Bildung von Wirtschaftseinheiten

Bildung von Wirtschaftseinheiten; formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung; Wechsel des Abrechnungskreises

Vergisst der Vermieter in der Abrechnung bei der Bezeichnung der Wirtschaftseinheit die Hausnummern einiger Gebäude, berührt das nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung.

Für die Wasserabrechnung dürfen die Kaltwasser- und Entwässerungskosten im Hinblick auf eine Verbrauchserfassung aus dem bisherigen Abrechnungskreis ausgegliedert und zusammen mit den Kosten für Heizung und Warmwasser abgerechnet werden, auch wenn den Abrechnungskreisen nicht dieselbe Abrechnungsperiode zugrunde liegt.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die mit der Bildung einer Abrechnungseinheit zusammenhängenden Rechtsfragen sind in der Rechtsprechung des Senats hinreichend geklärt (Senatsurteile vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09, GE 2010, 1415 = NZM 2010, 781 Rn. 10 f.; vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, GE 2010, 1682 = NZM 2010, 895 Rn. 17 ff.; vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 151/10, GE 2011, 477 = WuM 2011, 159 Rn. 11). Hinsichtlich der von den Bekl. beanstandeten Ausgliederung von Kaltwasser- und Entwässerungskosten aus dem vertraglich vereinbarten Abrechnungskreis hat der Senat im Urteil vom 26. Oktober 2011 (VIII ZR 268/10, GE 2012, 126 = WuM 2012, 25 Rn. 11) ausgesprochen, dass die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung dadurch nicht beeinträchtigt wird. Die weitere vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob die Kaltwasser- und Entwässerungskosten im Hinblick auf eine nunmehr erfolgte Verbrauchserfassung auch aus dem bisherigen Abrechnungskreis ausgegliedert und zusammen mit den Kosten für Heizung und Warmwasser abgerechnet werden dürfen, wenn den Abrechnungskreisen nicht dieselbe Abrechnungsperiode zugrunde liegt, ist ebenfalls nicht grundsätzlicher Natur. Ein Meinungsstreit über diese spezielle und vom Berufungsgericht unter Heranziehung des Wirtschaftlichkeitsgebotes und der § 556 a BGB zugrunde liegenden Wertung beantworteten Frage ist nicht ersichtlich.

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Kl. der in der Berufungsinstanz noch verfolgte Nachzahlungsbetrag aus den Abrechnungen 2004/2005 sowie 2005/2006 über die Heizkosten nebst Kalt- und Abwasser zusteht. Die Bildung einer Wirtschaftseinheit, zu der die durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgten Gebäude zusammengefasst werden, ist nach der Rechtsprechung des Senats ohne Weiteres zulässig (vgl. nur Senatsurteil vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, aaO.). Dass die Kl. in der Abrechnung bei der Bezeichnung der Wirtschaftseinheit die Hausnummern einiger Gebäude vergessen hat, berührt die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht. Der von der Kl. vorgenommene Wechsel des Abrechnungskreises bezüglich der Kosten für Kalt- und Abwasser ist weder aus formellen noch aus inhaltlichen Gründen zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass auf diese Weise die Zahl der Ablesetermine reduziert wird und schon deshalb der Wechsel des Abrechnungskreises zulässig, unter Berücksichtigung des Gebotes der Wirtschaftlichkeit sogar geboten ist. Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der Senat insoweit auf das Berufungsurteil Bezug.

Die Wasserkosten können im Hinblick auf eine Verbrauchserfassung aus dem bisherigen Abrechnungskreis ausgegliedert und zusammen mit den Heiz- und Warmwasserkosten abgerechnet werden, auch wenn den Abrechnungskreisen nicht dieselbe Abrechnungsperiode zugrunde liegt.

Der Vermieter hatte eine aus mehreren Gebäuden bestehende Wirtschaftseinheit gebildet und rechnete die kalten und warmen Betriebskosten danach ab. In einer Abrechnung vergaß er bei der Bezeichnung der Wirtschaftseinheit die Hausnummern einiger Gebäude anzugeben. Das monierte der Mieter in einem Rechtsstreit zu einem Nachzahlungsbetrag zu seinen Lasten und wandte sich auch dagegen, dass der Vermieter die Kosten für Kaltwasser und Entwässerung im Hinblick auf eine nunmehr erfolgte Verbrauchserfassung aus dem bisherigen Abrechnungskreis ausgegliedert und zusammen mit den Kosten für Heizung und Warmwasser abgerechnet hatte, obwohl den Abrechnungskreisen nicht dieselbe Abrechnungsperiode zugrunde lag.

Mit seinen Argumenten hatte er in der Instanz keinen Erfolg, was zu seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH teilte mit, es sei beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552 a ZPO zurückzuweisen. Ein Grund für die Zulassung der Revision bestehe nicht. Die mit der Bildung einer Abrechnungseinheit zusammenhängenden Rechtsfragen seien in der Rechtsprechung des Senats hinreichend geklärt (BGH GE 2010, 1415; GE 2010, 1682; GE 2011, 477). Hinsichtlich der beanstandeten Ausgliederung von Kaltwasser- und Entwässerungskosten aus dem vertraglich vereinbarten Abrechnungskreis habe der Senat (GE 2012, 126) ausgesprochen, dass die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung dadurch nicht beeinträchtigt werde.

Die weitere vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob die Kaltwasser- und Entwässerungskosten im Hinblick auf eine nunmehr erfolgte Verbrauchserfassung auch aus dem bisherigen Abrechnungskreis ausgegliedert und zusammen mit den Kosten für Heizung und Warmwasser abgerechnet werden dürfen, wenn den Abrechnungskreisen nicht dieselbe Abrechnungsperiode zugrunde liege, sei nicht grundsätzlicher Natur. Ein Meinungsstreit über diese spezielle und vom Berufungsgericht unter Heranziehung des Wirtschaftlichkeitsgebotes und der § 556 a BGB zugrunde liegende Wertung beantworteten Frage sei nicht ersichtlich.

Die Revision habe auch keine Aussicht auf Erfolg. Dass der Vermieter in der Abrechnung bei der Bezeichnung der Wirtschaftseinheit die Hausnummern einiger Gebäude vergessen habe, berühre die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht. Der von ihm vorgenommene Wechsel des Abrechnungskreises bezüglich der Kosten für Kalt- und Abwasser sei weder aus formellen noch aus inhaltlichen Gründen zu beanstanden. Das Berufungsgericht habe zutreffend darauf abgestellt, dass auf diese Weise die Zahl der Ablesetermine reduziert werde und schon deshalb der Wechsel des Abrechnungskreises zulässig, unter Berücksichtigung des Gebots der Wirtschaftlichkeit sogar geboten sei.

Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.