Beweislast und Mietminderung bei "schwarzer Wohnung"

Beweislast und Mietminderung bei "schwarzer Wohnung"; Mangel; Schwärzung; Fogging; Verschwärzung; Instandsetzungspflicht

Der Vermieter ist zur Instandsetzung nach Schäden wegen Verschwärzung einer Wohnung verpflichtet, wenn er Baumängel als Ursache hiefür nicht ausräumen kann.

Die Kl. (Mieterin) begehrt von der Bekl. (Vermieterin) die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten in der von ihr angemieteten Wohnung; die Bekl. verlangt von der Kl. im Wege der Widerklage die Zahlung rückständiger Mietbeträge, die die Kl. unter Berufung auf ihr Minderungsrecht einbehalten hat.

Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet; die zulässige Widerklage ist unbegründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Durchführung von Instandsetzungsarbeiten in der von ihr angemieteten Wohnung gemäß § 536 BGB, und zwar auf Beseitigung der Verschwärzungen an den Decken- und Wandflächen im Wohnzimmer, im Schlafzimmer, im Flur und in der Küche.

Daß es in der von der Kl. angemieteten Wohnung bereits wenige Monate nach Durchführung der bei Mietbeginn in Auftrag gegebenen Renovierungsarbeiten zu Verschwärzungen an den Decken- und Wandflächen gekommen ist, ist zwischen den Parteien unstreitig. Diese Verschwärzungen sind insbesondere deutlich sichtbar an der Außenwand des Wohnzimmers aufgetreten, allerdings auch an verschiedenen anderen Stellen der Wohnung, wie dies in dem von dem Ehemann der Bekl. in Auftrag gegebenen Privatgutachten des Herrn B. ausgeführt worden ist. Die schwarzen Staubbeaufschlagungen sind ausweislich der Feststellungen in dem Untersuchungsbericht der Fir-ma W. vom 20.1.2000 insbesondere an relativ zur Umgebung kälteren Stellen aufgetreten, in Zimmerecken, insbesondere im Deckenbereich, in Fensterlaibungen und an den thermisch stark bestrichenen Oberflächen oberhalb der Heizkörper. (...) Die oben festgestellten schwarzen Beaufschlagungen hat die Bekl. zu beseitigen. Dies gilt deswegen, weil die Schäden an der östlichen Außenwand des Wohnzimmers auf einer mangelhaften Dämmung dieser Wand beruhen und weil die Bekl. im übrigen nicht hat beweisen können, daß die Schäden in den anderen Räumen nicht auf einem Baumangel beruhen.

Ist zwischen den Parteien eines Mietverhältnisses streitig, ob die vermieteten Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muß der Vermieter ausräumen (BGH WM 1994, 466). Dementsprechend muß ein Vermieter den Nachweis führen, daß die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflußsphäre, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist, wobei er die Möglichkeit ausräumen muß, daß eine aus seinem Verantwortungsbereich und Pflichtenkreis herrührende Schadensursache besteht (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdn. 361 m. w. N.). Diese für die Aufteilung nach Gefahrenkreisen entwickelte Rechtsprechung zur Klärung der Ursache für Feuchtigkeitsschäden in einer Mietwohnung ist entsprechend auf den hier vorliegenden Fall anzuwenden, so die Ursache für die in der Mietwohnung der Kl. aufgetretenen Verschwärzungen streitig ist.

