 557 Abs. 4 BGB entgegen. Nach dieser Bestimmung ist lediglich eine von § 557 Abs. 1 - 3 BGB zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung über die Mieterhöhung unwirksam, während es sich vorliegend um einen gerade zum Schutz der Mieter vereinbarten Anspruch auf Anpassung des Mietzinses handelt. Soweit sich die Bekl. darauf beruft, die Unwirksamkeit der Anpassungsklausel ergebe sich als Folge einer Anwendung der Bestimmung des § 557 Abs. 4 BGB auf die in der Anlage 2 Ziff. 2 ebenfalls enthaltene Regelung, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung durch Vereinbarung eines Rechtes des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Miete oder eines automatischen einkommensabhängigen Mietanstiegs abändern würde, geht sie fehl. Unabhängig davon, ob die vertraglichen Regelungen überhaupt im Sinne dieses Verständnisses ausgelegt werden können, hat die Unwirksamkeit einzelner Vereinbarungen auf die restlichen Regelungen des Mietvertrages keinen Einfluss. § 557 Abs. 4 BGB ist ein Schutzgesetz zugunsten des Mieters, dessen Sinn und Zweck es gebietet, nur nachteilige Vereinbarungen zu beseitigen, die sonstigen vertraglichen Bestimmungen aber entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen als wirksam anzusehen. Anderenfalls würde sich der Schutz des Mieters zu seinem Nachteil auswirken (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 557 Rz. 77). Es liegt unabhängig davon auch keine einheitliche Regelung in der Weise vor, dass die Anpassungsregelung ohne das Recht zur Mieterhöhung keinen Sinn behalten würde.

Vergeblich beruft sich die Bekl. schließlich auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Für eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Geschäftsgrundlagenstörung ist bereits deshalb kein Raum, da ansonsten der Zweck der gesetzlichen Nichtigkeitsregelung des § 557 BGB, die - wie erläutert - zu einer Unwirksamkeit gerade nur der von der Bekl. angenommenen automatischen Mieterhöhung führen würde, als spezielle und dem § 313 BGB vorrangige Regelung vereitelt werden würde. Denn die Nichtigkeit der getroffenen Abrede folgt gerade aus ihrem gem. § 557 Abs. 4 BGB verbotswidrigen Inhalt, unabhängig von ihrer Transparenz und den subjektiven Vorstellungen der Vertragsparteien (vgl. BGH, Urt. v. 25. März 1993 - IX ZR 192/92 NJW 1993, 1638 Tz. 21; Kammer aaO. Tz. 10). Zudem liegen aus den zutreffenden und von der Berufung unangegriffenen Erwägungen des Amtsgerichts, auf die die Kammer Bezug nimmt, die Voraussetzungen für die Annahme eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage wegen abweichender Vorstellungen der Parteien oder einer der Parteien nicht vor.

b) Die Feststellungsklage ist als Folge der wirksamen Absenkung der Miete in dem von dem Amtsgericht zuerkannten Umfang begründet. Die nicht zu beanstandende zeitliche und betragsmäßige Berechnung wird von der Berufung nicht gesondert angegriffen.

Berufung zurückgenommen.

Bei öffentlich gefördertem Wohnungsneubau sollen die Mieten für einen bestimmten Zeitraum gering gehalten werden; eine vertraglich vereinbarte einkommensorientierte Zusatzförderung (durch die IBB) begründet aber grundsätzlich keinen Anspruch des Vermieters auf eine Mieterhöhung; auch nicht nach Auslaufen der öffentlichen Förderung (LG Berlin, GE 2015, 656). Der Mieter kann dagegen bei Verringerung seines Einkommens eine Mietsenkung verlangen.

Der Voreigentümer hatte mit der IBB eine einkommensorientierte Zusatzförderung vereinbart, wonach die Miethöhe sich nach dem Einkommen des Mieters richten sollte. Nach Beendigung des Förderungsvertrags verlangte die Mieterin vom neuen Eigentümer unter Berufung auf eine Verringerung ihrer Einkommensverhältnisse eine Mietsenkung. Dieser hielt die Anpassungsregelung für unwirksam. Das Amtsgericht gab der Klage der Mieterin statt; die Berufung des Vermieters war erfolglos.

Mit Beschluss vom 17. Mai 2016 wies das Landgericht Berlin darauf hin, dass die vertraglich vereinbarte einkommensorientierte Begrenzung der Nettokaltmiete ein Vertrag zugunsten Dritter sei, der jedenfalls zugunsten des Mieters wirksam sei. Nach § 557 Abs. 4 BGB seien nur Vereinbarungen unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Regelungen über Mieterhöhungen abwichen. Darauf könne sich die Mieterin auch nach Beendigung der öffentlichen Förderung berufen; eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage komme hier nicht in Betracht.

Weder der Ablauf des Förderungszeitraums noch die Rückzahlung von Fördermitteln noch die Verbesserung der Einkommensverhältnisse des Mieters berechtigen aus einem IBB- Vertrag den Vermieter zur Mieterhöhung (vgl. Anmerkung zu LG Berlin GE 2015, 656 in GE 2015, 626). Eine Verschlechterung der Einkommensverhältnisse des Mieters begründet aber für ihn einen Anspruch auf Mietsenkung.