BGB §§ 558 Abs. 1 Satz 1, 558 a

Für den mit der Bruttomieterhöhung geltend gemachten Betriebskostenanteil ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung im Hause M. ... Die seit 15 Monaten unveränderte Bruttokaltmiete betrug zuletzt 1.062 € monatlich. Mit Schreiben vom 25.7.2011, welches den Bekl. noch im Juli 2011 zuging, forderte die Kl. über ihre Hausverwaltung die Bekl. auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2011 auf, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 1.062 € monatlich um 123,90 € monatlich auf 1.185,90 € monatlich ab dem 1.10.2011 zuzustimmen. Als konkret ermittelte Betriebskosten wurde ein Betrag von 1,60 €/m2 ausgewiesen. Die Bekl. stimmten dem Verlangen nicht zu. Mit der am 22.12.2011 bei Gericht eingegangenen und den Bekl. am 19.1.2012 zugestellten Klage verfolgt die Kl. ihr Mieterhöhungsbegehren weiter. Die Kl. ist der Ansicht, der von ihr ermittelte Betriebskostenanteil in Höhe von 1,60 €/m2 sei zutreffend ermittelt und beruft sich insoweit auf eine konkrete Betriebskostenabrechnung betreffend das Abrechnungsjahr 2009 für eine im gleichen Hause wie die Bekl. wohnende Mietpartei. Darüber hinaus trägt die Kl. im Einzelnen näher zu wohnwerterhöhenden Merkmalen vor.

Das Gericht hat gemäß Beschluss vom 15.3.2013 Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen K. [...]

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete auf 1.185,90 € ab dem 1.10.2011 zu.

Das Zustimmungsverlangen der Kl. vom 25.7.2011 ist zwar formal wirksam, insbesondere entspricht das Verlangen den formalen Anforderungen des § 558 a BGB.

Indes ist die Kl. für den von ihr geltend gemachten Betriebskostenanteil in Höhe von 1,60 €/m2 beweisfällig geblieben. Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme, insbesondere dem Gutachten des Sachverständigen K. vom 12.8.2013 konnte ein Betriebskostenanteil von 1,60 € pro m2 und Monat nicht bestätigt werden. In ausführlicher, plausibler und nachvollziehbarer Weise hat der Sachverständige dargelegt, dass die von der Kl. zum Ansatz gebrachten Betriebskosten von 1,60 €/m2 schon deshalb nicht zutreffend sein können, weil die Nutzflächen der Garagen nicht anteilig mit den Kosten belastet wurden. Der Sachverständige hat detailliert an einzelnen Kostenpositionen die Mängel der Berechnung der Kl. aufgezeigt. Das Gericht schließt sich nach eigenverantwortlicher Prüfung dem Ergebnis des Gutachtens an. Der Betriebskostenanteil von 1,60 €/m2 wurde nicht bestätigt und kann damit nicht als Grundlage des Mieterhöhungsverlangens genommen werden.

Indes konnte der Sachverständige auch nicht den tatsächlichen Betriebskostenanteil ermitteln. Unabhängig davon, dass er hierzu aufgrund der mangelhaften Mitwirkung der Kl. während des Beweisverfahrens überhaupt nicht in der Lage war (u. a. war der geladene Hausmeister nicht erschienen), war die Beweiserhebung zu Recht auf die Frage beschränkt, ob der Betriebskostentanteil 1,60 €/m2 beträgt. Diesen Betrag hat die Kl. im hiesigen Prozess stets als konkreten und richtigen Betriebskostenanteil dargestellt. Im Übrigen würde die Frage nach der tatsächlichen Höhe des Betriebskostenanteils einen unzulässigen Ausforschungsbeweis darstellen, da hierdurch erst die Klage schlüssig gemacht würde.

Die Beanstandungen der Kl. betreffend das Gutachten und die Beweisfrage selbst gehen indes fehl. Dem Sachverständigen lagen die Akten und drei Ordner Unterlagen vor. Er hat sich mit dem ihm zur Verfügung stehenden Material hinreichend auseinandergesetzt und das Ergebnis in seinem Gutachten festgehalten. Konkrete Einwendungen gegen das Gutachten hat die Kl. innerhalb der ihr gesetzten Frist nicht getätigt. Soweit die Kl. beanstandet, der Sachverständige habe sich nicht mit ihren Ausführungen in dem Schriftsatz vom 19.9.2012 auseinanderge­setzt, ist dieser Vortrag zu pauschal. Hier hätte die Kl. näher darlegen müssen, welche konkrete Position von dem Sachverständigen übergangen bzw. nicht vollständig und richtig abgehan­delt worden sein soll. Ausweislich Seite 16 des Gutachtens hat sich der Sachverständige mit dem Schriftsatz der Kl. vom 19.9.2012 auseinandergesetzt.

Soweit die Kl. rügt, der Beweisbeschluss habe sich fälschlich auf die Höhe des Betriebskostenanteils im Monat Juli 2011 beschränkt, geht dieser Einwand bereits deshalb fehl, weil die Kl. den Beweisbeschluss in der gefassten Form überhaupt nicht beanstandet hat und der Sachverständige die Antwort auf die Beweisfrage auch nicht auf den Monat Juli 2011 beschränkt hat, wie sich aus seinem Gutachten ergibt. Insoweit wird Bezug genommen auf seine Ausführungen auf Seite 14 und 15 des Gutachtens.