Die Bekl. hat vorliegend die Verantwortlichkeit für die Entstehung der schwarzen Verfärbungen nicht ausschließen können. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, daß die Verfärbungen an der östlichen Außenwand des Wohnzimmers auf eine unzureichende Wärmedämmung zurückzuführen sind. Diese Wand ist nur ca. 21 cm stark, während normale Außenwände eine Stärke von 43,5 cm aufweisen. Die Unterkonstruktion (Lattung) der vorgeschraubten Gipsplatten zeichnet sich deutlich als schwarze Linien (Fugennetz der Gipsplatten) auf der Tapete ab. Diese Kältebrücken führen dazu, daß sich Staub zusammen mit den Weichmachern, die aus den Wandfarben, der Bodenversiegelung und dem Heizkörperlack stammen, an der Wand niederschlägt. Die Schlußfolgerung des Sachverständigen, daß die Ursache der Verschwärzungen an der Außenwand des Wohnzimmers durch eine ungenügende Dämmung dieser Wand verursacht worden ist, ist plausibel und nachvollziehbar und im übrigen auch in dem Privatgutachten des Herrn B. vom 20.1.1999 festgestellt worden. In diesem Gutachten heißt es, daß es durch das insgesamt ungenügende Dämmverhalten im Bereich der Lattung zu geringfügigen Unterschieden im Grad der Wandfeuchtigkeit kommt, so daß sich dementsprechend in der Luft vorhandene Staubpartikel hier verstärkt ablagern.

Hinsichtlich der schwarzen Verfärbungen an den Decken- und Wandflächen der anderen Räume ist nicht auszuschließen, daß sie auf einer unzureichenden Dämmung der Kellerdecke beruhen. So hat bereits der Privatgutachter B. in seinem Gutachten vom 20.1.1999 ausgeführt, daß der Fußboden in der Wohnung der Kl. relativ kalt sei und daß die relative Kälte des Fußbodens die Luftzirkulation im Raum erhöhe, was wiederum zu erhöhten Verschwärzungen und Schmutzablagerungen beitragen könne. Als Primärquelle für die Verschmutzung kommt, wie der Sachverständige K. in seinem Gutachten vom 15.3.2000 durch die von der Firma W. vorgenommenen umfangreichen Messungen festgestellt hat, der Weichmacher in den von der Kl. verwendeten Farben in Betracht. Denn die Messungen haben eine erhöhte Gesamtbelastung mit organischen Verbindungen gezeigt, wobei es sich überwiegend um Weichmacher gehandelt hat, die in Kunststoff-Produkten und Farbanstrichen (Latex) verwendet werden. Rußpartikel aus Kerzenabbrand und Staubpartikel aus dem Staubsauger kommen als Ursache für die Schwärzungen kaum in Betracht, wobei auch von außen eindringender Verkehrsstaub als Ursache für die Verschwärzungen nahezu ausgeschlossen werden könne. Die weitere Ursache, die dazu führt, daß es zu der Verschwärzung gekommen ist, liegt in der baulichen Gegebenheit der Wohnung, in der unzureichenden Dämmung des Kellers, und zwar in dem relativ kalten Fußboden der Wohnung, wie dies bereits in dem Privatgutachten des Herrn B. festgestellt worden ist. Für diese bauliche Gegebenheit ist die Bekl. als Vermieterin verantwortlich. So hat der Sachverständige K. ausgeführt, daß die Ursache der in der Wohnung der Kl. vorhandenen eklatanten Schwärzungen in der Kombination von zum Teil kühlen Wandoberflächen in Verbindung mit SVOC-Emissionen liege, die vermutlich aus Anstrichstoffen stammen würden. (...) Zwar hat der Sachverständige weiterhin ausgesagt, daß er nicht beurteilen könne, ob bei einer Dämmung des Fußbodens zum Keller der Fogging-Effekt in den anderen Räumen der Mietwohnung vermieden worden wäre. Er hat aber nicht gesagt, daß bei einer Dämmung des Fußbodens zum Keller keine Verschwärzungen aufgetreten wären. Seiner Auffassung nach hätte es bei einer Dämmung des Fußbodens zum Keller und bei Verwendung der B.-Farbe nur geringere Verschwärzungen gegeben. Ist das Verhalten des Mieters mitursächlich oder vielleicht sogar - bei einer Schadensgeneigtheit des Objekts - der auslösende Faktor, schließt dies die Zurechnung eines Mangels zu Lasten des Vermieters nicht aus. Ein Ausschluß des Instandsetzungsanspruchs kommt nur zum Tragen, wenn der Mieter seine Obhutspflicht schuldhaft verletzt hat (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, Rdn. 365). So wie es einem Mieter unbenommen sein muß, die Wohnung in üblicher Art mit handelsüblichen Möbeln einzurichten (vgl. LG Hamburg WM 1985, 21), muß es auch einem Mieter möglich sein, seine Wohnung mit einer handelsüblichen Farbe zu streichen. Ein derartiges Verhalten stellt keine Obhutspflichtverletzung dar, weil es auch für die Kl. vorliegend nicht absehbar gewesen ist, daß es durch die Verwendung der handelsüblichen B.-Farben zu den Verschwärzungen an den Wandoberflächen kommt. Zur Beseitigung dieser Schwärzungen wäre sie nur dann verpflichtet gewesen, wenn die Bekl. hätte ausschließen können, daß die Verschwärzungen in dem aufgetretenen Umfang auch bei einer ausreichenden Dämmung der Wohnung an der Außenwand des Wohnzimmers und zum Keller aufgetreten wären. Dieser Beweis ist

