Beweislast des Mieters für Rückforderung angeblich überzahlter Mieten

1. Im Rückforderungsprozess hat der Mieter die Beweislast dafür, dass Mieterhöhungen unwirksam waren und die Zahlungen deshalb ohne Rechtsgrund erfolgten.

2. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kostenmiete verlangt hatte und der Mieter bestreitet, dass die Wohnung der Preisbindung unterliegt, sofern der Vermieter im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast substantiiert vorträgt, dass die Preisbindungsvorschriften (hier: § 17 Abs. 1 II. WoBauG) anwendbar waren.

(Leitsätze der Redaktion)

II. [...] Den Kl. steht der von ihnen geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Fall BGB nicht zu.

Die Kl. haben nicht hinreichend dargelegt und Beweis dafür angeboten, dass es an einem Rechtsgrund für die überzahlten Mieten fehlte. Dies hängt wiederum davon ab, ob die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG hinsichtlich der fraglichen Wohnung vorliegen.

Die Kl. haben hierzu ursprünglich nichts vorgetragen, sondern sich lediglich auf das den Parteien und dem Gericht bekannte Urteil des Landgerichts vom 29.3.2011, Az. 65 S 198/08, betreffend eine Wohnung im dritten Stock desselben Hauses, berufen. In diesem Urteil hat das Landgericht die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG als nicht gegeben angesehen und Zweifel hinsichtlich des früheren Zustands der Wohnung und des Umfangs der Baumaßnahmen zu Lasten der Bekl. gewertet, und zwar sowohl hinsichtlich eines Bereicherungsanspruchs auf Rückzahlung von Mietzins als auch hinsichtlich eines Feststellungsantrags bezüglich der Höhe des geschuldeten Mietzinses.

Dem folgt die Kammer nicht. Wie schon mit der Terminsverfügung mitgeteilt, liegt die Darlegungs­ und Beweislast bei dem hier allein geltend gemachten Bereicherungsanspruch für das Nichtvorliegen eines Rechtsgrundes bei den Kl., die sich darauf berufen. Diesen prozessualen Obliegenheiten sind die Kl. nicht hinreichend nachgekommen, so dass der Entscheidung zugrunde zu legen ist, dass es sich bei der fraglichen Wohnung um Wohnräume handelt, „die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind", dass ein „Umbau" im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG stattgefunden hat, und dass dieser unter „wesentlichem Bauaufwand" durchgeführt worden ist.

Grundsätzlich gilt, dass die erforderlichen Darlegungen und der Beweis, dass die Leistung ohne Rechtsgrund erfolgte, im Rückforderungsprozess demjenigen obliegen, der diese Ansprüche geltend macht (vgl. nur Palandt/Sprau, BGB, 74. Aufl., § 812 Rn. 76 mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Zwar kann den Bereicherungsschuldner eine sekundäre Darlegungslast treffen, wenn der Gläubiger außerhalb des von ihm zu beweisenden Geschehens steht; dieser muss dann gegebenenfalls nur nachweisen, dass der vorgebrachte Rechtsgrund nicht besteht.

Die Bekl. hat mit ihrem Schriftsatz vom 27.5.2013 konkret vorgebracht, welche Baumaßnahmen in Bezug auf die von den Kl. bewohnte Wohnung durchgeführt worden seien, insbesondere dass in den Wohnungen ursprünglich keine WCs und kein Bad, sondern lediglich ein Podest-WC und keine Warmwasserzubereitung vorhanden gewesen sei, dass im Zuge der Baumaßnahmen ein Badezimmer und eine zentrale Warmwasserversorgung geschaffen worden seien, und dass den beiden heutigen Wohnungen von der seinerzeit noch vorhandenen dritten Wohnung im 4. OG jeweils ein Zimmer zugeschlagen worden sei, so dass im Folgenden statt drei Wohnungen nur noch zwei Wohnungen vorhanden gewesen seien. Zudem seien sämtliche Leitungssysteme erneuert und eine neue Heizung eingebaut worden. Die Bekl. hat außerdem vorgetragen, dass der Bauaufwand für die Modernisierung und die modernisierungsbedingte Instandsetzung 47 % der Neubaukosten betragen habe.

