Bezugnahme im Geschäftsraummietvertrag auf Baubeschreibung

Bezugnahme im Geschäftsraummietvertrag auf Baubeschreibung; Errichtung einer Photovoltaikanlage keine Modernisierungsmaßnahme

1. Ist im Geschäftsraummietvertrag durch Bezugnahme auf die Baubeschreibung der Zustand der Mietsache einschließlich der Dachfläche als Sollzustand vereinbart, darf der Eigentümer die Dachfläche nicht nach eigenen Vorstellungen anders gestalten.

2. Die Errichtung einer Photovoltaikanlage ist keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme.

(Leitsätze der Redaktion)

Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss vom 25.5.2009 ... hingewiesen.

Die dagegen vorgebrachten Einwände im Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 28.7.2009 geben keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung. Hierzu ist auszuführen:

a) Wie der Senat bereits im Hinweisbeschluss ausgeführt hat, ist darauf abzustellen, welche Vereinbarungen die Parteien hinsichtlich der vertragsgemäßen Beschaffenheit der Mietsache getroffen haben. Ausweislich der - unstreitig - zum Vertragsbestandteil gewordenen Baubeschreibung haben die Parteien eine bestimmte Ausgestaltung der Dachfläche vereinbart. Ohne Bedeutung ist, aus welchen Gründen die Baubeschreibung, aus der sich die Ausgestaltung der Dachfläche ergibt, Vertragsbestandteil wurde und wie sich die hypothetische Rechtslage darstellen würde, wenn eine Vereinbarung hinsichtlich der Ausgestaltung der Dachfläche nicht getroffen worden wäre.

b) Der Senat vermag auch nicht dem Vorbringen der Bekl. zu folgen, wonach danach zu differenzieren sei, ob Veränderungen am Mietobjekt selbst oder an nicht mitvermieteten Flächen vorgenommen wurden. Mietgegenstand sind Räumlichkeiten in einem bestimmten Objekt, das nach der vertraglich getroffenen Vereinbarung eine bestimmte Ausgestaltung - nämlich so, wie in den Plänen und der Baubeschreibung beschrieben (§ 1 Nr. 3 Mietvertrag) - aufzuweisen hat. Eine Veränderung der äußeren Ausgestaltung des Objekts, hier der Dachfläche, muss die Kl. deshalb nicht hinnehmen.

Eine Duldungspflicht der Kl. besteht aus den im Hinweisbeschluss bereits angeführten Gründen nicht. Eine solche ergibt sich auch nicht aus § 10 Nr. 1 Mietvertrag, denn die Anbringung einer Photovoltaikanlage führt, was dem Senat aus eigener Anschauung bekannt ist, zu einer erheblichen Veränderung der Außenansicht eines Dachs, da die originäre Dacheindeckung in weiten Bereichen von den Trägern der Photovoltaikanlage überdeckt wird.

Maßnahmen zur Einsparung von Energie sind vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen (§§ 554 Abs. 2, 559 BGB). Im mietrechtlichen Schrifttum wird dazu teilweise die Auffassung vertreten, es gehe dabei nur um die Energieeinsparung beim Verbraucher (Mieter) und nicht um die Einsparung von Primärenergie überhaupt (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 9. Auflage, Rn. 145 zu § 554 BGB). Unter Berufung auf diese Kommentarstelle hat das OLG Bamberg die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach nicht als Modernisierungsmaßnahme angesehen - dabei sieht der BGH das anders.

Im Geschäftsraummietvertrag für das Filialgebäude war auf die Baubeschreibung Bezug genommen, die auch Angaben über die Ausgestaltung der Dachfläche enthielt. Später ließ der Eigentümer auf dem Dach eine Photovoltaikanlage montieren; der Mieter verlangte Entfernung. Der Eigentümer meinte, die Dachfläche sei nicht mitgemietet, und er könne mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren. Das Landgericht gab der Klage auf Beseitigung und Unterlassung statt.

