Beweislast für erforderliche Schönheitsreparaturen

Beweislast für erforderliche Schönheitsreparaturen; Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Reinigung; Erneuerung des Teppichbodens

1. Soll die formularmäßige Fristenregelung für die dem Mieter auferlegten Schönheitsreparaturen nur für den Regelfall gelten und Ausnahmen nach dem Erhaltungszustand zulassen, trifft den Mieter die Beweislast, dass entgegen der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungsbedürftigkeit besteht. Nimmt der Vermieter umgekehrt aber für sich eine Verkürzung der Regelfristen in Anspruch, muss er darlegen und beweisen, dass der Erhaltungszustand der Mieträume eine frühere Ausführung der Schönheitsreparaturen erfordert.

2. Ist der Mieter nur verpflichtet, die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt zu übergeben, handelt es sich lediglich um eine übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz. Ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung dieser Reinigungspflicht setzt ein Vorgehen des Vermieters gegen den Mieter nach §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB voraus.

Dem Kl. steht auch kein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen gegen die Bekl. zu. Zwar haftet der Mieter dem Vermieter gemäß § 280 Abs. 1, Abs. 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Schadensersatz, wenn er bei Mietende fällige Schönheitsreparaturen schuldhaft nicht vornimmt. Dem Vortrag des Kl. ist jedoch bereits nicht zu entnehmen, dass er der Bekl. gemäß § 281 Abs. 1 BGB erfolglos eine angemessene Frist zur Vornahme der Schönheitsreparaturen gesetzt hat. Eine Erfüllungsverweigerung ist weder den getroffenen Feststellungen noch dem sonstigen Vortrag des Kl. zu entnehmen. Unabhängig davon hat der Kl. die durchgeführten Malerarbeiten nicht ausreichend spezifiziert. [...]

Nach dem vorgelegten Mietvertrag war die vereinbarte Regelfrist von drei Jahren gemäß § 12 A Ziffer 1 a) bei Ende des Mietvertrages lediglich für die "mitvermieteten Küchen, Bäder und Toiletten" abgelaufen, während für die übrigen Räume eine Frist von vier, fünf und sieben Jahren vorgesehen war. Zwar sieht die zitierte Regelung im letzten Absatz vor, dass bei starker oder geringer Abnutzung seit Mietbeginn kürzere oder längere Fristen nach dem Grad der Erforderlichkeit einzuhalten sind und enthält damit eine sogenannte "weiche" Ausführungsfrist. Soll die Fristenregelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen aber nur für den Regelfall gelten und Ausnahmen nach dem Erhaltungszustand zulassen, trifft den Mieter die Beweislast, dass entgegen der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungsbedürftigkeit besteht (BGH, Urt. v. 8.10.2008 - XII ZR 84/06 -, GE 2008, 1556 = NJW 2008, 3772 = NZM 2008, 890 = ZflR 2009, 319). Nimmt der Vermieter umgekehrt aber für sich eine Verkürzung der Regelfristen in Anspruch, muss er darlegen und beweisen, dass der Erhaltungszustand der Mieträume eine frühere Ausführung der Schönheitsreparaturen erfordert. Dieser Darlegungs- und Beweislast ist der Kl. nicht nachgekommen. Er hat nicht im Einzelnen spezifiziert, dass die Voraussetzungen einer Fristverkürzung für die der Bekl. auferlegten Schönheitsreparaturen vorliegen. Seiner Darlegungslast ist der Kl. weder mit der pauschalen Behauptung, sämtliche Räume seien stark verschmutzt zurückgegeben worden, noch mit der Behauptung, die Räume seien durch starke Raucher genutzt worden, was eine Renovierung der Wände und Bodenflächen erforderlich gemacht habe, um den starken Geruch nach Zigarettenqualm aus den Räumen zu bekommen, in ausreichender Weise nachgekommen. [...]

Schadensersatz wegen Erneuerung des Teppichbodens kann der Kl. nicht verlangen. Weder zählt die Erneuerung des Teppichbodens zu den vereinbarten Schönheitsreparaturen (BGH, Urt. v. 8.10.2008 - XII ZR 15/07 -, GE 2009, 111 = GuT 2008, 484 = Mk 2009, 40 = WuM 2009, 225), noch hat der Kl. schlüssig dargetan, dass der Austausch erforderlich gewesen ist, weil die Bekl. den Teppichboden beschädigt hat. Soweit der Kl. einen Anspruch auf Erneuerung daraus herleiten will, dass die Räume durch starke Raucher genutzt worden sein sollen, liegt eine das Rauchen einschränkende Vereinbarung nicht vor, so dass die hierdurch während der Mietzeit verursachten Ablagerungen grundsätzlich nicht vertragswidrig sind (BGH, Urt. v. 28.6.2006 - VIII ZR 124/05 -, DWW 2006, 370 = GE 2006, 1158 = Mk 2006, 187 = NZM 2006, 691 = WuM 2006, 513 = ZMR 2006, 843). [...]

