Bewirtschaftungs- und Verbrauchsabgaben

Bewirtschaftungs- und Verbrauchsabgaben; Betriebskosten; Abrechnungsfrist keine Ausschlußfrist für Gewerberaum

Mit "Bewirtschaftungs- und sonstigen Verbrauchsabgaben" in einem Gewerbemietvertrag ist dasselbe gemeint wie mit "Betriebskosten" im Sinne der Anlage 3 (Nrn. 1 bis 16) zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung; dies ist von einem durchschnittlichen Gewerbemieter auch in diesem Sinne zu verstehen.

Die Rechtsfolge des im Bereich der Wohnraummiete geltenden § 56 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach nach Ablauf der Abrechnungsfrist des Satzes 2 (spätestens bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums) die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen ist, wird nicht auf Gewerbemietverträge übertragen.

[...] Auch die Rüge der Bekl. gegen die Begründetheit der Klage rechtfertigt eine Abänderung des angefochtenen Urteils nicht.

a) Zutreffend weist die Bekl. zwar darauf hin, daß die Regelung in § 4 (5) des Mietvertrages der Parteien ("die für das Mietgrundstück entstehenden Bewirtschaftungs- und sonstigen Verbrauchsabgaben trägt der Mieter") nicht ausdrücklich nähere Angaben über die Arten der Nebenkosten enthält. Auch das Landgericht hat dies erkannt und ausgeführt, die Vertragsbestimmung lasse dennoch in ausreichendem Maße erkennen, was der Bekl. auferlegt ist und sei dahin auszulegen, daß jedenfalls die abgerechneten Kostenarten erfaßt seien.

Diese Ausführungen des Landgerichts zur Auslegung des Mietvertrages sind zwar sehr kurz, aus Rechtsgründen im Ergebnis jedoch nicht zu beanstanden; vielmehr wird die Auslegung vom Senat geteilt (vgl. zur Überprüfung der Vertragsauslegung durch das Erstgericht im Berufungsverfahren BGH NJW 2004, 2751; Senat KGR 2005, 59; Urteil vom 14. Juni 2004 - 12 U 39/03-, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen, BGH, Beschluß vom 19. Juli 2005 - X ZR 126/04 -).

§ 4 (5) des Mietvertrages der Parteien vom 28./29. Juli 1999 ist gemäß §§ 133, 157 BGB dahin auszulegen, daß mit "Bewirtschaftungs- und sonstigen Verbrauchsabgaben" dasselbe gemeint ist wie mit "Betriebskosten" im Sinne der Anlage 3 (Nrn. 1 - 16) zu § 27 der II. Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBI. I S. 2178, letztmals geändert durch Art. 3 der Verordnung vom 25. November 2003, BGBI. I S. 2346, 2349; vgl. BGH, Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03 - NJW-RR 2004, 875 = GE 2004, 613 für Wohnraum; OLG München, Urteil vom 10. Januar 1997 - 21 U 2464/95 - ZMR 1997, 233 für Geschäftsraum; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 407; III A Rdnr. 40).

In einem gewerblichen Mietvertrag genügt es, wenn dem Mieter die Verpflichtung auferlegt wird, "die Betriebskosten" zu tragen; der Begriff ist dann vom durchschnittlichen Gewerbemieter im Sinne von § 2 der BetrKV oder der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV (Nrn. 1 - 16) zu verstehen (vgl. Ahlt, GuT 2005, 47, 49).

Im übrigen wird die Klausel "der Mieter trägt die Nebenkosten" oder "der Mieter trägt die Betriebskosten" in Gewerbemietverträgen selbst dann in der vorbezeichneten Auslegung für unbedenklich gehalten, wenn sie Teil von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist (vgl. OLG München, aaO.; Bub/Treier, aaO.). Nur wenn über den Betriebskostenkatalog der Nrn. 1 - 16 der Anlage 3 zur § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung hinaus weitere Nebenkosten umgelegt werden sollen, bedarf es dafür einer klaren, das Transparenzgebot wahrenden Vereinbarung (vgl. KG, Urteil vom 8. Oktober 2001 - 8 U 6267/00 - GE 2002, 327 = KGR 2002, 81 = NZM 2002, 954).

