Bewilligung

Bewilligung; öffentliche Mittel; Auflage; Wohnungsbauförderungsbestimmungen; Ermessen; Bewilligungsstelle; Durchschnittsmiete

Zweck der Auflagenermächtigung des § 51 Satz 2 II. WoBauG ist es, das Risiko einer Kostensteigerung beim Bauherrn zu belassen (hier: Fortführung eines Wohnbauvorhabens trotz inzwischen bekannter erheblicher Baukostensteigerungen, nachdem es wegen Nachbarwidersprüchen zeitweise stillgelegt war).

Das VG hat die Klage zu Recht abgewiesen, weil der Bescheid des Bekl. v. 8.3.1993 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides v. 9.8.1993 rechtmäßig ist. Der Kl. hat keinen Anspruch auf Anerkennung von Mehrkosten in Höhe von 419.630 DM und Genehmigung einer neuen Durchschnittsmiete von 8,30 DM je qm Wohnfläche.

Werden die öffentlichen Mittel aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung bewilligt - wie hier -, so hat die Bewilligungsstelle gemäß § 72 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG für die zum Vermieten bestimmten Wohnungen die Miete zu genehmigen, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Nach Abs. 2 Satz 1 dieser Regelung hat die Bewilligungsstelle dem Bauherrn die genehmigte Durchschnittsmiete mitzuteilen. Ändern sich nach der erstmaligen Berechnung der Durchschnittsmiete oder nach der Genehmigung der Durchschnittsmiete die laufenden Aufwendungen (Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten), so tritt gemäß § 8 a Abs. 3 WoBindG jeweils eine entsprechend geänderte Durchschnittsmiete an die Stelle der bisherigen Durchschnittsmiete, soweit eine Erhöhung der laufenden Aufwendungen auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Nach § 8 a Abs. 4 Satz 1 WoBindG bedarf bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen, die bis zur Anerkennung der Schlußabrechnung, spätestens jedoch bis zu zwei Jahren nach Bezugsfertigkeit eintritt, die Erhöhung der Durchschnittsmiete der Genehmigung der Bewilligungsstelle. Soweit nicht zu vertretende Erhöhungen der laufenden Aufwendungen wegen einer Steigerung der Gesamtkosten zu einer Anhebung der Durchschnittsmiete führen, ist nach diesen Regelungen somit grundsätzlich der entsprechende Ansatz in der Wirtschaftlichkeitsberechnung und die daraus folgende Mieterhöhung zulässig und genehmigungsfähig.

Ob die Voraussetzungen nach § 8 a Abs. 3 und 4 WoBindG für eine Erhöhung der Durchschnittsmiete im vorliegenden Fall erfüllt sind, kann dahinstehen, da der Ansatz erhöhter Gesamtkosten nach der dem Bewilligungsbescheid v. 2.5.1989 beigefügten Auflage (Ziff. 10 Anlage B zum Bescheid) ausgeschlossen ist. Danach dürfen höhere Gesamtkosten (Kosten des Baugrundstücks und Baukosten), als sie in der der Bewilligung zugrunde gelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt worden sind, in späteren Wirtschaftlichkeitsberechnungen gerade nicht angesetzt werden. Diese Auflage gemäß § 51 S. 2 II. WoBauG ist ebenso wie der Bescheid v. 22.1.1991, mit dem die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung von der Auflage abgelehnt worden ist, bestandskräftig geworden, weil der Kl. gegen sie keine Widersprüche eingelegt hat. Da dem Bewilligungsbescheid v. 2.5.1989 keine Rechtsbehelfsbelehrung beigefügt war, lief gemäß § 58 Abs. 2 1. Halbsatz VwGO für die Einlegung des Rechtsbehelfs eine Jahresfrist. Der Kl. hat indessen innerhalb eines Jahres nach Erlaß des Bewilligungsbescheides und soweit ersichtlich auch in der Folgezeit keinen Widerspruch gegen die Auflage Ziff. 10 in Anlage B zum Bewilligungsbescheid eingelegt.

