Bezugnahme auf von Netto- auf Bruttowerte umgerechneten Mietspiegel

Keine ausreichende Mieterhöhungsbegründung, wenn ein Bruttomietspiegel mittels im Mietspiegel ausgewiesener ortsüblicher Betriebskosten auf einen Nettomietspiegel berechnet wird.

Zur Begründung des Anspruchs auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann nach § 2 II 2 MHG auf den amtlichen Mietspiegel Bezug genommen werden. Eine solche Bezugnahme liegt bei der Mieterhöhungserklärung vom 30. Oktober 1996 nicht vor, denn diese verweist auf eine nicht amtliche Tabelle von Netto-Kaltmieten, während der einschlägige Berliner Mietspiegel 1996 Brutto-Kaltmieten ausweist. Zwar bedarf es auch nach der Rechtsprechung der Kammer bei mietvertraglich vereinbarter Netto-Kaltmiete deren Umrechnung im Erhöhungsverlangen unter Ansatz der pauschalen Betriebskosten (LG Berlin - 62 S 179/96 -, GE 1996, 1547). Dies kann jedoch nicht so geschehen, daß der gesamte amtliche Mietspiegel auf Nettobeträge umgerechnet und der Erhöhungerklärung beigefügt wird, während die amtlichen Brutto-Beträge überhaupt nicht mehr angeführt werden. Vielmehr ist - ausgehend vom jeweiligen im amtlichen Mietspiegel angegebenen Vergleichsmietenwert - im Erhöhungsverlangen die Umrechnung vorzunehmen. Nur dann liegt eine wirksame Bezugnahme vor, die es dem Mieter ermöglicht, die vom Vermieter verlangte Erhöhung auf ihre Berechtigung zu prüfen. Dies gilt hier um so mehr, als die Umrechnung des einschlägigen Mietspiegelfeldes A 8 unter Abzug von Betriebskosten in im Mietspiegel nicht vorgesehener Höhe erfolgt.

Der Berliner Mietspiegel 1996 enthielt bekanntlich noch Bruttomietwerte; er enthielt außerdem sogenannte ortsübliche Betriebskosten.

Ein Vermieter, der vertraglich Nettomieten vereinbart hatte, ging bei einer Mieterhöhungserklärung wie folgt vor: Mit Hilfe der ortsüblichen Betriebskosten rechnete er den gesamten Berliner Mietspiegel von einem Brutto- in einen Nettomietspiegel um, fügte den seinen Mieterhöhungserklärungen bei, um so eine Mietanhebung zu begründen.

Der Mann hat allerdings seine Rechnung ohne das Landgericht Berlin gemacht, das mit Urteil vom 19. Januar 1998 die Auffassung vertrat, das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam. Denn verwiesen worden sei damit auf eine "nicht amtliche Tabelle von Netto-Mieten". Eine Begründung freilich liefert das Landgericht dafür nicht. Ein typischer Fall für eine aussichtsreiche Aufhebung des Urteils über eine Verfassungsbeschwerde.