Beweiswert des Übergabeprotokolls

Haben die Parteien eine gemeinsame Wohnungsübergabe durchgeführt und den Zustand der Räume in einem von ihnen gemeinsam unterzeichneten Begehungsprotokoll dokumentiert, so muß der Mieter darlegen und beweisen, daß ein in dem Protokoll nicht aufgeführter Mangel (hier: Haarriß des Waschbeckens) bereits im Zeitpunkt der Übergabe der Räume vorhanden war.

Der Kl. steht wegen der Beschädigung des Waschbeckens gegen die Bekl. nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung ein Schadensersatzanspruch lediglich in Höhe von 300 DM = 153,39 E zu.

Das Landgericht hat eine Haftung der Bekl. für die behauptete Beschädigung des Waschbeckens (Haarriß) zu Unrecht verneint. Zwar folgt aus der Regelung des § 548 BGB a. F., daß der Vermieter den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache bei Übergabe beweisen muß, weil der Mieter nur für solche Verschlechterungen einzustehen hat, die während der Mietzeit entstanden und nicht Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs sind. Ob sich die Mängelfreiheit insoweit bereits aus der eigenen Mängelliste der Bekl. vom 1.6.1997 ergibt, die einen Haarriß des Waschbeckens nicht aufführt, mag dahinstehen.

Jedenfalls spricht zugunsten der Kl. eine tatsächliche Vermutung dafür, daß diese Beschädigung bei Übergabe der Wohnung nicht vorhanden war. Die Parteien haben am 6.6.1997 eine gemeinsame Wohnungsbegehung durchgeführt und den Zustand der Räume in einem von ihnen gemeinsam unterzeichneten Begehungsprotokoll dokumentiert. In diesem ist unter der Rubrik Waschbecken eine Beschädigung nicht vermerkt. Da für das Protokoll die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der abgegebenen Erklärungen streitet, obliegt entgegen der Annahme des Landgerichts nicht der Kl., sondern der Bekl. die Darlegungs- und Beweislast für das Vorhandensein des Haarrisses im Zeitpunkt der Übergabe. Dieser Darlegungs- und Beweislast ist die Bekl. nicht nachgekommen. Sie hat weder eine plausible Erklärung dafür gegeben, warum dieser auf dem vorgelegten Foto deutlich erkennbare Haarriß nicht in dem Begehungsprotokoll vermerkt ist, noch hat sie vorgetragen, den Haarriß zu einem späteren Zeitpunkt während der Dauer des Mietverhältnisses gerügt zu haben. Soweit sie sich zum Beweis für das Vorhandensein der Beschädigung bei Mietbeginn auf die Vernehmung der Zeugen J ... und T ... berufen hat, handelt es sich um eine prozessual unzulässige Ausforschung, weil nicht dargelegt ist, wann die Zeugen das Waschbecken erstmals in Augenschein genommen haben. Ohne diese Information, die erst von den Zeugen erfragt werden müßte, kann aber nicht geprüft werden, ob es sich insoweit um ein geeignetes Beweismittel handelt.

An und für sich muß der Vermieter, der eine Pflichtverletzung (Sachbeschädigung) des Mieters geltend macht, darlegen und beweisen, daß die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses im ordnungsgemäßen Zustand war. Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten. Bei einem Übergabeprotokoll ist es anders.

Der Vermieter verlangte wegen Beschädigung des Waschbeckens Schadensersatz und berief sich auf das Übergabeprotokoll, in dem solche Schäden nicht erwähnt waren. Das Landgericht verneinte eine Haftung.

Mit Urteil vom 27. März 2003 gab das OLG Düsseldorf der Klage statt und meinte, das Protokoll habe die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich, so daß der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen des Mangels schon bei Übergabe habe. Dem sei der Mieter nicht nachgekommen. Die Berufung auf Zeugen sei ein unzulässiger Ausforschungsbeweis, weil nicht angegeben sei, wann die Zeugen den Mangel erstmals gesehen hätten, so daß nicht ersichtlich sei, ob es sich um ein geeignetes Beweismittel handele.