Wenn man von einer sekundären Darlegungslast auf Seiten der Bekl. ausgeht, hat diese somit jedenfalls hinreichend zu den Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG vorgetragen. Dem sind die Kl. nicht erheblich entgegengetreten, geschweige denn, dass sie Beweis für eine abweichende Behauptung angetreten hätten.

Die Kl. haben mit ihrem Schriftsatz vom 10.6.2013 im Wesentlichen vortragen lassen, Ofenheizungen sowie eine Warmwasserzubereitung durch Boiler seien seinerzeit nicht unüblich gewesen, das Zuschlagen eines Zimmers stelle keinen Umbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG dar. Die angefallenen Kosten hat sie bestritten.

Dass der Rechtsgrund für die Mietzahlungen - teilweise - gefehlt hat, dass die Leistung also ohne Rechtsgrund erfolgt ist, lässt sich aufgrund dessen nicht feststellen. Dies geht zu Lasten der Kl.

Die Kammer folgt dem angegriffenen Urteil darin, dass aus dem Bewilligungsbescheid vom 28.5.1979 für die öffentlichen Fördermittel nicht schon zu folgern ist, dass die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG vorliegen. Auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts kann insoweit verwiesen werden.

Die Kammer folgt außerdem dem Urteil der 65. Kammer des Landgerichts vom 29.3.2011, Az. 65 S 198/08, darin, dass, wie auch im angegriffenen Amtsgerichts-Urteil zitiert, anknüpfend an das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts NJW-RR 1990, 1425 die objektive Eignung zum dauerhaften Bewohnen ausnahmslos als Mindestausstattung einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie Toilette und Bad verlangt. Das Fehlen einer solchen Ausstattung hat daher zur Folge, dass die jeweiligen Räume nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet sind im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG.

Hier ist dann nach den die Parteien treffenden Darlegungsobliegenheiten davon auszugehen, dass zum einen in der Wohnung keine Innentoilette und kein Badezimmer vorhanden waren, und dass aus der früheren Zwei-Zimmer-Wohnung durch das Zuschlagen eines weiteren Zimmers eine Drei-Zimmer-Wohnung gemacht wurde, somit also eine nicht unerhebliche Grundrissänderung stattgefunden hat. Dies entspricht dem Vorbringen der Bekl., erheblich davon Abweichendes haben die Kl. nicht vorgetragen.

Soweit der Bauakte entnommen werden kann, dass in der Wohnung im 4. OG rechts ein Bad eingebaut war, betrifft dies jedenfalls nicht die hiesige Wohnung, die laut Mietvertrag im 4. OG links liegt. Ob dadurch möglicherweise die Außentoilette nur von einer Mietpartei benutzt worden ist, in diesem Sinne also keine Gemeinschaftstoilette vorhanden war, erscheint der Kammer nicht entscheidend, da dies nichts daran ändert, dass diese Ausstattung nach den obigen Ausführungen der objektiven Eignung zum dauerhaften Wohnen entgegenstand. Soweit insoweit Zweifel hinsichtlich des seinerzeitigen Zustands der Wohnung verbleiben, wie diese im von den Kl. in Bezug genommenen Urteil der 65. Kammer anklingen, geht dies zu Lasten der den Bereicherungsanspruch geltend machenden Kl.

Dies gilt auch hinsichtlich der Frage, ob zur Zeit des Beginns der seinerzeitigen Baumaßnahmen zwei oder drei Wohnungen im 4. OG vorhanden waren, ob eine Grundrissänderung erfolgte und ob, darauf aufbauend, von einem „Umbau" im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG auszugehen ist. Die Bekl. hat behauptet, je ein Zimmer der noch vorhandenen dritten Wohnung sei den beiden anderen Wohnungen zugeschlagen worden. Die Kl. haben dem keinen eigenen erheblichen Vortrag entgegengehalten. Soweit laut einer Untersuchung von 12/1974 im Vorderhaus bei fünf Geschossen acht Wohneinheiten vorhanden sein sollen, folgt daraus nichts für die Kl. entscheidend Günstiges. Denn die Behauptung der Bekl. wird dadurch nicht widerlegt, handelt es sich doch um ein nicht unterzeichnetes Schriftstück, dessen Ersteller nicht erkennbar ist, und bei dem schon nicht klar ist, worauf sich die Zahl „8" bezieht, auf die vorhandenen Wohneinheiten, die vermieteten oder etwa die vermietbaren Mieteinheiten. Dementsprechend hat auch die Zivilkammer 65 in dem von den Kl. herangezogenen Urteil aus diesem Schriftstück lediglich Zweifel am Vorbringen der Bekl. abgeleitet. Solche Zweifel gehen aber zu Lasten der Kl., da diese die Zweifel durch eigenen Vortrag und gegebenenfalls Beweisangebote ausräumen müssten, was sie nicht getan haben.

