Beweislastverteilung bei Aufrechnung mit angeblichen Rückforderungsansprüchen aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung

Nimmt der Mieter den Vermieter nach Ausgleich des Abrechnungssaldos auf Rückforderung angeblich überzahlter Heiz- und Betriebskosten in Anspruch, trägt er die Beweislast für die materielle Unrichtigkeit der Heiz- und Betriebskostenabrechnung.

(Leitsatz der Redaktion)

Der gemäß § 535 Abs. 2 BGB begründete Zahlungsanspruch der Kl. ist nicht gemäß § 389 BGB durch die von der Bekl. erklärte Aufrechnung mit Rückforderungsansprüchen aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 8. Oktober 2013 erloschen. Der - im zweiten Rechtszug lediglich weiterverfolgte - Anspruch auf Rückzahlung rechtsgrundlos erbrachter Zahlungen auf die von der Kl. abgerechneten Hauswartskosten in Höhe von 74,40 € steht der Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu, da die von ihr insoweit geleisteten Nachzahlungen nicht ohne Rechtsgrund erfolgt sind. Dagegen vermag die Berufung im Ergebnis nichts zu erinnern.

Es ist zwar im Ausgangspunkt zutreffend, dass der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die materielle Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung und damit auch für die Abrechnungsposition „Hauswart“ trägt; sie umfasst auch die Höhe eines von ihm vorgenommenen Abzugs nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (vgl. BGH, Urt. v. 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Tz. 29). Allerdings gilt diese Verteilung der Darlegungs- und Beweislast allein im Nachforderungsprozess des Vermieters, nicht hingegen im Rückforderungsprozess des Mieters, in dem dieser den Vermieter nach Ausgleich des Abrechnungssaldos aus ungerechtfertigter Bereicherung auf vollständige oder teilweise Rückerstattung der geleisteten Nachzahlung in Anspruch nimmt. In diesem trägt der Mieter als Kondiktionsgläubiger die Beweislast für die materielle Unrichtigkeit der Abrechnung als fehlendem Rechtsgrund für die geleistete Nachzahlung (vgl. BGH, Urt. v. 18. Februar 1987- VIII ZR 93/86, NJW-RR 1987, 783, 784; Zehelein, in: Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, Kap. J Rz. 108). Ihrer Beweislast ist die Bekl. - bereits mangels Beweisantritts - nicht gerecht geworden, so dass dahinstehen kann, ob die vom Amtsgericht nach Einvernahme des von der Kl. benannten Zeugen zu deren Gunsten vorgenommene Beweiswürdigung zutreffend war.

Keine der Bekl. günstigere Verteilung der Darlegungs- und Beweislast rechtfertigt der von ihr lediglich unter dem „Vorbehalt der Prüfung“ vorgenommene Ausgleich des sich aus der Abrechnung ergebenden Nachforderungsbetrages. Leistet ein Schuldner unter Vorbehalt, kann ein solcher Vorbehalt unterschiedliche Bedeutung haben: Im Allgemeinen will der Schuldner lediglich dem Verständnis seiner Leistung als Anerkenntnis (§ 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB) entgegentreten und die Wirkung des § 814 BGB ausschließen, sich also die Möglichkeit offenhalten, das Geleistete gemäß § 812 BGB zurückzufordern; ein Vorbehalt dieser Art stellt die Ordnungsmäßigkeit der Erfüllung nicht in Frage. Anders ist es ausnahmsweise dann, wenn der Schuldner in der Weise unter Vorbehalt leistet, dass den Leistungsempfänger für einen späteren Rückforderungsstreit die Beweislast für das Bestehen des Anspruchs treffen soll. Ein Vorbehalt dieser Art ist keine Erfüllung i. S. von § 362 Abs. 1 BGB. Er liegt insbesondere dann vor, wenn ein Schuldner während eines Rechtsstreits zahlt und seine Rechtsverteidigung fortsetzt, weil damit zum Ausdruck kommt, dass die Zahlung auf den Ausgang des Rechtsstreits keinen Einfluss haben soll (vgl. BGH, Urt. v. 6. Oktober 1998 - XI ZR 36/98, NJW 1999, 494 Tz. 36).

