Bildung einer Liquiditätsrücklage

1. Zur Sicherung der Liquidität ist die Bildung einer Liquiditätsrücklage im Grundsatz ordnungsgemäß, da sie vermeidet, dass der Verwalter bei Liquiditätsengpässen unzulässigerweise auf die Erhaltungsrücklage zugreift.

2. Mit der Bildung der Liquiditätsrücklage muss auch beschlossen werden, dass diese zum Ende des Abrechnungszeitraums zurückgeführt wird, da nur so sichergestellt ist, dass die Ausgaben in der Abrechnung nach den maßgeblichen Verteilerschlüsseln auf die Eigentümer umgelegt werden.

Die Parteien streiten um einen Beschluss, mit dem eine Liquiditätsrücklage gebildet wurde.

Die GdWE besteht aus zwei Häusern. Die Teilungserklärung sieht vor, dass für beide Häuser getrennte Abrechnungseinheiten mit eigenen Buchungskonten zu bilden sind. Jede dieser Abrechnungseinheiten trägt die Kosten getrennt für sich. Die Warmwasserversorgung erfolgt durch eine gemeinsame Anlage.

Unter TOP 2 der Wohnungseigentumsversammlung vom 24.7.2025 fassten die Eigentümer folgenden Beschluss:

„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GEWE) beschließt die Bildung einer Liquiditätsrücklage mit dem Hintergrund, dass sich aufgrund von derzeit nicht erkennbaren Umständen (z. B. plötzliche Kostensteigerung, unvorhersehbare Ausgaben) ein Finanzierungsbedarf der GdWE ergeben kann, der nicht von den im Rahmen des Wirtschaftsplanes beschlossenen Vorschüsse gedeckt ist. Diese Rücklage dient ferner zur Sicherung der Liquidität der GdWE, wenn aufgrund der Fälligkeiten der Vorschüsse im Rahmen des Wirtschaftsplanes die auf dem Konto der GdWE eingegangenen Zahlungen die zur Bezahlung von Verbindlichkeiten erforderliche Höhe noch nicht erreicht haben. Der Verwalter wird angewiesen und ermächtigt, im Falle eines Liquiditätsengpasses auf diese Rücklage zur Bezahlung von Verbindlichkeiten der GdWE zurückzugreifen. Die Höhe der Rücklage beträgt 4.000 €. …“

Sodann enthält der Beschluss eine Regelung zur Aufbringung der Mittel.

Die Kl. ist der Auffassung, der Beschluss sei nicht ordnungsgemäß, da keine Trennung nach den Abrechnungseinheiten vorgenommen werde. Die Eigentümer des einen Hauses würden nicht für die Erhaltungskosten des anderen Hauses haften, dies sei durch die einheitliche Rücklage nicht sichergestellt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und sich darauf gestützt, dass im Rahmen der Jahresabrechnung eine Verteilung der Kosten, wie in der Teilungserklärung vorgesehen, erfolgen würde.

Die zulässige Berufung hat Erfolg.

Zu Recht und mit zutreffender Argumentation hat das Amtsgericht ausgeführt, dass im neuen Recht die Bildung einer Liquiditätsrücklage möglich ist und im Grundsatz auch ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

§ 28 WEG spricht ausdrücklich von Rücklagen, so dass die Eigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entscheiden können, welche Rücklagen sie ansparen. Lediglich die Ansparung einer Erhaltungsrücklage ist zwingend (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).

Zur Sicherung der Liquidität ist eine Liquiditätsrücklage im Grundsatz ordnungsgemäß (AG Köln NZM 2023, 429; AG Lübeck ZWE 2023, 51; Dötsch ZWE 2018, 61; Soergel/Weber, § 28 Rn. 54). Die Bildung einer derartigen Rücklage vermeidet, dass - vor allem zum Anfang eines Jahres - der Verwalter aufgrund der üblicherweise monatlich gezahlten Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 WEG Ausgaben, welche die angesammelte Liquidität übersteigen, aus der Erhaltungsrücklage entnimmt. Die Erhaltungsrücklage dient nur der Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen, die vorübergehende Entnahme zu anderen Zwecken ist ohne einen dies rechtfertigenden Beschluss pflichtwidrig (allg. Meinung; vgl. nur LG München ZWE 2017, 286; BeckOK WEG/Elzer, 64. Ed., 2.4.2026, WEG § 19 Rn. 165; Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, WEG § 19 Rn. 234).

