Beweislast für Vermieter bei Brandschaden

1. Der Vermieter muß bei einem Brandschaden ihm zuzurechnende Ursachen ausräumen und beweisen, daß die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt, wobei dem Vermieter ein Anscheinsbeweis dienlich sein kann.

2. Bei leicht fahrlässiger Brandverursachung kommt dem Mieter der Regreßverzicht der Feuerversicherung des Vermieters zugute.

Am 3. Oktober 1999 brach in den von der Bekl. angemieteten Kellerräumen ein Feuer aus.

Spätestens am folgenden Tage gab die Bekl. die Räumlichkeiten an den Vermieter zum Zwecke der Renovierung zurück.

Die Kl. hat behauptet, der Bekl. habe den Brand verursacht. Er habe eine Herdplatte nicht ausgeschaltet. Diese habe sich erhitzt und den Kellerbrand ausgelöst. Dadurch sei dem Vermieter ein Schaden von insgesamt 43.216,72 DM entstanden, den sie, die Kl., als Feuerversicherer des Vermieters reguliert habe.

Die Kl. hat die Auffassung vertreten, das Verhalten des Bekl. sei grob fahrlässig gewesen. Grobe Fahrlässigkeit liege selbst dann vor, wenn die Steckdose, an der die Herdplatte angeschlossen war, aufgrund eines Defektes in der Zeit vor dem Feuer keinen Strom geführt habe. Denn der Bekl. habe jederzeit damit rechnen müssen, daß der Vermieter die Stromleitung - auch ohne besondere Nachricht - reparieren würde. Das Verhalten des Bekl. müsse sich die Bekl. zu 1 nach den Grundsätzen der Organhaftung zurechnen lassen.

1. Die Kl. hat aus positiver Forderungsverletzung des Mietvertrages (§§ 535, 276 BGB) keinen Anspruch auf Zahlung.

Die Kl. hat nicht ausreichend dargelegt, daß der Brand vom 3. Oktober 1999 infolge des Mietgebrauchs eingetreten ist. Überdies haftet die Bekl. nur für grobe Fahrlässigkeit. Diese ist nicht nachweislich gegeben.

a) Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muß der Vermieter ausräumen (BGHZ 126,124 = NJW 1994, 2019). Die Darlegung der Kl. reicht jedoch nicht aus, um zu belegen, daß der Brand infolge des Mietgebrauchs eingetreten ist.

Die Bekl. bestreitet, daß der Bekl. den Brand verursacht hat. Die polizeilichen Ermittlungen sind zu dem abschließenden Ergebnis gekommen, dem Brand habe ein technischer Defekt, ggf. durch Spannungsunterschiede im Stromnetz oder ein Wackelkontakt an einer Steckdose zugrunde gelegen.

Ausweislich eines polizeilichen Vermerks vom 5. Oktober 1999 über die Anhörung des Bekl. hat dieser lediglich die Möglichkeit eingeräumt, daß eine Heizplatte im Keller nicht abgeschaltet worden ist.

Es kann dahinstehen, ob dies im Regelfall einen Beweis des ersten Anscheins begründen würde, daß eine im Obhutsbereich der Mieterin liegende Schadensursache gegeben war.

Zwar kann der Beweis des ersten Anscheins grundsätzlich auch bei der Feststellung von Brandursachen in Betracht kommen. Diese Beweiserleichterung greift aber nur bei typischen Geschehensabläufen ein, das heißt in Fällen, in denen ein bestimmter Sachverhalt feststeht, der nach der allgemeinen Lebenserfahrung auf eine bestimmte Ursache oder einen bestimmten Geschehensablauf als maßgeblich für den Eintritt eines bestimmten Erfolges hinweist (vgl. BGH NJW-RR 1993, 1117). Wirken dagegen so viele Einzeltatsachen in so unterschiedlicher Weise zusammen, daß sich kein typischer Geschehensablauf feststellen läßt, so kann nach der Lebenserfahrung nicht der Schluß auf einen bestimmten Ursachenverlauf gezogen werden (vgl. BGH aaO.).

Dem Streitfall liegt kein typischer Geschehensablauf zugrunde. Vom Regelfall abweichend war die Steckdose, an der die Heizplatte angeschlossen war, bereits etwa 3 Wochen vor dem 3. Oktober 1999 so defekt, daß die Heizplatte nicht funktionierte; drei Tage zuvor hatte der Vermieter die entsprechende Sicherung ausgeschaltet und dies dem Bekl. mitgeteilt. Nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge war nicht mehr damit zu rechnen, daß sich die Heizplatte unbeobachtet erhitzen und einen Brand auslösen konnte.

Wie es - ohne, daß der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter weitere Veränderungen vorgenommen hat - zu dem Brand kommen konnte, ist ungeklärt. Sollte der Vermieter, was die Kl. immerhin nicht auszuschließen vermag, die Sicherung wieder eingeschaltet haben, ohne den Bekl. hiervon zu informieren, läge ein so weit überwiegendes Verschulden des Vermieters vor, daß ein mögliches Mitverschulden des Bekl. dahinter vollständig zurücktreten würde, zumal dieser - wie unter b.) noch darzulegen sein wird - nur für grobe Fahrlässigkeit einzustehen hat. Zu Recht verweist die Bekl. darauf, daß der Vermieter vor einer Freischaltung der Stromzufuhr für eine Reparatur der Steckdose hätte sorgen müssen. Hat der Vermieter aber - entsprechend seiner Einlassung im Ermittlungsverfahren - die Stromzufuhr nicht wieder hergestellt, so ist völlig ungeklärt, wie der Brand entstehen konnte. Eine konkrete Schadensursache hat auch der von der Kl. eingeschaltete Privatgutachter A. nicht festgestellt. Nach seiner Auffassung kann der Brand gegebenenfalls durch einen technischen Defekt an einem Gerät im Keller verursacht worden sein. Dies geht über eine Vermutung nicht hinaus. Ein von dem Sachverständigen A. gefertigtes Foto zeigt eine vollständig verschmorte und zerstörte Steckdose. Dies schließt einen Defekt in diesem Bereich, der dem Vermieter zuzurechnen ist, zumindest nicht aus. Taugliche Beweismittel, durch die sich eine im Bereich der Bekl. liegende Schadensursache beweisen ließe, hat die Kl. nicht angeboten.

b) Der Bekl. kommt jedenfalls ein konkludenter Regreßverzicht der Kl. aus Versicherungsvertrag mit dem Vermieter zugute.

