BGB-Gesellschaft

BGB-Gesellschaft; Vermieterstellung; Wohnungsumwandlung

Wird nach Abschluß des Mietvertrages durch die BGB-Gesellschaft als Vermieter Wohnungseigentum begründet, ist nicht nur der Wohnungseigentümer Vermieter, sondern nach wie vor die Gesellschafter der GbR.

Die Kammer sieht gemäß § 543 Abs. 1 ZPO von der Darstellung des Tatbestandes ab.

Das Amtsgericht hat im Ergebnis mit Recht die Klage abgewiesen. Denn der Kl. ist hinsichtlich des geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruchs nicht allein passivlegitimiert, da er nicht alleiniger Vermieter der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung ist. Vermieter laut Mietvertrag ist die GbR G.-Straße 1. Durch die Begründung von Wohnungseigentum ist die Vermieterstellung nicht nach § 571 BGB von der GbR auf den Kl. übergegangen. Denn die Erstbegründung von Wohnungseigentum durch interne Zuordnung des Eigentums an einem Grundstück auf die einzelnen Gesellschafter stellt kein Veräußerungsgeschäft dar (vgl. auch Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 26. März 1987, ZMR 1987, 216 für den Fall des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB). Durch den notariellen Vertrag vom 30. November 1984, die anschließende Anlegung des Wohnungsgrundbuches sowie die dortige Eintragung als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung hat die GbR G.- Straße 1 erstmals Wohnungseigentum begründet (§§ 4, 7 WEG). Nach dieser Begründung des Wohnungseigentums in der Person des Kl. hat eine Veräußerung an den Kl. nicht mehr stattgefunden. Demnach sind Vermieter des mit den Bekl. begründeten Mietverhältnisses und damit auch Inhaber eines möglichen Räumungs- und Herausgabeanspruchs nach wie vor die Gesellschafter der GbR G.-Straße.

Die hier gegebene Sach- und Rechtslage entspricht nicht derjenigen des Vorlagebeschlusses der Kammer (vgl. MM 1997, 405), so daß es auf eine Vorlagefrage nicht ankommt und damit weder eine Aussetzung mit Blick auf das Vorlageverfahren zu beschließen war, noch eine analoge Anwendung des § 571 BGB, welche in dem der Vorlage zugrunde liegenden Sachverhalt in Betracht gezogen wird, in Frage kam.

Der Mieter hatte mit einer BGB-Gesellschaft einen Mietvertrag abgeschlossen, die dann später Wohnungseigentum begründete. Der Wohnungseigentümer machte dann einen wohl begründeten Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen den Mieter geltend.

Mit knapp begründetem Urteil vom 18. Dezember 1997 wies das Landgericht Berlin die Klage mangels Aktivlegitimation (im Urteil heißt es irrtümlich Passivlegitimation) ab, da nach wie vor die BGB-Gesellschaft Vermieter sei. Die Umwandlung allein sei kein Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 571 BGB. Die Begründung der Kammer ist allerdings zweifelhaft, da der zitierte Rechtsentscheid des Kammergerichts sich nicht nur zur Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung äußert; die Begriffe der Veräußerung sind jedoch in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 571 BGB nicht deckungsgleich (BayObLGE 1994, 287; Beuermann WuM 1995 S. 6 Rdnr. 16). Ein Wechsel der Vermieterstellung ist hier vielmehr deshalb zu verneinen, weil alle Gesellschafter Mitvermieter des Gemeinschaftseigentums bleiben (Beuermann WuM 1995, S. 7 Rdnr. 24, 25; a. A. BayObLGE NJW 1982, 451).