Beweislast für schuldhafte Verursachung eines Rohrbruchs

Beweislast für schuldhafte Verursachung eines Rohrbruchs; Mietwohnung in Sanierungshaus; Mangelkenntnis; Bruchbudenvermietung

1. Wenn der Mangel aus dem - dem Einflußbereich des Mieters entzogenen - Gefahrenbereich des Vermieters herrührt, muß sich der Vermieter entlasten. Erst wenn hinreichend bewiesen ist, daß die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des Mieters hervorgegangen sein muß, muß sich dieser entlasten, daß er nicht schuldhaft gehandelt hat.

2. Allein die Kenntnis des Mieters, daß das von ihm bezogene Haus sanierungsbedürftig ist, schließt Gewährleistungsansprüche nicht aus.

Die Bekl. haben den durch den Wasserschaden entstandenen Mangel der Mietsache im Sinne des § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB zu vertreten, da sie nicht darlegen und ggf. beweisen können, daß der Kl. den Rohrbruch schuldhaft verursacht hat. Die Ursache für diesen Wasserschaden liegt in dem unstreitigen Rohrbruch in der über der Wohnung des Kl. liegenden Wohnung. Die Beweislast für den Mangel und das Verschulden des Vermieters hat zwar im Grundsatz der Mieter. Der Vermieter muß sich aber dann entlasten, wenn feststeht - und so liegt es hier -, daß der Mangel bzw. der Schaden aus seinem, dem Einfluß des Mieters entzogenen Gefahrenbereich herrührt (OLG Hamburg RE, WuM 1991, 328; OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 521). Eine nicht vom Kl. gemietete Wohnung ist in jedem Fall seinem Einfluß entzogen, daran ändert auch der Vortrag der Bekl. nichts, der Kl. habe durch sein Verhalten den Rohrbruch erst ermöglicht. Selbst wenn der Kl. es tatsächlich versäumt hätte, die Eingangstür des Miethauses geschlossen zu halten - was der Kl. bestreitet -, wäre dieses nicht kausal für einen Rohrbruch im ersten Stockwerk des Hauses.

Insoweit obliegt dem Vermieter zwar nicht die Darlegungs- und Beweislast für eine bestimmte schadensursächliche Pflichtwidrigkeit des Mieters, jedoch dafür, daß die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflußnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist, wozu der Vermieter gegebenenfalls die Möglichkeit ausräumen muß, daß der Schaden aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis oder aus demjenigen eines Dritten, für den der Mieter nicht entsprechend § 278 BGB haftet, hervorgegangen ist (OLG Hamm ZMR 1997, 520 f.). Erst wenn hinreichend erwiesen ist, daß die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des Mieters hervorgegangen sein muß, obliegt diesem der Entlastungsbeweis gemäß § 548 BGB, er habe den Schaden nicht zu vertreten (OLG Karlsruhe NJW 1985, 142; OLG München NJW-RR 1989, 1499, 1501). Aus dem Rechtsgedanken der §§ 282, 536, 548 BGB folgt, daß sich die Beweislast für das Verschulden des Vermieters umkehrt, wenn feststeht, daß die Schadensursache nicht im Herrschafts- und Einflußbereich des Mieters liegt (OLG Hamm a. a. O.). Die Darlegung dieses Beweises ist den Bekl. nicht gelungen, da sich ihre diesbezüglichen Ausführungen darauf beschränken, zu behaupten, sie wären hier nicht beweispflichtig.

Die Haftung der Bekl. scheidet auch nicht aufgrund § 539 BGB aus, weil der Kl. den Mangel der Mietsache bereits bei Abschluß des Mietvertrages kannte. In dem von den Bekl. angeführten Urteil des OLG München (NJW-RR 1994, 654 f.) wurde ein völlig anderer Sachverhalt entschieden; bei einer offensichtlichen Sanierungsbedürftigkeit des Nachbarhauses, die bereits bei Vertragsschluß bestand, kann sich der Mieter nicht auf seine Gewährleistungsrechte berufen, soweit diese durch die Bauarbeiten an eben diesem sanierungsbedürftigen Nachbarhaus berührt werden. Hier macht der Kl. aber gerade keine Gewährleistungsansprüche geltend, die unmittelbar mit der Sanierung seines bereits bei Vertragsschluß baufälligen Hauses zusammenhängen (Baulärm etc.), sondern eben Schadensersatzansprüche wegen der durch den Rohrbruch in der Wohnung über ihm entstandenen Wasserschäden. Die Auffassung, daß ein Mieter, der den baufälligen Zustand des von ihm bezogenen Hauses kennt, mit so einem Wasserschaden im Sinne von § 539 BGB zu rechnen hat, oder von diesem - bei Vertragsschluß so ja noch gar nicht existierenden - "Mangel" Kenntnis hatte, ist nicht zu vertreten. Daran ändert auch nichts, daß die Entstehung des den Wasserschaden verursachenden Rohrbruchs im weitesten Sinne mit den Sanierungsarbeiten an dem Mietobjekt - deren Notwendigkeit der Kl. tatsächlich bei Vertragsabschluß kannte - zusammenhängt.

Des weiteren hat der Kl. auch seine Schadensminderungspflicht nicht verletzt. Zu dem Rohrbruch kam es am 25. Dezember 1996. Durch den daraus resultierenden Wasserschaden fiel auch die Stromversorgung der Wohnung bis mindestens zum 27. Dezember 1996 aus. Am 27. Dezember wurde dem Kl. dann angeboten, auf seine Kosten in ein Hotel zu ziehen. Wie der Kl. eine Trockenlegung der beschädigten Gegenstände hätte erreichen können, haben die Bekl. nicht dargelegt. Nachdem die Gegenstände des Kl. mindestens drei Tage mit dem verschmutzten Wasser, das durch den Rohrbruch in seine Wohnung eingedrungen ist, durchnäßt waren, ohne daß dem Kl. irgendeine Möglichkeit gegeben gewesen wäre, dieses zu verhindern, liegt eine unumkehrbare Beschädigung der Gegenstände des Kl. im Rahmen jeder Lebenserfahrung.

