Bewilligung einer Auflassungsvormerkung für Grundstück eines Minderjährigen

1. Die Bewilligung einer Auflassungsvormerkung an einem Grundstück eines Minderjährigen durch den gesetzlichen Vertreter bedarf der familiengerichtlichen Genehmigung nach §§ 1821 Abs. 1 Nr. 1, 1828, 1929, 1643 BGB.

2. Für die Eintragung der Vormerkung hat das Grundbuchamt nur zu prüfen, ob die familiengerichtliche Genehmigung rechtskräftig und dem gesetzlichen Vertreter bekannt gemacht worden ist; nicht zu prüfen ist die Mitteilung an den Geschäftsgegner nach § 1829 Abs. 1 Satz 2 BGB.

3. Bloße Zweifel an der Vormerkungsfähigkeit des Anspruchs berechtigen weder zur Zurückweisung des Eintragungsantrags noch zu einer Beanstandung durch Zwischenverfügung.

4. Die vertragliche Vereinbarung, dass Genehmigungen mit dem Eingang bei dem Notar als den Beteiligten zugegangen und wirksam gelten, gilt nicht für die Mitteilung der Genehmigung nach § 1829 Abs. 1 Satz 2 BGB.

5. Eine Durchführungsvollmacht ist ohne besondere Anhaltspunkte nicht dahin auszulegen, dass sie auch für solche Erklärungen gilt, die schon zum Wirksamwerden des Vertrages erforderlich sind.

Das als Beschwerde auszulegende Rechtsmittel ist gemäß §§ 71 ff. GBO zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Das beanstandete Hindernis steht der Eintragung der beantragten Vormerkung nicht entgegen.

1. Zutreffend ist allerdings, dass nach herrschender und auch vom Senat vertretener Ansicht in der Rechtsprechung auch die Bewilligung einer Auflassungsvormerkung an einem Grundstück eines Minderjährigen durch den gesetzlichen Vertreter der familiengerichtlichen Genehmigung nach §§ 1821 Abs. 1 Nr. 1, 1828, 1829 i.V.m. § 1643 BGB bedarf (OLG Oldenburg, DNotZ 1971, 484; OLG Celle, Rpfleger 1980, 187; OLG Frankfurt, FamRZ 1997, 1342). Die Vormerkung selbst stellt zwar kein dingliches Recht am Grundstück dar; sie verleiht jedoch dem durch sie geschützten Anspruch in gewissem Umfang dingliche Wirkungen (BGH, NJW 1957, 1229; 1958, 2013) und ist deshalb in ihrer Auswirkung einer Verfügung über das Grundstück gleichzuachten (für den Verfügungsbegriff im Sinne von § 893 BGB schon RGZ 118, 230, 234).

Dies stellt auch die Beschwerde nicht in Abrede.

2. Da die Vormerkung allerdings aufgrund einseitiger Bewilligung des Berechtigten eingetragen wird (§ 19 GBO, formelles Konsensprinzip), hat das Grundbuchamt vor der Eintragung für die Bewilligungsbefugnis des gesetzlichen Vertreters nur zu prüfen, ob die familiengerichtliche Genehmigung diesem gegenüber wirksam geworden ist, also dass der Beschluss über die Genehmigung rechtskräftig geworden ist und dem gesetzlichen Vertreter bekannt gemacht wurde. Auf die Mitteilung an den Geschäftsgegner, die bewirkt, dass die Genehmigung auch diesem gegenüber wirksam wird (§ 1829 Abs. 1 Satz 2 BGB), kommt es im Bereich des formellen Konsensprinzips nicht an (Hertel in Meikel, GBO, 11. Aufl., § 29 GBO Rn. 158; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3745, 3747; Munzig in KEHE, Grundbuchrecht, 7. Aufl., 3 19 Rn. 129).