Gleichwohl muss auch die Ausgestaltung der Liquiditätsrücklage ordnungsgemäß sein. Der Beschluss enthält die erforderlichen Angaben dazu, wann auf die Rücklage zurückgegriffen werden kann, nämlich immer dann, wenn der im Beschluss näher beschriebene Liquiditätsengpass besteht. Dies ist hinreichend bestimmt und ordnungsgemäß.

Entgegen der Auffassung der Kl. ist es auch nicht erforderlich, verschiedene Liquiditätsrücklagen anzulegen, da durch den Liquiditätsengpass Ausgaben betroffen sein könnten, die nicht auf alle Eigentümer zu verteilen sind. Es ist nicht erforderlich, für jeden Ausgabenschlüssel eine eigene Liquiditätsrücklage anzulegen.

Wenn eine Forderung, welche gegen die GdWE gerichtet ist, erfüllt wird, ist nämlich nicht erforderlich, dass zu diesem Zeitpunkt die Mittel, mit denen die Forderung ausgeglichen wird, nach dem intern gültigen Kostenverteilungsschlüssel aufgebracht worden sind. Die Frage der Aufbringung der Mittel zur Begleichung der gegen die GdWE gerichteten Forderung spielt auch - wie das Amtsgericht zutreffend ausführt - für die Abrechnung keine Rolle. Insoweit sind die Ausgaben einzustellen und jeweils entsprechend den gültigen Schlüsseln zu verteilen. Daher ist es nicht zu beanstanden, wenn aus der Liquiditätsrücklage, an deren Befüllung sich die Kl. beteiligte, eine Ausgabe getätigt wird, für welche die Kl. intern nicht einzustehen hat.

Erforderlich für die Ordnungsgemäßheit einer derartigen Rücklage ist aber, dass sichergestellt ist, dass im Rahmen der Jahresabrechnung die Ausgabe nach dem insoweit gültigen Kostenverteilerschlüssel verteilt wird. Dies erfordert, dass im Abrechnungszeitraum die Rücklage wieder auf den Anfangsbestand zurückgeführt wird.

Dies ist bei der vorliegenden Beschlussfassung, aber anders als das Amtsgericht meint, nicht sichergestellt. Dies ergibt sich auch nicht zwingend aus der Auslegung des Beschlusses. Aus diesem Grund ist der Beschluss nicht ordnungsgemäß.

Zutreffend ist, dass nach § 28 Abs. 2 WEG über die Anpassung der Vorschüsse oder die Zahlung von Nachschüssen auch bezüglich der Rücklage beschlossen werden muss. Dies betrifft bezüglich der Abrechnung über die Rücklage aber nur die Frage, ob weitere Nachschüsse in die Rücklage zu zahlen sind.

Die im Streitfall relevante Problematik, dass nicht an allen Ausgaben, welche über die Liquiditätsrücklage finanziert werden, alle Eigentümer beteiligt werden, lässt sich nur dann auflösen, wenn in der Jahresabrechnung die über die Liquiditätsrücklage bezahlten Ausgaben nicht über diese, sondern über die „allgemeine“ Abrechnung abgerechnet werden. Dies setzt aber voraus, dass vor Jahresende die Liquiditätsrücklage durch eine „Rückzahlung“ bzw. „Rückbuchung“ wieder auf den Ausgangsbestand zurückgeführt wird. Geschieht dies nicht, kann die aus der Rücklage gezahlte Ausgabe nicht - erneut - in der Abrechnung und damit auch in den Abrechnungsspitzen berücksichtigt werden (BGH NJW 2025, 1504). Die Ausgabe wäre in der Abrechnung der Rücklage als von dort abgeflossen abzurechnen. Im Ergebnis würde dies dazu führen, dass die über die Liquiditätsrücklage finanzierten Ausgaben von allen Eigentümer entsprechend ihrer Einzahlung in die Rücklage getragen werden. Eine derartige Vorgehensweise ist nicht ordnungsgemäß.

Es fehlt daher in dem Beschluss eine Regelung, wie die Liquiditätsrücklage bei einem Zugriff wieder aufgefüllt wird.

Idealerweise sollte die Rückführung erfolgen, sobald der GdWE freie Mittel zur Auffüllung zur Verfügung stehen. Jedenfalls muss dies im Abrechnungszeitraum erfolgen. Nur dann ist der Zugriff auf die Liquiditätsrücklage nicht verteilungsrelevant. Es kommt zu keiner Belastung der Eigentümer mit Kosten, die sie nach dem internen Kostenschlüssel nicht zu tragen haben. Ein Beschluss über eine Anpassung der Vorschüsse zur Rücklage (§ 28 Abs. 2 WEG) ist dann ebenfalls nicht erforderlich. Die Verwendung der Liquiditätsrücklage ist abrechnungsneutral und die Rücklage hat am Jahresende wieder den Ausgangsbestand.