Der Mieter kann nur dann Schadensersatz vom Vermieter verlangen, wenn dieser schuldhaft gehandelt hat. Bei einem Rohrbruch außerhalb der Mietwohnung ist das nach Auffassung des LG Berlin zu vermuten.

Der Mieter war in ein sanierungsbedürftiges Haus eingezogen. In der Folge kam es in der darüberliegenden Wohnung zu einem Rohrbruch, der zu erheblichen Wasserschäden führte. Der Mieter verlangte Ersatz für zerstörte Hausratsgegenstände.

Mit Urteil vom 19. September 2000 gab das Landgericht Berlin der Schadensersatzklage statt und meinte, eine Haftung scheide nicht etwa deshalb nach § 539 BGB aus, weil der Mieter in ein sanierungsbedürftiges Haus gezogen sei. Mit solchen Schäden habe der Mieter nicht rechnen müssen. Da die Ursache des Rohrbruchs nicht in der Wohnung des Mieters gelegen habe, also außerhalb seines Einflußbereichs, hätte der Vermieter beweisen müssen, daß ihn an dem Rohrbruch kein Verschulden trifft. Das sei ihm nicht gelungen, weshalb er auf Schadensersatz hafte.

Das Urteil ist fragwürdig; zumindest trifft der Leitsatz des Gerichts nicht einschränkungslos zu. Nach § 538 Abs. 1 BGB haftet ein Vermieter auf Schadensersatz nur dann, wenn ihm ein schuldhaftes Verhalten nachgewiesen ist. Die vom Landgericht zitierte Rechtsprechung über Einflußsphären und Gefahrenbereiche muß differenziert betrachtet werden. Zum einen geht es um die Frage, ob wegen eines Mangels der Mieter Minderung oder Schadensbeseitigung verlangen kann. Hier ist ein Verschulden des Vermieters nicht Voraussetzung, sondern es reicht allein aus, daß jedenfalls den Mieter am Mangel kein Verschulden trifft (BGH NZM 2000, 550). Für einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter reicht das allerdings nicht aus, sondern es muß weiter feststehen, daß die Schadensursache allein in der Einflußsphäre des Vermieters liegt. Nur dann wird sein Verschulden vermutet und er muß sich entlasten. Diese Differenzierung hat hier das Landgericht nicht ausreichend vorgenommen, offenbar verführt durch den mißverständlichen Leitsatz des OLG Hamm (ZMR 1997, 520). Nach dem Leitsatz soll der Vermieter fehlendes Verschulden schon dann nachweisen müssen, wenn die Schadensursache nicht im Herrschaftsbereich des Mieters liegt. Zutreffend wird in den Gründen dann allerdings (Seite 522) darauf abgestellt, ob die Schadensursache im Einflußbereich der Vermieter liegt, was das OLG Hamm im vorliegenden Fall verneinte. Für einen Schadensersatzanspruch reicht es also keineswegs aus, daß die Schadensursache nicht in der Mietwohnung lag. Es gibt hier Beweiserleichterungen für den Mieter (Blank/Börstinghaus, Miete Rdn. 16 zu § 538 BGB), nämlich eine Schadensursache in den vom Vermieter genutzten Räumen, ein Schadenseintritt im Zusammenhang mit der Durchführung von Bauarbeiten oder ein Schaden, der nach allgemeiner Lebenserfahrung eine typische Folge der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten darstellt. Ist das nicht der Fall, bleibt es beim Leitsatz des OLG Hamburg (GE 1990, 925), der hier wörtlich zitiert werden soll: "Für eine zum Schadensersatz des Vermieters führende Pflichtverletzung genügt es nicht, daß die Gefahr für die Beschädigung der Mietsache aus einem dem Einblick des Mieters entzogenen Gefahrenbereich kommt, sondern es muß feststehen, daß es sich bei pflichtgemäßer Erfüllung der Vermieterpflichten um eine beherrschbare Gefahrenquelle handelt oder daß der spezifische Schaden bei regelmäßiger Instandhaltung nicht einzutreten pflegt." Dabei muß es auch bleiben, denn ansonsten wäre - folgte man der Auffassung des LG Berlin - der Vermieter bei jedem Rohrbruch schadensersatzpflichtig; auch für andere Schäden, deren Ursache außerhalb der Mietwohnung liegt, müßte er einstehen, denn die Folge der Beweislastverteilung ist ja gerade, daß der meist Verpflichtete im Zweifel den Prozeß verliert, wenn ihm also der vollständige Nachweis des fehlenden Verschuldens nicht gelingt.

Trotz des zu weit gefaßten Leitsatzes kann das Urteil freilich im Ergebnis richtig sein (der Sachverhalt läßt sich aus den Entscheidungsgründen nur lückenhaft erschließen), wenn etwa der Rohrbruch in einer unbeheizten leerstehenden Wohnung eintrat, weswegen die Rohre einfroren. Denn bei einer leerstehenden Wohnung ist es Sache des Vermieters, das Einfrieren von Rohren zu verhindern. Auch kommt ein Zusammenhang mit den Bauarbeiten in Betracht, was wiederum der Vermieter zu vertreten hätte. Eine Prüfung dieser Fragen hat die Kammer allerdings unterlassen.