Ist folglich davon auszugehen, dass eine Grundrissänderung durch Zuschlagen eines Zimmers zur gegenwärtig bewohnten Wohnung der Kl. erfolgt ist, so bedeutete dies einen erheblichen Eingriff in den Wohnungszuschnitt und stellte somit im Zusammenhang mit den weiteren Maßnahmen einen Umbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG dar.

Die Bekl. hat auch hinreichend substantiiert dazu vorgetragen, dass ein „wesentlicher Bauaufwand" im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG entstanden ist. Da die Kl. dieses Vorbringen lediglich bestritten haben, ohne dem mit eigenem Vorbringen und eigenen Beweisangeboten zu begegnen, kann auch insoweit nicht davon ausgegangen werden, dass die Tatbestandsvoraussetzung des § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Fall BGB „ohne Rechtsgrund" vorliegt. [...]

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch weicht die Kammer von obergerichtlicher Rechtsprechung ab. Insbesondere weicht die Kammer entgegen der in der mündlichen Verhandlung geäußerten Auffassung des Prozessbevollmächtigten der Kl. nicht von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im beigezogenen Verfahren VIII ZR 160/09 (= 65 S 198/08 LG Berlin) ab. Dort hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass revisionsrechtlich das Nichtvorliegen der Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG zu unterstellen sei. Zur Beweislast im auf Bereicherungsrecht gestützten Rückforderungsprozess hat sich der Bundesgerichtshof gerade nicht geäußert. Auch implizit ergibt sich nichts Derartiges aus der Entscheidung. Das im Schriftsatz der Kl. vom 5.8.2014 zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24.3.2010 - VIII ZR 235/09 stellt offenbar ein Parallelverfahren zur genannten Entscheidung zum Aktenzeichen VIII ZR 160/09 dar: Dort heißt es in den gleichen Worten, dass revisionsrechtlich das Nichtvorliegen der Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG zu unterstellen sei. Dass eine andere Kammer des Landgerichts im beigezogenen Verfahren 65 S 198/08, auf das sich die Kl. stützen, die Beweislastverteilung anders beurteilt, kann ebenfalls keine Revisionszulassung begründen (vgl. nur BGH, Beschluss vom 16.9.2003, XI ZR 238/02 = NJW 2004, 1167).

Eine Wohnungsbaugesellschaft in Berlin-Charlottenburg hatte öffentliche Fördermittel für erhebliche Umbaumaßnahmen erhalten und ging, wie die Mieter auch, jahrzehntelang davon aus, dass die Wohnungen der Preisbindung unterliegen und deshalb die Kostenmiete verlangt werden kann. In zahlreichen Entscheidungen hatte allerdings das Amtsgericht Charlottenburg dann gemeint, es handele sich um preisfreien Wohnraum, und alle Mieterhöhungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz seien unwirksam. Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin meinte in früheren Urteilen, Zweifel an der Wirksamkeit der Mieterhöhungen gingen zu Lasten des Vermieters, und hatte einen Anspruch des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung bejaht. Die 18. Kammer des Landgerichts Berlin folgt dem – zu Recht – nicht.

Die Mieter verlangten Rückzahlung der Mieterhöhungsbeträge, weil die Wohnung nicht der Preisbindung unterlegen habe. Die Voraussetzungen des § 17 II. WoBauG hätten nicht vorgelegen, so dass die Kostenmiete nicht hätte verlangt werden dürfen.