Die Auflage, daß höhere Gesamtkosten, als sie in der der Bewilligung zugrunde gelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt worden sind, in späteren Wirtschaftlichkeitsberechnungen nicht angesetzt werden dürfen, ist entgegen der Auffassung des Kl. auch nicht nichtig. Gemäß § 44 Abs. 1 VwVfG NW ist ein Verwaltungsakt nichtig, soweit er an einem besonders schwerwiegenden Fehler leidet und dies bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offenkundig ist. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Daraus, daß die Bewilligungsstelle durch Verwaltungsvorschrift (Nr. 2.247 der Wohnungsbauförderungsbestimmungen) verpflichtet ist, die Bewilligung mit der strittigen Auflage zu verbinden, läßt sich für eine Rechtswidrigkeit oder gar Nichtigkeit der Auflage nichts herleiten. Gemäß § 51 S. 2 II. WoBauG ist eine derartige Auflage zulässig. Wenn die übergeordnete Behörde im Hinblick auf eine zweckmäßige und wirtschaftliche Verwendung der nur begrenzt für den Wohnungsbau zur Verfügung stehenden öffentlichen Mittel allgemein bestimmt, daß die Bewilligungsstelle ihr Ermessen dahin auszuüben hat, von der durch § 51 S. 2 II. WoBauG eröffneten Möglichkeit Gebrauch zu machen, ist dies sachgerecht. Zweck des § 51 S. 2 II. WoBauG ist es, den Bauherrn schon bei der Bewilligung zu ordnungsgemäßer Kalkulation zu zwingen und nur die wirtschaftlichsten Vorhaben der in einer Wettbewerbssituation stehenden Antragsteller zu fördern (vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Vereinfachung wohnungsrechtlicher Vorschriften, BT-Drs. 10/2913, S. 23). Dem entspricht es, jede Bewilligung mit dieser Auflage zu verbinden.

Sollte ein Bauherr mit der Festschreibung der Grundstücks- und Baukosten nicht einverstanden sein, liegt es an ihm, die öffentlichen Mittel nicht in Anspruch zu nehmen, auf deren Bewilligung er gemäß § 33 Abs. 3 II. WoBauG außer in den dort genannten Fällen ohnehin keinen Rechtsanspruch hat.

Wie das VG näher dargelegt hat, fallen die geltend gemachten Mehrkosten - Baukosten - auch unter die Auflage nach § 51 S. 2 II. WoBauG.

Es kann dahinstehen, unter welchen Voraussetzungen möglicherweise trotz bestandskräftiger Auflage im Sinne des § 51 S. 2 II. WoBauG höhere Gesamtkosten in einer späteren Wirtschaftlichkeitsberechnung noch angesetzt werden dürfen (vgl. hierzu Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 51 II. WoBauG Anm. 2; Schubart/Kohlenbach/Wienecke, Wohn- und Mietrecht, § 51 II. WoBauG Anm. 3; Schwender, Das Deutsche Bundesrecht, VH 11, Erläuterung zu § 51 II. WoBauG; Kohlenbach, Das Wohnungsrechtsvereinfachungsgesetz 1985, BBauB1 1985, 561, 566).

Im vorliegenden Fall ist es jedenfalls mit Sinn und Zweck der Auflage nach § 51 S. 2 II. WoBauG nicht vereinbar, die begehrten höheren Gesamtkosten anzuerkennen und eine höhere Durchschnittsmiete zu genehmigen. Auch wenn trotz des Umstandes, daß Bauverzögerungen und damit verbundene Baukostensteigerungen letztlich kaum zuverlässig ausgeschlossen werden können und deshalb bei dem Bauherrn in dieser Hinsicht Anlaß zu besonders sorgfältiger und vorsichtiger Kalkulation besteht, angenommen wird, daß im Einzelfall derartige Kostenerhöhungen auch bei bestandskräftiger Auflage noch berücksichtigungsfähig sind, ist eine solche Ausnahme hier nicht geboten. Der Kl. wußte bereits vor Baubeginn von erheblichen Einwendungen aus der Nachbarschaft gegen sein Vorhaben und hätte deshalb mit Versuchen, sein Projekt auch mit gerichtlichen Schritten stoppen zu lassen, rechnen müssen. Es ist nicht geltend gemacht und läßt sich auch den Verwaltungsvorgängen nicht entnehmen, daß der Kl. diesbezüglich versucht hat, Vorsorge mit dem Ziel zu treffen, die genehmigte Durchschnittsmiete einzuhalten.