3. Die Mitteilung der Genehmigung an den Beteiligten zu 6 als Vertragspartner des Kaufvertrages zu UR-Nr. 122/2015 des Notars K. ist auch nicht deshalb bereits vor Eintragung der Vormerkung nachzuweisen, weil es anderenfalls an einem vormerkungsfähigen Anspruch fehlte. Zwar werden Ansprüche aus schwebend unwirksamen Verträgen hinsichtlich der Vormerkungsfähigkeit wie künftige Ansprüche behandelt (BayObLG, DNotZ 1990, 297; Kohler in Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl., § 883 Rn. 30), d. h., sie sind nur vormerkungsfähig, wenn für den Anspruch bereits ein sicherer Rechtsboden vorhanden ist (RGZ 151, 75, 76; BGH, DNotZ 2002, 275, 276). Daran fehlt es, wenn der Verpflichtete die Entstehung des Anspruchs durch einseitige Entscheidung verhindern kann (Amann, MittBayNot 2007, 13, 17; Kohler aaO. Rn. 28), sie also ausschließlich vom Willen des Schuldners abhängt (BGHZ 166, 319, 324). So wäre es hier, wenn dem Beteiligten zu 6 entgegen den Angaben der Beteiligten die familiengerichtliche Genehmigung noch nicht mitgeteilt worden sein sollte. Denn bis zur Mitteilung an den anderen Vertragsteil ist der gesetzliche Vertreter in der Entscheidung frei, ob er von der familiengerichtlichen Genehmigung Gebrauch machen will (BGHZ 7, 208, 214).

Bloße Zweifel an der Vormerkungsfähigkeit des Anspruchs berechtigen allerdings weder zur Zurückweisung des Eintragungsantrags noch zu einer Beanstandung durch Zwischenverfügung (Senat, NJW 1972, 639, 640; Demharter, GBO, 30. Aufl., Anh. zu § 44 Rn. 88; Gursky in Staudinger, BGB, [2013] § 885 Rn. 67). Nur wenn der Grundbuchrichter aus dem Inhalt der ihm vorgelegten Urkunden oder aufgrund ihm sonst bekanntgewordener Umstände zu der Gewissheit gelangt, dass der zu sichernde Anspruch nicht besteht und auch in Zukunft nicht entstehen kann, hat er die Eintragung abzulehnen. Das Grundbuchamt konnte hier nicht sicher feststellen, dass der Vertrag vom 27. April 2015 entgegen den Angaben der Beteiligten nicht durch Mitteilung der Genehmigung an den Beteiligten zu 6 bereits voll wirksam und für beide Vertragsseiten bindend geworden ist.

4. Wegweisend und ohne Bindungswirkung für das Grundbuchamt weist der Senat darauf hin, dass bei einem etwa folgenden Antrag auf Eintragung des Eigentumswechsels die Mitteilung an den Beteiligten zu 6 nach § 1829 Abs. 1 Satz 2 BGB gemäß § 20 GBO in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden muss. Dies ist bisher noch nicht geschehen:

a) Die Vereinbarung in Abschnitt IX Abs. 3 der UR-Nr. 122/2015, dass sonstige Genehmigungen mit dem Eingang bei dem Notar als den Beteiligten zugegangen und wirksam gelten, gilt nicht für die Mitteilung der Genehmigung nach § 1829 Abs. 1 Satz 2 BGB. Eine solche Fiktion stellte einen unzulässigen Verzicht auf die Entscheidungsmöglichkeit des gesetzlichen Vertreters dar, ob er von der erteilten Genehmigung Gebrauch machen will (OLG Frankfurt, DNotZ 1985, 244, 246; Hertel in Meikel aaO. § 29 Rn. 163; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3738).

b) Die Erklärungen in der Ergänzungsverhandlung vom 5. April 2016 - UR-Nr. 93/2016 - wirken bisher nicht für und gegen die dort Vertretenen.

Eine sogenannte Doppelvollmacht einerseits der Eltern der Beteiligten zu 2 und 3 zur Mitteilung und andererseits des Beteiligten zu 6 zur Entgegennahme der Mitteilung haben die Betroffenen weder dem Notar noch dessen Notariatsangestellten erteilt. Die Angestelltenvollmacht in Abschnitt XII der UR-Nr. 122/2015 berechtigt die Bevollmächtigten zur Abgabe und Entgegennahme aller Erklärungen, die zur Durchführung des Vertrages erforderlich sind. Eine solche Durchführungsvollmacht ist ohne besondere Anhaltspunkte nicht dahin auszulegen, dass sie auch für solche Erklärungen gilt, die schon zum Wirksamwerden des Vertrages erforderlich sind (Schöner/Stöber aaO. Rn. 3741). Vor dem Wirksamwerden des Vertrages berechtigt die darin enthaltene Durchführungsvollmacht die Bevollmächtigten jedoch auch nicht zur Abgabe von Erklärungen für dessen dinglichen Vollzug. Anhaltspunkte für eine hiervon abweichende Auslegung der Vollmacht in Abschnitt XII sind nicht ersichtlich, zumal die Beteiligten in der UR-Nr. 122/2015 auch nicht auf das Erfordernis einer familiengerichtlichen Genehmigung hingewiesen worden sind, also nicht einmal erkennbar ist, ob ihnen die Notwendigkeit weiterer Erklärungen für die Wirksamkeit des Vertrags überhaupt bewusst war.

