Beweislast für Ausnutzung eines geringen Angebots

Für die Zeit ab 1. September 1995 hat der Mieter substantiiert eine Mangellage i. S. d. § 5 WiStG vorzutragen (Anschluß an Stichtagsrechtsprechung der 62. Kammer des Landgerichts Berlin).

Die ortsübliche Vergleichsmiete beläuft sich demnach auf 12,62 DM/qm nettokalt. Zuzüglich des "Wesentlichkeitszuschlages" gemäß § 5 WiStG in Höhe von 20 % ergibt sich eine höchstzulässige Miete von 15,14 DM/qm, für die 41,03 qm große Wohnung also von 621,19 DM nettokalt. Der Kl. hat jedoch bis einschließlich Juli 1995 eine darunterliegende Nettokaltmiete von 616 DM bezahlt. Lediglich für August 1995 ergibt sich eine Überzahlung von 25,60 DM, da sich die Miete ab August 1995 aufgrund der Staffelmietvereinbarung auf 646,80 DM erhöht hatte.

Für die Folgezeit hat der Kl. keinen Anspruch auf Rückzahlung gemäß § 5 WiStG überhöhten Mietzinses, da er die weitere Voraussetzung des § 5 WiStG, nämlich die Ausnutzung eines geringen Angebots an Vergleichswohnungen nicht dargelegt hat. Ab dem 1.9.1995 kann nicht mehr - wie für die Zeit davor - als gerichtsbekannt davon ausgegangen werden, daß ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bestand. Es obliegt für die Zeit ab dem 1.9.1995 dem Mieter, zu einer eventuellen Mangellage substantiiert vorzutragen. Hierzu gehört bei einem bestehenden Mietverhältnis auch, daß ab September 1995 der Wohnungsmarkt so angespannt war, daß sich für den Mieter keine Gelegenheit zum Wohnungswechsel bot (vgl. LG Berlin, MM 1998, 350 f.). Hierzu hat der Kl. trotz Auflage nichts vorgetragen.

Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin hat den Gordischen Knoten mit ihrer Stichtagsrechtsprechung durchschlagen, wer denn Ausnutzung eines geringen Angebots i. S. d. § 5 WiStG darlegen und beweisen müsse. Nach dem 1. September 1995 soll das generell Sache des Mieters sein. Dem hat sich das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seinem Urteil vom 10. November 1998 angeschlossen.