Mit Beschluss vom 25. Mai 2009 wies das OLG Bamberg darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe. Durch die Baubeschreibung als Bestandteil des Mietvertrages sei auch der Zustand der Dachfläche als vertragsgemäßer Zustand festgelegt, den der Vermieter nicht einseitig ändern könne. Eine Duldungspflicht folge auch nicht aus § 554 BGB, da es sich um keine Modernisierungsmaßnahme handele. Beim Mieter werde keine Energie eingespart, da der mit der Anlage erzeugte Strom in das allgemeine Stromnetz eingeleitet werde. Auch nach § 242 BGB sei die Baumaßnahme nicht zu dulden. Mit Beschluss vom 30. Juli 2009 wies das OLG die Berufung zurück.

Der Beschluss des OLG ist in mehrfacher Hinsicht zweifelhaft. Entgegen der Auffassung des Senats lagen die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO nicht vor, denn schon die vom Senat zitierte (einzige) Kommentarstelle erwähnt die entgegengesetzten Meinungen von Lammel und Ehlert (Anm. 288 bei Rn. 146 zu § 554 BGB). Eine Zurückweisung der Berufung wäre daher nur durch Urteil möglich gewesen. Auch in der Sache selbst ist die Entscheidung abzulehnen, denn sie berücksichtigt nicht das Allgemeininteresse an der Einsparung von Primärenergie, das u. a. zum Gesetz über die Erneuerbaren Energien (EEG) geführt hat. In seinem Urteil vom 14. September 2008 (GE 2008, 1485) billigt der BGH die Auffassung des Landgerichts, dass auch die Einsparung nur von Primärenergie mit ihren begrenzten Ressourcen nach den umweltpolitischen Interessen des Gesetzgebers im Interesse der Allgemeinheit vom Duldungsanspruch nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB erfasst werde (Rn. 6). Der BGH führt dazu aus, dass unabhängig davon, ob mit dem Anschluss der Mietsache an ein aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz (auch) eine Verringerung des Endenergieverbrauchs verbunden ist, es sich um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie im Sinne des Gesetzes handele (Rn. 22). Es gehe nicht nur um eine Verminderung des Endenergieverbrauchs, sondern wegen der begrenzten Ressourcen auch um die Einsparung des Verbrauchs von Primärenergie (Rn. 24). Im Vordergrund stünden volkswirtschaftliche und umweltpolitische Interessen und nicht das finanzielle Interesse des Mieters etwa an einer Senkung seiner Heizkosten (Rn. 28). Diese Ausführungen des BGH zur Einsparung von Heizenergie sind auch auf andere Energiearten zu übertragen, auch wenn der BGH (Rn. 22 a. E.) feststellt, es bedürfe im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, ob der Mieter auch andere Maßnahmen zu dulden habe, mit denen (lediglich) Primärenergie eingespart wird. Jedenfalls folgt eine Duldungspflicht des Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), da das Allgemeininteresse das Interesse des Mieters an der Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands nach der Beschaffenheitsvereinbarung überwiegt (so wohl jetzt auch Eisenschmid, WuM 2009, 626).

Ob eine solche zu duldende Maßnahme den Vermieter auch zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB berechtigt (verneinend etwa Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 9. Auflage, Rn. 77 zu § 559 BGB), kann zweifelhaft sein. Für den vom OLG Bamberg entschiedenen Fall kam dies ohnehin nicht in Betracht, da es sich um ein Geschäftsraummietverhältnis handelte, für das § 559 BGB (anders als § 554 BGB) nicht gilt.

Nach dem mitgeteilten Sachverhalt hatte der Vermieter die Maßnahme nicht nach § 554 Abs. 3 BGB angekündigt. Daraus folgte allerdings kein Recht des Mieters, Entfernung zu verlangen. Da es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelte, war der Vermieter materiell berechtigt, den Zustand der Mietsache zu verändern. Die materielle Duldungspflicht des Mieters schließt zumindest nach § 242 BGB das Recht aus, sich auf den formellen Mangel der fehlenden Ankündigung zu berufen und deshalb Rückbau zu verlangen.