Bezugnahme im Geschäftsraummietvertrag auf Baubeschreibung

Bezugnahme im Geschäftsraummietvertrag auf Baubeschreibung; Errichtung einer Photovoltaikanlage keine Modernisierungsmaßnahme

1. Ist im Geschäftsraummietvertrag durch Bezugnahme auf die Baubeschreibung der Zustand der Mietsache einschließlich der Dachfläche als Sollzustand vereinbart, darf der Eigentümer die Dachfläche nicht nach eigenen Vorstellungen anders gestalten.

2. Die Errichtung einer Photovoltaikanlage ist keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl., die von den Bekl. mit Mietvertrag vom 11.5.2000 ein Grundstück zum Betrieb einer entsprechend der vereinbarten Baubeschreibung von den Bekl. zu errichtenden ... gemietet hat, begehrt die Beseitigung der von den Bekl. auf dem Dach des Filialgebäudes errichteten Photovoltaikanlage und Unterlassung der Anbringung einer solchen Anlage ohne Zustimmung der Kl. während der Dauer der Mietzeit. Das Landgericht hat der Klage mit dem angefochtenen Urteil stattgegeben. [...]

II. Die Berufung der Bekl. ist nach derzeitigem Sachstand unbegründet. Das Erstgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben. [...] Insoweit ist auszuführen:

Der Beseitigungsanspruch der Kl. ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Umfang der Pflicht des Vermieters richtet sich dabei grundsätzlich danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Auflage, § 535 BGB, Rdnr. 49). Vorliegend haben die Mietvertragsparteien eine in der Baubeschreibung dokumentierte Ausgestaltung der Mietsache, auch der Dachfläche, vereinbart. Die Baubeschreibung ist Bestandteil des Mietvertrages. Hierdurch haben sich die Eigentümer ihres Rechtes nach § 903 BGB begeben, die Dachfläche nach ihren Vorstellungen anders auszugestalten. Vielmehr hat die Kl. als Mieterin aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen einen Anspruch darauf, dass die mit roten Dachziegeln einzudeckende und eingedeckte Dachfläche nicht durch die Anbringung einer Photovoltaikanlage überlagert wird.

Eine Duldungspflicht der Kl. ergibt sich auch nicht aus § 554 Abs. 2 BGB. Zwar gelten alle Maßnahmen, die Energie einsparen können, als duldungspflichtige Modernisierung (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a. a. O., § 554 BGB, Rdnr. 142). Hierunter fällt jedoch nicht die Montage einer Photovoltaikanlage. Durch den Einbau einer solchen Anlage wird keine Energie eingespart. Photovoltaikanlagen sind technische Einrichtungen zur Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien gem. § 3 Abs. 2 EEG. Sie werden aus Kostengründen regelmäßig an das allgemeine Stromnetz angeschlossen (§ 4 Abs. 1 EEG), um dort den gewonnenen Strom einzuleiten und von dem dafür erzielten Garantiepreis (§ 11 EEG) zu profitieren. Die Versorgung der Verbraucher - hier der Mieterin - erfolgt dagegen über das allgemeine Stromnetz. Bei der Kl. wird daher vorliegend keine Energie eingespart und der Gewinn aus dem verkauften Strom kommt den Bekl. als Anlagebetreiber zugute. Das vom Gesetzgeber normierte Modernisierungsziel "Energieeinsparung" i. S. d. §§ 554 Abs. 2, 559 BGB wendet sich aber nicht an den Energieerzeuger, sondern an die Verbraucher (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a. a. O., § 554 BGB, Rdnr. 145).

Eine Duldungspflicht der Kl. lässt sich vorliegend auch nicht aus § 242 BGB ableiten. Auch wenn sich die äußere Dachgestaltung nicht unmittelbar auf die Nutzung des Gebäudeinneren auswirkt, hat die Kl. ausweislich der vereinbarten Baubeschreibung großen Wert auch auf die äußere Gestaltung des Gebäudes, in der sie ihre Filiale betreibt, gelegt. Dies ist auch nachvollziehbar, da die Kl. ihre Filialen üblicherweise in Gebäuden betreibt, die der Verbraucher aufgrund der äußeren Gestaltung sofort der Kl. zuordnet. Wenn, wie vorliegend, die äußere Gebäudegestaltung bis ins Einzelne vertraglich geregelt ist und die Vermieter, die einen nicht unerheblichen Mietzins für die Gebrauchsüberlassung erhalten, sich auf eine solche Vertragsgestaltung eingelassen haben, besteht für eine Berufung auf § 242 BGB kein Raum.

Maßnahmen zur Einsparung von Energie sind vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen (§§ 554 Abs. 2, 559 BGB). Im mietrechtlichen Schrifttum wird dazu teilweise die Auffassung vertreten, es gehe dabei nur um die Energieeinsparung beim Verbraucher (Mieter) und nicht um die Einsparung von Primärenergie überhaupt (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 9. Auflage, Rn. 145 zu § 554 BGB). Unter Berufung auf diese Kommentarstelle hat das OLG Bamberg die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach nicht als Modernisierungsmaßnahme angesehen - dabei sieht der BGH das anders.