Dass die Bekl. offenbar so verfahren wollte, führt allerdings nicht dazu, dass die Beschlussfassung ordnungsgemäß ist. Bei objektiv-normativer Auslegung ist die Rückführung der Rücklage nicht Beschlussbestandteil und damit nicht sichergestellt. Es verbleibt durchaus die Möglichkeit, dass bei einer Abrechnungsperioden übergreifenden Liquiditätslücke die Rückführung im Abrechnungszeitraum nicht erfolgt und damit die Kosten nicht wie in der Teilungserklärung vorgesehen, verteilt werden. Dies ist nicht ordnungsgemäß.

Die Wohnungseigentümer können, was § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG herausstreicht, grundsätzlich für jeden Zweck Rücklagen bilden. Dies gilt auch für eine Rücklage, welche die Liquidität sicherstellen soll. Es kann bei der Beschlussfassung aber Probleme geben, wenn es sich um eine Mehrhausanlage mit zwei Häusern handelt und die Wohnungseigentümer vereinbart haben, für beide Häuser getrennte Abrechnungseinheiten mit eigenen Buchungskonten zu bilden und jede „Abrechnungseinheit“ die Kosten grundsätzlich getrennt für sich tragen soll.

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss:

„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) beschließt die Bildung einer Liquiditätsrücklage mit dem Hintergrund, dass sich aufgrund von derzeit nicht erkennbaren Umständen (z. B. plötzliche Kostensteigerung, unvorhersehbare Ausgaben) ein Finanzierungsbedarf der GdWE ergeben kann, der nicht von den im Rahmen des Wirtschaftsplanes beschlossenen Vorschüsse gedeckt ist. Diese Rücklage dient ferner zur Sicherung der Liquidität der GdWE, wenn aufgrund der Fälligkeiten der Vorschüsse im Rahmen des Wirtschaftsplanes die auf dem Konto der GdWE eingegangenen Zahlungen die zur Bezahlung von Verbindlichkeiten erforderliche Höhe noch nicht erreicht haben. Der Verwalter wird angewiesen und ermächtigt, im Falle eines Liquiditätsengpasses auf diese Rücklage zur Bezahlung von Verbindlichkeiten der GdWE zurückzugreifen. Die Höhe der Rücklage beträgt 4.000 €.“

Fraglich ist, ob der Beschluss wegen der „Abrechnungseinheiten“ und der Kostentrennung einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht.

Das Landgericht sieht es so! Zwar gebe es eine Beschlusskompetenz, eine Liquiditätsrücklage anzusammeln. Der Beschluss enthalte auch die erforderlichen Angaben dazu, wann auf die Rücklage zurückgegriffen werden könne. Es müsste aber auch sichergestellt werden, dass „die Ausgabe“ nach dem gültigen Umlageschlüssel verteilt werde. Dies erfordere es, dass die Rücklage im Abrechnungszeitraum wieder auf den Anfangsbestand zurückgeführt werde.

Diese Anforderung sei nicht sichergestellt. Idealerweise sollte die Rückführung erfolgen, sobald der GdWE freie Mittel zur Auffüllung zur Verfügung stünden. Jedenfalls müsse dies im Abrechnungszeitraum erfolgen. Nur dann sei der Zugriff auf die Liquiditätsrücklage nicht verteilungsrelevant und es komme zu keiner Belastung der Wohnungseigentümer mit Kosten, die sie nach geltendem Umlageschlüssel nicht zu tragen hätten.

Das Landgericht bestätigt, dass die Wohnungseigentümer eine Liquiditätsrücklage ansammeln können. Es sieht aber Probleme. Und die gibt es. Denn es wäre allein richtig gewesen, buchhalterisch zwei Liquiditätsrücklagen anzulegen (das geht jederzeit), die nur von den Wohnungseigentümern für „ihr Haus“ angespart werden. Die LG-Überlegung einer unterjährigen Wiederauffüllung, wohl durch weiteren Vorschuss nur der Wohnungseigentümer, deren Haus die Ausgabe zugutekam, scheint mir der deutlich schlechtere Weg.

Es kann im Übrigen sein, dass eine Ausgabe gar nicht zu trennen ist. Denn es geht ja ausdrücklich um eine Liquiditätsrücklage für die GdWE, nicht um eine Rücklage für eines der Häuser. Um auch hier „sauber“ zu arbeiten, wären wohl sogar drei Liquiditätsrücklagen der richtige Weg.