Gemessen an diesen Grundsätzen sollte der vorgerichtlich erklärte Vorbehalt der Bekl. unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB lediglich die Wirkung des § 814 BGB ausschließen, der Kl. für einen späteren Rückforderungsstreit nicht jedoch auch noch die Beweislast für die materielle Richtigkeit der Abrechnung aufbürden. Ein entsprechend weit gefasster Vorbehalt muss unmissverständlich erklärt werden. Daran fehlt es. Das folgt nicht nur aus dem insoweit unergiebigen Wortlaut der Vorbehaltserklärung, sondern auch aus dem späteren Verhalten der Bekl., das für die Auslegung ebenfalls herangezogen werden kann (vgl. Ellenberger, in: Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 133 Rz. 17 m.w.N.). Denn die Bekl. hat die Ordnungsmäßigkeit der Erfüllung durch die von ihr vorgenommene Zahlung weder vorgerichtlich noch im Rahmen des von der Kl. seit nunmehr nahezu eineinhalb Jahren geführten Zahlungsprozesses jemals in Frage gestellt, sondern sie stattdessen auch ausweislich der von ihr erklärten Primäraufrechnung stets als wirksam erachtet.

Berufung durch einstimmigen Beschluss vom 14. Juni 2016 - 67 S 149/16 - zurückgewiesen.

Fordert der Mieter den aus einer Betriebskostenabrechnung resultierenden und unter Zahlungsvorbehalt ohne weitere Erklärung ausgeglichenen Nachzahlungsbetrag zurück, trägt er die volle Beweislast für die materielle Unrichtigkeit der Abrechnung.

Der Vermieter klagte offene Mieten ein. Der Mieter erklärte Aufrechnung mit Rückforderungsansprüchen aus der Betriebskostenabrechnung 2013. Er hatte die Nachforderung aus der Abrechnung unter „Vorbehalt der Prüfung“ bezahlt. Für die Behauptung, die Hauswartkosten seien falsch abgerechnet worden, hatte er im Prozess keinen Beweis angetreten. Das AG verurteilte den Mieter antragsgemäß, seine Berufung war erfolglos.

Das LG Berlin, ZK 67, teilte mit, es sei beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen. Der Zahlungsanspruch des Klägers sei nicht durch die erklärte Aufrechnung mit Rückforderungsansprüchen aus der Betriebskostenabrechnung 2013 erloschen. Die geleisteten Nachzahlungen seien nicht ohne Rechtsgrund erfolgt. Es treffe zwar zu, dass der Vermieter die materielle Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung darlegen und beweisen müsse. Allerdings gelte diese Beweislastverteilung nur, wenn der Vermieter Nachforderungen einklage, nicht jedoch im Rückforderungsprozess des Mieters, in dem dieser den Vermieter nach Ausgleich des Abrechnungssaldos aus ungerechtfertigter Bereicherung auf vollständige oder teilweise Rückerstattung der geleisteten Nachzahlung in Anspruch nehme. In diesen Fällen trage der Mieter die Beweislast für die materielle Unrichtigkeit der Abrechnung. Vorliegend sei der Mieter seiner Beweislast nicht gerecht geworden, weil er keinen Beweis vorgelegt habe.

Der erklärte „Vorbehalt der Prüfung“ beim Ausgleich der Nachforderung des Vermieters ändere daran nichts. Im Allgemeinen wolle der Schuldner damit nur zum Ausdruck bringen, dass seine Zahlung nicht als Anerkenntnis gewertet werden solle, er sich also die Möglichkeit offenhalten wolle, das Geleistete zurückzufordern. Anders sei es ausnahmsweise dann, wenn der Schuldner in der Weise unter Vorbehalt leiste, dass den Leistungsempfänger für einen späteren Rückforderungsstreit die Beweislast für das Bestehen des Anspruchs treffen solle. Ein Vorbehalt dieser Art sei keine Erfüllung nach § 362 Abs. 2 BGB. Er liege insbesondere dann vor, wenn ein Schuldner während eines Rechtsstreits zahle und seine Rechtsverteidigung fortsetze, weil damit zum Ausdruck komme, dass die Zahlung auf den Ausgang des Rechtsstreits keinen Einfluss haben solle. Gemessen an diesen Grundsätzen sei davon auszugehen, dass vorliegend der Mieter für einen späteren Rückforderungsstreit nicht dem Vermieter die Beweislast für die materielle Richtigkeit der Abrechnung habe aufbürden wollen. Das folge nicht nur aus dem insoweit unergiebigen Wortlaut der Vorbehaltserklärung, sondern auch aus dem späteren Verhalten des Beklagten, das für die Auslegung ebenfalls herangezogen werden könne. Dieser habe die Ordnungsmäßigkeit der Erfüllung für die vorgenommene Zahlung weder vorgerichtlich noch im Rahmen des Zahlungsprozesses jemals in Frage gestellt, sondern sie stattdessen stets als wirksam erachtet.