Während der Stillegung des Bauvorhabens stellte der Bekl., dem an einer schnellen Erstellung dringend benötigten Wohnraums gelegen war, bei einer einvernehmlichen Aufhebung des Bewilligungsbescheides in Aussicht, das Vorhaben auf entsprechenden Antrag in einem späteren Wohnungsbauprogramm zu fördern. Der Kl. ist diesem Vorschlag nicht gefolgt, sondern beharrte im Rahmen der Anhörung zum Widerruf des Bewilligungsbescheides auf dem Erhalt des Bescheides mit Festschreibung der Baukosten. Bei einem Widerruf des Bescheides beabsichtigte er, Rechtsmittel einzulegen. Anfang 1990 ließ der Kl. aufgrund der bisherigen Bewilligung die Bauarbeiten fortführen, obwohl - wie aus seinem Schreiben v. 26.2.1990 folgt - zu diesem Zeitpunkt deutlich war, daß der ursprünglich vorgesehene Kostenrahmen nicht einzuhalten war. Der Kl. ging somit bei der Wiederaufnahme der Bauarbeiten zu einem Zeitpunkt, als nach unwidersprochen gebliebener Darlegung des Bekl. "so gut wie nichts ins Werk gesetzt worden war", bewußt ein erhebliches Risiko bezüglich der Einhaltung der Baukosten ein. Welche unternehmerischen oder privaten Motive der Entscheidung zur Fortsetzung der Bauarbeiten zugrunde lagen, ist unerheblich. Denn da die Kostensteigerung vorhersehbar war, während die nun begehrte Erhöhung der Durchschnittsmiete bei einer eventuellen Neubewilligung vermeidbar war, ist die eingetretene Situation nicht auf Umstände zurückzuführen, die höherer Gewalt vergleichbar wären. Nach der gesetzlichen Wertung der Auflagenermächtigung in § 51 S. 2 II. WoBauG liegt das Risiko einer Steigerung der Gesamtkosten beim Bauherrn. Deshalb ist es nicht gerechtfertigt oder gar geboten, die von dem Kl. in Kauf genommenen Mehrkosten über eine höhere Kostenmiete auf die Mieter abzuwälzen. Dem Umstand, daß sich Nachbarn durch die Abgabe einer falschen eidesstattlichen Versicherung schädigend verhalten haben, kommt in diesem Zusammenhang keine Bedeutung zu.

Im übrigen hat der Kl. nicht hinreichend dargelegt, daß die Mehrkosten ausschließlich durch die Bauverzögerung verursacht worden sind. So hat er mit Schreiben v. 30.10.1990 auch auf überraschende Felsvorkommen und Kostensteigerungen durch den Einbau einer Hebeanlage hingewiesen. Es ist nicht erkennbar, daß diese beiden Umstände nicht kalkulierbar waren. Ausweislich eines Schreibens des Bekl. v. 28.8.1990 an den Kl. ist diesem u. a. das Erfordernis der Errichtung einer Abwasserhebeanlage vielmehr bereits bei der Bauvoranfrage am 13.10.1988 mitgeteilt worden. Schließlich ist angesichts des Umstandes, daß in dem Änderungsantrag auf Gewährung von Wohnungsbaumitteln v. 5.11.1990, in dem eine Kostensteigerung von ca. 16 % berücksichtigt war, noch Gesamtkosten von 2.400.000 DM angegeben waren, während die Schlußabrechnung Gesamtkosten von 2.650.830 DM auswies, nicht ausgeschlossen, daß die der Bewilligung zugrunde liegende Wirtschaftlichkeitsberechnung, die bereits im Oktober 1988 und somit mehr als ein Jahr vor Erteilung der Baugenehmigung für die beiden Wohnhäuser eingereicht worden war, insgesamt zu optimistisch und deshalb eine Fehlkalkulation war.