Verschwärzungen an den Wandoberflächen kommt. Zur Beseitigung dieser Schwärzungen wäre sie nur dann verpflichtet gewesen, wenn die Bekl. hätte ausschließen können, daß die Verschwärzungen in dem aufgetretenen Umfang auch bei einer ausreichenden Dämmung der Wohnung an der Außenwand des Wohnzimmers und zum Keller aufgetreten wären. Dieser Beweis ist ihr - wie oben ausgeführt - nicht gelungen, so daß sie die Instandsetzungspflicht aus § 536 BGB trifft.

Aus den vorstehenden Gründen ist die Kl. auch nicht verpflichtet, der Bekl. die einbehaltenen Mietminderungsbeträge von insgesamt 1.053 DM für die Monate Februar bis Juli 1999 nachzuentrichten, weil der von der Kl. zu entrichtende Mietzins aufgrund der oben beschriebenen Schwärzungen gemäß § 537 Abs. 1 BGB gemindert gewesen ist. Auch die Höhe der Mietminderung bis zu 16,7 % (234 DM bei einer Brutto-Kaltmiete von 1.395 DM) ist nicht zu beanstanden, weil von den Verschwärzungen das Wohnzimmer, das Schlafzimmer, der Flur und die Küche betroffen gewesen sind. Sind mehrere Räume einer Mietwohnung großflächig von den Verschwärzungen betroffen, erscheint eine Minderungsquote aufgrund der optischen Beeinträchtigung der Mietwohnung bis zur Höhe von ca. 16,7 % angemessen.

Bei dem Auftreten von Verschwärzungen der Wohnung ist der Vermieter zur Instandsetzung verpflichtet, wenn er Baumängel als Ursache hierfür nicht ausräumen kann.

Die Parteien streiten über die Pflicht des Vermieters, die in der Mietwohnung aufgetretenen Verschwärzungen auf seine Kosten zu beseitigen. Mit der Widerklage begehrt der Vermieter Zahlung von Mietzins, den die Mieterin wegen eines behaupteten Minderungsrechts einbehalten hat.

Das AG Hamburg stellte als Ursache für die Verschwärzungen die mangelhafte Dämmung der Wand fest. Die schwarzen Stellen waren insbesondere an zur Umgebung relativ kälteren Stellen aufgetreten (u. a. an einer 21 cm starken gipsbeplankten Außenwand, wo sich die Unterkonstruktion abzeichnete). Darüber hinaus habe der Vermieter nicht beweisen können, daß die Schäden nicht auf einem Baumangel beruhten. Mithin sah das Gericht den Vermieter zur Beseitigung der Verschwärzungen als verpflichtet und die Mietminderung des Mieters um 16,7 % als berechtigt an.