Bindende Verwalterzustimmung zu baulichen Veränderungen

1. Die Teilungserklärung kann wirksam vorsehen, daß zur Umgestaltung des im Dachgeschoß befindlichen Teileigentums in Wohnungseigentum nur die Zustimmung des Verwalters, nicht aber die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich ist.

2. In der Unterzeichnung eines öffentlich-rechtlichen Bauantrages, dem die Bauzeichnungen beigefügt sind, kann die privatrechtliche Zustimmung zu den beantragten baulichen Veränderungen liegen.

Die Antragsgegner sind Eigentümer der mit einem Ausbaurecht verbundenen Teileigentumseinheiten im Dachgeschoß der Wohnungseigentumsanlage. Sie haben anläßlich des Dachgeschoßausbaus je eine Dachterrasse errichtet. Die Teilungserklärung bestimmt in § 3 Nr. 3 ausdrücklich, daß für bauliche Veränderungen zur Umgestaltung des im Dachgeschoß belegenen Teileigentums in Wohnungseigentum "... nicht die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer und Teileigentümer erforderlich (ist), sondern nur die Zustimmung des Verwalters ..." Die ehemalige Verwalterin hat den Bauantrag, dem alle Zeichnungen beilagen, unterschrieben und den Antragsgegnern übersandt. Die Antragsteller beantragen, daß die Antragsgegner die Dachterrassen als nicht genehmigte bauliche Veränderung entfernen. Das Amtsgericht hat die Anträge zurückgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, die ohne Erfolg blieb.

Als Anspruchsgrundlage kommt nur der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB in Betracht. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht entschieden, daß die Dachterrassen, deren Beseitigung die Antragsteller verlangen, eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG darstellen. Denn die Antragsgegner haben mit ihrer Errichtung dauerhaft und tiefgreifend in den konstruktiven Bestand und auch in die äußere Gestaltung des Daches eingegriffen und damit die Rechte aller Wohnungseigentümer beeinträchtigt. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht jedoch auch entschieden, daß die Wohnungseigentümer diese Beeinträchtigung dulden müssen, weil die Verwalterin die Baumaßnahmen nach § 3 Nr. 3 der Teilungserklärung wirksam genehmigt hat.

1. Die zitierte Vorschrift der Teilungserklärung bestimmt ausdrücklich, daß bauliche Veränderungen, die die Eigentümer der im Dachgeschoß belegenen Teileigentumseinheit zur Umgestaltung in Wohnungseigentum vornehmen wollen, nur der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Diese Vorschrift ist wirksam, denn § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG, der grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer zu einer solchen Baumaßnahme vorschreibt, kann durch die Teilungserklärung auch in der Weise abbedungen werden, daß die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist (OLG Frankfurt OLGZ 1984, 60; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl., Rdnr. 244; Lüke in Weitnauer, 8. Aufl., Rdnr. 2 je zu § 22 WEG). Ist das - wie hier - geschehen, ist durch Auslegung zu ermitteln, ob die Verwalterzustimmung zusätzlich zur Zustimmung der Wohnungseigentümer treten oder diese verdrängen soll. Grundsätzlich ist anzunehmen, daß die Verwalterzustimmung die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 4 WEG) für diese Zustimmung nicht verdrängen soll (BGH NJW 1996, 1216, 1217 = WE 1996, 265, 266, BayObLG WE 1992, 195, 196; Senatsbeschluß vom 10.7.1991 - 24 W 6574/90 - in WE 1991, 328 betr. die Verwaltergenehmigung zu einer freiberuflichen und gewerblichen Tätigkeit). Das Landgericht hat § 3 Nr. 3 der Teilungserklärung jedoch zutreffend dahin ausgelegt, daß im vorliegenden Fall der Sondereigentümer, dem das Ausbaurecht zusteht, sich darauf beschränken kann, nur die Zustimmung des Verwalters einzuholen. Das ergibt schon der klare Wortlaut der zitierten Bestimmung des § 3 Nr. 3 der Teilungserklärung; denn dort heißt es ausdrücklich, daß zu den hier in Rede stehenden baulichen Veränderungen "... nicht die Zustimmung anderer Wohnungs- oder Teileigentümer, sondern nur die Zustimmung des Verwalters ..." erforderlich ist. Ähnlich bestimmt § 3 Nr. 1 der Teilungserklärung für die erforderliche Zustimmung zur Änderung der Zweckbestimmung von Teileigentum zu Wohnungseigentum für die hier in Rede stehenden Sondereigentumseinheiten im Dachgeschoß, daß es "... hierzu lediglich der Zustimmung des Verwalters ..." bedarf. Hier legt die Teilungserklärung in zulässiger Weise fest, daß der Sondereigentümer, der das Dachgeschoß aufgrund des ihm zustehenden Ausbaurechts umgestalten will, nur die Zustimmung des Verwalters einholen muß.

