Bezugsfertigkeit

Bezugsfertigkeit; Beweislast; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Wiederaufbau; Wiederherstellung

1. Die Bezugsfertigkeit einer Wohnung hängt objektiv von der Beschaffenheit der Räume und subjektiv von der Zweckbestimmung des Verfügungsberechtigten ab; an beiden Merkmalen sind Eignung und Zumutbarkeit zu messen.

2. Die Behörde ist beweispflichtig, daß eine Wohnung dem Anwendungsbereich der AMVOB unterliegt.

Das Haus der Kl. war zu einem erheblichen Teil kriegszerstört. Die Kl. ist der Auffassung, daß es sich um preisbindungsfreien Wohnraum handelt, der Beigeladene (Mieter) geht von der Preisgebundenheit des Wohnraums aus. DAS VG hat zur Frage der Mietpreisbindung ausgeführt, daß aus der Aktenlage die Streitwohnung zwar zum März 1949 noch nicht bezugsfertig gewesen sei, jedoch nicht ausgeschlossen werden könne, daß die Wohnung bis zum Jahresende 1949 hätte bewohnt werden können. Wenn auch die Annahme der Herstellung der Bezugsfertigkeit während der Blockadezeit wenig wahrscheinlich sei, so das VG, so verbleibe dennoch ein Unsicherheitsfaktor, der zu Lasten der Kl. gehe, denn sie sei diejenige, die sich auf die für die vorteilhafte Freiheit der Wohnung von der Preisbindung berufe; sie müsse "bei den erschöpften Aufklärungsmöglichkeiten den Nachteil aus der Nichtnachweisbarkeit der für sie günstigen Umstände tragen". Die Berufung der Kl. gegen dieses Urteil hatte Erfolg.

Die Berufung ist zulässig und begründet. Die Streitwohnung unterliegt nicht der Mietpreisbindung, denn sie war am 31. Dezember 1949 nicht bezugsfertig (§ 1 AMVOB). Die Nutzung der Wohnung beruht auf späteren Baumaßnahmen, durch die auf die Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbarer Wohnraum wieder auf die Dauer benutzbar gemacht worden ist. Die so geschaffene Wohnung war freifinanziert; auf sie finden die Vorschriften über die Preisbildung keine Anwendung (§ 87 des II. WoBauG).

Das von § 1 AMVOB geforderte Merkmal der Bezugsfertigkeit erfährt in § 8 Abs. 1 AMVOB eine Auslegung, die auf die Zumutbarkeit abstellt: Der Bau oder Wiederaufbau (§ 8 Abs. 2 AMVOB) muß soweit gefördert sein, daß "den zukünftigen Bewohnern zugemutet werden konnte, den Wohnraum zu beziehen". Am 31. Dezember 1949 war der Wiederaufbau des durch Kriegseinwirkungen teilzerstörten Vorderhauses noch nicht abgeschlossen. Die Streitwohnung im 4. Obergeschoß links befand sich in einem Zustand, der eine zumutbare Wohnnutzung ausschloß (wird ausgeführt).

Die zum März 1949 erwiesenen Mängel der Wohnung waren bis Ende 1949 nicht behoben. Hierzu wären umfangreiche Arbeiten erforderlich gewesen, für die sich in den beigezogenen Vorgängen keine Anhaltspunkte finden. Weder der Voreigentümer noch der Hausverwalter noch der Mieter B. oder eine andere Person haben 1949 den zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit erforderlichen Wiederaufbau betrieben und abgeschlossen. Für die Zeit bis zur Aufhebung der Berliner Blockade (12. Mai 1949) folgt dies zur Überzeugung des Senats bereits aus den vom Verwaltungsgericht zutreffend skizzierten Schwierigkeiten der Materialbeschaffung. Für die Zeit danach gewinnt der Senat seine Überzeugung aus dem Schweigen des Mieters B. und den vorliegenden Unterlagen, die über Wiederherstellungs- oder Wiederaufbauarbeiten zur damaligen Zeit keinen Aufschluß geben. Wäre, wie es das Verwaltungsgericht für nicht ausgeschlossen hält, der Wiederaufbau zwischen Mai und Dezember 1949 erfolgt, hätte dies in den Schreiben des Mieters B. und in den Vorgängen Ausdruck gefunden.

Im übrigen ist es nicht richtig, wenn das Verwaltungsgericht letzte Zweifel an der Bewohnbarkeit der Wohnung zum Jahresende 1949 der Kl. aufbürdet. Für das Vorhandensein der Voraussetzungen einer ihm günstigen Norm ist derjenige darlegungspflichtig, der sich hierauf beruft. Die Anwendung der AMVOB - somit auch die Regelungsbefugnis des Bekl. - setzt voraus, daß die Wohnung dem Anwendungsbereich der AMVOB unterliegt. Voraussetzung hierfür ist nach § 1 die Bezugsfertigkeit des Wohnraums zum 31. Dezember 1949. Folglich trifft den Bekl. die materielle Beweislast dafür, daß die Wohnung zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig war.