In der Gebäudeversicherung ergibt die ergänzende Vertragsauslegung einen konkludenten Regreßverzicht des Versicherers für die Fälle, in denen der Mieter einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Es obliegt dem Versicherer, darzulegen und zu beweisen, daß die Voraussetzungen für einen Regreß beim Mieter vorliegen, daß dieser also grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat (vgl. BGH NJW-RR 2000, 1110 zur Gewerberaummiete; BGHZ 145, 393 = NJW 2001, 1353 zur Wohnraummiete). Während der Bundesgerichtshof den Regreßverzicht zunächst davon abhängig gemacht hatte, daß der Mieter die Kosten der Gebäudeversicherung anteilig mitträgt (BGH NJW-RR 2000,1110), besteht nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ( IV. Zivilsenat: BGHZ 145, 393 = NJW 2001,1353; VIII. Zivilsenat: VersR 2001, 856) ein konkludenter Regreßverzicht in allen Fällen, in denen der Mieter einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat.

Abgesehen davon, daß hier die Kosten der Gebäudeversicherung an-teilig mit den Nebenkosten auf die Bekl. umgelegt worden sind (vgl. Nebenkostenabrechnung vom 1. März 2000), könnte die Kl. jedenfalls nur dann Regreß nehmen, wenn die Bekl. den Brand grob fahrlässig verursacht hätte.

Entsprechend § 31 BGB muß sich die Bekl. dabei das Verhalten ihres Geschäftsführers, also des Bekl., zurechnen lassen. Dieser hat jedoch nicht grob fahrlässig gehandelt.

Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn die verkehrserforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt wird, schon einfachste, ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt werden und das nicht beachtet wird, was im gegebenen Fall jedem einleuchten mußte (vgl. Palandt/Heinrichs aaO., § 277, Rdnr. 1 m. w. N.). Dabei sind auch Umstände zu berücksichtigen, die die subjektive, personale Seite der Verantwortlichkeit betreffen. Subjektive Besonderheiten können im Einzelfall im Sinne einer Entlastung von dem schweren Vorwurf der groben Fahrlässigkeit ins Gewicht fallen (vgl. BGHZ 119, 147).

Die Kl. leitet den Vorwurf grober Fahrlässigkeit daraus her, der Bekl. habe den Stecker der Herdplatte nicht aus der Steckdose gezogen und die Herdplatte eingeschaltet gelassen.

Daß das Stromkabel der in Brand geratenen Herdplatte mit der Steck-dose verbunden war, begründet den Vorwurf grober Fahrlässigkeit in-des nicht. Zunächst entspricht es verbreiteter - im Regelfall nicht zu be-anstandender - Übung, elektrisch betriebene Geräte nicht nach jeder Nutzung durch Ziehen des Netzsteckers vom Stromnetz zu trennen. Konkrete Anhaltspunkte für einen Defekt der Herdplatte lagen auch nicht vor. Weiterhin hatte der Vermieter dem Bekl. erklärt, er habe im Hinblick auf den Defekt der Steckdose die Sicherung ausgeschaltet. Der Bekl. mußte nicht damit rechnen, der Vermieter werde die Sicherung wieder einschalten, ohne zeitnah die Funktionstüchtigkeit der Steckdose zu überprüfen. Mit einer Wiederherstellung der Stromzufuhr ohne eine Veränderung am Schaltzustand der Sicherung mußte der Bekl. gar nicht rechnen. Daß die Heizplatte eingeschaltet war und dies die brandauslösende Ursache war, bestreitet die Bekl. Der Bekl. hat auch nicht eingeräumt, die Heizplatte angelassen zu haben. Er konnte dies lediglich nicht ausschließen.

Wie dargelegt spricht auch kein Beweis des ersten Anscheins dafür, daß hierin die Ursache für den Brand zu sehen ist.

Der Mieter haftet für eine schuldhafte Beschädigung der Mietsache, wenn der Vermieter dessen Verschulden nachweisen kann. Zuweilen haftet er aber nur für grobe Fahrlässigkeit.

In der Lagerhalle der Mieterin brach ein Brand aus, der möglicherweise durch eine nicht ausgeschaltete Herdplatte verursacht worden war.

Das OLG Düsseldorf stellte fest, daß zwar ein Beweis des ersten Anscheins für die Vermieterin sprach, wonach die Schadensursache im Obhutsbereich des Mieters lag. Hier sei aber eine Verursachung durch die Mieterin nicht dargetan, da möglicherweise der Schaden nur deshalb entstanden war, weil der Vermieter, ohne die Mieterin zu informieren, eine Steckdose freigeschaltet hatte. Letztlich kam es aber auch darauf nicht an, da die Mieterin nur für grobe Fahrlässigkeit haftete, weil das Haus versichert war und in dem Versicherungsvertrag ein konkludenter Regreßverzicht des Versicherers enthalten war, wonach er auf den Schädiger nur bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Schadensverursachung zurückgreifen konnte.