Beweislastverteilung bei Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, Vermietung einer renovierungsbedürftigen Wohnung

1. Beruft sich der Mieter gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen oder auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen darauf, dass die überlassene Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig gewesen war, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast.

2. Zur Bedeutung von Übergabeprotokollen für den Renovierungszustand.

3. Die Durchführung von Malerarbeiten ein halbes Jahr vor Einzug des Mieters steht, auch wenn die Wohnung zwischenzeitlich genutzt sein sollte, der Annahme einer nicht renovierungsbedürftigen Wohnung nicht entgegen; die Überlassung einer frisch renovierten Wohnung ist für die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel nicht erforderlich.

4. Der Anstrich von Scheuerleisten gehört zu den Schönheitsreparaturen, weil Scheuerleisten zum Fußboden gehören.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. (Mieter) verlangt Rückzahlung der geleisteten Mietkaution. Der Bekl. (Vermieter) hat mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen in gleicher Höhe aufgerechnet. Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Dem Kl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von noch 976,38 € nicht zu. Der Anspruch ist infolge der Aufrechnung des Bekl. mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen in gleicher Höhe gemäß § 389 BGB erloschen.

Der Kl. war bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Klausel in § 10 Abs. 1 und 2 des Mietvertrags der Parteien eine wirksame Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Kl. beinhaltet, denn sie enthält keine Farbvorgabe, keine starren Fristen und keinen unzulässigen Umfang. Die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich unwirksame Quotenklausel infiziert die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter als solches nicht (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/08, GE 2008, 1045).

Die formularmäßige Vereinbarung ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt unwirksam, dass dem Kl. bei Vertragsbeginn eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden ist (BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, GE 2015, 649). Der Kl. hat nicht dargetan, dass die ihm überlassene Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig gewesen war. Es ist Sache des Mieters, dies darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen. Die Darlegungs- und Beweislast für tatsächliche Umstände, aus denen sich die Unwirksamkeit einer Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ergibt, trägt im Individualprozess der sich auf die Unwirksamkeit berufende Vertragspartner des Verwenders (BGH, aaO. m.w.N.).

Die pauschale Behauptung des Kl., die Wohnung sei unrenoviert gewesen, und Heizungen und Türen seien mangelhaft gewesen, genügt hierfür nicht. Die von ihm hierzu vorgelegten Fotos unterstützen dieses Vorbringen ebenfalls nicht. Sie lassen allenfalls einzelne geringfügige Fehlstellen erkennen, nicht jedoch einen im Rahmen einer Gesamtschau insgesamt renovierungsbedürftigen Zustand. Der Kl. hat zudem unter Vorlage einer entsprechenden Rechnung einer Fachfirma vorgetragen, die Wohnung etwa ein halbes Jahr vor dem Einzug des Kl. renoviert zu haben, und zwar einschließlich der Lackierarbeiten an Heizkörpern und Türen. Der Kl. kann die Echtheit der Rechnung nicht einfach ohne weitere Anhaltspunkte - ggf. nach Rückfrage bei der Firma - pauschal bestreiten. Auch der Hinweis auf die in der Rechnung aufgeführten drei gusseisernen Heizkörper greift nicht durch. Der Umstand, dass nach dem Vorbringen des Kl. bei Vertragsbeginn die Wohnung nur mit zwei gusseisernen Heizkörpern und einem neuen Rippenheizkörper ausgestattet gewesen ist, steht dem nicht entgegen. Denn angesichts der Zeit zwischen der Ausführung der Arbeiten und der Überlassung der Wohnung ist es nicht ausgeschlossen, dass ein Heizkörper durch den neuen Rippenheizkörper ersetzt worden ist.

Hinzu kommt, dass die Parteien bei Überlassung der Wohnung an den Kl. am 29. Juni 2007 ein Übergabeprotokoll gefertigt haben, das von beiden unterzeichnet worden ist. In diesem Protokoll sind in Bezug auf den Renovierungszustand folgende Feststellungen enthalten: „Der Renovierungszustand der Wohnung ist: • in Ordnung“; „Der Zustand der Fenster und Türen ist: • in Ordnung“; „Schönheitsreparaturen sind nicht fällig.“ Angesichts dieser Feststellungen kann der Kl. mit den obigen pauschalen Einwendungen erst recht nicht gehört werden.

Auch der Umstand, dass zwischen der Ausführung der vom Bekl. veranlassten Malerarbeiten und dem Einzug des Kl. etwa ein halbes Jahr liegt, steht der Annahme einer nicht renovierungsbedürftigen Wohnung nicht entgegen. Dabei kann dahinstehen, ob die Wohnung in der Zwischenzeit genutzt worden ist. Denn eine etwaige derart kurze Nutzung lässt nicht ohne Weiteres Gebrauchsspuren erwarten, die eine neue Renovierung angezeigt sein lassen. Im Hinblick auf die Wirksamkeit der streitgegenständlichen Klausel ist jedoch nicht die Überlassung einer frisch renovierten Wohnung erforderlich. Denn Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum bleiben außer Acht, wenn sie so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen und die Wohnung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt (BGH aaO.). Das ist angesichts der obigen Umstände und Feststellungen der Fall.

Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen setzt nicht die tatsächliche Vornahme der Arbeiten durch den Vermieter voraus. Denn die Überbürdung der Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter stellt einen Teil der Gegenleistung des Mieters dar, die dieser nicht erbracht hat.

Die Schäden an Heizkörpern, Türen und Scheuerleisten bei Rückgabe der Wohnung sind vom Kl. im Abnahmeprotokoll vom 2. Juni 2014 bestätigt worden. Diese kann er nun nicht einfach nur pauschal bestreiten.

Soweit er geltend macht, dass der Zustand der Heizkörper keinen vollständigen Neuanstrich erfordert habe, lässt dies zum einen nicht nachvollziehbar erkennen, welche Aufwendungen für solche Arbeiten angefallen wären. Im Übrigen dürfte dies nur bei Beschädigungen von relativ neuen Anstrichen zu angemessenen Ergebnissen führen. Angesichts der Nutzungsdauer von hier fast sieben Jahren ist dies nicht zu erwarten.

Der Kl. schuldete auch den Anstrich der Scheuerleisten. Diese gehören zum Fußboden, auch wenn sie sowohl in § 10 des Mietvertrags als auch im Katalog von § 28 IV II. BV nicht explizit aufgeführt sind.

Der Einwand, dass die Schäden im Kinderzimmer durch einen nicht vom Kl. zu vertretenden Deckenschaden verursacht worden sind, lässt sich anhand der von ihm hierzu vorgelegten Fotos nicht nachvollziehen. Dort sind vielmehr einzelne kleinere Putzteile in der Mitte des Zimmers und auf den Möbeln erkennbar. Es ist nicht ersichtlich, wie hierdurch die am äußersten Rand liegenden und auf den Fotos gar nicht erkennbaren Scheuerleisten maßgeblich beschädigt worden sein sollen.

Den Einwand hinsichtlich der Größe der Heizkörper hat das Amtsgericht zu Recht nach § 296 a ZPO nicht berücksichtigt. Allerdings ist der Bekl. dem Vortrag nicht entgegengetreten, so dass dieser als unstreitig anzusehen und nunmehr in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen ist. In der Sache hat es indes keinen Erfolg. Auch wenn man davon ausgeht, dass die zu lackierende Fläche der Heizkörper nur 15 m2 (statt 24 m2) betragen hat, […] ergeben sich statt Gesamtkosten von 1.172,13 € nur solche von 983,31 €. Diese übersteigen die zur Aufrechnung gestellte Forderung weiterhin.

Beruft sich der Mieter gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Durchführung von oder auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen darauf, dass die überlassene Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig war, trägt er dafür die volle Beweislast. Dass Malerarbeiten ein halbes Jahr vor Einzug des Mieters durchgeführt wurden, bedeutet nicht, dass die Wohnung bei Einzug bereits wieder renovierungsbedürftig war. Der Anstrich von Scheuerleisten gehört zu den Schönheitsreparaturen, so das Landgericht Berlin.

Der Mieter verlangte Rückzahlung der geleisteten Mietkaution. Der Vermieter rechnete mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen in gleicher Höhe auf. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag sei wirksam, weil sie weder eine Farbvorgabe noch starre Fristen und auch keinen unzulässigen Umfang enthalte. Sie sei auch nicht deshalb unwirksam, weil dem Mieter bei Vertragsbeginn eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden wäre, denn der Mieter habe das nicht darlegen und beweisen können. Seine pauschalen Behauptungen, die Wohnung sei unrenoviert gewesen und die Heizungen und Türen mangelhaft, genügten nicht. Die von ihm vorgelegten Fotos hätten allenfalls einzelne geringfügige Fehlstellen erkennen lassen, nicht jedoch einen im Rahmen einer Gesamtschau insgesamt renovierungsbedürftigen Zustand.

Der Vermieter habe zudem die Rechnung einer Fachfirma vorgelegt, wonach die Wohnung ein halbes Jahr vor Einzug des Mieters renoviert worden sei; die Echtheit der Rechnung dürfe der Mieter nicht ohne weitere Anhaltspunkte pauschal bestreiten.

Außerdem hätten die Parteien bei Überlassung der Wohnung ein Übergabeprotokoll gefertigt und beiderseits unterzeichnet. Darin sei jeweils angekreuzt worden, dass der Renovierungszustand der Wohnung in Ordnung sei, ebenso der Zustand der Fenster und Türen, und dass Schönheitsreparaturen nicht fällig seien.

Dass die Wohnung ein halbes Jahr vor Einzug des Mieters renoviert worden sei, heiße nicht, dass sie bei Einzug des Mieters bereits renovierungsbedürftig gewesen wäre, weil für die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel die Überlassung einer frisch renovierten Wohnung nicht erforderlich sei.

So nebenbei entschied das Landgericht auch eine immer wieder umstrittene Frage: Gehört der Anstrich der Scheuerleisten zu den Schönheitsreparaturen oder nicht? Das Landgericht meint: Ja, denn Scheuerleisten gehören zum Fußboden. Und das Streichen des Fußbodens gehört zu den Schönheitsreparaturen.