BGB §§ 249, 254, 276, 286, 554

1. Der Ersatzanspruch des Vermieters umfaßt grundsätzlich sämtliche Schäden, die ihm infolge der Kündigung wegen Zahlungsverzugs entstehen, insbesondere also den ihm entgehenden Mietzins für die vereinbarte feste Vertragsdauer oder bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmals ordentlich kündigen konnte.

2. Gemäß § 254 BGB muß sich der Vermieter jedoch bemühen, den Schaden gering zu halten, in der Regel also durch eine anderweitige Vermietung zu einem angemessenen, erforderlichenfalls auch zu einem geringeren Mietzins.

Die Kl. hatte ab April 1993 eine Videothek in N. fest auf zehn Jahre an den Bekl. vermietet. Wegen seines Verzugs mit der Mietzahlung hatte sie das Mietverhältnis im August 1995 fristlos gekündigt und das Objekt dann im Februar 1996 zurückerhalten. Nachdem sie sich wegen des Mietzinses für frühere Zeiträume rechtskräftig gewordene Titel gegen den Bekl. verschafft hat, nimmt sie ihn nunmehr von Februar 1997 bis Juni 1998 auf den ausgebliebenen Mietzins (einschließlich Nebenkostenvorauszahlung) als Schadensersatz in Anspruch, daneben auf eine Nachzahlung von Nebenkosten in 1996 und 1997.

Nach Auffassung des Bekl., der insoweit auf LG Marburg WM 1995, 536 f. verweist, braucht er nicht länger für den Mietzins einzustehen. Er hält der Kl. vor, sie habe nachhaltige und intensive eigene Bemühungen um einen Nachfolgemieter nicht hinreichend dargetan. Schließlich behauptet er, der Kl. insbesondere durch einen Immobilienmakler Interessenten für das Objekt zugeführt zu haben, die sie sämtlich nicht akzeptiert habe.

Die für seine Rechtsverteidigung erbetene Prozeßkostenhilfe hat das Landgericht Lübeck dem Bekl. wegen Fehlens einer hinreichenden Erfolgsaussicht versagt (§ 114 ZPO): Der Kl. stehe aus positiver Vertragsverletzung ein Schadensersatzanspruch auf Weiterzahlung des Mietzinses für das Objekt zu, das zur Zeit kaum vermietbar sei.

II. Die angefochtene Entscheidung kann jedoch, da sie die Sach- und Rechtslage nicht ausschöpft, keinen Bestand haben. Nach der bisherigen Aktenlage hat die Rechtsverteidigung des Bekl. die erforderliche hinreichende Erfolgsaussicht.

1. Dem Landgericht ist freilich im Ausgangspunkt beizutreten. Danach kann bei Zahlungsverzug des Mieters der Vermieter gem. § 554 Abs. 1 BGB den Vertrag fristlos kündigen und des weiteren - nach praktisch einhelliger Auffassung - vom Mieter Ersatz jedes ihm durch die Kündigung entstehenden Schadens verlangen (vgl. nur BGHZ 82, 121, 129f. und 95, 39, 43 f. sowie Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 554 Rn. 8 m. w. N.). Dieser Schadensersatzanspruch wird, ohne daß die unterschiedliche dogmatische Zuordnung sich weiter auswirkt, entweder aus Verzug (so Staudinger/Emmerich a. a. O.) oder aus positiver Vertragsverletzung (so: Palandt/Putzo, BGB, 58. Aufl. 1999, § 554 Rn. 4) hergeleitet oder auch als "Anspruch eigener Art" gekennzeichnet (so: BGHZ 95, 39, 44). Er hat jedenfalls auch zur Grundlage den allgemein anerkannten Grundsatz, daß der Schuldner für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat. Dafür ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofes § 279 BGB maßgebend (vgl. BGHZ 63, 132, 139 und 83, 293, 300), während es sich nach anderer Ansicht um einen der geltenden Rechts- und Wirtschaftsordnung immanenten allgemeinen Rechtsgrundsatz handelt (vgl. Palandt/Heinrichs a. a. O. § 279 Rn. 4 m. w. N.). Diese Einstandspflicht läßt LG Marburg WM 1995, 536 f. außer acht, so daß dessen Bewertung der Interessenlage allzu einseitig erfolgt.

2. a) Der Ersatzanspruch des Vermieters umfaßt grundsätzlich sämtliche Schäden, die ihm infolge der Kündigung wegen Zahlungsverzugs entstehen, insbesondere also den ihm entgehenden Mietzins für die vereinbarte feste Vertragsdauer oder bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmals ordentlich kündigen konnte (vgl. BGHZ 82, 121, 129 f. und 95, 39, 44, 47). Gem. § 254 BGB muß sich der Vermieter jedoch darum bemühen, den Schaden gering zu halten, in der Regel also durch eine anderweitige Vermietung zu einem angemessenen (und nicht überhöhten), erforderlichenfalls auch zu einem geringeren Mietzins (vgl. Palandt/Putzo a. a. O. § 554 Rn. 4 und Staudinger/Emmerich a. a. O. Rn. 9 m. Nachw.). Das obliegt ihm um so mehr, als er nach Rückgabe des Mietobjekts den Mieter der Sache nach ohne eigene Gegenleistung auf Fortzahlung des Mietzinses in Anspruch nimmt. Die Darlegungs- und Beweislast für ein mitwirkendes Verschulden des Vermieters trägt zwar an sich der ersatzpflichtige Mieter. Der Vermieter muß aber, da es sich um Umstände aus seiner Sphäre handelt, an der Sachaufklärung mitwirken (vgl. BGHZ 91, 243, 260 und Thomas/Putzo, ZPO, 21. Aufl. 1999, vor § 284 Rn. 37). Deshalb hat die Kl. ihrerseits darzulegen, was sie im einzelnen zwecks Weitervermietung unternommen hat. In dieser Hinsicht erschöpft sich ihr Vortrag bislang in der pauschalen Behauptung, eine Weitervermietung sei mangels Interessenten und trotz entsprechender eigener Bemühungen offenbar nicht möglich.

Demnach hätte sich das Landgericht nicht damit begnügen dürfen, allein dem Bekl. entgegenzuhalten, sein Vortrag zu nicht akzeptierten Mietinteressenten sei nicht hinreichend substantiiert. Vielmehr hätte es gem. § 139 ZPO auch die Kl. auf die Lücken in ihrem Vortrag hinweisen müssen. Das würde um so mehr gelten, falls in Anbetracht des zurückerhaltenen Mietobjekts die bislang nicht mögliche Weitervermietung sogar als Voraussetzung des Schadens zu erachten wäre und damit zur Darlegungs- und Beweislast des Vermieters gehören würde.

Schließlich kann bei anhaltender Unvermietbarkeit eines Objekts in Frage stehen, ob der Vermieter das wirtschaftliche Vermietungsrisiko für die gesamte Dauer eines fest abgeschlossenen Mietvertrags auf den Mieter abwälzen kann oder ob nicht insoweit nach Maßgabe der Fallgruppe des gemeinschaftlichen Irrtums (vgl. Palandt/Heinrichs a. a. O. § 242 Rn. 149 ff.) die zum Fehlen oder zum Wegfall der Geschäftsgrundlage entwickelten Grundsätze einen billigeren Interessenausgleich ermöglichen.