Die von den Rechtsbeschwerdeführern für ihre abweichende Rechtsauffassung zitierte Entscheidung des BayObLG in WE 1992, 57 steht dem nicht entgegen. Denn dort ist nur entschieden, daß die Wohnungseigentümerversammlung die vom Verwalter getroffene Entscheidung darauf überprüfen kann, ob sie die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung einhält; hier aber ist zu entscheiden, ob die Zustimmung der Wohnungseigentümer immer und ausschließlich zusätzlich zur Verwalterzustimmung erforderlich ist. Das ist jedoch - wie oben dargelegt - nach § 3 Nr. 3 der Teilungserklärung hier nicht der Fall.

2. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht entschieden, daß die seinerzeit amtierende Verwalterin den von den Antragsgegnern geplanten Baumaßnahmen einschließlich der Errichtung der Dachterrassen zugestimmt hat. Es trifft zwar zu, daß die Unterschrift eines Wohnungseigentümers als des berechtigten Bauherrn unter den Bauantrag grundsätzlich nur eine öffentlich-rechtliche Erklärung gegenüber der Baubehörde, nicht aber eine zivilrechtliche Willenserklärung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander enthält (BayObLG WE 1994, 277; 1992, 57; BayObLGZ 1990, 204, 206 ff.). Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht hier jedoch einen Ausnahmefall festgestellt; denn es hat das Verhaften der Verwalterin in zulässiger Weise dahin ausgelegt, sie habe auch ihre nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung zu den Baumaßnahmen dadurch gegenüber den Antragsgegnern erklärt, daß sie diesen mit Schreiben vom 12. April 1995 den von ihr unterschriebenen Bauantrag zurücksandte. Diese Auslegung des Verhaltens der Verwalterin ist möglich und bindet damit als verfahrensfehlerfreie Feststellung das Rechtsbeschwerdegericht. Die Antragsteller rügen einen Verfahrensfehler hierzu selbst nicht. Im übrigen trifft die von dem Landgericht vertretene Auslegung des Verhaltens der Verwalterin auch deshalb zu, weil diese ihrer unter Nr. 8 des Bauantrages erklärten Einwilligungserklärung ausdrücklich einen Hinweis auf die Teilungserklärung hinzugefügt hat, die ihr in § 3 Nr. 3 die Befugnis zur Zustimmung verliehen hat.

3. Entgegen der von den Rechtsbeschwerdeführern vertretenen Auffassung kommt es im vorliegenden Verfahren nicht darauf an, ob die von der Verwalterin erteilte Zustimmung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Der Verwalter ist nämlich nach der Teilungserklärung allein zur Erteilung der Zustimmung befugt. Erklärungen, die er im Rahmen des so begründeten rechtlichen Könnens abgibt, sind wirksam, auch wenn sie den Rahmen des rechtlichen Dürfens, nämlich die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung überschreiten sollten.

Ergänzend ist jedoch anzumerken, daß das Landgericht rechtsfehlerfrei entschieden hat, die von der Verwalterin erteilte Zustimmung, die auch die Errichtung von Dachterrassen erfaßte, widerspreche nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Denn Dachterrassen beeinträchtigen die Standsicherheit oder die zuverlässige Schutzfunktion des Daches nicht, wenn sie fachgerecht errichtet werden, erhöhen jedoch den Wohnkomfort einer Dachgeschoßwohnung in erheblicher Weise. Entgegen der von den Antragstellern vertretenen Rechtsauffassung sind die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung hier nicht restriktiv anzuwenden. Die Antragsteller können sich nicht mit Erfolg auf den von ihnen zitierten Senatsbeschluß vom 16.1.1984 - 24 W 4224/83 - in WE 1986, 104 berufen. Der dortigen Entscheidung lag nämlich ein anderer Fall zugrunde. Dort war darüber zu entscheiden, ob eine zwar aufgrund eines allgemeinen Ausbaurechts, aber ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer zu konkreten Baumaßnahmen errichtete Dachterrasse als ungenehmigte bauliche Veränderung zu entfernen war. Nur in diesem Zusammenhang ungenehmigter Baumaßnahmen hat der Senat dort ausgeführt, daß zur möglichst engen Begrenzung der zu duldenden Beeinträchtigungen die Wohnungseigentümer nur solche Baumaßnahmen zu dulden haben, die zur Herstellung der Wohnräume notwendig sind. Im vorliegenden Fall ist jedoch darüber zu entscheiden, ob Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung es zulassen, daß bei dem Ausbau des Dachgeschosses auch eine Dachterrasse errichtet werden kann. Der wesentliche Unterschied der beiden Fälle liegt darin, daß dort ohne Genehmigung der Wohnungseigentümer, hier aber mit der erforderlichen, vorher eingeholten Zustimmung des Verwalters die Dachterrassen errichtet worden sind. Die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, die einen Beurteilungsspielraum einräumen, waren für jenen Fall nicht entscheidungserheblich. Beide Fälle sind deshalb nicht vergleichbar.