Beweislastverteilung bei Fogging

Für die unaufklärbare Ursache einer Schwärzung der Wohnung (Fogging) trägt der Vermieter die Beweislast.

(...) Die ansonsten mit der Berufung weiterverfolgte Klage ist unbegründet. Den Kl. steht aus positiver Vertragsverletzung und sonstigem Rechtsgrund kein Anspruch gegen die Bekl. auf weiteren Ersatz ihrer Aufwendungen zu. Zumal nach der kurzen, nicht einmal zwei Jahre dauernden Mietzeit hätten die Kl. beweisen müssen, daß die Verschwärzungen nicht auf einem Baumangel oder ähnlichem beruhen. Wie nach der ständigen Rechtsprechung bei Feuchtigkeitsschäden ist auch bei Schwärzungen der Wohnung zunächst vom Vermieter zu beweisen, daß Baumängel oder andere Mängel der Mietsache nicht ursächlich sind. Auch für die unaufklärbare Ursache einer Schwärzung der Wohnung - Fogging - trägt der Vermieter die Beweislast (LG Ellwangen GE 2002, 53 f.).

Die Kammer ist nach dem Gutachten Nr. B 253/02.1 des Sachverständigen B. und seiner mündlichen Erläuterung im Termin vom 28. Januar 2003 davon überzeugt, daß der Entlastungsbeweis für die Kl. nicht mehr zu führen ist.

Der Sachverständige hat mündlich erläutert, daß sich im Teppich oder in anderen Einrichtungsgegenständen wie Einbauküchen oder in Wandfarben Weichmacher befunden haben müssen, die für die Verschwärzungen verantwortlich sind. Ferner ist ihm dahingehend zu folgen, daß diese Weichmacher nach ein bis zwei Jahren ausgedünstet sind, so daß eine heutige Untersuchung der damaligen Einrichtung zu keinen Ergebnissen führt. Als Ursache kommt also der unstreitig vermieterseits eingebrachte Teppichboden in Betracht, und eine Verursachung durch Gegenstände der Bekl. ist nicht zu beweisen. Die Raumnutzung durch die Bekl., etwa durch Mückenlichter, kann mitgewirkt haben, muß es aber nicht, so daß auch ein Mitverschulden nicht bewiesen ist. Wie auch das Landgericht Ellwangen nach dem vorzitierten Urteil kann auch die Kammer trotz Hinzuziehung eines Sachverständigen nicht auf ein schuldhaftes Verhalten mieterseits schließen, weil in beiden Fällen die Ursache nicht mehr feststellbar war. Die Nichterweislichkeit der Ursache geht nach allgemeinen Beweisgrundsätzen zu Lasten der für das schuldhafte Verhalten beweispflichtigen Kl. (...)

Ist die Ursache für Schwarzfärbungen in der Wohnung (Fogging) nicht zu ermitteln, geht das zu Lasten des Vermieters.

Das Wohnungsmietverhältnis, bei dem die Räume mit Einbauküche und Teppichboden überlassen worden waren, endete nach weniger als zwei Jahren. Der Vermieter stellte danach Verschwärzungen in den Räumen fest, die auf dem sogenannten Fogging-Phänomen beruhten. Er verlangte Schadens- bzw. Aufwendungsersatz. Im Rechtsstreit wurde ein Sachverständigengutachten zur Ursachenermittlung eingeholt. In der mündlichen Erläuterung des Gutachtens vor dem Landgericht erklärte der Sachverständige, daß sich im Teppich oder in anderen Einrichtungsgegenständen wie Einbauküchen oder in Wandfarben Weichmacher befunden haben müssen, die für die Verschwärzungen verantwortlich seien. Allerdings seien diese Weichmacher nach ein bis zwei Jahren ausgedünstet, so daß eine derzeitige Untersuchung der damaligen Einrichtung zu keinen Ergebnissen führe. Die Ursache für die Verfärbungen sei also letztlich nicht zu ermitteln.

Das Landgericht Berlin, ZK 64, kam zum Ergebnis, daß der Vermieter die Folgen dafür zu tragen habe, daß die Ursache der Schwärzung nicht (mehr) aufklärbar sei, denn ihm obliege die Beweislast. Die Klage wurde daher abgewiesen. Zur weiteren Begründung zog die Kammer die ständige Rechtsprechung zur Beweislastverteilung bei Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung heran, wonach sich zunächst der Vermieter bezüglich etwaiger Baumängel entlasten muß und es auf das Verhalten des Mieters erst dann ankommt, wenn Baumängel ausgeschlossen sind.

Die generelle Heranziehung der allgemeinen Rechtsprechung zur Beweislastverteilung bei in der Wohnung auftretenden Feuchtigkeitserscheinungen auch für den Fogging-Effekt ist angreifbar (vgl. auch Schach in GE 2003, 88). Eine abweichende Betrachtungsweise ist hier aber aus folgenden Gründen veranlaßt: Bei in der Wohnung auftretenden Feuchtigkeitsschäden beruht die Beweislastverteilung auf der (Anfangs-) Vermutung, daß ein Wohnungsmangel vorliegt, der bauseits bedingt ist (Undichtigkeiten, Kälte- bzw. Wärmebrücken und dergleichen). Diese Vermutungswirkung kann für auftretende Schwarzfärbungen aufgrund des Fogging-Effekts nicht gelten, weil die Ursachen hier wesentlich vielfältiger sein können. Die verantwortlichen Ausdünstungen können aus Farben, Tapeten, Teppichböden, Möbeln und anderen Einrichtungsgegenständen kommen. Es kommt also im einzelnen darauf an, welche Mietvertragspartei was mit entsprechender Ausdünstungsgefahr in die Wohnung eingebracht hat. Hinzu kommt hier noch im besonderen Maße ein etwaiges Mieterverhalten, ob der Mieter stark raucht oder sonstige über das übliche Maß hinausgehende Angewohnheiten hat, die den Fogging-Effekt verstärken können.

Kann im Rechtsstreit nicht festgestellt werden, wer in welchem Maße die Verschwärzungen verursacht hat, verbleibt es dann bei der Beweislast des Anspruchstellers, der grundsätzlich alle anspruchsbegründenden Tatsachen beweisen muß. Folge: Der Mieter dringt bei Fogging mit seinem Instandsetzungsanspruch nicht durch, der Vermieter nicht mit seinem Schadensersatzanspruch.