BGB-Gesellschaft und Vermieterstellung

Dem Kammergericht wird folgende Frage zum Erlaß eines Rechtsentscheids vorgelegt:

"Ist die aus einem Gesellschafterwechel bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts folgende Veränderung der Gesamthand bezüglich des vermieteten Grundvermögens der Gesellschaft als Veräußerung im Sinne des § 571 BGB (analog) zu behandeln?"

III. Die Kammer erachtet die Vorlagefrage für grundsätzlich bedeutsam, weil in einer Vielzahl von Fällen Gesellschaften bürgerlichen Rechts als Vermieter auftreten, so daß eine wiederholte Befassung der Gerichte mit der vorgelegten Rechtsfrage auch künftig zu erwarten ist.

Durch die Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 11. Juni 1992 (MDR 1993, 143) hält die Kammer die Rechtsfrage nicht für ausreichend geklärt. Denn auch nach dieser Entscheidung, bei der es sich nicht um einen Rechtsentscheid handelt, ist in zahlreichen Veröffentlichungen die Gegenansicht vertreten worden. In Rechtsprechung und Literatur wird die Vorlagefrage weiterhin unterschiedlich beantwortet.

So wird einerseits vertreten, daß eine analoge Anwendung des § 571 BGB auf den Fall des Gesellschafterwechsels nicht in Betracht komme, weil § 571 BGB nur Veräußerungsgeschäfte erfasse, die zu einem dinglichen Rechtsübergang führen (OLG Düsseldorf, MDR 1993, 143; Beuermann, GE 1997, 1282; Schach, GE 1997, 1270, 1278). Ein Verlust der dinglichen Rechtszuständigkeit trete bei Eintritt eines Gesellschafters aber gar nicht und bei Austritt eines Gesellschafters jedenfalls nicht in den Personen der verbleibenden Gesellschafter ein (OLG Düsseldorf a.a.O.; LG Berlin, Zivilkammer 62, GE 1996, 1243; dieselbe GE 1994, 1057; LG Berlin, Zivilkammer 64, GE 1996, 549; dieselbe GE 1995, 761). Eine Analogie sei auch nicht aus Gründen des Mieterschutzes erforderlich, weil sich der Mieter auf sein Recht zum Besitz aus dem Mietvertrag auch gegenüber den nichtvermietenden Eigentümer Gesellschaftern berufen könne (LG Berlin, Zivilkammer 64 a.a.O.; Beuermann a.a.O.).

Die Gegenansicht hält eine Analogie zu § 571 BGB für möglich, weil diese Norm Ausdruck des allgemeinen Rechtsgedankens sei, nach dem ein Mieter durch einen Eigentumswechsel in seinen Mietrechten nicht geschmälert werden dürfe (LG München I, WuM 1985, 26, 27), und auch bei einem Gesellschafterwechsel eine dingliche Rechtsänderung stattfinde (LG Berlin, Zivilkammer 63, GE 1994, 931; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rdn. 66; im Ergebnis ebenso Bub/Treier-Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage, Rdn. II 863; Münchener Kommentar-Voelskow, 3. Aufl., § 571 Rdn. 12; Soergel-Heintzmann, 12. Aufl., § 571 Rdn. 14; Staudinger-Emmerich (1997), § 571 Rdn. 37). Die Analogie sei wegen des Schutzzwecks der Norm auch erforderlich (LG Berlin, Zivilkammer 63 a.a.O.; LG München I a.a.O.), insbesondere weil ausscheidende Gesellschafter sonst zwar Vermieter blieben, zur Erfüllung aber nicht mehr in der Lage seien (Sternel a.a.O.).

Nach der Ansicht von Gläser (GE 1997, 838), die von Beuermann (GE 1997, 1282) weiter differenziert wurde, soll es auf die Frage der Vermieterstellung nicht ankommen, solange die geltend gemachte Forderung in das Gesellschaftsvermögen falle und deshalb den aktuellen Gesellschaftern zustehe.

Wenn eine BGB-Gesellschaft Räume vermietet, werden alle Gesellschafter Partei des Mietvertrages. Bei einem Wechsel im Gesellschafterbestand entsteht allerdings ein beinahe unentwirrbares Problemknäuel. Nicht nur die Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin sind sich uneins darüber, ob denn nun der neue Gesellschafter Vermieter wird und der alte Gesellschafter auch aus dem Mietvertrag ausscheidet.

Mit einem juristischen Schwertstreich hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18. Februar 1998 diesen Knoten durchschlagen. Der BGH meint, jedenfalls dann, wenn die Gesellschafter im Grundbuch eingetragen sind, müßte die Vorschrift des § 571 BGB angewendet werden, auch wenn die Veräußerung sich außerhalb des Grundbuchs abspielt.

Weil die Übertragung des Gesellschafteranteils unmittelbar die Eigentümerstellung auch überträgt, müsse nach dem Sinn des § 571 BGB verhindert werden, daß der Mieter, der von einem Eigentümer gemietet habe, nunmehr einem Vermieter gegenüberstehe, der nicht mehr Eigentümer ist. Nicht entschieden hat der BGH die Alternative, daß die GbR nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der BGH zitiert allerdings - in der Tendenz positiv - die gesellschaftsrechtliche Literatur, insbesondere Karsten Schmidt, wonach auch in einem solchen Falle die Gesellschaft mit den jeweiligen Mitgliedern am Rechtsverkehr teilnimmt. Diese Ausführungen waren für die Entscheidung des Falles überflüssig; man kann daraus ableiten, daß der BGH auch bei einer nicht im Grundbuch eingetragenen GbR ähnlich entscheiden würde. Das wäre dann der "Königsweg zur Problemlösung" (Beuermann GE 1997, 1284). Fast gleichzeitig hat auch das Landgericht Berlin versucht, Antworten auf die Frage zu finden, was denn nun beim Gesellschafterwechsel der vermietenden BGB-Gesellschaft passiert. Mit Beschluß vom 23. Februar 1998 hat das Landgericht Berlin diese Frage dem Kammergericht zum Rechtsentscheid vorgelegt. Wenn das Kammergericht sich nicht auf den Standpunkt stellen sollte, dies sei keine Frage des Mietrechts, sondern eine Frage des Gesellschaftsrechts (was sie nach unserer Auffassung auch, aber eben nicht nur ist), ist also demnächst eine weitere grundsätzliche Klärung des für die Praxis bedeutsamen Problems zu erwarten.