Beweisverfahren

Beweisverfahren; Sachverständigengutachten; Vergleichsmiete

Kein selbständiges Beweisverfahren mit Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Beschwerde ist zulässig.

Entgegen der Regelung in § 490 Abs. 2 Satz 2 ZPO ist die Beschwerde hier statthaft. Denn die angefochtene Entscheidung ist greifbar gesetzeswidrig, weil sie auf einer Gesetzesauslegung beruht, die offensichtlich dem Wortlaut und dem Zweck des Gesetzes widerspricht und eine Gesetzesanwendung zur Folge hat, die durch das Gesetz ersichtlich ausgeschlossen werden sollte. In diesen Fällen ist eine sogenannte außerordentliche Beschwerde zulässig (BGHZ 119, 372 m.w.N.; OLG Frankfurt MDR 1991, 1193). Ein solcher Fall ist hier gegeben. Der angefochtene Beschluß ist mit den geltenden Vorschriften des selbständigen Beweisverfahrens schlechthin unvereinbar und entbehrt einer entsprechenden gesetzlichen Grundlage.

Daß nach § 485 Abs. 1 ZPO ein Verlust des Beweismittels zu besorgen ist, wird vom Kl. weder behauptet, noch ist dies sonst ersichtlich. Vielmehr kann die ortsübliche Miete auch im nachhinein ohne weiteres festgestellt werden.

Auch die Voraussetzungen nach § 485 Abs. 2 ZPO liegen erkennbar nicht vor. Die Beweisfrage richtet sich vor allem nicht auf die Feststellung des Werts einer Sache (§ 485 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Darunter ist der Verkehrswert zu verstehen. Die ortsübliche Miete ist aber weder dem Verkehrswert gleichzusetzen, noch spiegelt sie diesen wider. Aus ihr ergibt sich lediglich der Ertragswert der Wohnung, der als wertbildender Faktor nur Indizcharakter für deren Verkehrswert hat (LG Köln WuM 1996, 484). Auf diesen kommt es hier aber überhaupt nicht an.

Überdies ist die Feststellung der ortsüblichen Miete durch ein schriftliches Sachverständigengutachten auch nicht geeignet, einen Rechtsstreit zu vermeiden (§ 485 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Die Parteien streiten zwar auch über die Höhe der ortsüblichen Miete, die durch den Sachverständigen festgestellt werden soll. Entscheidend ist aber offenbar die unterschiedliche Auffassung der Parteien, auf welche Weise diese zu ermitteln ist; denn ein Sachverständigengutachten ist hierzu nicht das allein mögliche Mittel. Hierbei handelt es sich um eine Frage der Tatsachenfeststellung, die dem in der Sache erkennenden Gericht obliegt und einer vorherigen Feststellung im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens nicht zugänglich ist. Denn das erkennende Gericht ist hinsichtlich der Erkenntnismittel zur Bestimmung der ortsüblichen Miete durch ein vorangegangenes Beweisverfahren nicht gebunden, insbesondere nicht gehindert, diese anhand des Mietspiegels festzustellen. Da aber die Parteien gerade in diesem Punkt unterschiedlicher Auffassung sind, ist nicht erkennbar, daß die Höhe der ortsüblichen Miete durch die vorherige Einholung eines Sachverständigengutachtens außer Streit gestellt und damit ein späterer Rechtsstreit vermieden wird.

Danach kommt hier die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt in Betracht, so daß die Beschwerde auch begründet ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Zwar ist im selbständigen Beweisverfahren regelmäßig keine Kostenentscheidung veranlaßt, weil dessen Kosten solche des Verfahrens zur Hauptsache sind. In den Fällen, in denen der Antrag indes zurückgewiesen wird, findet ein solches Verfahren jedoch nicht statt, so daß jedenfalls bei Beteiligung der Antragsgegner eine der in § 494 a Abs. 2 ZPO geregelten Situation vergleichbare vorliegt, die eine Kostenentscheidung bereits im selbständigen Beweisverfahren geboten erscheinen läßt (LG Köln JurBüro 1986, 599).

Es ist auch sachlich nicht veranlaßt, den mit einem selbständigen Beweisverfahren konfrontierten Antragsgegner auf die Geltendmachung eines materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruchs in einem gesonderten Klageverfahren zu verweisen, wenn der schnellere und kostengünstigere Weg einer Kostenentscheidung im Beweisverfahren sich anbietet (LG Berlin ZMR 1986, 16).

In vielen Mietprozessen hängt die Entscheidung davon ab, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, etwa weil es um eine Mieterhöhung nach § 2 MHG geht oder eine behauptete Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG. Es ist ein offenes Geheimnis, daß viele Sachverständige zu höheren Werten kommen als der Mietspiegel, wenn mit Hilfe der Orientierungshilfe allein mit Rechenoperationen die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt wird. Ob ein Gericht aber einen Sachverständigen in einem Prozeß bestellt, ist Ermessenssache und von den Parteien kaum zu beeinflussen. Ein Vermieter versuchte das zu umgehen, indem er ein selbständiges Beweisverfahren einleitete, in dem ein Sachverständiger die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete feststellen sollte.

Mit Beschluß vom 20. Dezember 1996 hielt das LG Berlin das für unzulässig und hob den Beweisbeschluß des Amtsgerichts auf. Der Verlust eines Beweismittels sei nicht zu besorgen; ein Gutachten sei auch nicht geeignet, einen Rechtsstreit zu vermeiden, weil es allein Sache des erkennenden Gerichts sei, welche Beweismittel es im Prozeß heranziehen wolle.

Diese Begründung erscheint allerdings wenig tragfähig, denn natürlich wird ein Prozeß durch ein vorangegangenes Gutachten präjudiziert. Auch ein Gericht, das wie die beschließende 63. Kammer zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nur und ausschließlich den Mietspiegel heranzieht, kann ein entgegenstehendes Sachverständigengutachten nicht schlichtweg ignorieren und wäre letztlich wohl gezwungen, ein weiteres Gutachten einzuholen.