Die Vermieterin legte im Einzelnen dar, dass es sich hier um einen Umbau im Sinne des Gesetzes gehandelt habe, der unter wesentlichem Bauaufwand (mindestens ein Drittel der Kosten, die bei einem Neubau angefallen wären) vorgenommen wurde, der infolge von Änderungen der Wohngewohnheiten nötig gewesen sei. In den Wohnungen seien ursprünglich keine Toiletten, kein Bad und keine Möglichkeit der Warmwasserzubereitung vorhanden gewesen.

Die Mieter bestritten u. a. die Kosten der Baumaßnahmen. Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Zahlungsklage der Mieter statt.

Mit Urteil vom 22. April 2015 wies auf die Berufung der Vermieterin das Landgericht Berlin die Klage ab.

Bei einem Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung müsse der Rückfordernde darlegen und beweisen, dass die Leistung ohne Rechtsgrund erfolgt sei, dass also die Mieterhöhungen unwirksam gewesen seien, weil die Wohnung nicht der Preisbindung unterliege. Zwar treffe insoweit die Vermieterin eine sekundäre Darlegungslast für die nur ihr bekannten Umstände. Dem sei die Vermieterin jedoch nachgekommen, indem sie konkret geschildert habe, wie der ursprüngliche Zustand der Wohnung und wie hoch der Bauaufwand für die Modernisierung und die modernisierungsbedingte Instandsetzung gewesen seien. Dieser Darstellung seien die Mieter nicht entgegengetreten.

Soweit sich Zweifel aus der Bauakte und einer eingereichten „Untersuchung" ergäben, gehe dies zu Lasten der beweisbelasteten Kläger.

Das Urteil ist ein trefflicher Beleg dafür, dass bei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs nicht nur der Leitsatz herangezogen werden darf. Zu den Wohnungen der Beklagten im Sanierungsgebiet in Charlottenburg sind inzwischen zahlreiche Urteile ergangen.

Das Amtsgericht Charlottenburg (Urteil vom 21. Mai 2008 - 203 C 611/07) hatte die Preisbindung verneint, weil die Umbaukosten weniger als 1/3 der Neubaukosten betragen hätten.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 12. Mai 2009 - 65 S 198/08) hatte im Berufungsverfahren festgestellt, dass die Umbaukosten erheblich höher gelegen hatten, und dass jedenfalls nach Treu und Glauben und aus dem Rechtsgedanken des § 313 BGB (Vertragsanpassung bei fehlender Geschäftsgrundlage) die Mieterhöhungen wirksam gewesen wären. Dieses Urteil ist vom Bundesgerichtshof (Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 160/09 - GE 2010, 685) aufgehoben worden, weil Mieterhöhungen für preisfreien Wohnraum nur bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sind, und nicht bis zur Kostenmiete.

Feststellungen zu den Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 II. WoBauG müssten nachgeholt werden, weswegen die Sache an das Landgericht zurückverwiesen wurde. Mit Urteil vom 29. März 2011 hat dann die 65. Kammer der Zahlungsklage stattgegeben, weil Zweifel am früheren Zustand und über den Umfang der Baumaßnahmen zu Lasten der Vermieterin gingen.

Der Leitsatz des Bundesgerichtshofs lautete:

„Zur Anpassung eines Wohnraummietvertrags wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage, wenn sich die vom Vermieter einseitig nach §§ 10, 8 a WoBindG vorgenommenen Mieterhöhungen nach langjähriger Mietdauer deswegen als unwirksam erweisen, weil die Wohnung entgegen der Übereinstimmung der Vorstellung der Parteien (hier: § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) nicht der Preisbindung unterliegt."

Daraus könnte entnommen werden, dass der Bundesgerichtshof für diese Wohnung die Anwendung der Preisbindungsvorschriften verneint hat (so etwa Eisenschmid in Juris PR-Mietrecht 13/2010, Anmerkung 2).

Wie die 18. Kammer in ihrer Entscheidung zur Nichtzulassung der Revision ausführt, hat der BGH jedoch lediglich für das Revisionsverfahren im damaligen Fall unterstellt, dass die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG nicht vorlägen. Darüber hinaus habe sich der BGH gerade nicht zur Beweislast im Rückforderungsprozess geäußert, sondern lediglich die Zurückverweisung damit begründet, dass Feststellungen zu § 17 II. WoBauG noch zu treffen seien. Der BGH hatte also keineswegs festgestellt, dass die Wohnungen in dem Sanierungsgebiet preisfrei seien.