c) Die Bestätigung des Beteiligten zu 6 vom 2. März 2016 - UR-Nr. 49/2015 - genügt nicht zum Nachweis der Mitteilung. Erforderlich ist außer dem Zugang bei dem Beteiligten zu 6 zunächst der Nachweis, dass die Eltern der Beteiligten zu 2 und 3 die Erklärung (Mitteilung) abgegeben haben. Dies könnten nur die Erklärenden, nicht aber der Beteiligte zu 6 in der Form des § 29 GBO bestätigen.

d) Die Eltern der Beteiligten zu 2 und 3 und der Beteiligte zu 6 haben jedoch außer den gesonderten Nachweisen über Abgabe und Zugang der Erklärung oder der Erstellung einer gemeinsamen Urkunde auch die Möglichkeit, die in ihrem Namen abgegebenen Erklärungen der Notariatsangestellten vom 5. April 2016 - UR-Nr. 93/2016 - jeweils in der Form des § 29 GBO zu genehmigen.

Nach § 1821 BGB ist die Verfügung über ein Grundstück eines Minderjährigen nur mit Genehmigung des Familiengerichts wirksam. Dazu gehört auch die Bewilligung einer Auflassungsvormerkung, wobei für die Eintragung nicht erforderlich ist, dass auch der Anspruch des Käufers durch Zugang der Genehmigung wirksam geworden ist – so das Kammergericht in seinem Beschluss.

Die Beteiligten schlossen zu notarieller Urkunde des Notars K. (UR-Nr. 122/2015) einen Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum. Die Beteiligten zu 1 bis 5 als Veräußerer bewilligten in der Urkunde die Eintragung einer Eigentumsvormerkung für den Erwerber, den Beteiligten zu 6. Die minderjährigen Beteiligten zu 2 und 3 wurden bei den Erklärungen von ihren Eltern vertreten.

Die Beteiligten haben bei dem Grundbuchamt die Eintragung der Eigentumsvormerkung beantragt und die familiengerichtliche Genehmigung für alle in der UR-Nr. 122/2015 vorgenommenen Rechtsgeschäfte vorgelegt.

Das Grundbuchamt hat mit der angefochtenen Zwischenverfügung zu Ziffer 4 aufgegeben, den Zugang der familiengerichtlichen Genehmigung bei den Eltern und deren Mitteilung an den Erwerber nachzuweisen.

Mit öffentlich beglaubigter Erklärung vom 2. März 2016 hat der Beteiligte zu 6 bestätigt, dass ihm die Eltern der Beteiligten zu 2 und 3 die familiengerichtliche Genehmigung mitgeteilt hätten.

In der Ergänzungsverhandlung zu UR-Nr. 93/2016 hat eine Büroangestellte des Notars K. unter Bezugnahme auf die in der UR-Nr. 122/2015 enthaltene Durchführungsvollmacht im Namen der Eltern der Beteiligten zu 2 und 3 die Mitteilung der familiengerichtlichen Genehmigung an den Beteiligten zu 6 und im Namen des Beteiligten zu 6 die Annahme der Mitteilung erklärt.

Nach Hinweis des Grundbuchamts, dass die Erklärung des Beteiligten zu 6 nicht den Mitteilungsvorgang beweise, und dass die Durchführungsvollmacht sich nicht auf die Bescheinigung von Tatsachen beziehe, haben die Beteiligten gegen Ziffer 4 der Zwischenverfügung Rechtsmittel eingelegt.

Das Kammergericht schließt sich der herrschenden Auffassung an, dass auch die Bewilligung einer Auflassungsvormerkung an dem Grundstück eines Minderjährigen der gerichtlichen Genehmigung bedarf. Ob der Anspruch des Geschäftsgegners auf Auflassung schon wirksam entstanden ist, was erst dann der Fall ist, wenn die Genehmigung ihm mitgeteilt worden ist, sei dagegen nicht zu prüfen. Bloße Zweifel an der Vormerkungsfähigkeit des Anspruchs berechtigten nicht zur Zurückweisung des Eintragungsantrags oder zu einer Beanstandung durch Zwischenverfügung.

Eigentlich ist die Vormerkung akzessorisch, d. h. von dem Bestand der zu sichernden Forderung abhängig (vgl. die ablehnende Anmerkung von Dressler, Rechtspfleger 2017, 267); für die Auffassung des Kammergerichts spricht jedoch ihre Praxisnähe.