Im Geschäftsraummietvertrag für das Filialgebäude war auf die Baubeschreibung Bezug genommen, die auch Angaben über die Ausgestaltung der Dachfläche enthielt. Später ließ der Eigentümer auf dem Dach eine Photovoltaikanlage montieren; der Mieter verlangte Entfernung. Der Eigentümer meinte, die Dachfläche sei nicht mitgemietet, und er könne mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren. Das Landgericht gab der Klage auf Beseitigung und Unterlassung statt.

Mit Beschluss vom 25. Mai 2009 wies das OLG Bamberg darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe. Durch die Baubeschreibung als Bestandteil des Mietvertrages sei auch der Zustand der Dachfläche als vertragsgemäßer Zustand festgelegt, den der Vermieter nicht einseitig ändern könne. Eine Duldungspflicht folge auch nicht aus § 554 BGB, da es sich um keine Modernisierungsmaßnahme handele. Beim Mieter werde keine Energie eingespart, da der mit der Anlage erzeugte Strom in das allgemeine Stromnetz eingeleitet werde. Auch nach § 242 BGB sei die Baumaßnahme nicht zu dulden. Mit Beschluss vom 30. Juli 2009 wies das OLG die Berufung zurück.

Der Beschluss des OLG ist in mehrfacher Hinsicht zweifelhaft. Entgegen der Auffassung des Senats lagen die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO nicht vor, denn schon die vom Senat zitierte (einzige) Kommentarstelle erwähnt die entgegengesetzten Meinungen von Lammel und Ehlert (Anm. 288 bei Rn. 146 zu § 554 BGB). Eine Zurückweisung der Berufung wäre daher nur durch Urteil möglich gewesen. Auch in der Sache selbst ist die Entscheidung abzulehnen, denn sie berücksichtigt nicht das Allgemeininteresse an der Einsparung von Primärenergie, das u. a. zum Gesetz über die Erneuerbaren Energien (EEG) geführt hat. In seinem Urteil vom 14. September 2008 (GE 2008, 1485) billigt der BGH die Auffassung des Landgerichts, dass auch die Einsparung nur von Primärenergie mit ihren begrenzten Ressourcen nach den umweltpolitischen Interessen des Gesetzgebers im Interesse der Allgemeinheit vom Duldungsanspruch nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB erfasst werde (Rn. 6). Der BGH führt dazu aus, dass unabhängig davon, ob mit dem Anschluss der Mietsache an ein aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz (auch) eine Verringerung des Endenergieverbrauchs verbunden ist, es sich um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie im Sinne des Gesetzes handele (Rn. 22). Es gehe nicht nur um eine Verminderung des Endenergieverbrauchs, sondern wegen der begrenzten Ressourcen auch um die Einsparung des Verbrauchs von Primärenergie (Rn. 24). Im Vordergrund stünden volkswirtschaftliche und umweltpolitische Interessen und nicht das finanzielle Interesse des Mieters etwa an einer Senkung seiner Heizkosten (Rn. 28). Diese Ausführungen des BGH zur Einsparung von Heizenergie sind auch auf andere Energiearten zu übertragen, auch wenn der BGH (Rn. 22 a. E.) feststellt, es bedürfe im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, ob der Mieter auch andere Maßnahmen zu dulden habe, mit denen (lediglich) Primärenergie eingespart wird. Jedenfalls folgt eine Duldungspflicht des Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), da das Allgemeininteresse das Interesse des Mieters an der Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands nach der Beschaffenheitsvereinbarung überwiegt (so wohl jetzt auch Eisenschmid, WuM 2009, 626).

Ob eine solche zu duldende Maßnahme den Vermieter auch zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB berechtigt (verneinend etwa Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 9. Auflage, Rn. 77 zu § 559 BGB), kann zweifelhaft sein. Für den vom OLG Bamberg entschiedenen Fall kam dies ohnehin nicht in Betracht, da es sich um ein Geschäftsraummietverhältnis handelte, für das § 559 BGB (anders als § 554 BGB) nicht gilt.

Nach dem mitgeteilten Sachverhalt hatte der Vermieter die Maßnahme nicht nach § 554 Abs. 3 BGB angekündigt. Daraus folgte allerdings kein Recht des Mieters, Entfernung zu verlangen. Da es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelte, war der Vermieter materiell berechtigt, den Zustand der Mietsache zu verändern. Die materielle Duldungspflicht des Mieters schließt zumindest nach § 242 BGB das Recht aus, sich auf den formellen Mangel der fehlenden Ankündigung zu berufen und deshalb Rückbau zu verlangen.