BGB-Gesellschaft als Mieter

1. Bei Abschluß eines Mietvertrages durch eine GbR wird die Gesellschaft in ihrer jeweiligen Zusammensetzung Mieter; ein ausscheidender Gesellschafter verliert auch die Mieterstellung.

2. Der ausgeschiedene Gesellschafter haftet fünf Jahre lang für die mietvertraglichen Verbindlichkeiten weiter.

Der Bekl. unterzeichnete am 24. November 1994 einen Mietvertrag über gewerbliche Räume. Mieter sollte eine GbR sein, vertreten durch den Bekl. und den weiteren Gesellschafter B., der den Mietvertrag ebenfalls unterzeichnete.

Die Kl. verlangen die monatliche Miete für August 1998 bis November 1998 in Höhe von je 1.790,68 DM und Zahlung der Betriebskosten für 1997 aufgrund der Abrechnung vom 2.11.1998 in Höhe von 495,26 DM.

Der Bekl. meint, er habe den Mietvertrag nicht im eigenen Namen unterzeichnet und sei auch nicht Mieter. Im übrigen sei er schon Ende März 1996 aus der BGB-Gesellschaft ausgeschieden, was er im Sommer 1996 der Hausverwaltung mitgeteilt habe. Die Betriebskosten würden bestritten.

Die Klage ist aus §§ 535, 736 Absatz 2 BGB begründet. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Bekl., wonach nicht die Gesellschafter der BGB-Gesellschaft Mieter wurden, sondern die Gesellschaft selbst. Die entgegenstehende herrschende Meinung, nach der eine Änderung im Gesellschafterbestand ohne Auswirkung auf die Mieterstellung ist (Bub-Treier-Straßberger II, 277), entspricht nicht den neueren Erkenntnissen im Gesellschaftsrecht, wonach auch der BGB Gesellschaft eine "Teilrechtsfähigkeit" zuzusprechen ist (vgl. im einzelnen Schmid, GE 1998, 882; Gläser, GE 1997, 1282; Beuermann, GE 1998, 596). Mieter in einem solchen Falle sind damit nicht die Gesellschafter, sondern die GbR.

Ob auch etwas anderes dann zu gelten hat, wenn die GbR dadurch aufgelöst wird, daß nur noch ein Gesellschafter übrig bleibt, kann offenbleiben, denn der Bekl. haftet jedenfalls nach §§ 736 Absatz 2 BGB i. V. m. 160 HGB für die vor seinem Ausscheiden begründeten Verbindlichkeiten. Maßgeblich ist dabei der Abschluß des Mietvertrages, nicht etwa später fällig werdende Mietzinsforderungen (vgl. OLG Dresden, NJW-RR 1997, 162; Schmidt, ZIP 1994, 244). Der Bekl. haftet daher bis zum Ende der Nachhaftungsfrist für die vorher entstandenen Verbindlichkeiten. Entsprechendes gilt für Betriebskostenabrechnungen, wobei der Bekl. sich nicht auf das bloße Bestreiten der Abrechnungsunterlagen "ins Blaue hinein" beschränken durfte (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Auflage, Seite 223 m. w. N.).