Bezugnahme auf Modernisierungsankündigung keine ausreichende Erläuterung bei Mieterhöhung

In der Mieterhöhung wegen Wärmedammaßnahmen muß die Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie nachvollziehbar vorgerechnet werden. Es reicht nicht aus, die Heizenergieeinsparung in der Ankündigung darzulegen.

Soweit die Kl. in dieser Mieterhöhungserklärung die Miete wegen Wärmedämmaßnahmen an der Fassade des Hauses um 78,12 DM monatlich erhöht hat, ist die Mieterhöhungserklärung vom 15. Juni 2001 bereits aus formalen Gründen unwirksam. Denn ihr war keine - wie auch immer geartete - Wärmebedarfsberechnung beigefügt, was jedoch Voraussetzung für eine ausreichende Erläuterung ist. Der Vermieter, der einen Modernisierungszuschlag nach § 3 Abs. 1 MHG wegen Wärmedämmaßnahmen geltend macht, muß in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 Abs. 3 MHG durch eine Wärmebedarfsberechnung darlegen, in welchem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt (KG - Rechtsentscheid - GE 2000, 1179, 1180 = WuM 2000, 535 = NZM 2000, 1049; LG Berlin GE 2001, 59-61 = ZMR 2001, 277, 278). Dies ist im vorliegenden Fall nicht geschehen. Der Mieterhöhungserklärung vom 15. Juni 1999 war keine Berechnung beigefügt.

Soweit vertreten wird, daß es ausreicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme bzw. der Modernisierungscharakter der Arbeiten in der Modernisierungsankündigung nach § 541 b BGB (a. F.) erläutert wird, und die Mieterhöhungserklärung darauf Bezug nimmt (vgl. hierzu Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Kommentar zum MHG, 3. Aufl., § 3 Rn. 691), kann dieser Ansicht nicht gefolgt werden. Nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts (a. a. O.) kommt es darauf an, daß die Erläuterung in der Erhöhungserklärung selbst vorgenommen wird. Denkbar wäre danach, daß die Modernisierungsankündigung der Erhöhungserklärung beigefügt wird, was hier jedoch nicht geschehen ist. Diese Ansicht mag zwar Bedenken begegnen, weil sie für zu formalistisch gehalten wird (vgl. Beuermann, a. a. O.). Dem ist aber entgegenzuhalten, daß der Gesetzgeber das Begründungserfordernis in § 3 Abs. 3 MHG (a. F.) in Kenntnis der Regelung des § 541 b BGB (a. F.) geschaffen hat, weshalb Zweckmäßigkeitserwägungen als Argument nicht greifen können. Der Hinweis darauf, daß § 2 MHG (a. F.) eine Bezugnahme erlaube (vgl. Beuermann, a. a. O.), führt zu keiner anderen Bewertung. Denn § 2 MHG (a. F.) sah in Abs. 2 S. 2 der Vorschrift eine Bezugnahme auf Begründungsmittel ausdrücklich vor, § 3 MHG (a. F.) (...)

Für die formal korrekte Berechnung und Erläuterung einer Mieterhöhung nach Modernisierung reicht eine Bezugnahme lediglich auf die Ankündigung nicht aus.

Der Vermieter hatte dem Mieter (offenbar formgültig) Wärmedämm-Maßnahmen angekündigt; nach Abschluß der Baumaßnahmen verlangte er eine Mieterhöhung und bezog sich dabei auf die Modernisierungsankündigung, ohne sie nochmals beizufügen.

Mit Urteil vom 18. Dezember 2001 wies das LG Berlin die Klage ab und meinte, zur Begründung der Mieterhöhung hätte eine Wärmebedarfsberechnung beigefügt sein müssen.

Daß bei einer Mieterhöhung eine Wärmebedarfsberechnung beizufügen ist, hatte zwar das Kammergericht entschieden; der Verfassungsgerichtshof Berlin ist da allerdings anderer Meinung (GE 2000, 120; GE 2001, 846). Auch das OLG Naumburg ist anderer Auffassung als das Kammergericht und hat deshalb die Rechtsfrage dem Bundesgerichtshof zum Rechtsentscheid vorgelegt (GE 2002, 29).

Daß eine Bezugnahme auf die Modernisierungsankündigung nicht zur Erläuterung ausreicht, ist entgegen der Meinung der 64. Kammer keineswegs klar. Das Gericht zitiert zwar die andere Meinung von Beuermann, ohne aber etwa Schmidt-Futterer/Börstinghaus (Mietrecht 7. Aufl. Rn. 216 zu § 3 MHG) zu erwähnen. Dort heißt es (m. w. N.) unter Verweis auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Verfassungswidrigkeit übertriebener Formanforderungen, daß eine stichwortartige Beschreibung der Arbeiten genügt, wenn der Mieterhöhung eine ausführliche Modernisierungsankündigung vorausgegangen ist.