Der klägerische Schriftsatz vom 26.9.2013 war verspätet, da die mit Schriftsatz vom 11.9.2013 beantragte Fristverlängerung gemäß gerichtlicher Verfügung vom 14.9.2013 nicht gewährt wurde. Überdies hätte die Kl. die im Schriftsatz vom 26.9.2013 angeführten Recherchetätigkeiten bereits im laufenden Beweisverfahren anstellen können und müssen. Ferner geht die Kl. auch nicht auf alle offen gebliebenen Fragen des Gutachters ein (z. B. nicht auf die nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Verwaltungsarbeiten des Hausmeisters etc.).

Da die Kl. mithin für die Höhe des konkreten Betriebskostenanteils beweisfällig geblieben ist, sieht sich das erkennende Gericht außerstande, den in der Bruttokaltmiete enthaltenen Nettomietanteil zu ermitteln und so die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen.

Unstreitig handelt es sich bei der zwischen den Parteien vereinbarten Miete um eine Bruttokaltmiete.

Nachdem der Berliner Mietspiegel 2011 bzw. 2013 eine Nettomiete ausweist, kommt es für die Berechtigung eines Erhöhungsverlangens darauf an, dass der in einer Bruttomiete enthaltene Nettomietanteil der ortsüblichen Nettovergleichsmiete - dargestellt im Mietspiegel 2011 - gegenübergestellt wird. Das erfordert, dass der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet wird (vgl. BGH NZM 2006, 101). Dieser Betriebskostenanteil ist zwischen den Parteien nach wie vor streitig und von der Kl. in der von ihr geltend gemachten Höhe nicht bewiesen worden. Damit ist die Klage unbegründet.

Verlangt der Vermieter Zustimmung zur Erhöhung der Bruttomiete unter Berufung auf einen Nettomietspiegel, muss er den von ihm geltend gemachten Betriebskostenanteil beweisen.

Der Vermieter verklagte den Mieter auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttomiete, deren Betriebskostenanteil er unter Berufung auf eine konkrete Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2009 für eine Wohnung in demselben Haus mit 1,60 €/m2 bezifferte. Die Mieter bestritten die Höhe des Betriebskostenanteils, woraufhin das Gericht Beweis durch Einholung eines Sachverständigen erhob.

Das AG Schöneberg wies die Klage als unbegründet ab. Zwar entspreche das Zustimmungsverlangen den formalen Anforderungen des § 558 a BGB. Die Klage sei aber unbegründet, weil nach dem eingeholten Sachverständigengutachten die Berechnung des Betriebskostenanteils Mängel aufgewiesen habe und der vom Kläger in Ansatz gebrachte Betriebskostenanteil schon deshalb nicht zutreffend sein könne, weil der Kläger die Nutzfläche der Garagen nicht anteilig mit Betriebskosten belastet habe.

Der Sachverständige habe den tatsächlichen Betriebskostenanteil auch nicht selbst ermitteln können, u. a. auch deshalb, weil die Mitwirkung des Klägers mangelhaft gewesen sei. Zudem würde die Ermittlung des tatsächlichen Betriebskostenanteils einen unzulässigen Ausforschungsbeweis darstellen, da der Vermieter immer auf einem Betriebskostenanteil von 1,60 €/m2 beharrt habe. Unstreitig sei eine Bruttomiete vereinbart, während der Berliner Mietspiegel Nettomieten ausweise. Da die ortsübliche Miete nur durch Herausrechnen des Betriebskostenanteils ermittelt werden könne und der Betriebskostenanteil vom Kläger nicht nachgewiesen sei, sei die Klage unbegründet.

Das AG Schöneberg hält die Klage zutreffend für zulässig. Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten (BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05 -, GE 2006, 1162). Der Betriebskostenanteil ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum (BGH, Beschluss vom 8. Juli 2008 - VIII ZR 5/08 -, ZMR 2009, 102), soweit diese bereits vorliegt (BGH, Hinweisbeschluss vom 8. Juli 2008 - VIII ZR 4/08 -, GE 2008, 1488). Insoweit ist es auch zulässig, sich auf eine konkrete Betriebskostenabrechnung für ein früheres Abrechnungsjahr für eine Wohnung in demselben Haus zu berufen. Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht erforderlich, wenn die Kosten auch durch Vorlage entsprechender Rechnungen im Prozess dargelegt werden können (LG Berlin, Urteil vom 22. Januar 2010 - 63 S 256/09 -, GE 2010, 981). Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein seine materielle Berechtigung.

Für den zutreffenden Ansatz des Betriebskostenanteils ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig. Fraglich erscheint, ob der Sachverständige nicht doch die tatsächliche Höhe der Betriebskosten anhand der ihm vorliegenden Unterlagen hätte feststellen müssen. Das Argument des AG Schöneberg, es würde sich um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis handeln, weil die Klage erst dadurch schlüssig werden würde, zieht nicht, da die Klage bereits mit der Behauptung eines konkreten Betriebskostenanteils schlüssig war.