Nur ergänzend vermerkt der Senat, dass die Bekl. mangels vertraglicher Abrede auch nicht zu einer Grundreinigung von Sanitäranlagen verpflichtet war. Ist der Mieter nur verpflichtet, die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt zu übergeben, handelt es sich lediglich um eine übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz etwa durch Staubsaugen. Sie ergibt sich aus der vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflicht des Mieters zur Beseitigung von Verschmutzungen und entspricht dem Abwischen von verschmutzten Heizkörpern, Fenstern, Türen und Sanitäranlagen (vgl. BGH, Urt. v. 8.10.2008 - XII ZR 15/07 -, GE 2009, 111 = GuT 2008, 484 = Mk 2009, 40 = WuM 2009, 225). Ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung dieser Reinigungspflicht setzt ein Vorgehen des Vermieters gegen den Mieter nach §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB voraus. Auch hieran fehlt es.

Der Mieter muss beweisen, dass entgegen der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungsbedürftigkeit besteht; der Vermieter muss beweisen, dass der Erhaltungszustand der Mieträume eine frühere Ausführung der Schönheitsreparaturen erfordert.

Der (Gewerbe-) Vermieter beanspruchte u. a. Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen, wegen Erneuerung des Teppichbodens und wegen nicht durchgeführter Grundreinigung von Sanitäranlagen. Damit hatte er beim Landgericht teilweise Erfolg, was zur Berufung des Mieters führte.

Das OLG Düsseldorf änderte das Urteil ab. Dem Vermieter stehe kein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen durch den Mieter zu. Dem Vortrag des Klägers sei bereits nicht zu entnehmen, dass er dem Beklagten nach § 281 Abs. 1 BGB erfolglos eine angemessene Frist zur Vornahme der Schönheitsreparaturen gesetzt habe. Unabhängig davon habe der Kläger den Anspruch auch nicht ausreichend spezifiziert. Nach dem Mietvertrag sei die vereinbarte Regelfrist von drei Jahren bei Ende des Mietvertrages lediglich für die mitvermieteten Küchen, Bäder und Toiletten abgelaufen gewesen, während für die übrigen Räume eine Frist von vier, fünf und sieben Jahren vorgesehen gewesen sei. Zwar sehe die zitierte Regelung auch vor, dass bei starker oder geringer Abnutzung seit Mietbeginn kürzere oder längere Fristen nach dem Grad der Erforderlichkeit einzuhalten seien und enthalte damit so genannte weiche Ausführungsfristen. Solle die Fristenregelung in den AGB aber nur für den Regelfall gelten und Ausnahmen nach dem Erhaltungszustand zulassen, treffe den Mieter die Beweislast, dass entgegen der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungsbedürftigkeit bestehe. Nehme der Vermieter umgekehrt aber für sich eine Verkürzung der Regelfristen in Anspruch, müsse er darlegen und beweisen, dass der Erhaltungszustand der Mieträume eine frühere Ausführung der Schönheitsreparaturen erfordere. Dieser Darlegungs- und Beweislast sei der Vermieter/Kläger nicht nachgekommen. Vor allem sei der Kläger seiner Darlegungslast weder mit der pauschalen Behauptung, sämtliche Räume seien stark verschmutzt zurückgegeben worden, noch mit der Behauptung, die Räume seien durch starke Raucher genutzt worden, was eine Renovierung der Wände und Bodenflächen erforderlich gemacht habe, um den starken Geruch nach Zigarettenqualm aus den Räumen zu bekommen, in ausreichender Weise nachgekommen.

Schadensersatz wegen Erneuerung des Teppichbodens könne der Kläger nicht verlangen. Weder zähle die Erneuerung des Teppichbodens zu den vereinbarten Schönheitsreparaturen, noch habe der Kläger schlüssig dargetan, dass der Austausch erforderlich gewesen sei, weil der Beklagte den Teppichboden beschädigt habe. Soweit der Kläger einen Anspruch auf Erneuerung daraus herleiten wolle, dass die Räume durch starke Raucher genutzt worden sein sollen, liege eine das Rauchen einschränkende Vereinbarung nicht vor, so dass die hierdurch während der Mietzeit verursachten Ablagerungen grundsätzlich nicht vertragswidrig seien.

Der Beklagte sei mangels vertraglicher Abrede auch nicht zu einer Grundreinigung von Sanitäranlagen verpflichtet gewesen. Sei der Mieter verpflichtet, die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt zu übergeben, handele es sich lediglich um eine übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz, etwa durch Staubsaugen. Sie ergebe sich auch nicht aus der vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflicht des Mieters zur Beseitigung von Verschmutzungen und entspreche dem Abwaschen von verschmutzten Heizkörpern, Türen, Fenstern und Sanitäranlagen. Für einen Schadensersatzanspruch fehle es an der Fristsetzung nach §§ 280, 281 BGB.