Bindung

Bindung; langjährige Übung; Nebenkosten; Betriebskosten; Abrechnung

Mietvertragsparteien sind unabhängig von einer abweichenden Vertragsgestaltung für die Zukunft an eine über Jahre hinweg unbeanstandet gebliebene Art und Weise der Abrechnung bestimmter Nebenkosten gebunden.

Die zulässige Klage ist begründet.

1. Die Parteien haben vom Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1981 bis einschließlich 1987 die Abrechnung der Nebenkosten derart gehandhabt, daß vom Bekl. lediglich Nebenkosten für Wasser, Heizung und Warmwasser abgerechnet wurden. Das Konto der Kl. insoweit wies regelmäßig ein Guthaben auf, welches ihr ausbezahlt wurde.

Unabhängig von der Klärung der Frage, welche mietvertragliche Vereinbarung die Parteien getroffen haben, hierauf wird unter 2. eingegangen, haben diese, von keiner der Parteien beanstandet, eine Abrechnung der Nebenkosten durchgeführt, an die sie nach Auffassung des Gerichts auch für die Zukunft gebunden sind.

Der vorliegende Fall ist mit dem von der Rechtsprechung bereits entschiedenen Sachverhalt vergleichbar, wonach dann, wenn ein Mieter über mehrere Jahre widerspruchslos nicht vereinbarte Nebenkosten bezahlt, dies für ihn eine Verpflichtung auch für die Zukunft begründet - vgl. AG Wesel WM 1977, 64; AG Bochum WM 1979, 240. Diese Auffassung ist zwar nicht unumstritten, sie entspricht jedoch dem sich aus § 242 BGB ergebenden Gedanken der Verwirkung eines Anspruchs. Hierbei ist Voraussetzung, daß seit der Möglichkeit, ein Recht geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist, wobei hinzukommen muß, daß besondere Umstände hinzuzutreten haben, welche die verspätete Geltendmachung des Rechts als Verstoß gegen § 242 BGB erscheinen lassen. Beide Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt, nachdem der Bekl. über einen längeren Zeitraum hinweg über die abgerechneten Nebenkosten hinaus keine weiteren geltend machte, und die Kl. aufgrund der jeweils jährlich neu erstellten Nebenkostenabrechnung davon ausgehen konnte, daß weitere Nebenkosten nicht verlangt werden.

Folgte man dem nicht, so kann in der von den Parteien gehandhabten Übung eine Abänderung der vertraglichen Vereinbarung gesehen werden bzw. eine einvernehmliche Vereinbarung der Parteien über die von der Kl. geschuldeten Nebenkosten.

2. Das unter Ziffer 1 dargelegte Ergebnis entspricht im übrigen auch der Regelung der Parteien im Mietvertrag. Dort ist unter § 3 Ziff. 4 aufgeführt, daß Nebenkosten zu bezahlen sind für Wasserversorgung und Entwässerung, Zentralheizung und Warmwasserversorgung. Nebenkosten für einen Aufzug dürften entfallen, da ein Aufzug offenbar nicht vorhanden ist. Auffällig ist allerdings, daß im vorformulierten Mietvertrag die Beträge für die einzelnen Nebenkosten einzusetzen sind, dies aber nicht geschah. Das Gericht neigt zu der Auffassung, daß der Bekl. andere als im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführte Nebenkosten nicht verlangen kann. Die Auffassung des Bekl., man habe die Bezahlung einer Nebenkostenpauschale vereinbart, geht nach Meinung des Gerichts gleichfalls fehl, da dies dem Mietvertrag eindeutig nicht entnommen werden kann. Insoweit ist im Mietvertrag aufgeführt, daß die Kl. von Vertragsbeginn an "Vorauszahlungen bzw. Pauschale auf Nebenkosten" zu leisten hat. Im Zusammenhang mit der vorher erwähnten Regelung im Mietvertrag liegt es jedoch nahe, von einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten auszugehen. Entsprechend hat der Bekl. lediglich die im Mietvertrag genannten Kosten abgerechnet und Guthaben an die Kl. ausbezahlt.