Auch wenn die einzelnen Kostenarten in § 4 (5) des Mietvertrages nicht im einzelnen genannt sind, folgt aus der Auslegung des Vertrages, daß dem durchschnittlichen Gewerbemieter, also auch der Bekl., klar sein mußte, daß die von der Kl. abgerechneten Nebenkosten (Wasser, Strom, Straßenreinigung, Schneebeseitigung, Versicherungen sowie Grundsteuer) zweifellos zu den "Bewirtschaftungs- und sonstigen Verbrauchsabgaben" für das Mietgrundstück gehören (vgl. auch Bub/Treier, aaO., Ill A Rdnr. 40; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl. 2007, § 556 Rdnr. 4 für Wohnraum).

b) [...]

c) Entgegen der Auffassung der Kl. ist die Klageforderung auch nicht verfristet, selbst wenn die Betriebskostenabrechnung für 2001 erst im Januar 2003 und die Abrechnung für 2002 erst im Februar 2004 vorgenommen worden ist.

Denn § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach nach Ablauf der Abrechnungsfrist des Satzes 2 (spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes) die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen ist, gilt nur für den Bereich der Wohnraummiete, § 549 Abs. 1 BGB.

Diese Rechtsfolge wird auch nicht in den Bereich der Gewerberaummiete übertragen, selbst wenn die Abrechnungsfrist selbst teilweise entsprechend angewandt wird. Vielmehr führt das Versäumen der Abrechnungsfrist durch den Vermieter von Gewerberäumen dazu, daß er für den abzurechnenden Zeitraum keine Vorauszahlungen mehr verlangen kann (ständige Rechtsprechung, vgl. Nachweise bei Palandt/Weidenkaff, aaO., § 535 Rdnr. 94, 98).

[...]

Für die Umlage der Betriebskosten auf den Gewerberaummieter reicht grundsätzlich auch deren Bezeichnung als "Bewirtschaftungs- und sonstige Verbrauchsabgaben" aus. Die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraums gilt nur in der Wohnraummiete, stellt aber für Gewerberaum keine Ausschlußfrist dar.

In § 4 (5) des Mietvertrages der Parteien über Gewerberaum war vereinbart, daß der Mieter "die für das Mietgrundstück entstehenden Bewirtschaftungs- und sonstigen Verbrauchsabgaben" trägt. Daraufhin rechnete der Vermieter über die Betriebskosten (Wasser, Strom, Straßenreinigung, Schneebeseitigung, Versicherungen sowie Grundsteuer) gegenüber dem Gewerberaummieter ab, womit dieser nicht einverstanden war, zumal die Betriebskostenabrechnung für 2001 erst im Januar 2003 und die Abrechnung für 2002 erst im Februar 2004 vorgenommen wurde. Das Landgericht gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Das Kammergericht riet in einem sog. Hinweisbeschluß dem Mieter, die Fortführung seiner Berufung zu überprüfen. Für die Umlage der Betriebskosten habe deren Bezeichnung als "Bewirtschaftungs- und sonstige Verbrauchsabgaben" ausgereicht, denn damit sei dasselbe gemeint wie mit "Betriebskosten". Das sei für den Gewerberaummieter auch so zu verstehen. Das gelte auch dann, wenn die einzelnen Kostenarten im Mietvertrag nicht im einzelnen genannt seien. Der Vermieter sei mit den Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen auch nicht ausgeschlossen. Die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraums sei für Gewerberaum keine Ausschlußfrist, denn der entsprechende § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gelte nur für den Bereich der Wohnraummiete.

Es dürfte inzwischen h. M. sein, daß die in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB für Wohnraummietverhältnisse geregelte Ausschlußfrist im Gewerberaummietrecht nicht analog anwendbar ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27. April 2006, I-10 U 169/05, GE 2006, 847; OLG Köln, Urteil v. 20. Oktober 2006, 1 U 12/06, ZMR 2007, 115).